АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-5348/2021

г. Краснодар

26 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью агрогруппа «Баксанский бройлер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.04.2022), в отсутствие истца – местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики                      (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью агрогруппа «Баксанский бройлер» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу № А20-5348/2021, установил следующее.

Местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО агрогруппа «Баксанский бройлер» (далее – общество) о взыскании арендной платы по договору от 28.08.2020 № 78  аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 07:04:6500000:91), расположенного в границах муниципального образования сельское поселение Черниговское, на перекрестке автодорог Прохладный – Эльбрус и Благовещенка – Саратовское, под принадлежащими на праве собственности объектами недвижимости (инкубаторий с пристроенными административно-бытовыми помещениями) в размере                    9850 рублей 28 копеек, неустойки в размере 2586 рублей 01 копейки, а также о возложении на общество обязанности возвратить администрации по акту приема-передачи указанный земельный участок, расторгнуть договор аренды от 28.08.2020 № 78.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.05.2022 принят отказ администрации от иска в части взыскания долга по арендной плате, производство по делу в указанной части прекращено. В части взыскания неустойки за несвоевременное внесение арендной платы, расторжения договора аренды от 28.08.2020 № 78, а также возложения обязанности возвратить земельный участок в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 решение от 20.05.2022 в обжалуемой части отменено. В отмененной части принят новый судебный акт. С общества в пользу администрации взыскана неустойка за период с 16.09.2020 по 30.09.2021 в размере 2586 рублей 01 копейки. Расторгнут договор аренды             от 28.08.2020 № 78. На общество возложена обязанность возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 07:04:6500000:91. Апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с арендатора (общества) неустойки, а также расторжения договора и возврата земельного участка арендодателю (администрации). Факт нарушения ответчиком условий договора в части внесения арендных платежей подтвержден материалами дела. Отсутствие встречного исполнения по договору в период с 28.08.2020 по 27.07.2021 квалифицировано апелляционным судом как существенное нарушение договорных условий. Доказательства, свидетельствующие об устранении допущенных нарушений в разумный срок, в материалах дела отсутствуют. На момент обращения администрации с исковым заявлением в суд у ответчика имелась задолженность по арендной плате, следовательно, последующее погашение ответчиком взыскиваемого долга в рамках дела не может иметь правового значения для решения вопроса о расторжении договора и/или лишить арендодателя права требовать расторжения договора в судебном порядке и не исключает необходимости установления фактов, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора, определенных в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает, что устранил допущенные нарушения, поэтому предусмотренные законом основания для расторжения договора аренды отсутствовали. На участке находятся объекты недвижимости общества, в связи с чем на ответчика неправомерно возложена обязанность возвратить земельный участок. Общество также уплатило требуемую истцом неустойку (платежное поручение от 22.12.2022 № 3036). 

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует отменить в части удовлетворения иска о расторжении договора и возврата участка арендодателю.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 28.08.2020 заключили договор аренды № 78, по условиям которого обществу предоставлен на семь лет земельный участок площадью 1,02 га (кадастровый номер 07:04:6500000:91), под принадлежащими ему объектами недвижимости (т. 1,                        л. д. 37 – 42).

Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату с момента подписания договора и акта приема-передачи ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца, равными долями, составляющими в сумме годовую арендную плату.

В пункте 6.1 договора согласована неустойка за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору и включая день поступления платежа на расчетный счет, указанный в пункте 3.3 договора.

В претензии от 14.07.2021 администрация предложила ответчику устранить нарушения условий договора в части просрочки внесения арендной платы.

13 августа 2021 года в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды от 28.08.2020 № 78.

Поскольку соглашение о расторжении договора стороны не подписали, администрация, указывая, что ответчик в соответствии с условиями договора получил в аренду земельный участок, при этом арендную плату в полном объеме не внес, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1                   статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса). 

Суд апелляционной инстанции указал, что допущенные ответчиком нарушения срока внесения арендной платы являются существенными и влекут расторжение договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.

В то же время суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее.  

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

 В силу приведенных разъяснений расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений, носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В данном случае из поведения общества следует, что оно предпринимало меры, направленные на устранение нарушений и уплату долга по арендной плате, то есть выразило намерение на сохранение договорных отношений. Обстоятельства, позволяющие квалифицировать поведение арендатора в качестве недобросовестного, апелляционный суд не привел. 

Из представленных в материалы платежных поручений и акта сверки следует, что общество производило платежи по договору (т. 1, л. д. 55 – 58, 76), оплатило возникший долг. Нарушение арендатором периодичности внесения арендных платежей в данном случае не может быть отнесено к неустранимым, лишающим арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора,  в том числе в условиях устранения арендатором данного нарушения. Расторжение договора является крайней мерой, которая может быть применена к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд апелляционной инстанции не установил и обстоятельства, свидетельствующие о нецелесообразности сохранения с обществом (собственником объектов недвижимости на участке) арендных отношений, намеренном уклонении арендатора от исполнения обязательств по договору аренды. Отсутствие оснований для расторжения договора устраняет возможность удовлетворения судом требования о возврате участка. 

С учетом изложенного постановление апелляционного суда в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды от 28.08.2020 № 78, а также возложения на ответчика обязанности возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 07:04:6500000:91 следует отменить и отказать в удовлетворении соответствующих требований администрации (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Требование о взыскании с ответчика неустойки суд апелляционной инстанции удовлетворил правильно. Соответствующий платеж общество произвело с указанием ошибочного кода бюджетной классификации (т. 1, л. д. 57), поэтому стороны отнесли его в счет арендных платежей по договору. Названное обстоятельство подтверждено подписанным сторонами актом сверки (т. 1, л. д. 76). О зачете суммы переплаты в счет погашения начисленной неустойки общество не заявило. Данный вопрос стороны могут самостоятельно урегулировать на этапе исполнения судебного акта. 

Доводы жалобы в части ошибочного удовлетворения требования о взыскании неустойки суд округа отклоняет.      

Вопрос о распределении расходов общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку в материалах дела отсутствует подлинное платежное поручение. В силу части 2 статьи 112 Кодекса заявление по вопросу о судебных расходах, не разрешенному при рассмотрении дела в суде проверочной инстанции, может быть подано в арбитражный суд, рассматривающий дело в качестве суда первой инстанции, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу                                  № А20-5348/2021 в части расторжения договора аренды от 28.08.2020 № 78 и возложения на ответчика обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 07:04:6500000:91 отменить. В отмененной части принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

В остальной части постановление от 24.08.2022 оставить без изменения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                     А.И. Мещерин

Судьи         Т.Н. Драбо

         В.Е. Епифанов