﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 июня 2020 года

Дело №

А56-92578/2019

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сапоткиной Т.И.,                       Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Импэкстранссервис» Бородулина С.И. (доверенность от 03.07.2019 № 1), от общества с ограниченной ответственностью «Лига» Бурлаковой И.Б. (доверенность от 16.08.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Импэкстранссервис» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 по делу № А56-92578/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Импэкстранссервис», адрес:  197198, Санкт-Петербург,  Большой пр. П.С., д. 48, лит. А, пом. 29Н,            оф.  № 403, ОГРН 1037825026359, ИНН 7811080962 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лига», адрес:  197022, Санкт-Петербург, ул. профессора Попова, д. 37, лит. Щ, пом. 1-Н,                оф. 280, ОГРН 1037825005130, ИНН 7811089267 (далее - Компания), о взыскании 340 910 руб. неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа, уплаченного по договору аренды от 01.07.2018                    № 71/18А, и  1 982 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.06.2019 по 05.07.2019.

Компания обратилась в арбитражный суд со встречным иском к Обществу о взыскании 161 377 руб. 78 коп. убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 01.07.2018 №71/18А.

Определение от 09.09.2019 встречный иск Компании к Обществу принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 в удовлетворении первоначального иска Общества отказано, требования Компании по встречному иску удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 22.11.2019 и постановление от 03.03.2020, принять новый судебный акт - об удовлетворении первоначального иска и об отказе во встречных требованиях. 

Податель жалобы выражает несогласие с выводами судов относительно правомерности удержания обеспечительного платежа, считает их не соответствующими положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Удовлетворяя встречный иск, суды, по мнению Общества, не учли, что вменяемые арендатору дефекты помещения имеют характер нормального износа, поэтому оснований для отнесения расходов по их устранению на арендатора не имелось.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Компании возражал против ее удовлетворения, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Компанией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 01.07.2018 № 71/18А (далее - Договор), по условиям которого арендатору во временное пользование передана часть нежилого здания по адресу:                       Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 37, лит. А, представляющая собой часть помещения 1Н (комн. 82-90) площадью 111,5 кв.м (далее - Объект) для использования под офис.

Объект был арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2018.

Согласно пункту 7.1 Договор вступает в силу с 01.07.2018 и действует до 31.05.2019.

В пункте 7.2 Договора стороны указали, что арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя обязательства, по окончания срока действия Договора при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом о своем желании заключить договор на новый срок или об отказе от указанного права арендатор должен уведомить арендодателя письменно не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия Договора. При нарушении условий этого пункта арендатор обязался выплатить штраф в размере суммы депозита, определенной пунктом 3.5.2 Договора.

В пункте 3.5.2 Договора стороны предусмотрели обязанность арендатора уплатить депозит в размере 336 910 руб., а в пункте 3.6 определили, что данная сумма обеспечивает исполнение (надлежащее исполнение) любого обязательства арендатора по Договору, в том числе обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.10, 3.7, 7.2 Договора, и что арендатора вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности.

Кроме того, в пункте 3.6 Договора стороны согласовали, что за исключением случаев, установленных пунктом 3.7 Договора (связанных с отказом арендодателя от Договора по основаниям, установленным пунктами 3.4, 3.5.3, 5.2), сумма депозита (оставшаяся ее часть), за вычетом причитающихся арендодателю в соответствии с условиями пункта 3.6 платежей, подлежит возврату арендодателем арендатору после прекращения Договора и при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по нему.

 Во исполнение пункта 3.5.2 Договора  Общество перечислило Компании сумму депозита в размере 336 910 руб.

Общество 18.04.2019 сообщило Компании об окончании срока действия Договора 31.05.2019 и о своем отказе от права на заключение договора аренды на новый срок, указав также на необходимость возврата депозита.

Компания письмом от 10.06.2019 уведомила Общество об отсутствии оснований для возврата суммы депозита, сославшись на нарушение арендатором условий пункта 7.2 Договора, и указала на удержание из суммы депозита 336 910 руб. в качестве штрафа за данное нарушение.

29.04.2019 стороны произвели совместный осмотр Объекта. По результатам осмотра был составлен дефектационный акт, в котором указано на выявление дефектов и необходимость проведения ремонта Объекта. Названный акт подписан арендатором с замечаниями, в которых Общество указало на несогласие с дефектами полов, межкомнатных дверей, окон, подоконников и оконной фурнитуры, сославшись на принятие им Объекта в аренду в том же виде.

Письмом от 31.05.2019 арендатор уведомил арендодателя об освобождении им Объекта.

Компания, сославшись на результаты осмотра Объекта от 29.04.2019 и возвращение Объекта арендодателю в ненадлежащем состоянии, письмом от 10.06.2019 предъявила Обществу требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта Объекта в размере 161 377 руб. 78 коп., рассчитанной согласно локальной сметы от 31.05.2019 № 1.

Общество в претензии от 05.07.2019 предъявило требование о возврате суммы депозита.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском о взыскании с Компании неосновательного обогащения в размере суммы депозита и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Компания, в свою очередь, ссылаясь на возврат Объекта арендодателю после прекращения Договора с недостатками, неисполнение Обществом требований досудебной претензии, обратилась в суд со встречным иском о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещений.

Суд первой пришел к выводу о правомерном удержании арендодателем суммы депозита в счет уплаты неустойки в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 7.2 Договора, посчитал, что Компания подтвердила обоснованность требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта, поэтому удовлетворил встречный иск и отклонил требования по первоначальному иску.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения жалобы в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Проанализировав содержание Договора, суды пришли к обоснованному выводу, что стороны при его заключении в пункте 7.2 Договора согласовали условие об обязанности арендатора уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок или об отказе от указанного права письменно не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия Договора, а за нарушение этого условия предусмотрели уплату арендатором штрафа в размере суммы депозита, определенной пунктом 3.5.2 Договора.

Как установили суды, арендатором был нарушен предусмотренный пунктом 7.2 Договора срок уведомления арендодателя, в связи с чем сумма депозита на основании пунктов 3.5.2, 7.2 Договора была удержана арендодателем в счет уплаты установленного Договором за такое нарушение штрафа.

При таком положении суды обоснованно посчитали, что основания для признания денежных средств в размере удержанного Компанией депозита ее неосновательным обогащением не имеется, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

Убытки подлежат взысканию по правилам статьи 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав и оценив согласно статье 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к выводу, что Объект был возвращен арендодателю после прекращения арендных отношений в состоянии, не соответствующем условиям Договора, с дефектами, отраженными в дефектационном акте от 29.04.2019, стоимость устранения которых согласно представленному Компанией и не оспоренному иными доказательствами локальному сметному расчету составляет 161 377 руб. 78 коп.

Факт наличия повреждений и недостатков, указанных в дефектационном акте от 29.04.2019, Обществом не оспорен. 

Возражая против удовлетворения встречного иска, Общество ссылалось на то, что указанные в дефектационном акте недостатки не являются следствием эксплуатации арендатором помещения, имелись на дату передачу арендатору Объекта, и по сути, относятся к результатам нормального износа материалов.

Суды отклонили доводы Общества о наличии спорных дефектов на момент передачи Объекта арендатору, обоснованно указав, что в акте сдачи-приемки помещения от 01.07.2018, подписанном сторонами, отражено, что Объект соответствовал условиям Договора, находился в технически исправном состоянии и замечания к состоянию Объекта у арендатору отсутствовали.

Признавая обоснованным требование Компании о взыскании стоимости восстановительного ремонта Объекта исходя из недостатков, отраженных в дефектационном акте от 29.04.2019, суды учли положения пункта 2.2.10 Договора, и в частности, согласованное в этом пункте условие об обязанности арендатора возвратить Объект в исправном состоянии с учетом нормального износа, и оговорку о том, что нормальный износ не включает в себя наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна), механические повреждения.

На основании установленных по делу обстоятельств и по результатам оценки представленных сторонами доказательств суды правомерно удовлетворили требования Компании по встречному иску.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 по делу № А56-92578/2019, оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Импэкстранссервис» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева