﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7873/20 

Екатеринбург

22 декабря 2020 г.

Дело № А76-17166/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2020 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Сулейменовой Т.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 по делу № А76-17166/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 по тому же делу.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 21.12.2020 произведена замена судьи Татариновой И.А. на судью Рябову С.Э.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Зырянова Любовь Александровна (далее – предприниматель Зырянова Л.А.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых  требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – управление) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 156,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, в размере 3 110 864 руб., указанной в распоряжении от 15.03.2019 № 133-р «Об условиях приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, пом. 3», обязании ответчика изложить пункт 2.1 договора купли-продажи следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 2 395 587 руб., НДС не предусмотрен», обязании ответчика провести перерасчет ежемесячных платежей и процентов в соответствии с ценой объекта, установленной по решению. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон».

Решением суда первой инстанции от 24.07.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.10.2020 решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения требований истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения № 3 общей площадью 156,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, в размере 3 110 864 руб., указанной в распоряжении от 15.03.2019 № 133-р «Об условиях приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, пом. 3» и определенной на основании отчета от 03.12.2018 № Н-309/10-18, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон», изменено в части распределения судебных расходов по государственной пошлине по иску. В удовлетворении иска в указанной части отказано. 

В кассационной жалобе управление просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на  неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права.  Ссылаясь на положения пункта 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), заявитель полагает, что предпринимателем Зыряновой Л.А. утрачено право на приватизацию нежилого помещения в силу пропуска 30-дневного срока для заключения договора купли-продажи, учитывая, что возможность изменения существенных условий договора путем направления протокола разногласий Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусмотрена.

Далее заявитель полагает необоснованным вывод судов о том, что указанная в отчете № Н-309/10-18 цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью нежилого помещения, поскольку определена по состоянию на 28.11.2018, а не на сентябрь 2018 г. По мнению заявителя, указанные обстоятельства не могли оказать существенного влияния на результаты оценки рыночной стоимости недвижимого помещения, учитывая, что сведений об изменении технического состояния нежилого помещения  в период с сентября по ноябрь 2018 г., которые могли бы повлиять на итоговый результат оценки, истцом не представлено. Кроме того, заявитель полагает, что судами не дана надлежащая  правовая оценка письменным возражениям от 08.07.2020, представленным обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон», в которых указанная специализированная организация, ставит под сомнение выводы, указанные в заключении эксперта № 026-05-00107.

Также, со ссылкой на положения  части 1 статьи  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что суды необоснованно взыскали  с управления 60 000 руб. в счет возмещения расходов предпринимателя на оплату судебной экспертизы.

Предприниматель Зырянова Л.А. представила отзыв на кассационную жалобу заявителя, в котором полагает, что обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании договора от 19.02.2004 № 102-у предприниматель Зырянова Л.А. являлась арендатором нежилого помещения № 3 общей площадью 156,77 кв. м, на 1-м этаже в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, 7, находящегося в федеральной собственности (с учетом дополнительных соглашений к договору). 

Дополнительным соглашением от 14.08.2015 № 6  срок договора аренды продлен до 01.07.2020.

Предприниматель Зырянова Л.А. 19.09.2018 обратилась в управление с заявлением о предоставлении права льготного выкупа вышеназванного нежилого помещения.

Также предприниматель Зырянова Л.А. 12.02.2019 направила письмо с указанием на то, что заявление от 19.09.2018 подано в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Распоряжением управления от 15.03.2019 № 133-р установлены условия приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Заслонова, д.7, пом. 3, согласно пункту 2.2 которого цена продажи имущества определена в размере 3 110 864 руб. без учета НДС, равная его рыночной стоимости, согласно отчету № Н-309/10-18 по состоянию на 28.11.2018, выполненному обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОбиКон». 

Письмом от 26.03.2019 № 3958 управлением в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения № 3 исходя из стоимости 3 110 864 руб. 

Предприниматель Зырянова Л.А. 30.04.2019, не согласившись с ценой продажи имущества, направила в адрес управления подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий от 26.04.2019, с просьбой согласовать стоимость нежилого помещения № 3 в размере 1 110 000 руб. в соответствии со справкой о рыночной стоимости от 29.04.2019 № 119, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «НЭО». 

Письмом от 24.05.2019 № 6816 управление уведомило предпринимателя Зырянову Л.А. о том, что положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусмотрена возможность изменения существенных условий договора путем направления протокола разногласий. В этой связи, принимая во внимание истечение установленного 30-дневного срока с момента получения проекта договора, договор считается незаключенным.

Отказ управления в заключении договора в редакции представленной предпринимателем, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.

На основании ходатайства истца, определением суда от 31.12.2019 по делу назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты.

Заключением эксперта от 20.03.2010 № 026-05-00107 отчет № Н-309/10-18 общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон» в части нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67) признан несоответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) и федеральных стандартов оценки (ФСО). 

Выявленные несоответствия заключались в нарушении следующих требований законодательства: статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ; пункт 5, 8и ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», пункт 23е ФСО № 7 «Оценка недвижимости». 

Стоимость спорного объекта по состоянию на 28.11.2018 определена в размере 2 430 829 руб., по состоянию на 19.09.2018 – 2 395 587 руб. 

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, определенной обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон», на основании чего урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленной по результатам судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой  инстанции в части определения стоимости приватизируемого имущества на основании рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной по результатам судебной экспертизы. Вместе с тем, суд изменил решение суда  в части удовлетворения требований истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения №3 в размере 3 110 864 руб., указанной в распоряжении от 15.03.2019 № 133-р «Об условиях приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, пом. 3» и определенной на основании отчета № Н-309/10-18 от 03.12.2018, выполненного обществом Консалтинговая компания «ОБиКон», а также в части распределения судебных расходов по государственной пошлине по иску.

Поскольку кассационная жалоба заявителя не содержит доводов относительно выводов суда апелляционной инстанции в части касающейся необоснованности требований истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения № 3 в размере 3 110 864 руб., указанной в распоряжении от 15.03.2019 № 133-р «Об условиях приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, пом. 3» и определенной на основании отчета № Н-309/10-18 от 03.12.2018, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон», а также в части отмены решения суда первой инстанции о взыскании с управления расходов по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб., оснований для переоценки вывода суда апелляционной инстанции в указанной части у суда кассационной инстанции не имеется.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Судами установлено, материалами дела подтверждено и управлением не оспаривается наличие у предпринимателя как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп спорного объекта.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили недостоверность отчета № Н-309/10-18 об оценке рыночной стоимости спорного помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью  Консалтинговая компания «ОБиКон», в связи с чем стоимость приватизируемого имущества обоснованно определена судами на основании рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной по результатам судебной экспертизы от 20.03.2010 № 026-05-00107.

При таких обстоятельствах суды обоснованно разрешили преддоговорной спор по цене выкупаемого имущества в пользу истца, определив стоимость нежилого помещения № 3 общей площадью 156,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, в размере, определенном по результатам судебной экспертизы в сумме 2 395 587 руб.

Доводы управления о том, что предприниматель утратил право на приватизацию нежилого помещения в силу пропуска 30-дневного срока для заключения договора купли-продажи, установленного частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции как противоречащий материалам дела, согласно которым проект договора купли-продажи был направлен предпринимателю 05.04.2019, а протокол разногласий направлен ответчику 30.04.2019, то есть пределах 30-дневного срока. Довод заявителя о том, что возможность изменения существенных условий договора путем направления протокола разногласий Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусмотрена, также обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании нормы части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и нормы статьи 446 ГК РФ.

Довод управления о том, что определение рыночной стоимости объекта по состоянию на 28.11.2018, а не на сентябрь 2018 г. не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости объекта, поскольку указанное обстоятельство не могло оказать существенного влияния на результаты оценки рыночной стоимости недвижимого помещения, правомерно отклонен судом  апелляционной инстанции как не подтвержденный конкретными доказательствами. Также суд обоснованно отметил, что при наличии в материалах дела сведений о рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенного на надлежащую дату, именно такие сведения подлежат применению как достоверные для определения выкупной стоимости имущества.

Довод управления о том, что в письменных возражениях от 08.07.2020 общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон» ставит под сомнение выводы, указанные в заключении эксперта № 026-05-00107, также верно отклонен судом апелляционной инстанции, принимая во внимание, что приведенные третьим лицом в письменном мнении возражения не содержат критической оценки методологии и логической последовательности выводов эксперта, равно как и не опровергают определенную экспертом рыночную стоимость выкупаемого имущества. Возражения по существу содержат лишь несогласие с критической оценкой экспертом отчета об оценке № Н-309/10-18, и не опровергают объективного обстоятельства, исключающего применение отчета № Н-309/10-18 в качестве рекомендуемой для целей совершения сделки купли-продажи федерального имущества цены, а именно: оценщиком рыночная стоимость имущества определена не на дату обращения  предпринимателя Зыряновой Л.А. с заявлением о приватизации (19.08.2018), а на иную дату.

Довод управления о том, что суды необоснованно взыскали с ответчика расходы на оплату экспертизы в сумме 60 000 руб., отклоняется судом кассационной  инстанции, поскольку расходы по экспертизе правомерно возложены на управление по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 по делу № А76-17166/2019 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий						С.Э. Рябова 

Судьи						Т.В. Сулейменова 

                                             					 В.А. Купреенков