АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел. 8-800-100-23-53, (4842) 505-902, факс: (4842) 50-59-57; 59-94-57 http://kaluga.arbitr.ru; e-mail: arbitr@kaluga.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело №А23-1631/2021

27 марта 2024 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 27 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,                при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску Городской Управы 

<

...>, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Комсервис», 117218, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, государственного казенного учреждения Калужской области «Калугадорзаказчик» (248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерства экономического развития и промышленности Калужской области (248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» (248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Газпром ПХГ» (196105, г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Московская застава, Московский 

<

...>, ст. 1), Государственного предприятия Калужской области «Калугаоблводоканал» (248002, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ПАО «Россети Центр и Приволжье» в лице филиала ПАО «Россети Центр и Приволжье»- «Калугаэнерго» (ул. Красная Гора, д. 9/12, 

<

...>. ИНН 

<

***>), Министерства природных ресурсов и экологии Калужской области (ул. Заводская, д. 57, 

<

...>), АО «Газпром газораспределение Калуга» (ул.Инженерная, д. 10, к. Калуга, 248021, ИНН 

<

***>),

о взыскании 6 038 953 руб. 06 коп.,

 

 

при участии в судебном заседании:

 

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности № 6 от 23.01.2024 сроком действия на три года, генерального директора ФИО3 на основании паспорта,

от третьего лица (ООО «Газпром ПХГ») – представителя ФИО4 по доверенности № 111 от 21.02.2024 сроком действия на 1 год,

 

                                            У С Т А Н О В И Л:

 

Городская Управа города Калуги (далее - истец, Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комсервис» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 6 038 953 руб. 06 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства спортивно -, культурно-торгового комплекса № 245 от 26.10.2006 за период с 02.01.2017 по 30.09.2020 в сумме 5 617 630 руб. 75 коп. и неустойка за период с 02.10.2020 до 15.12.2020 в размере 421 322 руб. 31 коп.

05.08.2021 представители ответчика в судебном заседании представили отзыв на исковое заявление, согласно которому заявили о пропуске истцом срока исковой давности по периоду с 01.01.2017 по 05.03.2018 как по взысканию арендной платы, так и неустойки; арендная плата может начисляться только за 143 345 кв.м. арендуемого земельного участка; за период с 01.01.2017 по 25.02.2019 сохранялись обстоятельства, которые стали причиной для освобождения ответчика от обязанности по уплате арендной платы, которые были установлены решением Арбитражного суда Калужской области от 06.02.2017 по делу №А23-7066/2015.

02.09.2021 от истца поступили возражения на отзыв, в которых указал, что ГКУ КО «Калугадорзаказчик» были проведены кадастровые работы по межеванию многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029. По результатам кадастровых работ были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000177:66. 40:26:000177:67, а исходный земельный участок остался с уменьшенной площадью 144 891 кв.м. в измененных границах. 19.07.2015 в  государственный кадастр недвижимости внесены сведения об образовании земельных участков в кадастровыми 40:26:000177:66, 40:26:000177:67. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 10.03.2021 испрашиваемый земельный участок имеет площадь 144 891 кв.м.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.09.2020 производился на основании кадастровой стоимости (в соответствии с выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости участка) исходя из уточненный площади земельного участка 144 891 кв.м. Из решения Арбитражного суда Калужской области от 27.09.2018 по делу №А23-7829/2018, на которое ссылается ответчик, не следует установление факта наложения границ выше указанных земельных участков, напротив, суд указал, что границы земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:40 были определены на местности в 1992 и 2007 году в соответствии с требованиями законодательства, действующими на момент образования земельного участка, и впоследствии пересчитаны в установленную систему координат МСК-40.Ж. Кроме того, судом установлено, что землеустроительное дело на земельный участок с к.н. 40:26:000177:29, представленное ООО «Комсервис», выполнено с нарушением норм земельного законодательства, на основании чего истцу было отказано в заявленных исковых требованиях. Таким образом, оснований для уменьшения арендной платы, в связи с исключением площади 1 546 кв.м. из арендуемого земельного участка, не имеется. Спорный земельный участок в уточненных границах 144 891 кв.м. в заявленный период взыскания находился в распоряжении арендатора, в связи с чем, Городская Управа города Калуги поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Определением от 02.09.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное казенное учреждение Калужской области «Калугадорзаказчик» и Министерство экономического развития Калужской области.

09.11.2021 от истца поступили дополнительные пояснения, в которых он подчеркнул, что в материалы дела не представлены доказательства того, что площадь земельного участка уменьшилась на 1 546 кв.м.; отмечено, что срок исковой давности по арендным платежам за первый квартал 2018 года не пропущен, поскольку условиями договора предусмотрено поквартальное внесение арендных платежей; до рассмотрения настоящего спора ответчик не обращался в Управу с заявлением о невозможности использования земельного участка, напротив, на предложение расторгнуть договор, отказался подписывать соглашение о его расторжении. 

10.11.2021 представитель истца в судебном заседании указал, что письмо ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» было направлено в адрес ответчика раньше, чем 13.02.2019, письмо 13.02.2019 было направлено повторно.

10.11.2021 представители ответчика в судебном заседании поддержали заявление о пропуске истцом срока исковой давности по периоду с 01.01.2017 по 05.03.2018 как по взысканию арендной платы, так и неустойки; указали, что расчет арендной платы должен производиться с 26.02.2019 по 30.09.2020 с учетом использования земельного участка ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» в целях строительства объекта: обход г. Калуги на земельном участке Секиотово-Аненки с мостом через реку Оку (письмо ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» с актом о возврате земельного участка   №2770-18 направлено ООО «Комсервис» почтой 13.02.2019, получено 25.02.2019); отметили, что в настоящее время отсутствует доступ к землям общего пользования, поскольку дорожное ограждение барьерного типа проходит по периметру всей автомобильной дороги, в том числе и со стороны улицы Резванской, указали, что до момента проведения работ такой съезд был; пояснили, что до окончания строительства объекта «Обход г. Калуги на устве Секиотово-Анненки с мостом через руку Ока» и возврата земельного участка невозможно надлежащее оформление прав на земельный участок, необходимое как для проектирования как для проектирования, так и для надлежащих административных формальностей в виде получения градостроительного плана, получения разрешения на строительство; даже на этапе строительства необходимо понимание площади занимаемого участка, его конфигурации, наличие подъездов, охранительных зон и так далее; указано, что Общество имеет право аренды на весь земельный участок и вправе рассчитывать, что может использовать весь земельный участок; проектирование и строительство объектов на одном только контуре экономически нецелесообразно, как на стадии проектировании, так и на стадии строительства; для осуществления строительства необходимо привлечение инвесторов; отмечено, что истец вместо внесении изменений в договор аренды с уменьшением площади земельного участка с кадастровым номером 40:26:0001777:29 предложил расторгнуть договор, а затем заключить новый (письмо от 04.05.2018 №4887/06-18), подобные действия истца лишили любой возможности осуществить строительство; заключение договора аренды на земельный участок для строительство спортивно-торгового комплекса после расторжения действующего участка было бы возможно после проведения аукциона; также представители ответчика поддержали ходатайство об объединении настоящего дела с делом №А23-4043/2021. 

10.11.2021 в судебном заседании представитель ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» указал на то, что в адрес ответчика было направлено письмо 06.11.2018 о необходимости направления своего представителя для передачи земельного участка и подписания акта приема-передачи, доказательств направления данного письма не имеется, вместе с тем, от ответчика был получен ответ 03.12.2018 (л.д. 76), из которого следует, что совместно с представителями Учреждения был проведен осмотр земельного участка; выявлено отсутствие доступа к местам общего пользования, до обеспечения доступа акт приема-передачи не может быть подписан; повторное письмо (исх. № 2770-18 от 28.12.2018) с направление акта возврата было направлено 13.02.2019, получено ответчиком 25.02.2019; работы по строительству автомобильной дороги, в том числе и установление дорожного ограждения, было осуществлено в соответствии с проектной документацией. 

Определением суда от 20.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное казенное учреждение «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства».

04.02.2022 от истца поступили возражения, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:29 был разделен с согласия ООО «Комсервис» с возмещением последнему всех убытков. ООО «Комсервис» являясь юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, при даче согласия на раздел земельного участка 40:26:000177:29 имело всю необходимую информацию о разделе земельного участка, знало, какой объект будет строиться на изымаемом участке, соответственно несло предпринимательские риски и действуя при должном уровне осмотрительности при всей своей заинтересованности в строительстве организованного съезда должно было предпринять все возможные меры для согласования организации съезда к земельному участку 40:26:000177:29:2. 

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований ввиду отсутствия организованного подъезда к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29/2, и, как следствие, невозможности использования земельного участка. Однако, специалистами отдела по землепользованию Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги совместно с директором ООО «Комсервис» ОД. Ш-ным 22.11.2021 был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29/2, в результате которого было установлено, что доступ на территорию спорного земельного участка осуществляется по накатанной грунтовой 3-м дороге, съезд на которую расположен напротив 

<

...> г. Калуга (автосалон — LADA) с автомобильной дороги с асфальтовым покрытием, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 22.11.2021. Таким образом, за взыскиваемый период с 01.01.2017 по 30.09.2019 и до настоящего времени фактически имеется доступ к земельному участку 40:26:000177:29/2, препятствий к использованию данного земельного участка арендатором нет.

Письмом 28.12.2018 №2770-18 ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» указало, что проектной документацией не предусмотрен организованный съезд в участку 40:26:000177:66. Для доступа автотранспортных средств к временному участку с кадастровым номером 40:26:000177:66 ООО «Комсервис» необходимо запросить в ГКУ КО «Калугадорзаказчик» письменное согласование организации съезда. Однако с августа 2018 года, зная о том, что к земельному участку с кадастровым № 40:26:000177:29/2 нет организованного подъезда, ООО «Комсервис» не предпринималось каких-либо попыток для решения данного вопроса до момента подачи настоящего искового заявления. Кроме того, никаких заявлений о невозможности использования земельного участка, о ничтожности сделки, о досрочном расторжении договора аренды со стороны ООО «Комсервис» в адрес Городской Управы города Калуги также не направлялось. Напротив, ООО «Комсервис» отказалось на предложение расторгнуть договор аренды № 245 от 26.10.2006 земельного участка с кадастровым № 40:26:000177:29, для дальнейшего заключения договоров аренды земельного участка с кадастровым № 40:26:000177:66, и земельного участка с кадастровым №40:26:000177:29 в уточненных границах, что свидетельствует о заинтересованности ООО «Комсервис» в сохранении договорных отношений (письмо от 04.05.2018 №4887/06-18).

16.02.2022 от Федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» поступили пояснения, согласно которым из проекта организации дорожного движения на автомобильной дороге общего пользования федерального назначения Р-132 следует, что съезд на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:29 (контур 29/2) автодороги отсутствует.

28.04.2022 в судебном заседании представитель истца указал, что ООО «Комсервис» являясь юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, при даче согласия на раздел земельного участка 40:26:000177:29 имело всю необходимую информацию о разделе земельного участка, знало, какой объект будет строиться на изымаемом участке, соответственно несло предпринимательские риски и действуя при должном уровне осмотрительности при всей своей заинтересованности в строительстве организованного съезда должно было предпринять все возможные меры для согласования организации съезда к земельному участку 40:26:000177:29/2, что подтверждается письмами ООО «Комсервис» от 30.03.2015 исх. № Ис-01.-13, от 01.06.2015 № Ис-01-16, от 10.06.2015 № ИС-01-17, в которых ответчик дает согласие на изъятие и использование земельного участка для строительства объекта и на проведение строительно-монтажных работ на условиях возмещения убытков. ООО «Комсервис» знало о конфигурации изымаемого земельного участка, что подтверждается письмом от 22.01.2016 № 161-16 ГКУ КО «Калугадорзаказчик». Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. В материалы дела были представлены доказательства того, что доступ к одному из контуров земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29/2 возможен посредством земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:75, который находится в собственности МО «Город Калуга» в соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.04.2022, право собственности на данный участок зарегистрировано 05.04.2022. Препятствий к использованию данного земельного участка в качестве подъезда к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29/2 до настоящего времени у ответчика не имелось. Также представитель истца представил акт осмотра территории земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29/2, расположенного по адресу: 

<

...> предоставленного в аренду ООО «КомСервис», согласно которому доступ на территорию осматриваемого участка осуществляется по проезду со стороны дома, расположенного по адресу: 

<

...> представляет собой улучшенное покрытие, выполненное из щебенки и асфальтовой крошки. Данный проезд располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №40:26:000177:28, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности, свободной от прав третьих лиц, доступ на участок свободен и не ограничен.

17.06.2022 от истца поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов и пояснения к нему, согласно которым сторонами 06.06.2022 был произведен совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29/2, в соответствии с которым установлено, что доступ на территорию осматриваемого участка осуществляется по проезду со стороны дома, расположенного по адресу: 

<

...>. Осматриваемый проезд представляет собой улучшенное покрытие, выполненное из щебенки и асфальтовой крошки. Данный проезд располагается в границах з.у. с кад. № 40:26:000177:28, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности, свободной от прав третьих лиц, доступ на участок свободен и неограничен; а также через участок с кадастровым № 40:26:000000:1118, находящийся в государственной собственности, свободный от прав третьих лиц, доступ на участок свободен и ничем не ограничен. Таким образом, доступ к спорному участку обеспечен через территории общего пользования.

Невозможность использования земельного участка с кадастровым № 40:26:000177:29/2 в следствии возведения на нем строительного городка возникла по вине самого арендатора, так как именно ООО «Комсервис» заключало соглашения с ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» о компенсации выплат по убыткам, причиненным временным занятием земельного участка, и передавало по акту приема-передачи временный земельный участок с кадастровым № 40:26:000177:66 в пользование подрядчику. Кроме того, доказательств, подтверждающих, что строительство обхода г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Оку в период с 01.01.2017 по 30.06.2019 осуществлялось в границах земельного участка с кадастровым № 40:26:000177:29/2, что препятствовало бы использованию спорного участка по целевому назначению, ответчиком не представлено.

20.06.2022 представитель ответчика представил пояснения в отношении акта осмотра территории от 06 июня 2022 года, согласно которым при осмотре было установлено, что подъезда, который можно было бы использовать в соответствии с видом разрешенного использования - указанного выше земельного участка - для строительства спортивно-, культурно-торгового комплекса, а также использовать без ущемления прав третьих лиц для эксплуатации подобного комплекса нет. Предлагаемый проезд по участку с КН 40:26:000177:28 имеет ширину 2-3 метра, проходит между жилыми домами. По публичной кадастровой карте видно, что проезд вплотную примыкает к жилищной постройке, и земельным участкам, имеющим собственников. Следовательно, расширение проезда невозможно. Ширина проезда делает невозможным разъезд даже двух легковых машин, следующих во встречных направлениях. Помимо неудобства для лиц, проживающих на указанной выше территории, имеется также и нарушение правил противопожарной безопасности. Минимальная ширина проезда должна составлять не менее 3,5 м. Земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:1118 по данным публичной кадастровой карты имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», что само по себе делает невозможным его использование для осуществления доступа к спорному земельному участку. Таким образом, предложенный в акте вариант доступа не соответствует действующему законодательству, нарушает права неопределенного круга лиц на соблюдение правил пожарной безопасности при строительстве и эксплуатации спортивно-, культурно-торгового комплекса. Также представитель ответчика заявил ходатайство об истребовании из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29.

12.07.2022 от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области в материалы дела поступило регистрационное дело в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29.

В судебном заседании 20.07.2022 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства спортивно-, культурно-торгового комплекса № 245 от 26.10.2006 за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в сумме 3 872 132 руб. 09 коп. и неустойку за период с 02.10.2020 до 06.07.2022 в размере 2 489 780 руб. 93 коп. 

07.10.2022 от Городской Управы города Калуги поступил обобщенный отзыв по настоящему делу.

Определением суда от 24.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Газпром ПХГ».

12.01.2023 от ООО «Газпром ПХГ» поступили письменные пояснения, согласно которым часть земельного участка находится в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины № 150, что подтверждается схемой расположения земельного участка.

Определением суда от 12.01.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное предприятие Калужской области «Калугаоблводоканал», ПАО «Россети Центр и Приволжье» в лице филиала ПАО «Россети Центр и Приволжье» - «Калугаэнерго», Министерство природных ресурсов и экологии Калужской области, АО «Газпром газораспределение Калуга».

20.03.2023 от ответчика поступил обобщенный отзыв на исковое заявление, в котором указано на то, что все существующие обременения земельного участка, за исключением придорожной полосы, возникли до даты заключения договора аренды, наличие охранных зон не позволяет использовать земельный участок для целей строительства.

24.03.2023 от истца поступили дополнительные пояснения, в которых указано на то, что наличие охранных зон допускает строительство объекта капитального строительства.  

14.06.2023 от ПАО «Россети Центр и Приволжье» поступили дополнительные пояснения, в которых указано на то, что в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. В настоящее время не имеется безусловного запрета на строительство в охранной зоне, строительство запрещается только без письменного решения сетевых организаций о согласований. Указано, что ООО «Комсервис» в адрес ПАО «Россети Центр и Приволжье» за согласованием не обращалось.

26.06.2023 представители ответчика приобщили к материалам дела письмо ПАО «Россети Центр и Приволжье» от 23.06.2023, которым отказано в строительстве торгово-развлекательного спортивного комплекса в пределах охранных зон, а также письмо ООО «Газпром ПХГ» от 17.05.2023, в котором указано, что строительство торгово-развлекательного спортивного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:29 в границах 500-метровой зоны минимальных расстояний от устья скважины №150 нарушает законодательство.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 24.08.2023 производство по делу №А23-1631/2021 было приостановлено до получения заключения экспертов по результатам назначенной судебной экспертизы

29.11.2023 в Арбитражный суд Калужской области от ООО «Экспертное учреждение репутация» поступило экспертное заключение.

Определением суда от 19.01.2024 производство по делу возобновлено.

25.03.2024 от Министерства природных ресурсов и экологии Калужской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей.

Также 25.03.2024 от истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью дополнительного времени для составления возражений на заключение судебной экспертизы.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Отложение судебного заседания в случае неявки представителя стороны, извещенной надлежащим образом, является правом, а не обязанностью суда.

В соответствии с п. 5 ст. 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от имени организации в арбитражном суде могут выступать руководители этих организаций, лица, состоящие в штате указанных организаций, либо адвокаты. 

Вместе с тем, Городская Управа г. Калуги не проявила должную заботливость и осмотрительность и не направило представителя для участия в судебном заседании. 

Истец заблаговременно извещен о времени и месте судебного заседания. В связи с этим он мог привлечь для оказания юридической помощи иное лицо.

Экспертное заключение поступило в Арбитражный суд Калужской области еще 29.11.2023, с указанной даты прошло более 3 месяцев. Кроме того, ранее 15.02.2024 от истца уже поступало ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью ознакомиться с материалами дела, которое судом было удовлетворено.

С учетом изложенного суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившейся стороны на основании статей 123, 156, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третьи лица (кроме ООО «Газпром ПХГ») своих представителей в судебное заседание также не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, указали, что полученные доказательства, в том числе заключение эксперта, означают, что арендодатель предоставил арендатору имущество, которое невозможно использовать по назначению; пояснили, что ранее заявленное ходатайство об объединении дел более не поддерживают, в связи с чем судом оно не рассматривается.

Представитель третьего лица указал, что строительство торгово-развлекательного спортивного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:29 в границах 500-метровой зоны минимальных расстояний от устья скважины №150 будет нарушать действующее законодательство.

Судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав выступление представителей ответчика и третьего лица, суд  установил следующее.

На основании распоряжения Городского Головы городского округа «город Калуга» от 26.10.2006 №8929-р, между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аврора-КП» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса от 26.10.2006 №245.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения с кадастровым №40:26:0001 77:0029, общей площадью 172 908 кв. м.. находящийся по адресу: 

<

...> район д. 3 используемый для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемых к договору, являющегося его неотъемлемой частью (Приложение 1).

Срок аренды устанавливается 49 лет с момента государственной регистрации договора (п. 2.1.)

Пунктом 1.3. договора установлено, что в состав арендуемого земельного участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки.

На основании п. 1.4 договора ограничения по использованию участка не предусмотрены.

В силу п. 1.5. договора обременения по использованию земельного участка не имеются.

Размер и порядок внесения арендной платы закреплен в разделе 3 договора.

Согласно п. 3.1. расчет ареной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок ареной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается Арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за I квартал – до 1 апреля, за II квартал – до 1 июля, за III квартал – до 1 октября, за  IV квартал – до 25 декабря текущего года.

Согласно п. 3.5. договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки ареной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

В случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя (п. 3.6.).

В случае нарушения срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчёта 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в Арбитражном суде Калужской области. 

По акту приема-передачи имущество передано арендодателю – ООО «Аврора-КП».

В установленном порядке 23.11.2006 договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

28.08.2012 между ООО «Аврора-КП» и ООО «Комсерис» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (соглашение о перенайме), в соответствии с которым право аренды на земельный участок перешло к ответчику.

В установленном порядке 21.09.2012 соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

По акту приема-передачи имущество передано новому арендатору.

На основании заявлений Государственного казенного учреждения Калужской области «Калугадорзаказчик» от 17.09.2013, от 03.03.2014, информации, опубликованной в газете «Калужская неделя», было принято постановлением Городской Управы города Калуги от 04.04.2014 № 3813-пи «Об утверждении Государственному учреждению Калужской области «Калугадорзаказчик» акта о выборе, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта «Обход г. Калуга на участке Секиотово – Анненки с мостом через реку Ока» по адресу г. Калуга».

В соответствии с данным постановлением утверждена схема расположения земельного участка для строительства дороги, согласно которой часть земельного участка для строительства вышеуказанного объекта расположена на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:29, находящемся в аренде у ответчика.

07.03.2014 письмом №АБ-567-14 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» обратилось к ООО «Комсервис»  за согласованием акта о выборе земельного участка (трассы) для строительства, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта «Обход г. Калуга на участке Секиотово — Анненки с мостом через реку Ока».

21.04.2014 принято постановление Городской управы города Калуги №4580-пи «Об утверждении Государственному казенному учреждению Калужской области «Калугадорзаказчик» акта о выборе схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта «Обход города Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока» по адресу: город Калуга.

31.12.2014 года Управление строительства и земельных отношений города письмом №10274/06-14 сообщило, что согласие Городской Управы города Калуги на раздел земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029 , арендуемого ООО «Комсервис», может быть дано после получения в письменной форме соответствующего согласия арендатора.

18.03.2015 письмом № АБ-428-15 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» испросило у ответчика письменное согласие на проведение кадастровых работ по разделу земельного участка площадью 172 908 кв.м с кадастровым номером 40:26:000177:29, с дальнейшей передачей сформированных земельных участков, общей площадью 59 895 кв.м, в том числе 28 126 кв.м. в постоянное пользование для строительства вышеуказанного объекта, и 31 759 кв.м. во временное пользование (на период строительства) при условии возмещения убытков и упущенной выгоды, причиненных правообладателю при изъятии и занятии земельных участков.

30.03.2015 письмом № ИС-01-13 ООО «Комсервис» дало согласие на проведение работ по межеванию для дальнейшего раздела с передачей сформированных земельных участков, в том числе общей площадью 31 759 кв.м.  по соглашению о временном занятии земельного участка на период строительства. Также ООО «Комсервис» попросило предоставить проекты соответствующих договоров о передаче части прав и обязанностей по договору аренды в постоянное и временное пользование.

Приказом Министерства экономического развития Калужской области от 30.09.2015 № 1000-п в соответствии с Постановлением правительства Калужской области от 04.12.2013 № 652 «Об утверждении государственной программы Калужской области «Развитие дорожного хозяйства Калужской области», на основании постановления Городской Управы города Калуги от 21.04.2014 № 4580-ни "Об утверждении акта о выборе, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта "Обход г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через реку Оку" по адресу: г. Калуга, приказа Управления архитектуры и градостроительства Калужской области от 16.06.2015 № 01-ПМ «Об утверждении проекта межевания территории для строительства обхода г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через р. Оку в Калужской области», разрешения на строительство, выданного в соответствии с постановлением Городской Управы города Калуги от 26.06.2015 № 7966-пи, изъят путем выкупа для размещения объекта «Строительство обхода г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через р. Оку» для государственных нужд Калужской области земельный участок площадью 28 017 кв.м. 

В целях изъятия путем выкупа для государственных нужд Калужской области и на основании письменного согласия ООО «Комсервис» от 30.03.2015 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» были проведены кадастровые работы по межеванию многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 40:26:0001 77:0029.

По результатам кадастровых работ были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000177:66, 40:26:000177:67.

Согласно данным, содержащимся в ЕГРН, исходный земельный участок остался с уменьшенной площадью 144 891 кв.м. в измененных границах, в настоящий момент является двухконтурным: 40:26:000177:29/1 и 40:26:000177:29/2.

В соответствии с вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области по делу №А23-2220/2016 по иску ГКО КУ «Калугадорзаказчик» об изъятии земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:67, площадью 28 017 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> р-н д. 3, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, относящегося к категории земель населенных пунктов, предназначенного для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса, с возмещением величины убытков в размере 31 604 000 руб. был изъят у ООО «Комсервис» для государственных нужд.

Земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:66 (входит полностью в площадь земельного участка с кадастровым номером 40:26:0001 77:0029), площадью 31728+/- 134 кв.м. также был передан ГКУ КО «Калугадорзаказчик» по акту от 22.01.2018, на данном земельном участке был сооружен строительный городок.

22.01.2018 между ООО «Комсервис» и ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» было заключено соглашение о компенсации выплат по убыткам, причиненным временным занятием земельного участка, попадающего в зону строительства: «Строительство обхода г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Оку» и определение ставки арендной платы за пользование земельным участком.

27.06.2018 ООО «Комсервис» обращалось к ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» с просьбой разъяснить, каким образом после завершения строительства будет осуществлен проезд к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29.

03.08.2018 года письмом №2770-18 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» сообщило, что после завершения строительства доступ к земельному участку будет осуществляться по землям общего пользования 

<

...> через земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:75.

30.11.2018 года ООО «Комсервис» направило в адрес ГКУ КО «Калугадорзаказчик» письмо, где сообщалось, что при осмотре арендуемого земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 выяснилось отсутствие доступа к его части (контур 40:26:000177:29/2) в связи с возведением дорожного ограждения, в том числе по границе с земельным участком с кадастровым номером 40:26:000177:75. 

В ответе от 28.12.2018 года №2770-18 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» сообщило, что проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, предусмотрено дорожное ограждение барьерного типа т.3.3.4, и не предусмотрен съезд к вышеуказанному земельному участку. Для доступа  предлагалось запросить письменное согласование организации съезда.

Вышеуказанное письмо было направлено в адрес ответчика вместе с актами возврата земельного участка. Акты передачи земельного участка ООО «Комсервис» не были подписаны в связи с тем, что к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 не был предоставлен доступ – подъезд, что исключило возможность его использования по целевому назначению.

Истец, ссылаясь на то, что в настоящий момент строительство на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:66 завершено, с момента окончания строительства у ответчика имеется возможность использовать спорный земельный участок по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, а отсутствие доступа к контура 29/2 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 возникло по вине самого арендатора, обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в сумме 3 872 132 руб. 09 коп. и неустойки за период с 02.10.2020 до 06.07.2022 в размере 2 489 780 руб. 93 коп. (с учетом уточнения), предварительно направив в адрес ответчика претензию № 11643/06-20 от 27.10.2020.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не находит оснований для удовлетворения иска Городской Управы города Калуги, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. 

Вместе с тем в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

ООО «Комсервис», возражая против удовлетворения исковых требований, указало, что оспаривает требования истца именно в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению в указанные истцом периоды.

Изначально ответчик ссылался на отсутствие доступа к контуру 29/2 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29.

В соответствии с ответом ФКУ «Упрдор Москва-Бобруйск» от 09.08.2022 года № 37 использование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 (учетный номер части 8) площадью 30 603 кв.м в границах придорожной полосы автомобильной дороги для строительства торгового центра и дальнейшей его эксплуатации, не допустимо. Кроме того, доступ к испрашиваемому земельному участку необходимо осуществлять через местную сеть автодорог без устройства дополнительных примыканий к автомобильной дороге.

В ходе рассмотрения дела также было установлено, что по границе спорного земельного участка находится наблюдательная скважина № 150 (инвентарный номер 30571/XXXIX, лит. XXXIX, с кадастровым (условным) номером 40-40-01/015/2007-607Ю глубиной 40,0 кв.м., расположена по адресу 

<

...> м юго-восточнее промплощадки Калужского ПХГ.

Скважина № 150 была принята 31.10.1983 в эксплуатацию рабочей комиссией, назначенной приказом производственного объединения «Мострансгаз» за № 232 от 05.05.1982, что подтверждается «Актом рабочей комиссии по приему в эксплуатацию контрольных скважин №№ 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151 Калужской площади, законченных строительством».

На основании решения участника ООО «Мострансгаз» от 01.09.2006 № 27, разделительного баланса от 30.09.2006, утв. решением участника ООО «Мострансгаз» от 05.03.2007 № 6/У, право собственности на скважину № 150 перешло Обществу (свидетельство о государственной регистрации права от 08.06.2007 серия 40 КЯ № 114116).

Скважина № 150 входит в состав объектов Калужского ПХГ, эксплуатируемого филиалом ООО «Газпром ПХГ» «Калужское УПХГ».

Кроме того в материалы дела был представлено письмо ПАО «Россети Центр и Приволжье», согласно которому земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:29 находится в охранной зоне ВЛ 110 кВ Крутицы Воротынск. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, стоянки для всех видов машин и механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Определением от 24.08.2023, в целях определения возможности использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования, судом было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение репутация» ФИО5, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

1. Возможно ли использование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, расположенного по адресу: 

<

...> р-н д. 3, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования – для строительства спортивно-, культурно-торгового комплекса?

2. Установить наличие или отсутствие подъезда к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 для строительства и последующей эксплуатации нежилого здания. 

Согласно выводам экспертного заключения № 271123-38 было установлено, что:

1) Использование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, расположенного по адресу: 

<

...> р-н д. 3, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования - для строительства спортивно, культурно-торгового комплекса, невозможно, в связи с расположением объекта экспертизы в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины №150 ООО «Газпром ПХГ», а так же в границах охранной зоны В Л 1 ЮкВ Крутицы-Воротынск ПАО «Россети Центр и Приволжье»;

2) На земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:74, находящемся в государственной собственности, расположена грунтовая дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку 40:26:000177:29 (контур 29/1), съезд на которую имеется с автомобильной дороги ул. Резванской с асфальтовым покрытием без ограждения. Участок 40:26:000177:74 располагается в зоне ТЗ - зона объектов транспортной инфраструктуры с видом разрешенного использования - для размещения объекта «Обход г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока».

На земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:75, находящемся в государственной собственности, расположена грунтовая дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку 40:26:000177:29 (контур 29/2), съезд на которую имеется с автомобильной дороги ул. Резванской с асфальтовым покрытием с ограждением (напротив 

<

...> автосалон Lada). Участок 40:26:000177:74 располагается в зоне ТЗ -. зона объектов транспортной инфраструктуры с видом разрешенного использования - для размещения объекта «Обход г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока». 

На земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:28, находящемся, в государственной собственности, расположена дорога с покрытием из щебенки и асфальтовой крошки, обеспечивающая подъезд к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 (контур 29/2), с видом разрешенного использования - для строительства вертолетной площадки и подъездной автодороги. Проезд от земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:28 к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 (контур 29/2) возможен через земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:1118 с видом разрешенного использования - стоянка транспортных средств.

Вышеуказанные подъезды к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 возможно использовать для строительства нежилого здания. Для дальнейшей эксплуатации нежилого здания потребуется расширение имеющихся подъездов. Расширение дороги на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:28 невозможно в связи с близким расположением к дороге границ земельных участков и жилых построек третьих лиц.

Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, содержит сведения о примененных методах исследования и выводы по поставленному судом вопросу.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется. Заключение эксперта истцом не опровергнуто, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, в соответствии с выводами экспертного заключения № 271123-38 установлено несколько подъездов к контурам 29/1 и 29/2 спорного земельного участка, но при этом его использование в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования невозможно, в связи с расположением в границах охранной зоны и минимальных расстояний от устья скважины №150 ООО «Газпром ПХГ», а также в границах, охранной зоны ВЛ 110 кВ Крутицы-Воротынск ПАО «Россети Центр и Приволжье».

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» филиал ООО «Газпром ПХГ» «Калужское УПХГ» является опасным производственным объектом I класса опасности.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в целях обеспечения безопасной эксплуатации опасных производственных объектов, объектов системы газоснабжения, предотвращения причинения вреда жизни и здоровью людей, и окружающей среде могут устанавливаться ограничения в пользовании землями, на которых размещены такие объекты.

В силу ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, устанавливаются охранные зоны газопроводов.

На основании пп. «е» п. 3 Правил охраны магистральных газопроводов (утв. постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 № 1083, далее - Правила) вокруг скважин установлена охранная зона в виде территории, ограниченной условной замкнутой линией, отстоящей от внешней границы скважины на 100 м. с каждой стороны. Пунктом 4 Правил предусмотрен перечень ограничений, установленных для данной зоны.

Пунктом 22 Правил предусмотрено, что при проектировании, строительстве и реконструкции зданий, строений и сооружений должны соблюдаться минимальные расстояния от указанных объектов до объектов, входящих в состав магистральных газопроводов (в т.ч. объекты подземных хранилищ газа), предусмотренные нормативными документами в области технического регулирования.

Сводом правил СП 231.1311500.2015 «Обустройство нефтяных и газовых месторождений Требования пожарной безопасности», утвержденных приказом МЧС России от 17.06.2015 № 302, для обеспечения пожаробезопасных условий производственного процесса на территории объектов обустройства газовых месторождений и эвакуации людей в случае пожара предусмотрено минимальное расстояние от устья газовых скважин до общественных зданий -500 метров (п. 6.1.7 Свода правил).

Из схемы охранной зоны и зоны минимально-допустимых расстояний видно, что большая часть земельного участка (как контур 29/1, так и контур 29/2) не может быть использована для строительства общественного здания.

Таким образом, большая часть земельного участка находится в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины № 150, при этом не имеет правового значения, когда были внесены сведения о наличии данной скважины.

Само по себе наличие подобного объекта возле спорного земельного участка исключает его использование в соответствии с видом его разрешенного использования. Любое строение общественного назначения, построенное в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины, подлежало бы сносу, так как было бы опасным для лиц, находящихся в нем.

Кроме того земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177: 29 находится в охранной зоне ВЛ 110 кВ Крутицы Воротынск. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее - Правила № 160).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 160 в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. 

Пунктом 8 Правил № 160 определено, что в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. 

Подпунктом «б» пункта 9 Правил № 160 предусмотрено, что в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1 000 вольт, прямо запрещено, в том числе размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, за исключением гаражей-стоянок автомобилей, принадлежащих физическим лицам, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ. 

26.06.2023 в судебном заседании представители ответчика приобщили к материалам дела письмо ПАО «Россети Центр и Приволжье» от 23.06.2023, которым отказано в строительстве торгово-развлекательного спортивного комплекса в пределах охранных зон, а также письмо ООО «Газпром ПХГ» от 17.05.2023, в котором указано, что строительство торгово-развлекательного спортивного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:29 в границах 500-метровой зоны минимальных расстояний от устья скважины №150 нарушает законодательство, что непосредственно подтверждает сделанные выше выводы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053, А40-129910/2014).

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-17952, Определении Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170 по делу № А40-297162/2018.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе заключение эксперта, сделанного по результатам проведения судебной экспертизы, пояснения сторон, принимая во внимание приведенные нормы действующего законодательства, устанавливающие ограничения по организации строительства в охранных зонах, суд приходит к выводу о невозможности использования спорного земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды. При этом суд считает, что наличие охранных зон является скрытым недостатком земельного участка, о которых ответчик должен был быть извещен, и о которых он не мог узнать самостоятельно.

При таких обстоятельствах, существенно влияющих на возможность использования земельного участка в указанных в договоре целях – строительство спортивно-, культурно-торгового комплекса, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку арендодателем было предоставлено арендатору имущество, которое невозможно использовать по назначению.

Ранее уже было отмечено, что определением суда от 24.08.2023 по делу №А23-1631/2021 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение репутация» ФИО5. В определении суд установил стоимость экспертизы в размере 158 200 (сто пятьдесят восемь тысяч двести) рублей.

Денежные средства для оплаты экспертизы внесены на депозитный счет Арбитражного суда Калужской области обществом с ограниченной ответственностью «Комсервис» в размере 120 000 руб. по платежному поручению № 901345 от 19.07.2022 и в размере 38 200 руб. по платежному поручению № 244738 от 15.08.2023.

В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведение экспертизы подлежит оплате путем перечисления денежных средств на счет учреждения, вопрос об оплате будет разрешен отдельным судебным актом.

Расходы по оплате судебной экспертизы возлагаются на ответчика в соответствии с заявлением его представителей в судебном заседании.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                                                                                          Е.В. Иванова