Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55395/22

16 декабря 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 28 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,               при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузиной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Закрытому акционерному обществу "КЛИМОВСКИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ПАТРОННЫЙ ЗАВОД" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с требованиями об исключении из ЕГРН сведений, осуществлении регистрации договора аренды, 

третьи лица: 

Межмуниципальный отдел по Подольскому и Чеховскому районам Управления Росреестра по Московской области, 

УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

индивидуальный предприниматель АЗИМОВ ДЖУРАБЕК РУСТАМОВИЧ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.01.2019)

при участии в судебном заседании до и после перерыва - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец)  обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "КЛИМОВСКИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ПАТРОННЫЙ ЗАВОД" с требованиями (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении нежилого здания - профилакторий, 3-этажное, общей площадью 1893,1 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, го. Подольск, г. Подольск, мкр. Климовск, ул. Заводская, д. 2, кадастровый номер 50:56:0030401:748 арендой в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2. 

- осуществить государственную регистрацию Договора аренды здания NoАН/22-0024 от 01.04.2022, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Закрытым акционерным обществом «Климовский специализированный патронный завод» в отношении нежилого здания - профилакторий, 3- этажное, общей площадью 1893,1 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Подольск, г. Подольск, мкр. Климовск, ул. Заводская, д. 2, кадастровый номер 50:56:0030401:748.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Межмуниципальный отдел по Подольскому и Чеховскому районам Управления Росреестра по Московской области, УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, индивидуальный предприниматель АЗИМОВ ДЖУРАБЕК РУСТАМОВИЧ.

Истец заявленные требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

В отзыве на заявленные требования ответчик просил отказать в их удовлетворении.

В судебном заседании 21.11.2022 судом в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 28.11.2022. Информация об объявленном перерыве в установленном порядке и сроки размещена на официальном сайте в системе https://kad.arbitr.ru/. 

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

После перерыва, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее. 

Из материалов дела следует, что 01.05.2021 между истцом (далее - арендатор) и ответчиком (далее - арендодатель) заключен Договор аренды здания № АН/20-0042 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое здание - профилакторий, 3-этажное, общей площадью 1893,10 кв. м, инв. № 1782, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:56:0030401:748 (далее - здание) (пункт 1.1 договор аренды).

Срок аренды здания установлен на 11 месяцев.

Истец указал, что 06.05.2021 ответчиком была предпринята попытка передать истцу указанное здание. Однако, передача здания не состоялась.  

Фактическая передача здания состоялась в июне 2021 г. 

После окончания срака действия договора сторонами подписан договор аренды от 01.04.2022 № АН/22-0024, пунктом 2.1 которого предусмотрен долгосрочный срок аренды с 01.04.2022 по 31.03.2022.

Уведомлением от 13.05.2022 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 01.04.2022 № АН/22-0024. Указанное решение мотивировано тем, что по данным ЕГРП здание с кадастровым номером 50:56:0030401:748 обременено арендой в пользу ИП ФИО2, а также в связи с тем, что не представлены документы об одобрении крупной сделки арендодателем.

02.06.2022 истец направил в адрес ответчика запрос, в котором просил направить в его адрес надлежащим образом заверенные копии документов:

- уведомление о расторжении договора аренды с ИП ФИО2 с 25.04.2021,

- решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.222 по делу № А41-29370/21,

- постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по делу № А41-29370/21,

- справку о том, что договор аренды от 01.04.2022 № АН/22-0024 не является для ЗАО «КСПЗ» крупной сделкой.

Также, истец просил ответчика направить регистрирующему органу заявление об исключении из ЕГРП недействительной записи о праве аренды ИП ФИО2 в отношении здания с кадастровым номером 50:56:0030401:748.

Основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием послужило бездействие ответчика от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав аренды истца на основании договора аренды здания от 01.04.2022 №АН/22-0024.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском.

В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, свидетельствующий об уклонении ответчика от государственной регистрации сделки. Непредставление ответчиком документов, которые истец запрашивал у него письмом от 02.06.2022 таким уклонением не является.

- уведомление о расторжении договора аренды с ИП ФИО2 с 25.04.2021,

- решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.222 по делу № А41-29370/21,

- постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по делу № А41-29370/21,

- справку о том, что договор аренды от 01.04.2022 № АН/22-0024 не является для ЗАО «КСПЗ» крупной сделкой.

Вместе с тем, отсутствие названных документов не препятствовало осуществлению государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

По условиям договора аренды не усматривается обязанности по предоставлению указанных документов для регистрации договора аренды со стороны истца, равно как и безусловной обязанности именно истца по его регистрации.

Таким образом, отсутствие заявления арендодателя – ответчика, не свидетельствует о его уклонении от государственной регистрации по смыслу статьи 165 ГК РФ.

Доводы истца об уклонении ответчика от передачи истцу справки о том, что договор аренды от 01.04.2022 № АН/22-0024 не является для ЗАО «КСПЗ» крупной сделкой», также не могут быть признаны судом обоснованными.

Допустимых доказательств наличия решения ЗАО «КСПЗ» об одобрении крупной сделки участниками общества суду не представлено. В этой связи требования истца о необходимости передачи Предпринимателю решения об одобрении или справки, также являются необоснованным и неисполнимыми, в отсутствие доказательств наличия таковых на момент заключения договора аренды.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что в силу пунктов 1 и 3 статьи 46 Закона об обществах крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

В соответствии с пунктом 5 той же статьи крупная сделка, совершенная с нарушением требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств:

голосование участника общества, обратившегося с иском о признании крупной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием участников общества, недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования;

не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них;

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным Законом об обществах;

при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением требований к ней.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе и в установленный законом срок.

Таким образом, крупная сделка, совершенная без ее одобрения в порядке статьи 46 Закона об обществах, является оспоримой. Такая сделка может быть признана недействительной по иску общества или его участника при отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 5 статьи 46 того же Закона. Оспоримая сделка может быть признана недействительной только судом. Иные лица не вправе устанавливать наличие оснований для признания оспоримой сделки недействительной.

В силу пунктов 1, 2, 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункту 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Порядок предоставления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов установлен статьей 18 Закона № 218-ФЗ, при этом документ, подтверждающий согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО) не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации, при его отсутствии в реестр может быть внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).

В части предоставления ответчиком уведомления о расторжении договора аренды с ИП ФИО2 с 25.04.2021, решения Арбитражного суда Московской области от 04.02.222 по делу № А41-29370/21, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по делу № А41-29370/21, необходимых для регистрации суд отмечает следующее.

Согласно абзацу 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2022 по делу № А41-29370/2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022, в удовлетворении заявленных исковых требований ИП ФИО2 к ЗАО "КСПЗ" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды здания от 01.07.2020 № АН/20-0054, оформленного письмом от 23.03.2021 № 207-02 отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.07.2022 указанные судебные акты оставлены без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что при анализе и толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ, с учетом позиции, изложенной в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" суд пришел к выводу, что систематичность нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы была согласована сторонами как самостоятельное и достаточное основание для возникновения у арендодателя права на отказ от исполнения договора аренды (одностороннее внесудебное расторжение договора). Следовательно, исходя из условий рассматриваемого договора и представленных доказательств, договора аренды от 01.07.2020 в отношении нежилого здания - профилакторий, общей площадью 1893,10 кв. м, инв. № 1782, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:56:03:00416:054 прекратил свое действие.

При этом, согласно статье 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 данного Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 53, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу положений пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона.

Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель был обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите. 

Такие доказательства заявителем суду не представлены. 

В данном случае у ответчика отсутствует обязанность по предоставлению испрошенных истцом документов, указанных Управлением Росреестра по Московской области изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, в действиях ответчика суд не усматривает какого-либо уклонения от государственной иной регистрации договора аренды или чинения истцу препятствия в этом, равно как и недобросовестного поведения, с учетом указанных истцом доводов об осведомленности наличия сведений в отношении ИП ФИО2 и оспаривания указанных действий в суде.

Законность принятия Управлением Росреестра решения о приостановлении, отказе государственной регистрации предметом настоящего спора не является. Вместе с тем, применительно в рассматриваемому делу, суд полагает необходимым отметить, что истец на момент рассмотрения дела, обращения с настоящим иском в суд, не представил доказательств, свидетельствующих об оспаривании названного решения в установленном порядке.

Суд отмечает, что какие – либо дополнительные обязательства сторон по государственной регистрации Договора аренды здания №АН/22-0024 ни договором ни отдельным соглашением не установлены.

На основании вышеизложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлине распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на истца.

Руководствуясь статьями ст. 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 6000 руб. по платежному поручению №135 от 02.08.2022.  

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                         Д.Н. Москатова