АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А84-293/2018

г. Калуга

10 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2018.

Постановление в полном объёме изготовлено 10.12.2018.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

Ю.В. Бутченко

 

ФИО1

при участии в заседании:

 

от ДИЗО г. Севастополя

 

от ООО «Спорт-Индустрия»

 

от Правительства Севастополя

не явились, извещены надлежащим образом;

представителя ФИО2 по доверенности от 01.11.2018;

не явились, извещены надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12.04.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по делу №А84-293/2018, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спорт-Индустрия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 27.12.2004 земельного участка общей площадью 0,2551 га, расположенного по адресу: 

<

...> заключенного между Севастопольским городским Советом и частным предприятием «Спорт-Индустрия», зарегистрированного 02.02.2005 под номером 46, об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту по акту приема–передачи поименованный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получен.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12.04.2018 (судья Н.А. Морозова), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 (судьи ФИО3, ФИО4, ФИО5), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования департамента удовлетворить. 

Заявитель жалобы указывает, что пунктом 9.2.2 договора аренды  предусмотрено условие об обязанности арендатора в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка начать освоение земельного участка и завершить застройку. По состоянию на 04.08.2016 (с 2004 года) земельный участок не освоен, проектная документация не разработана. Кассатор считает, что ответчиком не представлено доказательств, указывающих на наличие в период с 27.12.2004 по 18.03.2014 объективных причин, препятствовавших совершению действий по разработке проектно-сметной документации и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

         В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы.

         Департамент, Правительство Севастополя, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 450, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 47, 48, 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины), статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ), статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон Украины об аренде земли), статьи 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума №11), обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.12.2004 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием «Спорт-Индустрия» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее – договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 №1441, от 20.10.2004 №2544 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 0,2551 га для строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного комплекса, находящегося в 

<

...> (район жилого дома) №56, сроком до 01.07.2028.

Земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки, предоставляемой для иной коммерческой деятельности (пункт 5.1 договора).

Пунктом 5.2 договора определено целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание спортивно-оздоровительного комплекса.

Передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания договора по акту приема-передачи (пункт 6.2 договора).

В соответствии с подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению – в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Согласно пункту 12.3 договора его действие прекращается путем расторжения, в частности, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию.

Акт приема-передачи земельного участка подписан 30.12.2004. Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2005.

Дополнительным соглашением от 23.12.2013 к договору, зарегистрированным в установленном порядке 21.02.2014, стороны договора изменили целевое назначение земельного участка, а именно: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.

В связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ответчик привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 28.10.2014 сведения об ответчике как о юридическом лице внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 №345-ПП, Управление земельного контроля 04.08.2016 провело обследование спорного земельного участка. 

Управлением установлено, что земельный участок свободен от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, не огражден, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют, при этом на земельном участке имеется капитальный объект – ж/б фундамент (акты обследования от 04.08.2016 №92/05-01/ОБ/16, от 03.11.2017 №14768-РДЗ).

Предупреждение департамента ответчику о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка с предложением расторгнуть договор оставлено без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный  суд с иском.

Приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что поскольку с 2004 по 2013 год правопредшественник департамента не заявлял о расторжении договора аренды земельного участка, то в арендных отношениях посчитал возможным сохранить право именно данного хозяйствующего субъекта освоить земельный участок, предоставленного ему в аренду по договору, в измененных целях; поскольку дополнительным соглашением не предусмотрен иной срок возведения объекта капитального строительства, в спорной ситуации срок на освоение земельного участка начинает исчисляться с 21.02.2014 (с момента государственной регистрации дополнительного соглашения).

Судами установлено, что права и обязанности арендодателя по спорному договору перешли к департаменту, в связи с чем, последний является надлежащим истцом по делу.

С учетом требований Закона №6-ФКЗ, Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения такого договора порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины, правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины. С учетом длящегося характера отношений в настоящем случае так же применимы нормы законодательства Российской Федерации.

Согласно статьям 188 ХК Украины, 651 ГК Украины, 450, 610, 619 ГК РФ, 46 ЗК РФ, статьи 32 Закона Украины об аренде земли, а так же с учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума №11, изменение и досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, в одностороннем порядке возможно по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом, в случае невыполнение сторонами обязанностей, предусмотренных договором, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьями 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Из названного срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

Судами установлено, что ответчиком факт нарушения срока окончания строительства не оспаривается, вместе с тем, он считает это нарушение несущественным, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства по не зависящим от него причинам.

Прежде чем начать строительство, ответчику необходимо было совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству Украины в области градостроительства и архитектуры.

Судами установлено, что с 2005 года у общества отсутствовала техническая возможность присоединения (по испрашиваемой мощности) спортивно – оздоровительного комплекса к существующим электрическим сетям. Без получения технических условий на присоединение спортивно-оздоровительного комплекса (с испрашиваемой мощностью) к электрическим сетям, проектирование и строительство спортивно-оздоровительного комплекса было невозможным, ввиду чего в период с 2005 по 2013 годы принимались меры по замене целевого назначения земельного участка на «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями».

Одновременно с мерами по изменению целевого назначения земельного участка, ответчиком принимались меры (доступные без получения технических условий на присоединение к электрическим сетям) к освоению земельного участка. В частности, были осуществлены инженерно-геологические изыскания, проводилась топографическая съемка земельного участка, заключены договоры на разработку эскизного проекта и исследование почвенных образцов.

Целевое назначение земельного участка изменено в 2013 году. С 2004 по 2013 год правопредшественник департамента не заявлял о расторжении договора аренды земельного участка.

В 2015 году Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя в кадастр недвижимости внесены неверные сведения о разрешенном использовании земельного участка, а именно – «для строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного комплекса», что являлось препятствием для использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и действующим законодательством Российской Федерации.

Указанная ошибка исправлена Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя в апреле 2017 года.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что поскольку дополнительным соглашением не предусмотрен иной срок возведения объекта капитального строительства, в спорной ситуации, с учетом установленных фактических обстоятельств, срок на освоение земельного участка предоставленного для целей строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, начинает исчисляться с момента государственной регистрации дополнительного соглашения (с 21.02.2014).

Факт выполнения ответчиком комплекса работ по строительству многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения (комплекса действий для исполнения обязательств по договору) после регистрации 21.02.2014 в установленном порядке дополнительного соглашения от 23.12.2013 установлен судами и подробно изложен в постановлении суда апелляционной инстанции.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчиком предпринимались меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства объекта, указанного в договоре аренды, в том числе при наличии объективных препятствий, не позволивших ответчику освоить земельный участок до настоящего времени.

Судами обоснованно учтено распоряжение исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 №46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя», в результате чего ответчик фактически был лишен возможности осуществления строительства. 

Юридическая возможность осуществления строительства у общества появилась с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 №20 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства».

Доказательств недобросовестности в действиях ответчика судами не установлено.

Таким образом, с учетом перечисленных действий ответчика по освоению земельного участка с предусмотренным договором целевым назначением, измененным в установленном порядке, сделать вывод о пороках поведения арендатора, и, соответственно, факта существенного нарушения ответчиком условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора не заявлено, не представляется возможным.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, фактические обстоятельства дела, установив отсутствие недобросовестности в действиях ответчика, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 12.04.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по делу №А84-293/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                 В.В. Ципляков

 

Судьи                                                                                             Ю.В. Бутченко

                                                                                                   

                                                                                                  ФИО1