АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-6483/2020

г. Краснодар«25» февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2021 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 25 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-6483/2020

по иску администрация Ейского городского поселения Ейского района

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304230629500081 ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2001 №4200002146, пени,

при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО2 (по доверенности от 28.12.2020), представителя ответчика – ФИО3 (по доверенности от 06.08.2020), 

УСТАНОВИЛ:

администрация Ейского городского поселения Ейского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2001 №4200002146 с кадастровым номером 23:42:0302003:8 по состоянию на 28.02.2019 в размере 401 277 рублей 90 копеек, пени в размере 93 163 рублей 38 копеек из расчета 1/300 учетной ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В отзыве от 04.03.2020 ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, а также об изменении кадастровой стоимости земельного участка решением Краснодарского краевого суда от 19.12.2016 по делу №3а-734/2016, просил снизить неустойку до 1 000 рублей.

В ходатайстве от 22.07.2020 администрация уточнила исковые требования и просила взыскать основной долг в размере 309 655,41 рубль, пеню в сумме 64 006,52 рубля. Расчет арендной платы выполнен администрацией от кадастровой стоимости 6689388,75 рублей с применением ставки 2,5%. 

Определением от 22.07.2020 ходатайство об уточнении исковых требований от 22.07.2020 удовлетворено.

В отзыве от 12.08.2020 ответчик настаивал на расчете арендной платы в порядке, предусмотренном для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, размер арендной платы не должен, по мнению ответчика, превышать более чем в два раза размер земельного налога. В 2016 и 2017 годах размер земельного налога составлял 0,6% от кадастровой стоимости, в 2018 году – 0,75%, соответственно, размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком в 2017 году не мог превышать 1,2% от кадастровой стоимости земельного участка (2-х кратный размер земельного налога), а в 2018 – 2020 годах – не мог превышать 1,5% от кадастровой стоимости участка (2-х кратный размер земельного налога). 

В заявлении об уточнении исковых требований от 22.01.2021 администрация просила взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2001 №420002146 за период с 19.02.2017 по 27.02.2019 в размере 234 107,59 рублей и пени за период с 19.02.2017 по 26.01.2021 в размере 55 276,71 рубль.

Определением от 26.01.2021 ходатайство от 22.01.2021 об уточнении исковых требований удовлетворено.

В контррасчете от 10.02.2021 ответчик согласился с наличием задолженности по арендной плате в размере 131 040,16 рублей за период с 19.02.2017 по 27.02.2019 и пени за период с 19.02.2017 по 11.02.2021 в размере 19 512,86 рублей. В контррасчете ответчик исходил из применения льготного размера арендной платы, не превышающей двукратный размер земельного налога.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 11 по 18 февраля 2021 года, представители сторон, участвовавшие в судебном заседании до и после перерыва, поддержали свои соответствующие правовые позиции.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Изначально земельный участок площадью 5,5 га был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования ТОО «Ейскагрострой» для производственной базы, что подтверждается копией свидетельства от 09.02.1993, выданным администрацией города Ейска. 

03.07.1999 администрацией города Ейска и ТОО «Ейскагрострой» заключили договор №145 аренды земельного участка площадью 54 339 кв. м под производственную базу по ул. Хмельницкого, 141.

28.12.2000 расположенное на указанном земельном участке административное здание было продано ФИО1. В пункте 12 договора было указано на приобретение также права аренды земельного участка площадью 1285 кв. м.

Постановлением администрации от 28.04.2001 №1174 прекращены арендные отношения с ООО «Лобосистемс» на земельный участок площадью 1285 кв. м в 

<

...>, в связи с продажей административного здания. Земельный участок площадью 1285 кв. м в 

<

...> предоставлен в аренду ФИО1 на 49 лет, в связи с регистрацией права собственности на административное здание.

Администрацией города Ейска и ФИО1 заключен договор от 10.05.2001 №194 аренды земельного участка по ул. Б. Хмельницкого, 141, под административное здание площадью 1285 кв. м сроком на 49 лет.

Дополнительным соглашением от 28.09.2004 №1 договор дополнен указанием кадастрового номера земельного участка 23:42:03 02 003:0008.

В соответствии с пунктом 9 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Изучив материалы представленной обществом сложившейся в последнее время арбитражной практики Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, суд приходит к выводу о том, что у ответчика имеется право на применение указанной в пункте 9 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» льготы в виде исчисления годовой арендной платы в размере, не превышающем двукратной ставки земельного налога.

Следует признать, что ни последовательность заключения договоров аренды в отношении земельного участка, принадлежавшего изначально на праве постоянного (бессрочного) пользования, ни прекращение первоначального договора аренды, заключенного непосредственно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и заключение вместо него новых договоров аренды, ни отчуждение расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости с последующим заключением с их собственником нового договора аренды, - все эти привходящие обстоятельства не лишают арендатора земельного участка права на применение льготного режима начисления арендной платы. 

В противном случае, арендаторы земельного участка, получившие право аренды по сделкам перенайма из договора аренды, изначально заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, и арендаторы таких же земельных участков, переведенных с режима постоянного (бессрочного) пользования на аренду, но получившие право аренды в результате заключения с ними нового договора в связи с приобретением расположенных на таких участках объектов недвижимости, будут поставлены в экономически неравное положение.

Несмотря на различные варианты оформления арендных правоотношений на земельный участок, представлявший собой объект постоянного (бессрочного) пользования (переход права аренды из договора, заключенного непосредственно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключение нового договора аренды земельного участка с администрацией в результате приобретения расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости), экономическая основа такого права аренды остается одной и той же, поскольку все эти варианты оформления арендных отношений исходят из одного факта – факта прекращения предоставленного ранее государством права постоянного (бессрочного) пользования и перехода с указанного ограниченного вещного права, предполагающего уплату земельного налога, на обязательственные арендные правоотношения, основанные на рыночных механизмах расчета арендной платы. 

Поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды по смыслу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является обязанностью землепользователей, государство предусмотрело для таких землепользователей льготу, направленную на смягчение перехода с земельного налога на арендную плату, установив предел арендной платы в размере, не превышающем двукратной ставки земельного налога.

Приобретение в данном случае ответчиком объектов недвижимости, расположенных на земельном участке из бывшего постоянного (бессрочного) пользования, и заключение им нового договора аренды в связи с приобретением таких объектов, не должно приводить к лишению его права на применение фиксированного размера арендной платы, предусмотренного для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. 

Объем прав арендатора земельного участка в данном случае не может быть формально привязан к тому, является ли данный арендатор бывшим обладателем земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования (его универсальным или сингулярным правопреемником) или же такое право аренды было получено в результате заключения нового договора с администрацией в отношении земельного участка, право постоянного (бессрочного) пользования на который было ранее переоформлено предыдущим собственником объектов недвижимости. 

В противном случае, лица, приобретшие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, право постоянного (бессрочного) пользования на который не переоформлялось, сохраняют при последующем переоформлении постоянного (бессрочного) пользования на аренду право на применение льготного размера арендной платы, а такие же точно приобретатели объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на который право постоянного (бессрочного) пользования ранее уже было переоформлено на аренду, при заключении с ними администрацией новых договоров аренды права на льготный размер арендной платы не сохраняют. 

Суд считает, что, приобретя в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, изначально предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, ответчик сохраняет право на применение в арендных отношениях с администрацией того же нормативного размера арендной платы, который предусмотрен для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, независимо от того, когда состоялось непосредственно переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (когда впервые произошел переход с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды) и кем собственно (каким конкретно правообладателем земельного участка) было осуществлено такое переоформление. 

Данная правовая позиция нашла свое подтверждение в современной арбитражной практике судов Северо-Кавказского округа, причем в отношении аналогичных ситуаций по договорам аренды на территории Ейского городского поселения. 

Так, в постановлении от 30.01.2020 по делу №А32-21952/2019, признавая право на применение льготной ставки арендной платы по договору аренды земельного участка государственной собственности №4200006002 от 01.09.2009 в соответствии с пунктом 9 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 (ред. от 21.03.2019) «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее:

«Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 №121 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок). В соответствии с п. 3.5.3 Порядка арендная плата рассчитывается в размере 2 процентов от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, право аренды на который переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. В силу п. 9 Порядка при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога. Согласно пункту 2 статьи 3 Закона Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012. В действующей с 01.03.2015 редакции указанного пункта статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило. В настоящем деле предыдущий собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, своевременно переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды на земельный участок, на котором находятся принадлежащие ООО «Югстрой» нежилые помещения в соответствии с земельным законодательством РФ, что подтверждается нижеследующим. Как указывалось выше, 09.02.1993 прежнему собственнику объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу 

<

...>, ТОО «Ейскагрострой», данный земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о праве пользования землей №1751 (т. 1 л.д.53). 03.07.1998 на основании постановления главы города Ейска Краснодарского края от 02.07.1997 №1628 (т. 1 л.д.139) ТОО «Ейскагрострой» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды путем заключения договора аренды №145 (т. 1 л.д.134-138). Впоследствии на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.1999 дело №А32-9289-98-27-138Б, ТОО «Ейскагрострой» и ООО «Югстрой» заключили договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ТОО «Ейскагрострой» продало, а ООО «Югстрой» купило недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, расположенном в 

<

...> (т. 1 л.д. 39-45). 20.02.2002 постановлением главы города Ейска Краснодарского края №420 прекращены арендные отношения с ТОО «Ейскагрострой» на земельные участки общей площадью 45 046 кв.м. в 

<

...>, в связи с продажей производственных помещений; ООО «Югстрой» предоставлены указанные выше земельные участки в аренду на 49 лет (т. 1 л.д.148). 04.03.2002 в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, между администрацией города Ейска и ООО «Югстрой» был заключен договор аренды №282 от земельного участка площадью 45 046 кв.м. по адресу 

<

...> (т. 1 л.д. 12-16). При таких обстоятельствах, истцом были получены от предыдущего собственника объекты недвижимости на земельном участке, право аренды на которые было переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, в силу закона в результате покупки у ТОО «Ейскагрострой» объектов недвижимости расположенных на земельном участке, расположенном в 

<

...>, ООО «Югстрой» приобрело право на использование спорного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме что и товарищество, т.е. на праве аренды, переоформленном с права постоянного (бессрочного) пользования и на льготных условиях по уплате арендных платежей в размере, не превышающем двукратного размера земельного налога. Земельный налог и его размеры на территории Ейского городского поселения Ейского района на 2016-2018 годы введены решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.11.2012 №50/4 «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района». Согласно пункту 2 вышеназванного решения Совета, налоговые ставки установлены по видам разрешенного использования земель в процентном отношении к кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии с подпунктом 13 пункта 2 решения Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.11.2012 №50/4 в отношении земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности размер налога составил: в 2016 и 2017 годах - 0,6 %, в 2018 году - 0,75%. Земельный налог и его размеры на территории Ейского городского поселения Ейского района на 2019 год установлены решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 22.11.2018 №60/5 «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района». Согласно пункту 2 вышеназванного решения Совета, налоговые ставки установлены по видам разрешенного использования земель в процентном отношении к кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии с подпунктом 13 пункта 2 решения Совета Ейского городского поселения Ейского района от 22.11.2018 №60/5 в отношении земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности размер налога составил - 0,75%. Согласно п. 1.1 договора аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 23:42:0302003:104 предназначен для размещения производственной базы. Указанное также подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (т. 1 л.д. 27). Следовательно, размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком в 2016 - 2017 годах не мог превышать 1,2% от кадастровой стоимости участка (2-х кратный размер земельного налога), а в 2018-2019 годах - не мог превышать 1,5% от кадастровой стоимости участка (2-х кратный размер земельного налога)».

Оставляя указанное постановление без изменения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 24.06.2020 отметил:

«Проверяя законность судебного акта суда первой инстанции, апелляционная коллегия установила, что спорный земельный участок принадлежит обществу на праве аренды в связи с приобретением объектов недвижимого имущества, предыдущий собственник которых своевременно переоформил право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором они расположены, на право аренды. В силу пункта 9 постановления № 121 при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога. Следовательно, как правомерно указал суд апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае при расчете платы за аренду земли применению подлежат льготные ставки арендной платы, рассчитанные в соответствии с решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.11.2012 № 50/4 «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района» на 2016- 2018 годы, решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 22.11.2018 № 60/5 «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района» на 2019 год (в 2016-2017 годах – 1,2%, в 2018-2019 годах – 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка – двукратный размер земельного налога)».

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 23 октября 2020 года № 308-ЭС20-15571 администрации Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края отказано в передаче кассационной жалобы на приведенные судебные акты для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, такое обстоятельство как переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды предыдущим владельцем земельного участка, впоследствии продавшим расположенные на таком участке объекты, не является само по себе основанием, исключающим применение льготного размера арендной платы к договорам аренды, вновь заключенным администрацией с последующими приобретателями таких объектов недвижимости. 

Суд полностью соглашается с позицией ответчика, и приходит к выводу о том, что в настоящем деле арендная плата подлежит расчету в размере, не превышающем более чем в два раза размер земельного налога.

Приведенные ответчиком в контррасчете ставки земельного налога и сведения о кадастровой стоимости земельного участка администрацией не оспаривались и документально не опровергнуты.

Так, в соответствии с решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.11.2012 №50/4 «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района», в отношении земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности размер налога составил: в 2016 и 2017 годах – 0,6%, в 2018 году – 0,75%. На 2019 – 2020  годы земельный налог и его размеры на территории Ейского городского поселения установлены решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 22.11.2018 №60/5 «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района», в соответствии с которым в отношении земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности размер налога составил – 0,75%.

Арендуемый ответчиком земельный участок предназначен для эксплуатации административного здания.

Соответственно, размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком в 2017 году не мог превышать 1,2% от кадастровой стоимости земельного участка (2-х кратный размер земельного налога), а в 2018 – 2020 годах – не мог превышать 1,5% от кадастровой стоимости участка (2-х кратный размер земельного налога).

В соответствии с выполненным ответчиком контррасчетом (контррасчет от 08.12.2020), при применении данного подхода задолженность по арендной плате за период с 19.02.2017 по 27.02.2019 составляет 131 040,16 рублей, пеня за период с 19.02.2017 по 11.02.2021 составляет 19 512,86 рублей.

Математически контррасчет администрацией не опровергнут.

Представитель администрации в судебном заседании не возражал против взыскания пени по состоянию на 11.02.2021.

При таких обстоятельствах, исковые требования администрации подлежат частичному удовлетворению, а именно подлежат взысканию задолженность по арендной плате за период с 19.02.2017 по 27.02.2019 в размере 131 040,16 рублей и пеня за период с 19.02.2017 по 11.02.2021 в сумме 19 512,86 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований надлежит отказать.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований, с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304230629500081 ИНН 

<

***>) в пользу администрации Ейского городского поселения Ейского района задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2001 №4200002146 за период с 19.02.2017 по 27.02.2019 в размере 131 040 рублей 16 копеек, а также пеню в размере 19 512 рублей 86 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304230629500081 ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4 572 рубля.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.

СудьяА.Л. Назыков