Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-168940/20-150-1278

г. Москва

01 декабря 2021г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2021г. 

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2021г. 

Арбитражный суд в составе судьи Маслов С. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ" (105275, 

<

...>, ЭТ 1 ПОМ V КОМ 9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: 

<

...> (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1- 10),

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 771,2 кв.м (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж, пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 2.1.2: «В срок не позднее десяти рабочих дней с момента получения от Продавца подписанного договора и всех необходимых для государственной регистрации документов произвести первый платеж в соответствии с п 3.4 Договора, предоставив копию платежного поручения Продавцу и направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), заявления на государственную регистрацию перехода права собственности, залога, сервитута и о выдаче электронной закладной на Объект, предоставив Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности, залога и выдачу электронной закладной на Объект.

Если Договор заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, заявление в орган регистрации прав подается также в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью». 

Пункт 2.2.: «Продавец обязан не позднее трех рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2) направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами. Государственную пошлину за государственную регистрацию перехода прав собственности на объект оплачивает Покупатель».

Пункт 3.1.: «Цена объекта составляет 43 716 000 (Сорок три миллиона двести семьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.07.2020 г. № 37/0720 выполненного оценочной компанией ООО ««АВЕСТА»».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателе (до _____ числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 2 185 800 (два миллиона сто восемьдесят пять тысяч восемьсот) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Пункт 4.5.: «В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца может быть обращено взыскание в установленном законом порядке.

При этом размер просрочки должен составлять не менее 6-и месяцев».

Пункт 5.1.: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Пункт 7.3.: – исключить полностью.

Пункт 7.4.: – исключить полностью.

Пункт 7.9.: «В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) Продавец выплачивает Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, в том числе: подтвержденную Покупателем сумму денежных средств потраченных на неотделимые улучшения Объекта»,

в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных объяснениях истца, указав, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно цены договора купли-продажи нежилого помещения и условий о размере начисляемой неустойки в случае неисполнения покупателем обязательства по выплате цены договора, а также об условиях подачи в регистрирующий орган документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и возникновения залога в пользу продавца, указанные в проекте договора-купли продажи условия являются кабальными для истца.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, пояснив, что стоимость имущества, указанная в проекте договора купли-продажи, направленном истцу, установлена на основании отчета об оценке, выполненным независимым оценщиком на основании заказа ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, по результатам экспертизы отчета вынесено положительное заключение, истец не приводит нормативного обоснования условий проекта договора купли-продажи.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ», являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющий преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации контроля за обращениями заявителей от 23.11.2017г. № 33-5-156427/17-(0)-0 и отметкой ответчика на запросе (заявлении) истца.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий, касающихся п.п. 2.1.2, 2.2, 3.1, 3.4, 4.5, 5.1, 7.3, 7.4, 7.9 договора, и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 19.08.2020г. № ДГИ-1-58788/20-1 отказал в заключении договора на условиях, указанных истцом в протоколе разногласий, со ссылкой на то, что форма договора купли-продажи недвижимости предусмотрена нормативно-правовыми актами, регламентирующими деятельность ответчика, в связи с чем невозможно изменение условий договора, касающихся ответственности сторон и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и права залога, а также на то, что цена объекта установлена ответчиком на основании оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, осуществленной оценщиком на основании заказа ответчика.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим законом порядке.

Соответственно, если такая сделка заключается (совершается) органом государственной власти (органом местного самоуправления), на такой орган в соответствии с ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ возлагается обязанность направлять в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Частью 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ установлено, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, в случае если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном ст. 18 Закона о регистрации.

Из буквального толкования названной нормы следует, что именно орган государственной власти выступает заявителем при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в случае, если такое право возникло на основании сделки с органом государственной власти.

Суд находит обоснованным требование истца в части установления срока подачи документов на регистрацию с момента получения оформленного и подписанного ответчиком единого письменного документа договора купли-продажи, как то требуется ст. 550 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что ответчиком направлен истцу не подписанный со стороны ответчика проект договора, что может стать препятствием для регистрации перехода права собственности, несмотря на наличие вступившего в законную силу решения суда об урегулировании разногласий. 

Возражения против предложенной истцом редакции п. 2.1.2 ответчиком не представлены, в суде при рассмотрении спора не обоснованы. Указанный пункт принимается в редакции покупателя.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку в проекте договора купли-продажи не указан срок, предоставляемый продавцу для исполнения обязанности по подаче в регистрирующий орган документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение к истцу и возникновения у ответчика права залога, что может приводить к злоупотреблению правом со стороны ответчика и вносит неясность в договорные отношения сторон, суд находит подлежащим удовлетворению требование об изложении п. 2.2 договора в редакции истца.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки – объект нежилого фонда, кадастровый номер: отсутствует, общей площадью 771,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, от 20.03.2020г. № М437-20 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23.11.2017г. составляет 110 304 000руб. 00коп.

На указанный отчет было составлено положительное экспертное заключение от 10.04.2020г. № 77/020420/133-2к/7.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО «Авеста» для проведения оценки выкупной стоимости объекта. 

В соответствии с подготовленным ООО «Авеста» отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения общей площадью 771,2 кв.м), расположенного по адресу: 

<

...>, от 20.07.2020г. № 32/0720, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20.07.2020г. составила 43 716 000руб. 00коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2021г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения. 

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «БОЛАРИ» ФИО2.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 771,2 кв.м (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10) по состоянию на 23.11.2017г.?

В соответствии с заключением эксперта от 06.09.2021г. № 40-168940/20-150-1278 рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 23.11.2017г. составила 69 669 000руб. 00коп.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта от 06.09.2021г. № 40-168940/20-150-1278 является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно заключение эксперта от 06.09.2021г. № 40-168940/20-150-1278.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 59-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пункты 3.1 и 3.4 договора подлежат изложению с учетом экспертного заключения.

Пунктом 2 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в указанном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

При этом нормой п. 3 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона № 159-ФЗ, в свою очередь направленного на поддержку малого предпринимательства, суд считает, что требования истца в части изложения п. 4.5 в редакции истца являются обоснованными, поскольку соответствуют нормам гражданского законодательства и представляют более льготные условия для исполнения обязательств, чем условия, предложенные ответчиком.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор не согласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» указано, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

Стороны считают необходимым установить в договоре купли-продажи недвижимости неустойку за нарушение сроков уплаты платежей, но у них возникли разногласия относительно размера неустойки.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

При этом сумма неустойки должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательства. Так, согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015г. № 5-КГ14-131 под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекса предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Действующим законодательством Российской Федерации размер пеней (неустойки) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества не установлен.

Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что размер неустойки, установленный продавцом, превышает обычный размер неустойки в таких договорах.

Поскольку истцом обоснован названный им размер неустойки 1/365 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, ответчиком доказательств того, что предлагаемый истцом размер неустойки не соответствует интересам продавца и целям договора, обеспечительной функции неустойки, в части п. 5.1 договора подлежат урегулированию в редакции истца.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает обязательное установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора, как возможной меры ответственности, а стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки, при этом размер неустойки, предлагаемый истцом, больше, чем предусмотрен в проекте договора купли-продажи, суд не находит оснований для удовлетворения требования об изложении п. 5.1 договора в редакции истца.

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 указанной статьи.

Поскольку обязанность по предоставлению достоверной информации о земельном участке лежит на продавце, содержание п. 7.3 проекта договора купли-продажи противоречит действующему законодательству РФ, п. 7.3 договора подлежит исключению.

Согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Поскольку указанные положения носят диспозитивный характер и истец возражает против внесудебного порядка расторжения договора, а также в целях соблюдения положений п. 1 ст. 349 ГК РФ с учетом исключения п. 7.3 договора, разногласия в части п. 7.4 договора подлежат урегулированию путем изложения указанного пункта в редакции истца.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, в случае расторжения договора купли-продажи покупатель, не получивший встречного удовлетворения, вправе требовать возврата уплаченных по договору денежных средств на основании ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ.

При расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000г. № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).

В силу абз. 3 ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества; если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Поскольку расторжение договора купли-продажи и возврат имущества ответчику при осуществлении покупателем неотделимых улучшений приведет к возникновению на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере стоимости таких улучшений, при этом оставлении в п. 7.9 договора условие о вычете денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования объекта в отсутствие условий по установлению такой рыночной стоимости не способствует установлению баланса сторон, спор сторон об урегулированию разногласий п. 7.9 договора подлежит урегулированию судом с изложением в редакции истца.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине и оплате услуг эксперта относятся на ответчика.

Согласно ст. 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

В рассматриваемом деле, для разъяснения возникших вопросов, требующих специальных знаний, судом была назначена экспертиза, выводы эксперта полученные в рамках производства данной экспертизы, положены в основу принятого решения, в связи с чем бремя несения расходов по оплате стоимости произведенной в рамках рассмотрения настоящего спора экспертизы возлагается на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилых помещений по адресу: 

<

...> общей площадью 771,2 кв.м (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10) изложив п. 2.1.2, 2.2, 3.1, 3.4, 4.5, 5.1, 7.3, 7.4, 7.9 договора в следующей редакции:

П. 2.1.2: «В срок не позднее десяти рабочих дней с момента получения от Продавца подписанного договора и всех необходимых для государственной регистрации документов произвести первый платеж в соответствии с п. 3.4 Договора, предоставив копию платежного поручения Продавцу и направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее -орган регистрации прав), заявления на государственную регистрацию перехода права собственности, залога, сервитута и о выдаче электронной закладной на Объект, предоставив Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности, залога и выдачу электронной закладной на Объект.

Если Договор заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, заявление в орган регистрации прав подается также в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью».

п. 2.2.: «Продавец обязан не позднее трех рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами. Государственную пошлину за государственную регистрацию перехода прав собственности на Объект оплачивает Покупатель».

- п. 3.1 договора - «Цена объекта составляет 69 669 000 (шестьдесят девять миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 06.09.2021 № А40-168940/20-150-1278, выполненным ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари».

НДС в соответствии с пп. 12 п. 2. Ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- п. 3.4 договора – «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 15 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3 483 450 (три миллиона четыреста восемьдесят три тысячи четыреста пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта».

п. 4.5.: «В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом размер просрочки должен составлять не менее 6-и месяцев».

п. 5.1.: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Пункт 7.3.: - исключить полностью.

Пункт 7.4.: — исключить полностью.

п. 7.9.: «В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) Продавец выплачивает Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, в том числе: подтвержденную Покупателем сумму денежных средств потраченных на неотделимые улучшения Объекта».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ" 6 000 руб. 00 коп. госпошлины и 90 000 руб. 00 коп. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                      С.В. Маслов