АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-5840/2020

г. Краснодар

23 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.06.2021г.

Полный текст решения изготовлен 23.06.2021г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройтэкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353960, Краснодарский край, с. Цемдолина, 

<

...> (далее – заявитель, ООО «Стройтэкс», общество)

к администрации муниципального образования город Новороссийск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353900, 

<

...> (далее – заинтересованное лицо, администрация)

Третье лицо:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 

<

***>, ИНН:2308171570), 350063, Краснодарский край, г. Краснодар (далее – Управление Росимущества)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора и признании договора аренды действующим

 

по иску администрации муниципального образования город Новороссийск,                               г. Новороссийск

к  обществу с ограниченной ответственностью «Стройтэкс» Краснодарский край,                          с. Цемдолина, г. Новороссийск

Третье лицо:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар

о расторжении договора аренды земельного участка

 

при участии:

от заявителя: ФИО2 – по доверенности, адвокат;

от администрации: ФИО3, ФИО4 – представитель, по доверенности;

от Управления Росимущества: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Стройтэкс» обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным одностороннего отказа администрации от 27.01.2020                                      № 02.02.7-16-327/20 от договора аренды земельного участка от 24.01.2001 № 531 (4700002302) и признании договора аренды земельного участка от 24.01.2001 № 531 (4700002302) действующим (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росимущества.

В рамках дела № А32-7424/2020 арбитражным судом рассматриваются требования администрации к обществу о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.01.2001 № 531 (4700002302), об обязании общества возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 346 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0308002:25, расположенный по адресу: 

<

...> для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового центра.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2020 по делу               № А32-5840/2020 дела № А32-5840/2020 и № А32-7424/2020 объединены в одно производство, делу присвоен № А32-5840/2020.

Управление Росимущества в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлено.

Общество в судебном заседании заявленные требования поддержало, просит суд иск удовлетворить в полном объеме, против требований о расторжении договора аренды возражает.

Администрация в судебном заседании против удовлетворения требований общества возражает, требования о расторжении спорного договора аренды поддерживает.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17.06.2021 до 11-45 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании постановления главы администрации города Новороссийска от 18.10.2000 № 1679 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 24.01.2001 № 531 земельного участка площадью 346 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0308002:25, расположенного по адресу: 

<

...> для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового центра на срок до 18.10.2048.

В соответствии с пунктом 5.1.6 договора арендодатель имеет право принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора в случае:

использования земельного участка не по целевому назначению;

неиспользования земельного участка в течение двух лет;

нарушения арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 2 договора, и невыполнения обязанностей, указанных в пункте 4.2 договора.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (70% готовности) – административно-торговый центр, общей площадью застройки 269, 90 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0308002:444 (ранее присвоенный номер 23:47:0308002:0:184), на который 19.08.2011 зарегистрировано право собственности ООО «Стройтэкс».

В ходе проведения мероприятий муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0308002:25 располагаются элементы коммуникаций близлежащих многоквартирных домов, по периметру располагается некапитальное ограждение, о чем составлен акт от 13.12.2019                    № 912-И.О.

30 декабря 2019 года администрация направила обществу претензию                           № 02.02.7-16-6429/19 о неиспользовании по целевому назначению участка и  требованием об устранении в месячный срок выявленных нарушений.

Ввиду неисполнения претензионных требований управление имущественных и земельных отношений администрации 29.01.2020 направило обществу уведомление                   от 27.01.2020 № 02.02.7-16-327/20 об одностороннем отказе от договора аренды                       от 24.01.2001 № 531 и необходимости явки в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора. В уведомлении также указано, что договор аренды считается расторгнутым с момента получения уведомления. Односторонний отказ от договора администрация мотивировала неиспользованием участка по целевому назначению                   (на участке располагаются элементы коммуникаций близлежащих многоквартирных домов, по периметру располагается некапитальное ограждение). Уведомление вручено обществу 05.02.2020.

Общество, ссылаясь на незаконность одностороннего отказа от договора аренды, обратилось в арбитражный суд.

В свою очередь, администрация, ссылаясь на нецелевое использование переданного в аренду земельного участка, обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Из указанных норм права следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя.

На момент заключения договора аренды от  24.01.2001 № 531 арендодателем выступала администрация как собственник земельного участка.

В то же время, 25.05.2004 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308002:25.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021 по делу № А32-7398/2020 признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 346 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0308002:025, расположенный по адресу: 

<

...>. При этом суд пришел к выводу, что запись о регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки носит недостоверный характер, не отвечает действительной принадлежности земельного участка, внесена без достаточных оснований, без заявления или обращения Российской Федерации и в отсутствие доказательств разграничения государственной собственности на земельный участок с его отнесением к собственности федеральной. Спорный земельный участок находился и остается в ведении администрации города и в фактическом владении муниципального образования, осуществлявшегося владение.

С учетом указанного судебного акта администрация является легитимным владельцем земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:025.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Отказ администрации от договора аренды является односторонней сделкой, направленной на прекращение обязательств по договору, к ней применяются общие правила о совершении сделок.

В статье 156 ГК РФ предусмотрено, что к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Предметом заявленных требований общества является незаконность односторонней сделки – отказа администрации от договора аренды, выраженного от 27.01.2020 № 02.02.7-16-327/20, и мотивированного не использованием спорного земельного участка по целевому назначению.

В обоснование надлежащего использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:025 общество пояснило, что является добросовестным арендатором участка. В 2000 году получено разрешение на строительство объекта, 19.08.2011 в связи с консервацией объекта  незавершенного строительства (административно-торгового центра) зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 269, 9 кв. м, о чем в ЕГРП 19.08.2011 сделана соответствующая запись. Как указывает ООО «Стройтэкс» впоследствии объект незавершенного строительства признан аварийным, в связи с чем выполняются необходимые мероприятия. Также проводятся мероприятия по подготовке и изготовлению технической, проектной, правовой документации, необходимой для начала строительства объекта недвижимости, соответствующего целевому назначению участка с кадастровым номером 23:47:0308002:025.

Из материалов дела следует, что решением Октябрьского районного суда                           г. Новороссийска от 18.07.2018 по делу № 2-739/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.12.2018, по иску администрации в интересах неопределенного круга лиц капитальный признан аварийным и угрожающим жизни и здоровью граждан объект капитального строительства, принадлежащий ООО «Стройтэкс», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0308002:025. Общество обязано снести указанный объект недвижимости.

Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило относимых и допустимых доказательств, подтверждающих освоение участка в период 2018 – 2021 гг., а также проведение в период 2018 год и по настоящее время мероприятий по подготовке и изготовлению технической, проектной, правовой документации, необходимой для начала строительства объекта недвижимости, соответствующего целевому назначению участка.

Согласно актам осмотра земельного участка от 13.12.2019 № 912 – И.О.,                           от 29.01.2020 № 035 – И.О., от 05.02.2020 № 042 – И.О. по периметру участка с кадастровым номером 23:47:0308002:025 располагается некапитальное ограждение, объектов строительства и ведения работ на участке не выявлено, участок в соответствии с целевым назначением не используется.

Таким образом, в рассматриваемом случае односторонний отказ администрации от спорного договора не противоречит условиям договора аренды от 24.01.2001 № 531 (пункт 5.1.6), а также требованиям действующего законодательства, в ходе рассмотрения дела судом установлено нарушение обществом условий договора, выразившееся в неиспользовании переданного в аренду земельного участка по целевому назначению более двух лет.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о правомерности отказа администрации от 27.01.2020  № 02.02.7-16-327/20 от договора аренды земельного участка от 24.01.2001 № 531, в связи с чем основания для признания действующим договора аренды отсутствуют.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного              кодекса РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2              статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункт 9                    статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено, если иное не предусмотрено условиями сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Из материалов дела следует, что администрация в одностороннем порядке отказалась от договора аренды земельного участка от 24.01.2001 № 531, направив обществу уведомление от 27.01.2020  № 02.02.7-16-327/20. Односторонний отказ администрации от договора признан судом соответствующим условиям договора аренды от 24.01.2001 № 531 (пункт 5.1.6), а также требованиям действующего законодательства. Уведомление вручено обществу 05.02.2020, что подтверждается материалами дела и обществом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, учитывая положения статьи 450.1 ГК РФ, договор аренды прекратил свое действие 05.02.2020, в связи с чем не может быть расторгнут в судебном порядке. Основания для удовлетворения требований администрации отсутствуют.

На основании статьи 110 АПК РФ  расходы по госпошлине по заявленным                  ООО «Стройтэкс» требованиям возложить на общество.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ООО «Стройтэкс» требований отказать.

В иске администрации муниципального образования город Новороссийск отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко