Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7374/2018

26 ноября 2018 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 19.11.2018

Мотивированное решение изготовлено 26.11.2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т. С., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Промстроймонтаж" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, предоставлении документов для государственной регистрации, взыскании 137 272, 34 рублей,

в отсутствие надлежаще извещенных сторон,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промстроймонтаж" обязать произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество – жилые помещения, переданных по муниципальному контракту от 04.10.2017 №01163000417000073-0264710-01, предоставить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на 3 благоустроенных квартиры в жилом доме по адресу: 

<

...>, взыскании штрафа по п.6.7 контракта в размере 137 272,34 руб.

Истец определения суда от 31.08.2018, 25.09.2018, 23.10.2018 не исполнил.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

Стороны не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч.1 и ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенных сторон, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям муниципального контракта от 04.10.2017 №01163000417000073-0264710-01 между истцом как заказчиком и ответчиком как застройщиком, размещенным на сайте по веб-адресу: http://zakupki.gov.ru, застройщик, обязуется передать заказчику в собственность 3 жилых помещения (благоустроенных квартир) для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме, проектная документация которого имеет положительное заключение государственной экспертизы, в случаях, установленных ст.49 Градостроительного кодекса РФ (если разрешения на строительство выдано до 01.01.2016 положение ч.2 ст.49 применяются в редакции до 01.01.2016) по адресу: по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>, общей площадью –117,8 кв. м., заказчик обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с условиями контракта.

Качественные, технические и функциональные характеристики (потребительские свойства, месторасположение) квартир изложены в описании жилых помещений (квартир) и паспорте отделки квартир (приложения № 3, 4 к контракту).

Согласно п.1.2 контракта застройщик обязуется передать квартиры заказчику не позднее 31.10.2017. Право собственности заказчика на квартиры возникает после государственной регистрации права собственности

Контракт заключен по итогам аукциона в электронной форме, протокол рассмотрении единственной заявки на участие в электронном аукционе от 22.09.2017 №0116300041417000073, в целях реализации постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 11.06.2013 №193 «О республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы», соглашения о реализации этапа 2016 года республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы» от 06.05.2016 №14/РАП2016.

Согласно п.1.6 контракта приобретение квартир осуществляется за счет полученных средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств государственного бюджета Республики Саха (Якутия), средств бюджета Муниципального района «Вилюйский улус (район) РС (Я)», выделяемых в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы».

Цена квартир по контракту определена в сумме 6 863 617 руб. из расчета стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры в размере 52 265 руб. (п.2.1 контракта).

Оплата согласно п.2.3 контракта производится заказчиком в течение не более 15 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи и обеспечения сопроводительного пакета документов, необходимого для государственной  регистрации права муниципальной собственности на  передаваемые объекты (квартиры), при условии поступления финансирования от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и государственного бюджета РС (Я).

Стоимость 1 кв. м. площади квартир является окончательной и изменению не подлежит (п.2.4 контракта).

Стороны обязуются в соответствии с п.3.3 контракта в срок не позднее 10 календарных дней  от даты направления сообщения о готовности квартир к передаче подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к заказчику и передать их на государственную регистрацию. Документы для государственной регистрации перехода права собственности к заказчику представляет в регистрирующий орган. Расходы по государственной регистрации права собственности заказчика на указанные квартиры несет заказчик.

Истец обязательство по контракту исполнил, произвел ответчику перечисление денежных средств на сумму 6 863 617 руб. платежным поручением от 25.12.2017 №4681 (л.д.18).

Ответчик обязательство по контракту не исполнил, в связи с чем истцом в адрес ответчика направлена претензия от 19.06.2018 №1049 с требованием осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подать все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры (л.д.20-21).

Ответчик на претензию не ответил, государственную регистрацию перехода права собственности не произвел, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, в связи с чем суд на основании ч.4 ст.131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по имеющимся в материалах деле доказательствам.

В силу ч.1 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 №5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства

В соответствии с пп.3.2.5 контракта, заказчик обязан в срок не позднее 3 календарных дней от даты направления сообщения о готовности квартир к передаче, подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры.

Уведомление о готовности к передаче жилых помещений согласно п.4.3 контракта направляется застройщиком заказчику с приложением подписанного проекта акта приема-передачи жилых помещений (в 4 экземплярах на каждое жилое помещение – квартиру).

Заказчик приступает к приемке жилых помещений (квартир) в течение 5 календарных дней с момента получения уведомления застройщика о готовности жилых помещений (квартир) к передаче с участием комиссии, созданной в соответствии с решением органа местного самоуправления. В установленные сроки заказчик подписывает акты приема-передачи жилых помещений (пункты 4.5, 4.6 контракта).

Исходя из согласованных сторонами условий договора в совокупности с положениями приведенных норм материального права, обязанность ответчика по передаче квартир истцу не ограничивается лишь фактической передачей имущества в пользование и не может считаться исполненной надлежащим образом в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на вновь созданную вещь и при необеспечении последним перехода права собственности к покупателю.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Условие о том, что общество обязуется подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры к заказчику, предусмотрено пп.3.1.12 контракта.

Поскольку обязательство истца по контракту исполнено, препятствия для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на квартиры отсутствуют, суд приходит вывод о том, что ответчик, не направив в регистрирующий орган документы для осуществления государственной регистрации перехода к последнему права собственности на квартиры, уклонился от государственной регистрации, что является основанием для удовлетворения исковых требований.

Согласно п.1 ст.329 и п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, т.е. определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения подрядчиком обязательства, предусмотренного контрактом, в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены Контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных подрядчиком (п.6.6 контракта).

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, которую они осуществляют посредством предъявления претензии и направления ответа на нее. Претензия - это письменное требование, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством.

Сложившейся правоприменительной практикой выработан подход, в соответствии с которым по смыслу ч.5 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ, претензионный порядок урегулирования спора должен иметь своей целью реальное разрешение возникшего спора между участниками гражданских правоотношений до обращения в суд, а не формальное соблюдение условий договора или требований закона, претензия должна содержать требование соотносящееся с предметом спора, претензия должна содержать указание на вид (виды) требований, предъявляемых кредитором (истцом) к должнику (ответчику), на размер этих требований, на основание возникновения этих требований, под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством.

Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Претензия, направляемая ответчику, не должна содержать иное требование, нежели заявленное по делу.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 306-ЭС15-10059 от 29.07.2015.

Суд, изучив текст претензии от 19.06.2018 №1049, приходит к выводу, что в контракте отсутствует подпункт 6.5.2, на которые ссылается истец. Претензия по своему содержанию не содержит требования уплаты неустойки по п.6.6 контракта. Истцом же заявлено требование осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подать все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.

Каких-либо иных доказательств соблюдения претензионного порядка взыскания неустойки, в том числе после обращения с иском в арбитражный суд, истцом в силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

В силу ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Негативными последствиями несоблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора для истца являются возврат искового заявления (ст.129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) или оставление принятого искового заявления без рассмотрения (ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, если интерес истца к рассмотрению дела о взыскании неустойки не утрачен, то он не лишен возможности вновь обратиться в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением, соблюдая при этом установленный процессуальным законом порядок предъявления иска.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания для взыскания неустойки в рамках рассматриваемого дела, в этой части требование истца о взыскании неустойки оставлено без рассмотрения на основании п.2 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в силу ст.105 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч.3 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Промстроймонтаж" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество – на 3 (три) благоустроенных квартиры в жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, 

<

...>, предоставить Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на 3 благоустроенных квартиры в жилом доме по адресу: 

<

...>.

Исковое заявление Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Промстроймонтаж" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 137 272,34 штрафа оставить без рассмотрения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промстроймонтаж" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru

Судья Т.С. Шамаева