АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-14799/2020

г. Кострома

02 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2021 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Рент Бизнес», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Конфидэнс Банк», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании действительным договора купли-продажи от 23.06.2020 № 2020-3244/68, заключенного между закрытым акционерным обществом «Рент Бизнес», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Конфидэнс Банк», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), для целей проведения государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Костромской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

при участии: 

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 04.12.2020),

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 15.04.2021 № 77АГ6665034), 

от третье лицо: не явилось, уведомлено надлежаще, 

установил:

закрытое акционерное общество «Рент Бизнес», г. Кострома (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском (в уточненной редакции) к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Конфидэнс Банк», г. Кострома (далее – Банк) о признании действительным договора купли-продажи от 23.06.2020 № 2020-3244/68.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, г. Кострома (далее – Регистрационная служба).

От Банка поступил отзыв на иск: считает договор действительным и подлежащим государственной регистрации. 

В судебном заседании истец заявил об уточнении исковых требований, просит суд признать действительным договор купли-продажи от 23.06.2020 № 2020-3244/68, заключенный между закрытым акционерным обществом «Рент Бизнес», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Конфидэнс Банк», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), для целей проведения государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Костромской области. Свои требования основывает на ч.1 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик поддержал доводы отзыва.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принял.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Костромской области от 20.07.2018 по делу № А31-5798/2018 Банк признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год. Функции конкурсного управляющего Банка возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

По результатам электронных торгов посредством публичного предложения  по реализации имущества Банка (должника) по лоту № 1 – 2/5 доли в праве общей долевой собственности  на жилой дом – 91,6 кв.м., земельные участки – 366,3 кв.м., 250,74 кв.м., адрес: 

<

...>, участки находятся примерно в 30 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Ориентир – дом № 2, расположенный в границах участка, кадастровые номера: 44:07:141:209:67, 44:07:141209:47, 44:07:141209:45, земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, ограничения и обременения: зарегистрирован 1 человек – согласно протоколу от 17.06.2020 от 17.06.2020 № РАД-212434 о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме победителем признан участник торгов, предложивший максимальную цену за имущество - Общество. Предложенная победителем торгов цена составила 296000 руб. 

Объявление о результатах проведения торгов посредством публичного предложения размещено 17.06.2020 за № 5113371. 

По результатам электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества продавца по лоту № 1 (протокол от 17.06.2020 № РАД-212434), проведенных в порядке и на условиях, указанных в сообщении о проведении торгов, опубликованном в газете «КоммерсантЪ» от 29.11.2019 № 78030276870, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2020 № 2020-3249/68.

Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2020 № 2020-3249/68 являются:

- 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 44:07:141209:67, площадью 91,6 кв.м., кол-во этажей – 2; принадлежит Банку (продавцу) на основании акта о передаче нереализованного имущества, выдан 27.09.2018, ответа на предложение № 68к/100850, выдан 27.08.2018, протокола окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах (от итогах торгов), выдан 16.05.2018, что подтверждается записью в ЕГРН от 23.01.2019 № 44:07:141209:67-44/012/2019-10;    

- земельный участок, площадью 250,74 кв.м., кадастровый номер 44:07:141209:45, находящийся по адресу: 

<

...>, целевое назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, который принадлежит Банку (продавцу) на праве собственности на основании акта о передаче нереализованного имущества, выдан 27.09.2018, ответа на предложение № 68к/100850, выдан 27.08.2018, протокола окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах (от итогах торгов), выдан 16.05.2018, что подтверждается записью в ЕГРН от 23.01.2019 № 44:07:141209:45-44/012/2019-6;

-   земельный участок площадью 366,3 кв.м., кадастровый номер 44:07:141209:47, находящийся по адресу: 

<

...>, целевое назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, который принадлежит Банку (продавцу) на праве собственности на основании акта о передаче нереализованного имущества, выдан 27.09.2018, ответа на предложение № 68к/100850, выдан 27.08.2018, протокола окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах (от итогах торгов), выдан 16.05.2018, что подтверждается записью в ЕГРН от 23.01.2019 № 44:07:141209:47-44/012/2019-6.

За приобретаемое имущество покупатель уплачивает продавцу цену в размере 296000 руб. (пункт 2.1 договора).

Общество осуществило оплату стоимости имущества в размере 296000 руб.  

Общество обратилось в нотариальную палату за нотариальным удостоверением договора купли-продажи. Нотариус, основываясь на ст. 163, ст.ст. 250, 255, п. 1 ст. 449 ГК РФ, отказал в удостоверении договора купли-продажи. Согласно ответу нотариуса от 21.09.2020 № 745 стороны в силу ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ должны были обратиться за удостоверением договора купли-продажи невыделенной в натуре доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение 5 дней после состоявшихся торгов.

Истец ссылается на отсутствие возможности зарегистрировать переход права собственности в Управлении Росреестра по Костромской области на основании договора, подписанного в простой письменной форме.

Ссылаясь на пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации Общества обратилось в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском. 

Банк считает договор купли-продажи действительным и подлежащим государственной регистрации.

После обращения в арбитражный суд с иском стороны обратились в Управление  Росреестра по Костромской области для государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости.    

Управление Росреестра по Костромской области уведомило о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества (письмо от  12.03.2021 № КУВД-001/2021-6937127/1).

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В частности, в соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном 7 главой Закона о банкротстве.

При этом положения статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Таким образом, при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности, в том числе в рамках дела о банкротстве, остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 № 569-О-О).

Требование пункта 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

В силу положений статьи 42 Закона № 218-ФЗ нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов.

Из системного анализа положений статей 1, 2, 110, 139 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, признанной банкротом, за счет ее имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

С учетом изложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в ее рамках торгов, судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, исходя из того, что Законом о банкротстве необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, заключенного по результатам проведения публичных торгов не предусмотрена, а с учетом целей нотариального удостоверения сделки, соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется.

Общество основывает свои требования на ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

При применении указанной нормы для признания сделки действительной суд должен установить наличие требований к форме сделки в виде нотариального удостоверения. В данном случае суд пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2020 № 2020-3244/68 не требовал нотариального удостоверения. 

В связи с указанным у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.Д. Голубева