﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-44530/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  27 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июня 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Щанкиной А.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Унистрой» на решение от 09.09.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 20.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А45-44530/2018 по иску администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, д. 33А, ОГРН 1055406001815, ИНН 5406300861) к обществу с ограниченной ответственностью «Унистрой» (630530, Новосибирская обл., Новосибирский р-н, п. МО Каменский сельсовет, п. Восход, ул. Солнечная, д. 10, ОГРН 1085401761587, ИНН 5401319594) о взыскании задолженности. 

Другие лица, участвующие в деле: департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, Суровцева Вера Владимировна, общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», общество с ограниченной ответственностью «Земельно-кадастровая компания Геостарт».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Хорошилов А.В.) в заседании участвовали представители администрации Новосибирского района Новосибирской области Липова Е.В. по доверенности от 01.09.2020, Умеренко Н.А. по доверенности от 18.12.2020. 

Суд установил:

администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Унистрой» (далее – ООО «Унистрой», общество, ответчик) о взыскании 846 213,30 руб., составляющих долг и пени по договору аренды земельного участка от 06.06.2011 № 123 (далее – договор аренды).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент). 

Решением от 12.04.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 22.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением от 12.12.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 12.04.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 22.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Суровцева Вера Владимировна, общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», общество с ограниченной ответственностью «Земельно-кадастровая компания Геостарт».

Решением от 09.09.2020 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 20.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ООО «Унистрой» в пользу администрации взыскано 658 790,67 руб. задолженности по договору аренды, 17 433,49 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 15 922 руб. государственной пошлины. 

ООО «Унистрой» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: методика определения размера арендной платы с даты заключения договора аренды не изменялась, в связи с чем нет необходимости применять вновь установленный в нормативном порядке способ определения размера регулируемой арендной платы; пункт 10 постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее – Постановление № 219-п) устанавливает лишь основание (изменение рыночной стоимости права аренды) для инициирования внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы, однако не устанавливает особенностей относительно процедуры внесения таких изменений в виде одностороннего уведомления второй стороны; отчет об оценке № 4/10-0/2017, в связи с подготовкой которого истцом было направлено уведомление об увеличении размера арендной платы, не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не мог быть использован для установления размера арендной платы, таким образом, на момент направления истцом уведомления об увеличении размера аренной платы, основания для этого у него отсутствовали; размер рыночной стоимости земельного участка, определенный экспертом при проведении судебной экспертизы, не может быть использован в качестве обоснования размера исковых требований, поскольку требования истца основаны на договоре аренды, а не на нормах права о неосновательном обогащении; направленное истцом уведомление об изменении размера арендной платы было возвращено отправителю без каких-либо отметок на конверте, в связи с чем уведомление об изменении размера арендной платы не может считаться доставленным ответчику и повлекшим юридически значимые последствия в виде изменения размера арендной платы; с момента окончания строительства объектов, для возведения которых был предоставлен земельный участок, арендная плата подлежала начислению с применением методики, предусмотренной пунктом 5 Постановления № 219-п; уже к моменту окончания строительства административно-складского комплекса в июле 2015 года действующее законодательство допускало использование земельного участка, предоставленного для строительства сооружений, для эксплуатации возведенных объектов без переоформления правоустанавливающих документов на землю; истцу 06.02.2018 были предоставлены документы, подтверждающие окончание строительства на земельном участке, таким образом, по крайней мере с указанной даты истец не мог не знать о наличии оснований для изменения порядка исчисления арендной платы и как специализированный субъект рассматриваемых правоотношений имел императивную обязанность производить начисление арендной платы по методике, предусмотренной пунктом 5 Постановления № 219-п; годовая арендная плата для земельного участка, занятого зданиями и сооружениями должна составлять 339 439,20 руб., что составляет 28 286,60 руб. в месяц, при этом оплачиваемая ответчиком в спорный период арендная плата составляла 32 401,08 руб. в месяц, следовательно, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за спорный период, имеет место переплата.

Отзыв администрации на кассационную жалобу, представленный без доказательств направления заказным письмом с уведомлением о вручении всем участвующим в деле лицам, не учитывается судом кассационной инстанции при рассмотрении жалобы.

В судебном заседании представители администрации просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать. 

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ООО «Унистрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.06.2011 № 123, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 11 600 кв. м, с кадастровым номером 54:19:120101:881, разрешенное использование: для строительства административно-складского комплекса общества, адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский р-н, Каменский с/с, п. Восход в 450 м на северо-восток от здания администрации Каменского сельсовета.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок предоставлен для строительства административно-складского комплекса ООО «Унистрой».

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы составил 234 477 руб. в год, величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский аналитический центр». 

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями не позднее 1 числа первого месяца квартала следующего за отчетным.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 18.07.2014 размер арендной платы установлен в размере 388 813 руб. в год, ежемесячно 32 401,08 руб. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета независимого оценщика. Размер пени установлен в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Срок действия договора продлен по 18.07.2017. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным периодом.

Письмом от 03.07.2017 департамент сообщил арендатору о пролонгации договора аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) на тех же условиях, на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 219-п арендодателем в одностороннем порядке изменен размер арендной платы, установленный за земельный участок с кадастровым номером 54:19:120101:881, площадью 11 600 кв. м, местоположение: Новосибирская обл., Новосибирский р-н, Каменский с/с, п. Восход в 450 м на северо-восток от здания администрации Каменского сельсовета. Сумма годовой арендной платы по договору аренды земельного участка на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с 01.03.2018 составила 1 809 484 руб. в год, 150 790,33 руб. в месяц.

Об увеличении размера арендной платы департаментом в адрес арендатора было направлено уведомление «О предоставлении информации», из содержания которого следует, что арендодатель в одностороннем порядке на основании отчета независимого оценщика с 01.03.2018 увеличивает размер арендных платежей до 1 809 484 руб. в год, 150 790,33 руб. в месяц.

Указанное уведомление департаментом было направлено 18.01.2018, возвращено отправителю 09.04.2018 без отметок на конверте о причинах возвращения.

В связи с увеличением с 01.03.2018 размера арендных платежей у ответчика перед администрацией образовалась задолженность в виде арендной платы в размере 821 934,98 руб. за период с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года, ответчику также начислена неустойка в сумме 24 278,32 руб. за период с 17.01.2014 по 23.10.2018.

Претензия, направленная арендатору, осталась без удовлетворения, в связи с чем администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертизы.

Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость размера арендной платы за земельный участок площадью 11 600 кв. м с кадастровым номером 54:19:120101:881, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административно-складского комплекса ООО «Унистрой», адрес (местоположение): Новосибирская обл., Новосибирский р-н, Каменский с/с, п. Восход в 450 м на северо-восток от здания администрации Каменского сельсовета по состоянию на 08.12.2017 составляет 1 529 808 руб.

Руководствуясь статьями 8, 309, 310, 606, 607, 608, 614 ГК РФ, статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, учитывая, что установленный договором аренды размер арендной платы является регулируемой ценой, в связи с тем, что в адрес ответчика направлялось уведомление об изменения размера арендной платы, принимая во внимание судебную экспертизу, поскольку наличие задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела, а доказательств оплаты ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований администрации о взыскании 658 790,67 руб. задолженности по договору аренды, 17 433,49 руб. пени за период с 07.04.2018 по 23.10.2018. 

При этом отметил, что земельным законодательством как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Следовательно, изменение разрешенного вида использования, как полагает ответчик, путем внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях, не связанных со строительством. Арендатор не обращался к арендодателю об изменении условий действующего договора. На спорном земельном участке расположены зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости объекты недвижимого имущества, однако ответчик не инициировал приватизацию земельного участка или получение его в аренду для целей эксплуатации. 

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Действовавшими до 01.03.2015 положениями пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливалось, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Судами установлено, что размер годовой арендной платы на момент заключения договора аренды был определен на основании подпункта 3 пункта 3 постановления администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (действовавшим в период с 01.01.2012 по 25.05.2014) на основании отчета независимого оценщика.

С 01.03.2015 в ЗК РФ введена статья 39.7, которой определено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Такой порядок определен Постановлением № 219-п.

Пунктом 2 Постановления № 219-п предусмотрено, что если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 – 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 10 Постановления № 219-п при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в 3 года и не ранее чем через три года после заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пунктам 16, 19 Постановления № 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что установленный договором аренды размер арендной платы является регулируемой ценой, в связи с тем, что в адрес ответчика направлялось уведомление об изменения размера арендной платы, принимая во внимание судебную экспертизу, поскольку наличие задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела, а доказательств оплаты ответчиком не представлено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований администрации о взыскании 658 790,67 руб. задолженности по договору аренды, 17 433,49 руб. пени за период с 07.04.2018 по 23.10.2018. 

При этом обоснованно отметили, что земельным законодательством как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Следовательно, изменение разрешенного вида использования, как полагает ответчик, путем внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях, не связанных со строительством. Арендатор не обращался к арендодателю об изменении условий действующего договора. На спорном земельном участке расположены зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости объекты недвижимого имущества, однако ответчик не инициировал приватизацию земельного участка или получение его в аренду для эксплуатации, что также предполагает обоснование площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации и обслуживания объектов, которая может не быть идентичной площади участка для строительства. 

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.09.2020 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 20.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-44530/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Т.А. Зиновьева

										А.В. Щанкина