АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А79-10662/2021

31 октября 2023 года

(дата изготовления постановления в полном объеме)

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Башевой Н.Ю.,

судей Александровой О.В., Забурдаевой И.Л.,

 

при участии представителей

от администрации города Чебоксары Чувашской Республики: 

ФИО1 (доверенность от 09.01.2023),

от ООО «Специализированный застройщик «Отделфинстрой»:

ФИО2 (доверенность от 15.02.2022),

от Прокуратуры Чувашской Республики: ФИО3 (доверенность от 21.09.2023), 

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

администрации города Чебоксары Чувашской Республики

 

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 21.02.2023 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023по делу № А79-10662/2021

 

по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики 

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик         «Отделфинстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании исполнить обязательства по договору,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17,     ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, муниципальное образование «города Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ФИО22, ФИО23,   ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, прокуратура   Чувашской Республики,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отделфинстрой» (далее – Общество) об исполнении обязательств, предусмотренных пунктами   2.1.5, 2.1.10, 2.1.11 договора о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 05.11.2014                     № 94. Иск уточнен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии  от 21.02.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023 указанное решение оставлено без изменения. 

Администрация не согласилась с принятыми судебными актами и обратилась в               Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы, ссылаясь на неправильное применение судами статей 45,  46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статей 309, 310 и 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, неполное исследование доказательств по делу, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Материалами дела подтверждено, что в соответствии с заключенным договором Общество приняло на себя обязательства по строительству социальных объектов с последующей их передачей в собственность Администрации, но в отсутствие правовых и фактических оснований обязательства не исполнило. Заявленные требования подлежали удовлетворению.

Представители Администрации, Прокуратуры  в судебном заседании поддержали кассационную жалобу.

Общество в отзыве и представитель в судебном заседании отклонили доводы                   жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебных заседаниях объявлялись перерывы.

Законность принятых Арбитражным судом Чувашской Республики – Чувашии и Первым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа  в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установили суды, Администрация и Общество (застройщик) заключили договор о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 05.11.2014 № 94.

По условиям договора застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.1 – 2.1.13 договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью 25,5106 гектара, ограниченной улицами Водопроводная, ФИО37. Администрация обязалась создать  необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1 – 2.3.4 договора. Схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, прилагается к договору (приложение 1).

Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции при развитии территории, определен в приложении № 2 к договору (пункт 1.2 договора). 

Согласно пункту 1.6 договора основанием для заключения договора являются постановление Администрации от 10.06.2014 № 2049 «О развитии застроенной территории площадью 25,5106 гектара, ограниченной улицами Водопроводная, ФИО37 в городе Чебоксары» (пункт 1.6.1 договора);  протокол о результатах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 10.10.2014 (пункт 1.6.2 договора). 

В силу пункта 2.1.1 договора застройщик обязан: оплатить стоимость права на заключение договора путем внесения на расчетный счет Администрации суммы в размере 110 000 000 рублей, равной цене права на заключение договора, за вычетом суммы внесенного задатка в течение 60 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.

В пункте 2.1.2 договора предусмотрено, что застройщик обязан подготовить и представить на утверждение в Администрацию проект планировки территории, включая проект ее межевания, в соответствии с Генеральным планом Чебоксарского городского округа (Генеральный план), Правилами землепользования и застройки, местными нормативами градостроительного проектирования, при отсутствии нормативов – расчетными показателями обеспечения территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктур. Максимальные сроки подготовки документов – 9 месяцев с момента заключения договора.

Застройщик обязан осуществить на территории строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Максимальные сроки выполнения данного обязательства – 48 месяцев с момента исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.3 договора (пункт 2.1.5 договора).

В пунктах 2.1.10 и 2.1.11 договора предусмотрено, что застройщик обязан осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предусмотренных для обеспечения территории. Максимальные сроки выполнения данного обязательства – в течение 42 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории; созданные объекты инженерной социальной и коммунально-бытовой инфраструктур передать безвозмездно в собственность муниципального образования города Чебоксары по акту приема-передачи до окончания срока договора не позднее чем за один месяц до даты завершения строительства.

В силу пункта 2.2.2  договора застройщик вправе осуществлять строительство на застроенной территории. Строительство может происходить поэтапно в соответствии с документацией по планировке территории, подготовленной в соответствии с пунктом 2.1.2 договора, по мере освобождения и формирования земельных участков.  

Застройщик вправе приобретать в соответствии с гражданским и земельным законодательством права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд (пункт 2.2.3 договора).

Администрация согласно пункту 2.3.1 договора обязана утвердить проект планировки территории, включая проект межевания, в  соответствии с Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки, местными нормативами градостроительного проектирования. Максимальные сроки выполнения данного обязательства – в течение четырнадцати календарных дней со дня поступления указанной документации, протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний.

Администрация обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу  и расположенных на территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома, в соответствии с жилищным законодательством. Максимальный срок выполнения обязательства – в течение 30 дней поле утверждения проекта планировки (пункт 2.3.2 договора).

Администрация обязана принять решение о предоставлении земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность  на которые не разграничена, и которые не представлены в пользование и (или) во владение иным гражданам и юридическим лицам, застройщику для строительства отдельных объектов. Максимальный срок выполнения обязательства – в течение 30 дней после поступления заявки от застройщика (пункт 2.3.3 договора).

В силу пункта 4.1 договора он  вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует 81 месяц до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором.

Администрация, ссылаясь на неисполнение Обществом пунктов 2.1.5, 2.1.10 и 2.1.11 договора, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

По мнению Администрации, Общество в течение двух лет со дня вступления с законную силу решения суда обязано обеспечить строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность: встроенное малокомплектное дошкольное образовательное учреждение на 20 мест (позиция 7); отдельно стоящее дошкольное образовательное учреждение на 100 мест (позиция 18) в соответствии с проектом  планировки и проектом межевания территории микрорайона, утвержденным постановлением Администрации от 12.109.2017 № 2405; обеспечить строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность отдельно стоящее  общеобразовательное учреждение (школа) на 308 мест (позиция 17) в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории микрорайона, утвержденным постановлениями Администрации от 12.10.2017 № 2405 и от 01.02.2019 № 167. В течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда Общество обязано передать в муниципальную собственность встроенное малокомплектное дошкольное образовательное учреждение на 48 мест (позиция 4).

Руководствуясь статьями 309, 310, 431, 448, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 46.1 – 46.3 Кодекса, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Суд исходил из отсутствия правовых и фактических оснований для понуждения застройщика исполнить обязательства, предусмотренные договором от 05.11.2014 № 94.

Суд апелляционной инстанции руководствовался этими же нормами, согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и               требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, в спорный период регулировались положениями статей 46.1 – 46.3 Кодекса (в редакции, действовавшей до 30.12.2020), а вопросы, связанные с изъятием жилых помещений и земельных участков – жилищным, земельным и гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 46.1 Кодекса развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается  органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (часть 2 статьи 46.1 Кодекса).

В части 1 статьи 46.2 Кодекса определено, что по договору о развитии застроенной территории  одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 данной статьи. Другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор (часть 2 статьи 46.2 Кодекса).

В части 3 статьи 46.2 Кодекса приведены существенные условия договора, к которым , в том числе, относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории; перечень адресов, зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; обязательства сторон, максимальные сроки исполнения обязательств.

В силу части 3 статьи 46.2 Кодекса в договоре должно быть указано обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.  Проект планировки  должен быть подготовлен  в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (расчетные показатели).

К обязательствам такого лица отнесено создание либо приобретение,  а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма  и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В договор включается обязательство уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Обязательство уплатить возмещение за изымаемые земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

В договор должно быть включено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства.

В силу пунктов 7 – 9 части 3 статьи 46.2 Кодекса орган местного самоуправления обязан утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями.

Орган местного самоуправления обязан принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

После выполнения лицом, заключившим договор обязательств (пункты 3 – 5 данной части), орган местного самоуправления обязан предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Согласно статье 41 Кодекса проект планировки территории, проект межевания территории являются видами документации по планировке территории.

Суды установили, материалами дела подтверждается, что на основании договора от 05.11.2014 № 94 Общество обязалось осуществлять развитие застроенной территории общей площадью 25,5106 гектаров, ограниченной улицами Водопроводная, ФИО37                    (далее – территория); осуществлять строительство объектов, в том числе, инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В отношении указанной территории постановлением Администрации от 19.11.2015 № 3481 утвержден проект планировки и проект межевания  территории (признан                     утратившим силу постановлением Администрации от 01.11.2017 № 2569). 

Постановлением Администрации от 12.10.2017 № 2405 утвержден новый проект планировки и проект межевания, в который вносились изменения (постановления Администрации от 20.02.2019 № 326, от 12.07.2021 № 1268).

В рамках реализации проекта планировки предусмотрено строительство детского образовательного учреждения на 100 мест, позиция 18 (площадь земельного участка –                      4377 квадратных метров); школы на 308 учащихся, позиция 17 (площадь земельного участка – 15 377 квадратных метров); малокомплектного детского образовательного учреждения на 63 места, позиция 4 (площадь земельного участка – 19 815 квадратных метров).

Передача земельных участков в собственность застройщика имеет значение для формирования земельных участков в соответствии с проектом планировки территории и осуществления строительства.

Как видно из материалов дела и установили суды, для формирования единого земельного участка площадью 4337 квадратных метров для строительства объекта (позиция 18) требовалась передача застройщику трех земельных участков, один из которых с кадастровым номером 21:01:010211:48 принадлежит третьему лицу. 

Для формирования единого земельного участка площадью 15 377 квадратных метров, предназначенного для строительства объекта (позиция 17), требовалось 15 земельных участков (с соответствующими кадастровыми номерами), из них 9 земельных участков принадлежат третьим лицам. Кроме того, для строительства этого  объекта необходимы дополнительно 6 земельных участков (два из них находятся в распоряжении Администрации, четыре – в собственности граждан).

Договор от 05.11.2014 № 94 предусматривал право застройщика приобретать в соответствии с законодательством права на земельные участки, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд.

Исследовав и оценив материалы дела, суды установили, что Общество принимало меры в отношении принадлежащих собственникам земельных участков, подпадающих под застройку социальных объектов, однако при решении вопроса о выкупе земельных участков сторонами не были достигнуты взаимоприемлемые варианты по каждому из земельных участков, позволяющие прекратить права собственности на них. 

При таких обстоятельствах, приняв во внимание, что договор не содержит условий, обязывающих Общество приобретать, а собственников земельных участков передавать (продавать) права на земельные участки, расположенные в границах застроенной территории, а также невозможность формирования в установленном порядке земельных участков, суды правомерно не усмотрели правовых и фактических оснований для понуждения ответчика обеспечить строительство объектов.

Администрация, ссылаясь на договор о развитии территории, не учитывает, что  фактически понуждает Общество к строительству объектов (позиции 17, 18) на территории, не находящейся в муниципальной собственности, а на земельных участках, принадлежащих, в том числе, иным лицам. 

Суды  также установили, что весь земельный участок, на котором планировалось строительство объекта, включая встроенное малокомплектное детское образовательное учреждение на 63 места (позиция 4), в рамках проекта планировки территории не выкуплен. Размещение спорного объекта на выкупленном участке (площадью 12 837 квадратных метров) не представляется возможным.

Постановлением Администрации от 20.09.2019 № 326 в проект межевания территории внесены изменения, изменена площадь земельного участка под строительство объекта (позиция 4).

По результатам изменения проекта межевания территории был разработан проект по строительству объекта (жилой дом), в котором встроенное малокомплектное дошкольное образовательное учреждение отсутствует. 18.08.2020 выдано разрешение на строительство на земельном участке площадью 12 837 квадратных метров (кадастровый номер 21:01:000000:55969). Объект построен, введен в эксплуатацию. Доказательств, что в жилом доме имеется нежилое помещение, отвечающее требованиям, установленным для  спорного объекта, не представлено. Таким образом, обязанность по строительству спорного объекта исключается.

При таких обстоятельствах, приняв во внимание, что срок действия договора от 05.11.2014 № 94 истек, продление срока (как существенного условия данного договора) возможно только по решению суда, стороны с таким требованием не обращались, решение не принималось, суды сделали верный вывод, что у Администрации отсутствует право понуждать Общество исполнять условия договора.

С учетом изложенного суды обоснованно отказали Администрации в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судами обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 21.02.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023 по делу                                           № А79-10662/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

Н.Ю. Башева

 

 

Судьи

 

О.В. Александрова

И.Л. Забурдаева