﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-46975/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  27 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июня 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Севастьяновой М.А.,

судей							Зиновьевой Т.А.,

								Сириной В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской областиот 15.08.2019 (судья Храмышкина М.И.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019 (судьи Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу № А45-46975/2018 по иску обществас ограниченной ответственностью «Центр дезинфекции-Торг» (630084, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Авиастроителей,дом 1/4, ОГРН 1085407018949, ИНН 5407057313) к департаментуземельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, Новосибирская область, город Новосибирск, Красный проспект,дом 50, ОГРН 1025402451470, ИНН 5406102806), мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск,Красный проспект, дом 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846), обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют» (630078, Новосибирская область, город Новосибирск, площадь им. Карла Маркса,дом 3, офис 613, ОГРН 1165476090416, ИНН 5404032991) о признании недостоверными величины рыночной стоимости объекта оценки и отчета оценщика, обязании заключить договор аренды на определенных условиях.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Оценка Плюс».

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр дезинфекции-Торг» (далее – общество, ООО «Центр дезинфекции-Торг») обратилосьв Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – департамент), мэрии города Новосибирска (далее – мэрия), обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют» (далее – ООО «Абсолют») о признании недостовернымотчета ООО «Абсолют» от 29.10.2018 № 624 (далее – отчет № 624)об определении величины ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями общей площадью 430,10 кв. м, в том числе первый этаж - 263 кв. м, подвал - 167,10 кв. м, расположенными в жилом домепо адресу: город Новосибирск, Дзержинский район, улица Авиастроителей,  1/4; обязании мэрии в лице департамента заключить с ООО «Центр дезинфекции-Торг» договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны, расположенного по вышеназванному адресупо рекомендованной обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Оценка Плюс» (далее – ООО «НОК «Оценка плюс») в отчете об оценке № 281-ОАП/19.11.2018 (далее – отчет№ 281-ОАП/19.11.2018) цене - 240 руб. за один квадратный метр торгового зала и 49 руб. за один квадратный метр подвального помещения, включая НДС.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «НОК «Оценка плюс».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019, заявленные требования удовлетворены частично, признан недостоверным отчет № 624. Суд обязал мэрию заключить с ООО «Центр дезинфекции-Торг» договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны по рекомендованной в заключении экспертаобщества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» (далее – ООО «Союз независимых оценщикови консультантов») от 31.05.2019 № 2870/1 (далее – экспертное заключение№ 2870/1) цене - 213 руб. за 1 кв. м с учетом НДС, 181 руб. за 1 кв. мбез учета НДС. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, мэрия обратиласьс кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы считает, что обязанностьпо осуществлению оценки при предоставлении муниципального имуществав аренду возлагается на арендодателя-собственника имущества, следовательно арендатор не является лицом, которое вправе по собственной инициативе производить оценку размера арендной платы за использование помещений.

Кассатор полагает, что экспертное заключение № 2870/1 содержит неточности, неясности, а также нарушения в части несоответствия требованиям Федеральных стандартов оценки: «Требования к отчетуоб оценке (ФСО № 3)», «Порядок проведения экспертизы, требованияк экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», являющиеся существенными, которые вызывают сомнения в объективности и обоснованности экспертизы. Так, пунктом 4 ФСО № 5 установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В данном случае экспертиза отчета № 624 была проведена экспертом, являющимся членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный оценочный Департамент», в то время как эксперт, составивший отчет № 624, состоит в саморегулируемой организации оценщиков общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». В связис этим заключение в части ответов на поставленные перед экспертом вопросы № 1 и 2 не могло быть принято судом во внимание. Кроме того,в нарушение ФСО № 7 эксперт не расширил территорию для подбора объектов-аналогов за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение суда первой и постановление апелляционной инстанции без изменения,кассационную жалобу – без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматриваетсяв отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.10.2013 между ООО «Центр дезинфекции-Торг» (арендатор) и мэрией в лице департамента (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны сроком действия с 10.10.2013 по 10.10.2018.

Общество обратилось к департаменту с заявлением о заключении договора аренды указанного имущества на новый срок.

Департамент заказал в ООО «Абсолют» проведение оценки рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной казны. Согласно полученному отчету № 624 стоимость ежемесячной арендной платы по состоянию на 03.10.2018 составляет 245 руб. за один кв. м общей площади.

Рассмотрев проект договора аренды и не согласившись с ценой ежемесячной арендной платы, ООО «Центр дезинфекции-Торг» 26.11.2018 направило в адрес департамента письмо № 110 с предложением пересмотреть стоимость одного квадратного метра аренды имущества, исходя из отчета№ 281-ОАП/19.11.2018, выполненного по заказу общества, согласно которому по состоянию на 19.11.2018 стоимость ежемесячной арендной платы помещений первого этажа составляет 240 руб. за один кв. м, помещений подвала - 49 руб. за один кв. м. с учетом НДС.ООО «Центр дезинфекции-Торг» мотивировало свои требования ещеи тем, что помещения первого этажа и подвальные помещения относятсяк разным категориям и специализации, подвальные помещения находятсяв неудовлетворительном состоянии, и систематически затапливаются грунтовыми водами, поэтому не могут быть оценены на равных условияхс площадями первого этажа.

Письмом от 10.12.2018 № 31/05/14804 департамент отказался пересмотреть стоимость ежемесячной арендной платы.

Недостижение согласия о стоимости ежемесячной арендной платыза пользование недвижимым имуществом муниципальной казны явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Учитывая несогласие департамента с представленным обществом отчетом № 281-ОАП/19.11.2018, арбитражный суд 28.03.2019 назначил судебную экспертизу, поручив ее выполнение ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов».

Суд первой инстанции, признавая недостоверным представленный департаментом отчет № 624 и обязывая мэрию заключить с ООО «Центр дезинфекции-Торг» договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны по рекомендованной в заключении экспертаООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» от 31.05.2019№ 2870/1 цене (213 руб. за 1 кв. м с учетом НДС, 181 руб. за 1 кв. м без учета НДС), исходил из того, что отчет № 624 имеет грубые методологические нарушения, а установленная им стоимость величины ежемесячной арендной платы не является достоверной и не может быть рекомендуемой для сдачив аренду объекта оценки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

При этом доводов о несогласии ответчика с выводами судов о наличии       в отчете № 624 методологических ошибок, влекущих невозможность использования определенной в нем цены арендной платы в целях заключения договора аренды муниципального имущества, в кассационной жалобе не приведено. 

Согласно пункту 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для заключения договора аренды на новый срокбез проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положенийчасти 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ«О защите конкуренции».

В соответствии с положениями статей 12 и 13 Федерального законаот 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связис имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствиис установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо от 30.05.2005 № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда закономили иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки,то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательнойи, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзацы шестой и восьмой пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма от 30.05.2005№ 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки (в том числе спорао признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Статья 17.1 Закона об оценочной деятельности предусматривает проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функциипо нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности,и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Определяя размер средней рыночной цены ежемесячной арендной платы, департамент руководствовался отчетом № 624, согласно которому стоимость ежемесячной арендной платы составляет 245 руб. за один кв. м общей площади.

В то же время общество представило отчет № 281-ОАП/19.11.2018, согласно которому стоимость ежемесячной арендной платы помещений первого этажа составляет 240 руб. за один кв. м, помещений подвала - 49 руб. за один кв. м.

В связи со значительным различием размера средней рыночной стоимости арендной платы в представленных сторонами отчетах, суд первой инстанции обоснованно назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов».

Согласно полученному экспертному заключению от 31.05.2019 № 2870/1 стоимость одного квадратного метра аренды имущества составляет 213 руб.с учетом НДС, 181 руб. без учета НДС. При этом эксперт указал, что отчет  № 624 имеет грубые методологические нарушения, а установленная им стоимость величины ежемесячной арендной платы не является достоверной и не может быть рекомендуемой для сдачи в аренду объекта оценки.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суды пришлик выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемымк доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ); содержащиеся в нем выводы надлежащими доказательствами не опровергнуты. Кроме того, ходатайство о назначении повторной экспертизы в ходе судебного разбирательства сторонами не заявлено.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядкестатей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, установив несоответствие отчета № 624, положенного департаментом в основу расчета стоимости ежемесячной арендной платы, требованиям закона, суды правомерно установили стоимость ежемесячной арендной платы в размере, определенном судебной экспертизой.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судебных инстанций, правильно отклонивших возражения мэрии по заявленному требованию.

Вопреки доводам кассатора, примененный экспертом метод оценки,с учетом данных им пояснений, свидетельствует о его обоснованном применении для получения наиболее достоверной информации о стоимости объектов оценки, с учетом отсутствия объектов-аналогов на незначительном удалении от исследуемых объектов.

Все доводы кассационной жалобы сводятся к повторению позициипо существу спора. Между тем такие доводы получили надлежащую оценку судов первой и апелляционной инстанции, а доводов, опровергающих их, основанных на доказательственной базе и нормах права, заявителемне приведено.

Нарушений судами норм материального, процессуального правапри рассмотрении настоящего спора судом округа не установлено.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019 по делу № А45-46975/2018 оставить без изменения, кассационнуюжалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Т.А. Зиновьева

										В.В. Сирина