Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

 

г. Москва

Дело № А40-146277/17

64-1256

29 декабря 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2017 года

 

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Техноальянс" (ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сервис Тарнс Клининрг» (ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате 

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Техноальянс»  обратилось   в   Арбитражный суд   города    Москвы    с    иском    к   Обществу с ограниченной ответственностью «Сервис Тарнс Клининрг» с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 545 380 руб. 00 коп., неустойки в размере 226 538 руб. 82 коп., задолженности по  коммунальным платежам, эксплуатационным расходам, тепловой энергии, электрической энергии в размере 239 327 руб. 31 коп.

Иск заявлен на основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от  01.12.2016г. № 1868-2017 .

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик против иска возражал по доводам письменного отзыва и дополнений к нему, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между  ООО «Техноальянс» (истец, арендатор) и ООО «СервисТранс Клининг» (ответчик, субарендатор) заключен  договор субаренды от 01.12.2016 года № 1868-2017, согласно условиям которого истец   принял на себя обязательство предоставить ответчику помещения, общей площадью 429,6  квадратных метра, расположенных на - 4 этаже здания по адресу: 

<

...> (пункты 1.1.7, 2.1, 2.2.1, 3.2 договора).

Помещения арендуются в качестве нежилых офисных помещений и для целей связанных с офисной деятельностью (пункт 1.1.12 Договора).

Во исполнение условий договора помещения переданы ответчику по Акту приема-передачи № 1868-2017/3 от 01.12.2016 года.

Договор заключен на срок  с 30.12.2016 года по 28.12.2017 года( п.3.2.).

Арендуемые помещения находятся во временном владении и пользовании Арендатора на основании договора аренды от 01.12.2016 года № 1912-17/4, заключенного между Арендодателем (Компания «СИ-ДИ-СИ СЕНТЕР ИНТЕРНЭШНЛ ЭЛ-ТЭ-ДЭ») и Арендатором  (пункты 1.1.17,1.6. договора).

В соответствии с пунктом 8.1.1 договора Субарендатор производит арендные платежи Арендатору на ежемесячной основе авансовыми платежами не позднее соответствующего дня платежа. В соответствии с пунктом 1.1.6 договора дни платежей означают каждое 24 число предшествующего оплате месяца срока аренды.

В соответствии с пунктом 8.9.1 договора арендная плата, являющая суммой стоимости услуг, как это определено пунктом 8.1.2 договора, равна 23 700  российских рублей за каждый квадратный метр арендуемых площадей по договору, включая НДС 18%, равный 3 615,25 рублей, из расчета 364 дня аренды.

В нарушение условий договора, ответчик не оплатил  арендную плату за февраль 2017 года в размере 848 460,00 рублей, за март 2017 года в размере 848 460,00 рублей, за апрель 2017 года в размере 848 460,00 рублей, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере   2 545 380,00 рублей

В соответствии с пунктом 8.1.2.1 договора Субарендатор оплачивает отдельно:

- коммунальные платежи;

-эксплуатационные расходы за предоставляемые услуги Субарендатору, как это определено пунктом 8.6 договора;

-тепловую энергию, расходуемую на отопление площади общего пользования в здании и помещений;

-электрическую энергию, расходуемую оборудованием и системами общего пользования в здании.

В соответствии с пунктом 8.12.3 договора Субарендатор оплачивает Коммунальные платежи, начиная с даты начала срока аренды, ежемесячно, в течение 3 рабочих дней с момента выставления Арендатором счетов на основании счетов ООО «Служба управления» с добавлением НДС 18%.

Ответчиком не оплачены коммунальные платежи за период с февраля по апрель 2017 года : возмещение затрат по отпуску холодной воды и прием сточных вод мест общего пользования за февраль-апрель 2017г.  на сумму 560 руб. 91 коп.

В соответствии с пунктом 8.6.4 договора Субарендатор оплачивает эксплуатационные расходы, начиная с даты начала срока аренды, ежемесячно, в течение 3 рабочих дней с момента выставления Арендатором счетов на основании счетов ООО «Служба управления» с добавлением НДС 18%. Субарендатором не оплачены Эксплуатационные расходы за период с марта по апрель 2017 года на сумму 166 215 руб. 90 коп.

В соответствии с пунктом 8.7.2 договора Субарендатор оплачивает тепловую энергию, начиная с даты начала срока аренды, ежемесячно, в течение 3 рабочих дней с момента выставления Арендатором счетов на основании счетов ООО «Служба управления» с добавлением НДС 18%. Субарендатором не оплачена тепловая энергия за период с февраля по апрель 2017 года на сумму 34 285 руб. 62 коп.

В соответствии с пунктом 8.8.2 договора Субарендатор оплачивает электрическую энергию, начиная с даты начала срока аренды, ежемесячно, в течение 3 рабочих дней с момента выставления Арендатором счетов на основании счетов ООО «Служба управления» с добавлением НДС 18%. Субарендатором не оплачена электрическая энергия за период с февраля по апрель 2917 года на сумму 239 327 руб. 31 коп.

Претензии от 17.03.2017г., от 26.06.2017г. оставлены ответчиком без удовлетворения.

30.12.2016г. ответчик  направил Арендатору письмо с просьбой расторгнуть договор аренды №  № 1886-2017 от 28.02.2017г. Данное письмо получено истцом, что последним не оспаривается.

В соответствии с пунктом 10.6 договора субарендатор  имеет право отказаться от исполнения договора субаренды с письменным уведомлением Арендатора за 90 дней до предполагаемой даты прекращения договора.

Таким образом, договор субаренды № 1886-2017 от 28.02.2017г. расторгнут 03.03.2017г.

Как следует из представленных доказательств и пояснений ответчика, переписки сторон,  ответчик неоднократно направлял истцу для подписания акты приема-передачи (возврата) арендованных помещений, однако истец указанные акты не подписал, помещение в установленном законом порядке не принял. Однако, из совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что помещения ответчиком после марта 2017г.  были освобождены, фактически ответчиком не занимались. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств оплаты задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам за февраль, март 2017г.  по договору ответчик суду не представил.

Таким образом, суд считает исковые требования о взыскании задолженности  по арендной плате за февраль, март 2017г. в размере 1 697 000 руб. 00 коп., а также задолженность по коммунальным платежам и эксплуатационным расходам, тепловой энергии, электрической энергии за февраль, март 2017г. в размере 138 737  руб. 00 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению. В остальной части задолженность взысканию не  подлежит, поскольку ответчик спорные помещения не занимал, в том время, как  согласно ст. 614 ГК РФ  арендная плата подлежит оплате за время фактического пользования помещением.

За просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей по договору истец начислил ответчику неустойку в размере  239 327 руб. 31 коп. за период с  25.01.2017г. по 25.05.2017г.

Пунктом 11.3 договора предусмотрено, что в случае, если какой-либо платеж, причитающийся Арендатору по договору, не был произведен в дату платежа, установленную договором, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10% суммы, не перечисленной в установленный срок.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку со стороны ответчика имеет место нарушение договорных обязательств в части оплаты арендных платежей  по договору субаренды, истец правомерно начислил неустойку за  нарушение сроков оплаты арендной платы

Однако, изучив расчет суммы пени,  суд приходит к вводу о его необоснованности,  поскольку истцом начислена неустойка на неправомерно заявленную сумму задолженности. Кроме того, истцом неверно определен период просрочки, без учета момента прекращения договора субаренды. Судом установлено, что договор субаренды № 1886-2017 от 28.02.2017г. прекратил свое действие 30.03.2017г., в связи  с чем, согласно ст. 453 ГК РФ, обязательства по уплате неустойки также прекратились 30.03.2017г.  С учетом произведенного судом перерасчета, сумма пени на сумму долга 1 697 000 руб. 00 коп. за период с 25.01.2017г. по 30.03.2017г. составляет  173 934 руб. 30 коп. В остальной части неустойка взысканию не подлежит ввиду недоказанности.

Размер неустойки суд признает соразмерным нарушенному обязательству и оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не усматривает.

Доводы ответчика о незаключенности договора субаренды № 1886-2017 от 28.02.2017г. судом отклоняются, поскольку договор субаренды является заключенным, так как сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и указание в договоре слов «с протоколом разногласий» без направления другой стороне таких разногласий не является акцептом на иных условиях.

Даже в том случае, если договор субаренды подлежал бы государственной регистрации и не прошел такую регистрацию, такой договор не мог быть признан незаключенным, так как по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о заключенном договоре. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими, что находит свое подтверждение в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленных статьей 10 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011г. № 13970/10).

Довод ответчика о том, что заключенные договоры субаренды № 1868-2017 от 01.12.2016г. и № 1921-2018 от 01.12.2016 года являются одним и тем же договором, направленным на аренду помещений с 30.12.2016 года по 27.12.2018 года, подлежащим регистрации, и являются незаключенными, не соответствует фактическим обстоятельствам.

Ссылка ответчика на пункт 2 статьи 170 ГК РФ и применение ее к договорам субаренды № 1868-2017 от 01.12.2016 года и № 1921-2018 от 01.12.2016 года,  судом отклоняется, поскольку предметом данных договоров стороны имели ввиду именно аренду помещений.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ч. 1 ГК РФ, притворной именуется сделка, которая совершается с целью прикрытия другой сделки. В притворной сделке стороны на самом деле вступают в юридическую связь. Но реально возникающие правоотношения при этом не совпадают с теми, которые должны были установиться на основании оформленной сторонами сделки.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно к сделке, которую стороны действительно имели в виде (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

Заинтересованное лицо должно представить доказательства того, что была совершена именно притворная сделка. В противном случае выраженное в совершенной сделке волеизъявление сторон признается действительным.

Последствием недействительности притворной сделки является применение к отношениям сторон правил той сделки, которую они имели в виду.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор, предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Правовые последствия договора субаренды соответствуют фактическим результатам ее совершения, поскольку данная сделка направлена на возникновение между сторонами заемных правоотношений, сделка сторонами фактически исполнялась.

Доводы ответчика о том, что сделка является притворной, поскольку прикрывала другую договоренность, документально не подтверждены. Надлежащих доказательств притворности договора при его совершении  не представлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, поскольку требования, заявленные в иске обоснованы частично.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 15, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65,70, 102, 110,  167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СервисТрансКлиннинг" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Техноальянс" задолженность по арендной плате в размере 1 697 000 (один миллион шестьсот девяносто семь тысяч)  руб., пени размере 173 934  (сто семьдесят три тысячи девятьсот тридцать четыре) руб. 00 коп.,  задолженность по коммунальным платежам и эксплуатационные расходы, тепловую энергию, электрическую энергию в размере 138 737 (сто тридцать восемь тысяч семьсот тридцать семь)  руб., а также расходы по госпошлине в размере 25 398 (двадцать пять тысяч триста девяносто восемь) руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения.

 

Судья                                                                            Чекмарева Н.А.