/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6767/17 

Екатеринбург

05 декабря 2017 г.

 

Дело № А60-7639/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Беляевой Н.Г., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Палашкина Романа Сергеевича (далее – предприниматель Палашкин Р.С., ответчик) на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2017 по делу № А60-7639/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 21.11.2017 на 10 ч 30 мин., объявлен перерыв до 09 ч 15 мин. 28.11.2017. 

В заседании  21.11.2016 принял участие представитель предпринимателя Палашкина Р.С. – Симакова А.А. (доверенность от 01.08.2017).

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей, при участии представителей:

предпринимателя Палашкина Р.С. – Симакова А.А. (доверенностьот 01.08.2017);

 индивидуального предпринимателя Гечас Артура Пранцишкусовича (далее – предприниматель Гечас А.П., истец) – Манчакидис Т.В. (доверенность от 27.11.2017);

Пайвина Анатолия Александровича – Манчакидис Т.В. (доверенность от 09.07.2015).

Предприниматель Гечас А.П. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с предпринимателяПалашкина Р.С. 1 800 000 руб. - долга, 99 825 руб. 03 коп. - неустойки, начисленной за период с 06.07.2015 по 05.07.2016, а также об обязании предпринимателя Палашкина Р.С. освободить занимаемые нежилые помещения (литер Х2), площадь: общая 516,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № 1-15, антресоль - помещения №№ 19-22, назначение:  нежилое, кадастровый номер 66:41:0000000:63255, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 1  (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом в порядке ст.  51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Пайвин Анатолий Александрович, общество с ограниченной ответственностью  «Завод бутылированных вод» (далее – общество «Завод бутылированных вод»).

Решением суда от 31.05.2017 (судья Матущак Ю.В.) исковые требования удовлетворены. 

  Постановлением Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда                        от  01.09.2017 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Палашкин Р.С. просит указанные судебные акты  отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, считает их принятыми при неполном выяснении судами обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик поясняет, что в материалах дела имеются доказательства подтверждающие факт возврата имущества из аренды и свидетельствующие о выбытии арендованного имущества из пользования предпринимателя Палашкина Р.С. Ответчик также отмечает, что по акту приема-передачи от 25.06.2015 им были возвращены арендованные нежилые помещения и переданы обществу «Завод бутылированных вод». Кроме того, ответчик указывает, что предприниматель Гечас А.П. своими действиями по заключению договора купли-продажи от 25.06.2015 с обществом «Завод бутылированных вод», договора уступки прав от 23.11.2015 с Пайвиным А.А., договора купли-продажи от 14.01.2016 с Пайвиным А.А. и не осуществлением  действий по государственной регистрации перехода права собственности к обществу «Завод бутылированных вод», злоупотребляет правами. В связи с этим ответчик полагает, что у судов отсутствовали правовые основания, как для взыскания с него  в пользу истца арендной платы с 25.06.2015, так и для обязания освободить спорные помещения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Гечас А.П. (арендодатель) и предпринимателем Палашкиным Р.С. (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 30.12.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное владение и пользование нежилые помещения (литер Х2), площадью: общая 516,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № 1-15, антресоль - помещения № 19-22; назначение: нежилое, кадастровый номер 66:41:0000000:63255, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 1.

Одновременно с передачей прав по временному владению и пользованию нежилым помещением арендатору передаются права владения и пользованию той частью земельного участка, которая занята этим помещением или пропорциональна его размерам и необходима для его использования и свободного доступа к нему: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:  под строение административно-производственного назначения (литер G, Ш1) и помещения диспетчерской, расположенные в нежилом здании (литер Х2), общей площадью 3 660 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 1.

Факт предоставления истцом ответчику в аренду названного объекта установлен судом первой инстанции на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 30.12.2014.

Сторонами согласован размер арендной платы – 150 000 руб. ежемесячно; сумма арендной платы является фиксированной и не может быть изменена иначе как по соглашению сторон; расчеты по арендной плате производятся не позднее 05 числа каждого месяца за текущий месяц путем перечисления безналичных денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 4.1, 4.2. договора).

Предприниматель Гечас А.П., сославшись  на нарушение ответчиком  обязательств по договору аренды нежилых помещений от 30.12.2014; несвоевременное внесение арендной платы и не в полном объеме, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателяПалашкина Р.С. 1 800 000 руб. - задолженности, 99 825 руб. 03 коп. - неустойки, начисленной за период с 06.07.2015 по 05.07.2016, а также об обязании предпринимателя Палашкина Р.С. освободить арендованные нежилые помещения. 

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями п. 1 ст. 8, п. 1, п. 2 ст. 223, ст. 309, 310, п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 549, ст. ст. 550, 551, 610, 621, 622, п. 1 ст. 614, 655,  Гражданского кодекса Российской Федерации и  исходили из того, что ответчик, являясь арендатором спорного имущества в рамках договора, обязан был в соответствии с его условиями вносить арендные платежи за указанный истцом период и признали обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендной платы, а также пришли к выводу о наличии просрочки перечисления арендной платы за период с 06.07.2015 по 05.07.2016, что повлекло удовлетворение иска о взыскании неустойки в сумме 99 825 руб. 03 коп. (п. 5.1 договора, ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). Удовлетворяя заявленное истцом требование о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемые нежилые помещения, суды исходили из того, что договор аренды прекращен в связи с односторонним отказом от него арендодателя, а доказательств возврата ответчиком истцу объекта аренды отсутствуют.

Оценивая договор купли-продажи от 25.06.2015, заключенный в отношении нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды от 30.12.2014 суды пришли к выводу о том, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом; для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации); в данном случае государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество по договору купли-продажи от 25.06.2015 не произведена ввиду наложенных определением суда от 08.07.2015 обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области совершать регистрационные действия в отношении имущества Гечаса А.П., включая спорное.

 Судами сделан вывод о том, что право собственности от истца к обществу «Завод бутылированных вод» не перешло и  в заявленный исковой период предприниматель Гечас А.П. являлся собственником спорного недвижимого имущества.

Между тем судами не учтено, что спорное имущество по акту приема передачи от 25.06.2015 передано предпринимателем Гечас А.П. обществу «Завод бутылированных вод» во исполнение договора купли-продажи от 25.06.2015. В этот же день предпринимателем Палашкиным Р.С. указанное имущество возвращено по акту приема-передачи (возврата) имущества от арендатора покупателю (обществу «Завод бутылированных вод») в связи с заключением предпринимателем Гечас А.П. и обществом «Завод бутылированных вод» договора купли-продажи от 25.06.2015.

В силу п. 2 ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В связи с изложенным при установленных судами обстоятельствах (заключение договора купли продажи, фактическая передача владения покупателю, осведомленность арендатора о заключении и исполнении договора купли-продажи в части передачи владения имуществом) покупатель не может быть признан неуправомоченным лицом на получение имущества из аренды, поскольку владение покупателя основано на законе и состоявшемся договоре.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор купли-продажи от 25.06.2015, заключенный между обществом «Завод бутылированных вод» и предпринимателем Гечасом А.П. не оспорен и не признан недействительным, имущество находится в фактическом владении общества «Завод бутылированных вод» с 25.06.2015.

В указанной ситуации при удовлетворении исковых требований по настоящему делу предприниматель Палашкин Р.С., не пользовавшийся имуществом в заявленный период, не сможет предъявить соответствующие суммы обществу «Завод бутылированных вод» в качестве неосновательного обогащения, поскольку владение и пользование имуществом покупателем основано на договоре купли-продажи, т.к. владеть и пользоваться имуществом покупатель вправе с момента передачи имущества.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (ст. 10 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая изложенное, судами при рассмотрении исковых требований  предпринимателя Гечаса А.П. должны быть учтены заявленные возражения ответчика о наличии в действиях истца злоупотребления правом. Доводы о том, что предпринимателем Гечасом А.П. в отношении спорного имущества заключено несколько договоров купли-продажи в то время как владение передано обществу «Завод бутылированных вод», что предприниматель Гечас А.П. длительное время уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности, что ответчик не владел спорным имуществом в заявленный период,  что в указанный период имущество использовалось в производственной деятельности общества «Завод бутылированных вод» подлежит исследованию и оценке в рамках настоящего дела.

В то же время при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ  при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

В связи с этим существенное значение имеют обстоятельства возврата арендованного имущества покупателю, а не арендодателю. Для признания правомерности возврата имущества оценке подлежат причины и мотивы, по которым предпринимателем Палашкиным Р.С. имущество возвращено не истцу, а третьему лицу. Указанные обстоятельства остались без исследования  судами. 

При таких обстоятельствах дело не может считаться рассмотренным полно и всесторонне. 

В связи с изложенным кассационная инстанция считает, что выводы судов о подтверждении предъявленной истцом суммы задолженности,  неустойки, а также обязании вернуть арендованные помещения без установления значимых для дела обстоятельств, а также с неправильным применением норм материального права,  в связи с чем  судебные акты подлежат отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Для правильного разрешения дела необходимы исследование и оценка доказательств злоупотребления правом, обстоятельств возврата имущества, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо дать оценку договору аренды от 30.12.2014, договору купли-продажи от 25.06.2015 в том числе на предмет их исполнения; оценить иные доводы сторон, в том числе касающиеся наличия (отсутствия) правовых оснований для взыскания неустойки с учетом условий договора аренды, установить все имеющие значение для дела обстоятельства.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2017 по делу № А60-7639/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

 

                                                                                             Е.А. Платонова