Арбитражный суд Чукотского автономного округа

улица Ленина, дом 9а, Анадырь, 689000,

www.chukotka.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А80-69/2022

19 мая 2022 года

г. Анадырь

Резолютивная часть решения объявлена  17 мая 2022 года.

Арбитражный суд Чукотского автономного округа в составе судьи Козловой Л.Д., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петренко М.С.,

рассматривая в судебном заседании дело по заявлению от 07.02.2022 № 2060-АС 

общества с ограниченной ответственностью «Эбису» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: Администрация Анадырского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление финансов, экономики и имущественных отношений администрации Анадырского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании незаконным решение регистрирующего органа, 

при участии представителей:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 01.02.2021, диплом (посредством веб-конференции системы Картотека арбитражных дел),

от третьего лица Администрации Анадырского муниципального района – ФИО2 по доверенности от 29.03.2022 № 21/22,

от третьего лица Управления финансов, экономики и имущественных отношений администрации Анадырского муниципального района – ФИО2 по доверенности от 17.05.2022 № 01/01-15/904, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эбису» (далее – заявитель, ООО «Эбису», общество) обратилось 14.02.2022 в арбитражный суд с требованием признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра), выраженное в уведомлении Чукотского отдела Управления от 20.12.2021 № КУВИ-001/2021-52177387/1 о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 08.05.2020 № 749 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 87:04:000000:4938 (далее – договор аренды), и обязать регистрирующий орган в 30-дневный срок с даты вступления в законную силу судебного акта совершить действия по государственной регистрации договора аренды от 08.05.2020 № 749 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 87:04:000000:4938.

Определением от 26.04.2022 судом приняты изменения заявленных требований, согласно которым заявитель просит:

- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу об отказе в государственной регистрации договора аренды № 749 земельного участка с кадастровым номером 87:04:000000:4938, заключенного 08.05.2020 ООО «Эбису» с администрацией Анадырского муниципального района, выраженное в уведомлении от 21.03.2022 №КУВД-001/2021-52177387/4;

- возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу обязанность в 30-дневный срок с даты вступления в законную силу решения суда произвести государственную регистрацию договора аренды №749 земельного участка с кадастровым номером 87:04:000000:4938, заключенного 08.05.2022 ООО «Эбису» с администрацией Анадырского муниципального района Чукотского автономного округа.

Требование о возложении обязанности провести государственную регистрацию договора аренды является акцессорным требованием, направленным на восстановление нарушенного права.

В обоснование заявленного требования ООО «Эбису» указывает на отсутствие у регистрирующего органа оснований для отказа государственной регистрации договора аренды от 08.05.2020 № 749, предусмотренных статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», поскольку договор аренды является действующим и исполняется сторонами, в судебном порядке не оспорен и недействительным не признавался, арендодателем не расторгнут в установленном гражданским законодательством порядке. Совершение третьим лицом действий по признанию утратившим силу постановления от 06.03.2019 № 125 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» после заключения договора аренды от 08.05.2020 не влияет на его действительность. 

Определением от 02.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Анадырского муниципального района (далее – Администрация).

Протокольным определением от 17.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление финансов, экономики и имущественных отношений администрации Анадырского муниципального района (далее – Управление финансов).

Заинтересованное лицо представило отзыв от 30.03.2022 № 04-001678 на заявление, в котором выразило несогласие с требованиями общества, указав, что основанием вынесения оспариваемого решения послужило наличие постановления, отменяющего постановление о предварительном согласовании земельного участка, которое являлось основанием для заключения договора аренды. Обществу рекомендовано обратиться в Администрацию. Поскольку причины, послужившие основанием приостановления государственной регистрации, заявителем не устранены, Управление Росреестра отказало в регистрации договора аренды. Также, по мнению регистрирующего органа, подача заявления в арбитражный суд в порядке части 5 статьи 36 АПК РФ не по месту нахождения Управления, а по месту нахождения Чукотского отдела не может быть применима, поскольку Чукотский отдел не является ни филиалом, ни представительством.

Дополнительно в письме от 11.05.2022 № 04-002578 Управление Росреестра указало на то, что заявителем выбран неверный способ защиты, поскольку в рассматриваемом случае речь может идти о споре о праве. 

Администрация Анадырского муниципального района представила отзыв от 01.04.2022 № 01-09/1127/06 на заявление, в котором решение вопроса по заявлению оставлен на рассмотрение суда. При этом в ходе рассмотрения дела представитель третьих лиц пояснил следующее. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 12.03.2021 по делу № А80-372/2020 по заявлению ООО «Саргас» о признании незаконным бездействия администрации Анадырского муниципального  района, выразившимся в уклонении от заключения договора аренды, установлено, что основания для перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности при осуществлении промышленного рыболовства Администрацией не названы, обязывая совершить действия, связанные с переводом земельного участка в иную категорию, как условие для его предоставления в аренду, Администрация ограничивает право заявителя на его получение по основаниям, установленным подпунктом 29 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и при наличии предварительного согласования предоставления земельного участка в аренду.

До момента вынесения решения Администрация полагала, что не совершение заявителем действий по переводу земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности при осуществлении промышленного рыболовства нарушают требования Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная позиция послужила основанием для обращения Управления финансов 07.08.2020 к ООО «Эбису»  с предложением считать договор от 08.05.2020 аренды земельного участка недействительным. Не получив возражений на данное письмо и убедившись в том, что указанный договор аренды в Управлении Росреестра по состоянию на август 2020 года не зарегистрирован, постановлением № 711 Администрация отменила постановление № 125. Также представитель третьих лиц пояснил, что договор аренды вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Росреестра, основания для признания его действующим отсутствуют. Поскольку постановление № 125 является основанием для предоставления земельного участка и заключения договора аренды, указано в преамбуле представленного на регистрацию договора, отмена данного постановления исключает возможность совершения регистрационных действий с данным договором. 

Представитель Управления финансов, экономики и имущественных отношений администрации Анадырского муниципального района поддержал позицию Администрации.

В судебное заседание обеспечена явка представителей заявителя и третьих лиц, представители заинтересованного лица не явились, о дате, времени и месте заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено. На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав позиции представителей заявителя и третьих лиц, изучив письменные позиции заинтересованного лица, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.  

Как следует из материалов дела, на основании договора пользования рыболовным участком от 14.10.2019 № 03/2019 (ранее договор о предоставлении рыбопромыслового участка от 12.11.2018) ООО «Эбису» имеет право на осуществление промышленного рыболовства (т.1 л.д. 36-38).

Общество обратилось в администрацию Анадырского муниципального района с заявлением от 12.11.2019 № 57 о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в собственности Чукотского автономного округа (т. 1 л.д. 39).

Постановлением администрации Анадырского муниципального района от 06.03.2019 № 125 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» ООО «Эбису» согласовано предоставление земельного участка с условным номером: 87:04:010003:ЗУ1, местоположение: Чукотский автономный округ, Анадырский район, район косы Николая (т.1 л.д. 28-33). 

В пункте 12 постановления № 125 указано, что настоящее постановление является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Контроль за исполнением данного постановления возложен на заместителя Главы Администрации – начальника Управления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации Анадырского муниципального района (пункт 13 постановления № 125).

На основании данного постановления между Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Администрации Анадырского муниципального района и ООО «Эбису» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 749 от 08.05.2020, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 87:04:000000:4938, адрес (местоположение): Чукотский автономный округ, р-н Анадырский, район косы Николая, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование, площадь 177080 квадратных метров, указана в экспликации земель, предоставленных в аренду (приложение № 1 к договору) (т. 1 л.д. 40-43).

Согласно пункту 2.1 Договора аренды срок аренды участка составляет 10 лет (с 08.05.2020 по 08.05.2030).

Договор вступает в силу с даты его регистрации в Чукотском отделе Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (пункт 2.2 договора аренды).

В разделе 3 договора аренды установлены размер и условия внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды Арендатор обязан зарегистрировать настоящий договор в Чукотском отделе Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

Письмами от 07.08.2020 № 06-14/01-15/1777 и № 06-14/01-15/1779 Управление уведомило ООО «Эбису» о том, что договор аренды заключен с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и постановления администрации Анадырского муниципального района от 06.03.2019 № 125 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка». Договор аренды вступает в силу с даты регистрации в Чукотском отделе Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу. По состоянию на 5 августа 2020 года, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 5 августа 2020 года №КУВИ- 002/2020-1111078 в Росреестре отсутствует запись о регистрации сделки по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 87:04:000000:4938. Также в письме обращено внимание на то, что общество не осуществило перевод земельного участка из одной категории в другую, с указанием на то, что рыболовство не относится к списку сельскохозяйственной продукции. В этой связи Управление предложило считать Договор аренды земельного участка недействительным, просило вернуть все ранее направленные экземпляры договора и актов приема-передачи. Указано на то, что после выполнения условий постановления договор аренды будет заключен повторно, в случае отказа Управление будет вынуждено обратиться в суд (т. 1 л.д. 91, т.2 л.д. 105-106). Письмо получено обществом 17.08.2020 (т.2 л.д. 107).

Ответы на данные письма от общества не поступили, отказ от предложения считать данный договор недействительным не заявлен. 

Письмом от 07.08.2020 № 06-14/01-15/1786 Управление просило Чукотский отдел Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в случае обращения ООО «Эбису» с заявлением о регистрации договора аренды обратить внимание на тот факт, что данный договор заключен с нарушением Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и постановления администрации Анадырского муниципального района от 06.03.2019 № 125 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» в связи с тем, что разрешенное использования и категория земель земельного участка с кадастровым номером 87:04:000000:4938 не приведены в соответствие с целью использования земельного участка. Также Управление уведомило о направлении соответствующего письма ООО «Эбису» с предложением считать договор аренды недействительным (т. 1 л.д. 92).

Постановлением от 21.09.2020 № 711 «О признании утратившим силу постановления администрации Анадырского муниципального района от 6 марта 2019 года № 125» администрация в целях приведения муниципального правового акта в соответствии с требованиями действующего законодательства признала постановление № 125 утратившим силу (т.1 л.д. 93). 

Общество 07.12.2021 обратилось в Чукотский отдел Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением о государственной регистрации договора аренды (т.1 л.д. 82-83).

Уведомлением от 20.12.2021 Управление Росреестра приостановило на срок до 21.03.2022 государственную регистрацию договора аренды в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) - не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Приостановление регистрации мотивировано поступлением 24.09.2020 постановления № 711, которым акт Администрации, являющийся основанием предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, признан утратившим силу. Заявителю рекомендовано обратиться в администрацию Анадырского муниципального района.

Полагая, что приостановление в государственной регистрации договора аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества, ООО «Эбису» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В ходе рассмотрения спора Управление Росреестра в связи с не устранением причин, препятствующих государственной регистрации, на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ вынесло уведомление об отказе государственной регистрации прав от 21.03.2022 № КУВД-001/2021-5277387/4 (т.2 л.д. 93-95).

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых ненормативных правовых актов, возлагается на заинтересованное лицо.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

На основании части 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 29 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора пользования рыболовным участком или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами.

Согласно частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В силу пункта 16 статьи 39.15 ЗК РФ решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, в силу которой государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Как установлено статьей 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (пп. 1 и 6 ч. 2).

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, также могут быть представлены и иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (часть 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подпункты 1 и 2 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 – далее Административный регламент).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

В случае, если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает: 1) право- и дееспособность сторон; 2) наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; 3) наличие существенных условий сделки; 4) указание в ней на наличие ограничения права, обременения объекта недвижимости (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРН актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений права, обременений объекта недвижимости); 5) соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; 6) принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; 7) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях (пункт 223 Административного регламента).

В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму, содержание и действительность представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено, что Управление финансов после заключения договора аренды пришло к выводу о нарушении требований Земельного кодекса Российской Федерации при заключении данного договора, в связи с чем им были направлены соответствующие письма обществу и  регистрирующему органу. 

Из содержания писем усматривается воля арендодателя на признание договора аренды недействительным и отказ от его исполнения.

Убедившись в том, что общество не обращалось за регистрацией договора аренды, Администрация вынесла постановление № 711, которым признала постановление № 125 утратившим силу. Данное постановление направлено в адрес Управления Росреестра.

Заявитель в судебном заседании пояснил, что о вынесении постановления № 711 общество узнало из уведомления о приостановлении государственной регистрации 20.12.2021.

Данное обстоятельство опровергается материалами дела.

Из представленной Управлением Росреестра копии решения Арбитражного суда Магаданской области от 04.02.2021 по делу № А37-2449/2020 (т.1 л.д. 94-100) усматривается следующее:

ООО «Эбису» 03.08.2020 обратилось в Чукотский отдел управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением об осуществлении государственной регистрации ограничений прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.05.2020 № 749. Приостановление государственной регистрации, а впоследствии и отказ в государственной регистрации связан с тем, что заявление подписано неуполномоченным лицом.

Также арбитражным судом установлено, что 10.08.2020 в адрес Управления Росреестра поступило письмо Управления финансов, экономики и имущественных отношений администрации Анадырского муниципального района от 07.08.2020 г № 06-14/01-15/1786, из содержания которого следует, что договор аренды № 749 от 08.05.2020 заключен с нарушением Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также пункта 9 Постановления администрации Анадырского муниципального района от 06.03.2019 г. № 125. В связи с чем в адрес ООО «Эбису» Управлением финансов, экономики и имущественных отношений администрации Анадырского муниципального района направлено письмо от 07.08.2020 № 06-14/0115/1777 с предложением считать указанный договор аренды недействительным. 

Из содержания представленного в материалы дела постановления Администрации Анадырского муниципального района от 21.09.2020 № 711 следует, что в целях приведения муниципального правового акта в соответствие с требованиями действующего законодательства, постановление от 06.03.2019 № 125 «О предварительном согласовании земельного участка» признано утратившим силу.

На основании установленных обстоятельств Арбитражный суд Магаданской области отказал в удовлетворении заявления ООО «Эбису» о признании решения (уведомления) Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации необоснованным.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2021 решение Арбитражного суда Магаданской области от 04.02.2021 по делу № А37-2449/2020 оставлено без изменения.

Таким образом, о принятии Администрацией постановления № 711 заявителю было известно при рассмотрении Арбитражным судом Магаданской области дела № А37-2449/2020, в связи с чем при несогласии с указанным актом заявитель имел возможность оспорить данное постановление.

Вместе с тем, располагая сведениями о том, что постановление № 711 препятствует совершению регистрационных действий на основании договора аренды, общество не обратилось в Управление финансов по вопросу урегулирования вопросов, связанных с данным договором, постановление № 711 не оспорило.

ООО «Эбису» 07.12.2021 подало в Управление Росреестра заявление о государственной регистрации договора аренды.

Управлением Росреестра в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в порядке Закона № 218-ФЗ, Земельного кодекса Российской Федерации и Административного регламента установлено, что постановление № 125, указанное в качестве основания предоставления в аренду ООО «Эбису» земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без торгов постановлением № 711 признано утратившим силу. Постановление № 711 является действующим.

Данное обстоятельство послужило основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды в порядке пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ на срок до 21.03.2022 и предложения заявителю обратиться в администрацию Анадырского муниципального района. 

Заявитель в Администрацию не обратился, причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не устранил, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации в порядке части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ.

Поскольку на момент проведения регистрирующим органом правовой экспертизы договора аренды постановление № 125, как  основание для предоставления земельного участка без торгов в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 12 постановления № 125), утратило силу на основании постановления Администрации № 711, о чем регистрирующий орган был извещен, у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для осуществления государственной регистрации договора аренды.

На основании изложенного, суд отклоняет довод общества о том, что факт признания постановления № 125 утратившим силу не имеет значения для государственной регистрации.

 При таких обстоятельствах, отказ в государственной регистрации договора аренды соответствует Закону № 218-ФЗ, Земельному кодексу Российской Федерации и Административному регламенту.

Не оспаривая право заявителя на получение рассматриваемого земельного участка в аренду для введения рыбопромысловой деятельности, представитель третьих лиц указал на невозможность отмены постановления № 711 по инициативе Администрации и на наличие возможности заключения нового договора аренды на тот же земельный участок. Сообщил, что для реализации такой возможности ООО «Эбису» с учетом уже имеющихся в распоряжении Администрации документов, достаточно будет обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка. При наличии такого заявления в соответствии с Административным регламентом от 10.03.2021 Администрация выносит постановление о предоставлении земельного участка, которое является основанием для заключения нового договора аренды.

Вопросы правомерности вынесения Администрацией постановления № 711 и оценка действий Управления финансов по соблюдению порядка расторжения договора не входит в компетенцию регистрирующего органа и находится за пределами рассматриваемого судом требования по оспариванию отказа в государственной регистрации.

При этом с учетом позиции третьих лиц, право на земельный участок ООО «Эбису» не утратило, при повторном обращении с заявлением в Администрацию общество сохраняет возможность получения в аренду испрашиваемого земельного участка.

Довод заинтересованного лица о том, что спор подлежит рассмотрению по месту нахождения юридического лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, а не структурного подразделения, отклоняется судом исходя из следующего.

По общему правилу, установленному статьей 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Сформулированное правило общей территориальной подсудности состоит в том, что дело, подведомственное арбитражному суду, должен рассматривать арбитражный суд, действующий на территории того субъекта Российской Федерации, на территории которого находится или проживает ответчик.

По части 5 статьи 36 АПК РФ иск к юридическому лицу, вытекающий из деятельности его филиала, представительства, расположенных вне места нахождения юридического лица, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения юридического лица или его филиала, представительства.

Согласно статье 55 ГК РФ представительством является обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения, которое представляет интересы юридического лица и осуществляет их защиту; филиалом является обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства.

При этом в порядке статьи 198 АПК РФ оспаривание в суде ненормативного акта, решения, действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц, предполагает подачу заявления в арбитражный суд по месту нахождения их структурных подразделений.

Из анализа части 5 статьи 36 АПК РФ следует, что в случае обращения с заявлением, вытекающим из деятельности обособленного подразделения юридического лица, право выбора подсудности дела предоставлено заявителю.

 В случае, если вынесшее оспариваемое решение, действие/бездействие структурное подразделение входит в систему соответствующего государственного органа и обеспечивает реализацию задач, функций и полномочий последнего, то спор может быть рассмотрен арбитражным судом по месту нахождения такого структурного подразделения.

Из представленных в материалы дела документов (т. 1 л.д. 117-120) Чукотский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу является самостоятельным структурным подразделением Управления, осуществляющим в том числе, государственную регистрацию прав, сделок на объекты недвижимости, расположенных на территории Чукотского автономного округа.

ООО «Эбису» зарегистрировано на территории Чукотского автономного округа.

При таких обстоятельствах, право выбора территориальной подсудности спора принадлежит заявителю.

Как указывалось выше, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие указанной совокупности условий влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, заявленные требования удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении вышеуказанных требований заявителя в полном объеме, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Эбису» о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу об отказе в государственной регистрации договора аренды № 749 находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.05.2020, выраженное в уведомлении от 21.03.2022 №КУВД-001/2021-52177387/4.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 181, статьей 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Жалоба на решение суда подается через Арбитражный суд Чукотского автономного округа.

 

Судья                                                                                                Л.Д. Козлова