АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-22899/2023

07 августа 2024 года

г. Ставрополь

Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 августа 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Губжоковой Д.Р. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Санкт-Петербург,            ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

об обязании в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 26.03.2021 № 21374 об увеличении арендной платы с момента вступления решения суда в законную силу до 220 500 рублей в месяц; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 115 000 рублей за период с 15.05.2023 по 15.03.2024,

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец – истец, индивидуальный предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик, ООО «Агроторг») об обязании в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 26.03.2021 № 21374 об увеличении арендной платы с момента вступления решения суда в законную силу до 220 500 рублей в месяц; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 115 000 рублей за период с 15.05.2023 по 15.03.2024 (уточненные требования).

Определением суда 01.12.2023 дело в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон.

Определением от 01.02.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств.

 В судебное заседание 14.05.2024 стороны не явились. Ответчик отзыв на иск не представил, был извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями о вручении заказной корреспонденции от 13.12.2023 и от 10.04.2024, направленными по юридическому адресу ООО «Агроторг», и уведомлением от 12.04.2024, направленным по адресу в договоре. 

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о начавшемся судебном процессе суд в силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в их отсутствие по имеющимся письменным доказательствам. 

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды от 26.03.2021 № 21374, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилые помещения № 4-12, общей площадью – 465 кв.м., с кадастровым номером 26:11:021001:1887, расположенные на 1 этаже здания с кадастровым номером 26:11:021001:1868, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:11:021001:1578, по адресу: Ставропольский край, Шпаковский муниципальный округ, 

<

...> здание 112, а арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату.

В силу пункта 2.2. договора арендатор в срок не позднее «05» апреля 2021 года обязан перечислить арендодателю авансовый платеж в размере 105 000 (сто пять тысяч) рублей. Стороны настоящим подтверждают, что в случае смены арендодателя авансовый платеж уплаченный по настоящему договору, подлежит зачету в безусловном порядке за первый месяц аренды. Оплата авансового платежа является надлежащим исполнением арендатором обязательств по частичной оплате арендной платы за первый месяц аренды. Оплата второй части арендной платы за первый календарный месяц аренды производится арендатором не позднее десяти банковских дней с даты подписания акта приема-передачи помещения.

В силу пункта 2.3. договора в первый, второй месяцы срока аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения по договору ежемесячная арендная плата составляет 210 000 (двести десять тысяч) рублей. В третий, четвертый месяцы срока аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения по договору ежемесячная арендная плата составляет 105 000 (сто пять тысяч) рублей. 

Дополнительным соглашением к договору аренды от 26.04.2022 № 21374 недвижимости пункт 2.3. договора изложен в следующей редакции: В первый, второй месяцы срока аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения по договору ежемесячная арендная плата составляет 210 000 (двести десять тысяч) рублей. В третий, четвертый месяцы срока аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения по договору арендная плата  составляет 105 000 (сто пять тысяч) рублей. С пятого месяца срока аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения и до окончания срока действия настоящего договора, ежемесячная величина арендной платы за пользование помещением определяется из расчета 210 000 (двести десять тысяч) рублей.

 В силу пункта 2.4. начиная со 2 (второго) года с момента подписания акта приема-передачи помещения, стороны вправе не чаще 1 (одного) раза в год по соглашению изменить размер арендной платы / АП Мин. на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий изменению календарный год, но не более чем на 5% (пять процентов) от ранее установленного размера. Индекс определяется по данным Федеральной службы государственной статистики (показатель декабря прошедшего года к декабрю позапрошлого года для товаров и услуг в целом по России). Такое изменение оформляется дополнительным соглашением к договору.

В пункте 2.5. договора аренды сторонами согласовано условие о том, что с пятого месяца и до даты государственной регистрации договора, арендная плата устанавливается в размере 80 (восемьдесят) процентов от согласованной по договору.

В пункте 2.6. договора аренды сторонами согласовано условие о том, что обязательство по уплате арендной платы арендатором возникает со дня принятия помещения по акту приема-передачи и прекращается в день возврата им помещения арендодателю по акту приема-передачи. По акту приема-передачи от 15.04.2022 имущество передано арендодателем во временное владение и пользование арендатору.

14 июня 2022 года осуществлена государственная регистрация договора аренды, что подтверждается регистрационными записями № 26:11:021001:1887-26/477/2022-3, 26:11:021001:1887-26/477/2022-2.

19 апреля 2023 года ИП ФИО1 направила в адрес ООО «Агроторг» уведомление об увеличении арендной платы по договору аренды от 26.03.2021 № 21374 с 01.05.2023 на 10 500 рублей и дополнительное соглашение к договору № 21374 аренды недвижимости.

01 июня 2023 года ООО «Агроторг» письменно сообщило ИП ФИО1 о том, что арендуемы торговый объект не является рентабельным, несет убытки и в качестве временной меры просило, снизить размер арендной платы до 180 000 рублей на период с 01.06.2023 по 31.05.2024.

19 октября 2023 года ИП ФИО1 в адрес ООО «Агроторг» направила претензию с требованием в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате в размере 50 000 рублей за период с 15.05.2023 по 15.10.2023, неустойку за нарушение срока оплаты арендной платы в размере 459 рублей.

Поскольку требования, содержавшиеся в претензии, в добровольном порядке ответчиком не исполнены, истец, полагая, что в соответствии с пунктом 2.4. договора и на основании уведомления от 19.04.2023, арендатор обязан увеличить арендную плату арендодателю с 01 мая 2023 года с учетом процента индексации цен, обратился с иском в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» даны разъяснения по применению норм статьи 431 Гражданского кодекса. В нем указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В нем указано следующее. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Условиями договора аренды (пунктом 2.4.) однозначно предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон. Таким образом, возможность увеличения арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, условиями договора аренды не предусмотрена. 

В соответствии с пунктом 2.4. соглашение об изменении размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору соглашения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. 

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. 

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Более того, в договоре содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767).

Также, поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по пп. 2 п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Заключенный договор не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчика заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке.

Из положений пункта 1 статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что с требованием о понуждении к заключению договора возможно обращаться в суд только тогда, когда в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, иными законами или добровольно принятым обязательством установлена обязанность заключить договор.

Таким образом, вмешательство суда в процесс заключения договора является изъятием из принципа свободы его заключения в связи с чем допустимо лишь на основании прямого указания закона либо в силу соглашения сторон не противоречащего нормам действующего законодательства. Судебное решение призвано восполнить недостающую для заключения договора волю одной из сторон путем понуждения уклоняющейся стороны к заключению договора (аналогичные правовые выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2023 по делу № А26-6280/2022 (определением Верховного Суда РФ от 29.08.2023 N 307-ЭС23-15045 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ), постановлениях Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.05.2024 по делу № А28-2004/2023 и от 10.01.2023 по делу № А43-7763/2022, Арбитражного суда Поволжского округа от 10.04.2024  по делу № А12-10222/2023).

При этом суд считает необоснованными ссылки истца на судебную практику по иным делам, поскольку в данных делах правовые выводы об обоснованности требования арендодателя об увеличении арендной платы были сделаны с учетом наличия в соответствии с условиями договоров аренды права у арендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, а не по соглашению сторон.

С учетом изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца в связи с отказом в иске. Поскольку истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 2 800 рублей, государственная пошлины в сумме 7 650 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, в доход федерального бюджета 7 650 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                          Д.Р. Губжокова