ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-21995/2017

город Ростов-на-Дону

24 июня 2018 года

15АП-7993/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью «Шарм»: представитель ФИО2 по доверенности от 21.02.2018, паспорт;

от акционерного общества «РЖД-здоровье»: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 16.04.2018 по делу № А32-21995/2017 

по иску администрации города Сочи

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью «Шарм», акционерному обществу «РЖД-здоровье»

о расторжении договора, 

принятое в составе судьи Куликова О.Б.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Шарм» (далее – общество) и акционерному обществу «РЖД-здоровье» (далее – компания) о расторжении договора от 11.07.2011 № 4900006856 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70 общей площадью 360 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 в иске отказано. 

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что разрешение на строительство (реконструкцию) объекта ответчиками получено не было, письменное согласие собственника земельного участка на строительство не выдавалось; частично здания объекта размещены на земельном участке, не представленном обществу в установленном порядке. Изложенное свидетельствует об основаниях расторжения договора от 11.07.2011 № 4900006856 и демонтажа спорных объектов. 

В отзывах на апелляционную жалобу ответчики просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Администрация и компания, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От компании поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке главы 34 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу и компании для эксплуатации пляжного комплекса и здания кафе «Шарм» на основании договора аренды от 11.07.2011 № 4900006856 администрацией был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:70 площадью 2447 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:70 находится в муниципальной собственности, отнесен к категории – земли населенных пунктов, расположен в территориальной зоне Р-1 (пляжная зона общего пользования) и ОЦ-2 (зона лечебно-оздоровительных учреждений), а также в зоне с особыми условиями использования территорий (1-ой зоне округа горно-санитарной охраны курорта) что подтверждается заключением от 17.01.2017 Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи.

Вид разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации пляжного комплекса и здания кафе «Шарм».

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, «ОЦ» представляет собой зону, имеющую особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Истец указывает, что в результате проведенного им осмотра земельного участка установлено, что объект пляжный комплекс и здание кафе «Шарм» были подвергнуты самовольной реконструкции: фактически на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70 возведены: веранда кафе «Шарм» площадью застройки 174 кв.м, частично выходящая за границы указанного земельного участка на земли неразграниченной государственной собственности (ориентировочно 25 кв.м); два строения кафе «Шарм» площадью застройки 80 кв.м и 97 кв.м, последнее из которых частично выходит за границы земельного участка на земли неразграниченной государственной собственности (ориентировочно 50 кв.м). При этом разрешение на реконструкцию данных объектов администрацией не выдавалось.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 24.01.2017 № 007/02-05-16 с требованием о демонтаже строений и расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с пунктом 1.3 договора возведение новых строений, реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2017 по делу № А32-8329/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018, администрации было отказано в иске к обществу и компании о сносе самовольной постройки расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70. Данными судебными актами преюдициально установлено, спорные объекты не имеют признаков самовольной постройки, поскольку разрешения на строительство на земельном участке ответчикам не требовалось; ответчиками произведена не реконструкция, а перепланировка недвижимых объектов на предоставленном им в аренду земельном участке. Здание с помещениями кафе не подвергалось в период с 2008 года и до момента фактического обследования каким-либо техническим изменениям, влекущим за собой его реконструкцию и увеличение площади застройки. Выступ за границы земельного участка обусловлен наличием кадастровой ошибки, допущенной при формировании земельного участка. Кафе «Шарм» в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков, расположенное в территориальной зоне "ОЦ-2", соответствует правилам землепользования и застройки, по следующим нормативным показателям: - разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства - общественное питание; - вспомогательный вид разрешенного использования - оборудованные площадки для летних кафе. Кафе «Шарм» в части ограничения использования земельного участка на территории зоны с особыми условиями использования территорий по природным и санитарно-гигиеническим требованиям, отвечает требованиям, предъявляемым к территории I зоны округа горно-санитарной охраны с видом использования земельного участка под кафе, а в части использования объекта капитального строительства не отвечает требованиям территории I зоны округа горно-санитарной охраны, как кафе с количеством посадочных мест 154, при нормативном показателе не более 50 посадочных мест.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ данные обстоятельства являются преюдициальными для настоящего дела.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2018 по делу № А32-1691/2017).

Доказательства того, что спорные объекты были видоизменены (реконструированы) в сравнении с их состоянием на день разрешения спора по делу № А32-8329/2017, администрацией не представлены.

В силу изложенного отсутствуют основания для вывода о нарушении ответчиками пункта 1.3 договора, а равно иных видах использования арендованного земельного участка не по назначению. 

При таких обстоятельствах администрацией не доказано существование вытекающих из статьи 619 ГК РФ оснований досрочного расторжения спорного договора по требованию арендодателя. 

В силу изложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 по делу               № А32-21995/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий В.В. Ванин

СудьиН.В. Ковалева

 Е.А. Маштакова