Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-155/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоРахматуллина И.И.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Платина» на постановление от 19.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А81-155/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Платина» (629307, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, квартира 1.1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой (629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об оспаривании отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки,

при участии в заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Платина» - ФИО2 (паспорт, директор, выписка из ЕГРЮЛ),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Платина» (далее – общество «Платина», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – департамент, ответчик):

- о признании недействительными отчета от 26.05.2022 № 578/22 общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» (далее – общество «РЭЦ») и заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» от 29.08.2023 № 5965/23 (далее – общество «ЦЭС») об определении рыночной стоимости объекта оценки «Объект незавершенного строительства: 5-ти уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом, с кадастровым номером 89:11:000000:5803» (далее – объект оценки, объект № 5803);

- определить рыночную стоимость объекта оценки в сумме 239 502 000 руб., установленную заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Белазор» от 21.10.2024 № 9 (далее – общество «Белазор»);

- определить начальную цену предмета аукциона, проводимого во исполнение решения от 16.09.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-1779/2021, в соответствии со статьями 239.1, 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), подпунктом «з» пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299) на основании оценки его рыночной стоимости в сумме 239 502 000 руб.;

- обязать ответчика проектируемую площадь, назначение и прочие параметры объекта № 5803, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:11:050203:686 (далее – участок № 686) по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> указанного в аукционной документации по аукциону во исполнение решения от 16.09.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-1779/2021, привести в соответствие с фактическими параметрами объекта, указанными в разрешении на строительство от 25.07.2007 № RU 89304000-64/2007, альбоме объекта 5-уровневого гаража с торгово-развлекательным комплексом, генеральном плане объекта 5-уровневого гаража с торгово-развлекательным комплексом, свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 26.10.2012 серии 89АА № 157147.

Решением от 09.01.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа иск удовлетворен; рыночная стоимость объекта оценки определена в сумме 239 502 000 руб. (по заключению эксперта № 9 от 21.10.2024).

Постановлением от 19.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено; признан недействительным отчет общества «РЭЦ» № 578/22 от 26.05.2022; определена рыночная стоимость объекта № 5803 и начальная цена предмета аукциона в 27 961 993 руб. (с учетом НДС 20%), 23 301 660 руб. 83 коп. (без учета НДС 20%) (по заключению эксперта общества «ЦЭС» от 29.08.2023 № 5965/23). В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы.

Общество «Платина», не согласившись с принятым по делу постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, сославшись на неправомерность принятия для расчета стоимости объекта оценки и начальной цены аукциона заключения общества «ЦЭС» от 29.08.2023 № 5965/23, так как при его выполнении не был применен затратный подход (при том, что при подготовке отчета эксперт ссылался на методический документ, который также указывает на необходимость учета в полном объеме затрат на проектирование); ходатайство общества о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснения по экспертизе отклонено. Истец считает необходимым исходить из заключения общества «Белазор» от 21.10.2024 № 9. Кроме того, апелляционным судом не принято во внимание, что выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 20.05.2025 в отношении объекта оценки является неактуальной и содержит недостоверные сведения; не учтено, что объект № 5803 приобретен истцом у ПГК «Эксклюзив» как объект незавершенного строительства 5-ти уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом; степень готовности объекта незавершенного строительства определяется отношением построенной части объекта к проектируемой, что разъяснено Торгово-промышленной палатой ЯНАО.

В судебном заседании представитель общества «Платина» поддержал доводы жалобы (с учетом дополнительных письменных пояснений); в приобщении к материалам дела дополнительных документов отказано в соответствии со статьей 286 АПК РФ.

От департамента поступил отзыв, в котором просил оставить постановление апелляционной инстанции без изменения; указал на то, что при подготовке заключения общества «ЦЭС» применен затратный подход, предполагающий оценку стоимости замещения/воспроизведения объекта; общество обладает проектной документацией, в связи с чем оценке подлежат расходы на строительно-монтажные работы по воспроизведению объекта. Информационное сообщение о проведении аукциона электронной форме содержит сведения о существенных характеристиках объекта, поэтому не может подлежать изменению. В отношении требований о публикации характеристик объекта департамент отметил, что действующие нормы гражданского законодательства не содержат обязательств для нового собственника объекта по завершению строительства объекта в точном соответствии с назначением и проектом предыдущего собственника объекта незавершенного строительства. Имущественные права нового собственника объекта предполагают возможность внесения изменений в параметры приобретенной недвижимости (в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка). Таким образом, в аукционной документации отражены все существенные характеристики объекта.

Проверив судебный акт в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что вступившим в законную силу решением от 16.09.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-1779/2021 у общества изъят объект незавершенного строительства № 5803 (5-ти уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом), расположенный на участке № 686, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Правилами № 1299.

При организации торгов начальная минимальная цена продажи изъятого объекта была определена департаментом на основании отчета общества «РЭЦ» от 26.05.2022 № 578/22 в размере 12 069 000 руб. 

Не согласившись с начальной ценой продажи, истец со ссылкой на отчет общества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» от 03.11.2022 № 10820-Н (по нему рыночная стоимость спорного объекта составляет 106 421 000 руб.) обратился с исковыми требования по настоящему делу, которые после проведения повторной судебной экспертизы уточнены (просил признать недействительными отчет от 26.05.2022 № 578/22 общества «РЭЦ» и судебное заключение эксперта общества «ЦЭС» от 29.08.2023 № 5965/23; определить рыночную стоимость объекта № 5803 и начальную цену предмета аукциона; привести сведения в сообщении о проведении аукциона в соответствие с фактическими параметрами объекта).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции для определения рыночной стоимости объекта и начальной цены предмета аукциона принял заключение общества «Белазор» от 21.10.2024 № 9 (239 502 000 руб.), полагая, что примененный экспертом затратный подход является достоверным и предполагает, в том числе, расчет затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оцениваемого объекта. Суд указал, что первоначально установленная цена продажи на основании отчета общества «РЭЦ» от 26.05.2022 № 578/22 неприменима ввиду истечения длительного времени (более шести месяцев) и изменения экономической ситуации на рынке недвижимости. Заключение эксперта от 29.08.2023 № 5965/23, выполненное обществом «ЦЭС» в рамках первоначальной судебной экспертизы, также не может быть положено в основу решения суда, поскольку при его выполнении не был применен затратный подход, кроме того на момент рассмотрения дела отчет не является актуальным. Также суд пришел к выводу, что описание лота не соответствует данным, указанным в решении суда по делу № А81-1779/2021 и фактическим техническим характеристикам спорного объекта (искажение функциональных, технических и описательных характеристик спорного объекта для целей продажи с публичных торгов является недопустимым и может негативным образом повлиять на результаты торгов).

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционная коллегия, напротив, пришла к выводу о необходимости принятия заключения общества «ЦЭС» (27 961 993 руб. (с учетом НДС 20%), 23 301 660 руб. 83 коп. (без учета НДС 20%)), отклонив заключение общества «Белазор», поскольку предметом спора является незаконченный строительством объект, который в настоящее время построен лишь в части возведения цокольного этажа; приобретение новым собственником объекта незавершенного строительства не обязывает его к возведению (достраиванию) объекта на основании утвержденной проектной документации разработанной предыдущим собственником; новый собственник, приобретая указанный объект, может завершить его строительством исходя из собственных возможностей и поставленных целей, а объект, исходя из разработанной собственником проектной документации, может содержать иное количество этажей, площадь объекта. Стоимость объекта оценки в данном случае не может быть определена с применением метода замещения, поскольку у приобретателя объекта отсутствует обязанность по его возведению в соответствии с целями его бывшего собственника, то есть истца. В этой связи суд апелляционной инстанции посчитал обоснованным применение метода сравнительной единицы, то есть исходя из размера фактической стоимости объекта в тех параметрах, в которых он существует в натуре на момент его реализации. Несоответствие отчета судебного заключения общества «ЦЭС» от 29.08.2023 № 5965/23 требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки не доказано, а потому является ошибочным вывод суда первой инстанции о признании недействительным данного заключения общества «ЦЭС» (при том, что оно является доказательством, полученным судом при проведении судебной экспертизы в рамках разрешения настоящего спора, следовательно, оно не может являться предметом исковых требований, а подлежит оценке как доказательство по делу).  

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что все сведения, касающиеся объекта незавершенного строительства, содержащиеся в аукционной документации, полностью соответствуют актуальным сведениям, указанным в ЕГРН, в связи с чем отказал в удовлетворении требований общества в соответствующей части. 

Оснований для отмены постановления апелляционной инстанции не имеется.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта; определение правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации, в частности Правилами № 1299.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяются нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности). 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно достоверности отчета, выполненного обществом «РЭС» № 578/22 от 26.05.2022.

С целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу «ЦЭС» эксперту ФИО3. По результатам экспертизы подготовлено заключение № 5965/23 от 29.08.2023, согласно которому рыночная стоимость объекта № 5803 (степень готовности № 9%) составляет 27 961 993 руб. (с учетом НДС 20%), 23 301 660 руб. 83 коп. (без учета НДС 20%).

Также назначена повторная экспертиза (определение от 08.08.2024), проведение которой поручено обществу «Белазор» эксперту ФИО4. По результатам экспертизы подготовлено заключение № 9 от 21.10.2024, согласно которому рыночная стоимость права собственности на объект № 5803 по состоянию на 15.10.2024 составляет 239 502 000 руб.

 Согласно пунктам 1 - 3 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

 Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения (пункт 24 ФСО № V).

В пунктах 26-29 ФСО № V предусмотрено, что в рамках затратного подхода применяются следующие методы:

1) метод затрат воспроизводства или затрат замещения;

2) метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки.

Затраты замещения (стоимость замещения) представляют собой текущие затраты на создание или приобретение объекта эквивалентной полезности без учета его точных физических свойств. Обычно затраты замещения относятся к современному аналогичному объекту, обеспечивающему равноценную полезность, имеющему современный дизайн и произведенному с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий.

Затраты воспроизводства (стоимость воспроизводства) представляют собой текущие затраты на воссоздание или приобретение точной копии объекта.

Основные этапы методов затрат воспроизводства и затрат замещения:

1) расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение);

2) определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки;

3) вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат воспроизводства или замещения для определения стоимости объекта оценки.

Подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 установлена следующая последовательность расчета при определении стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ (подпункт «ж» пункта 24 ФСО № 7);

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 25 ФСО № 7).

Признавая недопустимым заключение общества «ЦЭС» № 5965/23 от 29.08.2023, суд первой инстанции исходил из того, что при его выполнении не был применен затратный подход, а также учел, что на момент рассмотрения дела по существу данный отчет не является актуальным (прошло более 6 месяцев, статья 12 Закона об оценочной деятельности).

 Вместе с тем, как верно указано апелляционным судом, рыночная стоимость объекта определена судебным экспертом с учетом применения затратного подхода, то есть основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. При этом в рамках указанного подхода экспертом использован метод сравнительный единицы, при котором стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта (в данном случае куб. м).

Из содержания заключения № 5965/23 от 29.08.2023 следует, что при подготовке заключения использованы, помимо прочего, ФСО № V и ФСО № 7; в расчете затрат на воспроизводства принимался, в том числе расчет восстановительной стоимости объекта (учитывались фундаменты, подземная часть, водоснабжение и канализация, электроснабжение и освещение), применены соответствующие корректировки, учтена прибыльность инвестиций, физический износ. При расчете рыночной стоимости установлены восстановительная стоимость объекта на дату экспертизы и совокупный износ объекта. При этом объем объекта исследования составил 17048,8 куб. м (площадь цокольного этажа (согласно материалам дела) 6086 кв. м, а высота 2,8 м); в пункте 2.3.7 заключения эксперт указал, что, несмотря на то, что назначение объекта исследования – 5-ти этажный гараж с торгово-развлекательным комплексом, при визуальном осмотре установлено, что использовать данный объект по назначению невозможно, так как он является объектом незавершенного строительства. При этом в материалы дела представлено разрешение на строительство от 25.07.2007, по которому разрешено строительство нулевого цикла объекта, а именно строительство в один этап – ниже 0, 000. Учитывая данную информацию, экспертом был произведен расчет только тех конструктивных элементов, которые можно идентифицировать путем визуального осмотра, а именно: фундамент, подключение к сетям электроснабжения, водоснабжения и канализации.

В заключении общества «Белазор» (которое просит применить истец) строительный объем цокольного этажа указан 17 041 куб. м, при этом дополнительно учтен объем 1,2 этажей – 59 920 куб. м и 3,4,5 этажей – 69 906 куб. м

Между тем, при оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства для целей реализации с торгов, как правило, применяется подход, ориентированный на «физическое состояние» (базирующийся на конкретных материальных активах проекта, созданных на настоящий момент), объемы выполненных работ и обусловленный тем, что объектом оценки выступает не гипотетически запланированное строение согласно техническим паспортам или проектной документации, а реальные физически существующие компоненты незавершенного объекта. Такой подход снижает риски покупателя (приобретает готовый строительный продукт, представленный физическим объемом готовой конструкции и несет ответственность только за завершение оставшихся этапов), минимизирует споры вокруг качества работ и соответствия ожиданиям участников торгов (объем построенной части может верифицироваться сторонними специалистами), отражает «реальную» стоимость построенной части объекта. Фактически устанавливается рыночная стоимость объекта определенной степени завершенности (то есть сколько стоит построенная часть объекта), а не стоимость «потенциального» объекта по проекту (то есть того, что должно и (или) может (могло) быть построено).

Этот метод позволяет получить наиболее объективную картину реальной стоимости существующей материальной составляющей незавершенного объекта без учета планируемых характеристик, указанных в технической документации

Расчет рыночной стоимости с учетом объема по проекту или техническим документам (то есть при учете непостроенной части) может привести к завышению (повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличение сроков реализации имущества) или занижению ценового диапазона, что не соответствует целям проведения торгов по продаже объекта незавершенного строительства, к числу которых относится проведение торгов в минимально возможные сроки для создания у арендодателя и арендатора разумных ожиданий на внесение своевременной определенности относительно судьбы изъятого объекта незавершенного строительства, в том числе в части возврата собственнику объекта незавершенного строительства по результатам его реализации с торгов полагающихся денежных средств.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно принял стоимость объекта согласно заключению эксперта общества «ЦЭС» от 29.08.2023 № 5965/23 (27 961 993 руб. (с учетом НДС 20%), 23 301 660 руб. 83 коп. (без учета НДС 20%)); при этом такая стоимость превышает стоимость цокольного этажа (9 049 000 руб. при строительном объеме 17 041 куб. м) по заключению общества «Белазор», а также кадастровую стоимость объекта, отраженную в ЕГРН на 01.02.2022 – 6 726 751 руб. 04 коп. и на 20.05.2025 – 11 816 691 руб. 78 коп.

Доводы кассационной жалобы в указанной части, в том числе о необходимости расчета с учетом строительного объема и площади всего здания по проекту судом отклоняются в силу изложенного.  

Суд округа также поддерживает выводы апелляционного суда о том, что заключение эксперта общества «ЦЭС» от 29.08.2023 № 5965/23 получено по результатам судебной экспертизы и не является отчетом об оценке в понимании Закона об оценочной деятельности, а потому установленный шестимесячный срок актуальности экспертизы (статья 12) на него не распространяется. 

Различная оценка судами представленных в дело документов, заключений экспертов, обстоятельств по делу не является правовым основанием для отмены судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции указал мотивы, по которым не принял, в том числе заключение эксперта общества «Белазор», и, напротив, отдал предпочтение иным представленным в дело доказательствам, в частности, заключению общества «ЦЭС». 

 Само по себе несогласие с выводами эксперта общества «ЦЭС», изложенных в заключении от 29.08.2023 № 5965/23, наличие замечаний к методике проведенного исследования, к расчетам, не является достаточным основанием для признания соответствующего заключения в качестве недопустимого или недостоверного доказательства и не свидетельствует о нарушении судом апелляционной норм права.

Доводы общества о несоответствии сведений, касающихся объекта незавершенного строительства, содержащихся в аукционной документации, с фактическими параметрами объекта, указанными в разрешении на строительство, альбоме объекта, генеральном плане объекта, свидетельстве о госрегистрации права собственности от 26.10.2012, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не нашли своего подтверждения, в связи с чем в удовлетворении соответствующих требований общества отказано правомерно. 

Суд округа поддерживает выводы апелляционного суда о том, что указанные сведения соответствуют актуальным сведениям, отраженным в ЕГРН, а также фактическому состоянию объекта (построенной части); при этом в выписках из ЕГРН как на 01.02.2022, так и на 20.05.2025 проектируемое назначение объекта № 5803 указано как «помещение общего пользования»; площадь 8 322,2; степень готовности 9 %.  

Обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в части 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», является необходимым условием стабильности гражданского оборота и защиты вещных прав управомоченных лиц. Достоверность публичного реестра о правах на недвижимое имущество обеспечивает интерес не только третьих лиц, заинтересованных в получении информации об объектах недвижимости, но и самих правообладателей, в отношении которых внесены сведения о принадлежности им имущества. Идентификация объекта недвижимого имущества производится потенциальным покупателем с учетом тех характеристик, которые содержатся в ЕГРН. В этой связи само по себе несоответствие текста сообщения № 6-2022/ЭНЗС резолютивной части решения по делу № А81-1779/2021 в части проектируемого назначения (должно быть указано «5-ти уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом» вместо «помещение общего пользования») не имеет правового значения, так как на момент публикации сообщения в ЕГРН содержалась информация о назначении объекта как «помещение общего пользования». Более того, в тексте сообщения № 6-2022/ЭНЗС отражена резолютивная часть решения по делу № А81-1779/2021, в связи с чем потенциальный покупатель осведомлен об этом обстоятельстве и при наличии заинтересованности вправе уточнить информацию у организатора торгов.   

Принимая во внимание изложенное, суд округа не усматривает нарушений судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права по приведенным в жалобе доводам, следовательно, оснований для отмены обжалуемого постановления не имеется; кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по кассационной жалобе относятся на общество.  

 Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 19.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-155/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийИ.И. ФИО5

СудьиЕ.Ю. Демидова

А.Ю. Донцова