ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит.А,

http://13aas.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело №А56-116540/2019

05 декабря 2025 года

г. Санкт-Петербург

/ход.2

Резолютивная часть определения объявлена 26 ноября 2025 года

Определение изготовлено в полном объеме 05 декабря 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тарасовой М.В.,

судей Морозовой Н.А., Радченко А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Аласовым Э.Б.,

при участии:

от ФИО1 – представителя ФИО2 (доверенность от 05.02.2024),

от ППК «Фонд развития территорий» - представителя ФИО3 (доверенность от 30.07.2024, посредством использования системы веб-конференции),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ППК «Фонд развития территорий» (регистрационный номер 13АП-13478/2025) на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.05.2025 по обособленному спору №А56-116540/2019/ход2 (судья Ильенко Ю.В.), принятое по ходатайству ФИО1 о назначении судебной экспертизы и заявлению ПКК «Фонд развития территорий» о намерении приобрести права застройщика в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда»,

третье лицо: Прокуратура Ленинградской области,

установил:

в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) поступило заявление ООО «Айбер Констракшн» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (далее – заявитель) о признании ООО «Айбер Звезда» (далее - должник) несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 03.12.2019 заявление принято к производству, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда».

Определением арбитражного суда от 12.03.2020 арбитражный суд заменил в порядке процессуального правопреемства заявителя ООО «Айбер Констракшн» на ФИО1.

Решением арбитражного суда от 29.12.2020 ООО «Айбер Звезда» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО5, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда» применены правила параграфа 7 главы IX (банкротство застройщиков) Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Сведения об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» 16.01.2021.

В арбитражный суд поступило ходатайство ФИО1, уточенное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором он просит назначить судебную экспертизу стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства, а именно:

-«Какова рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок, площадью 21 615 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многоэтажных жилых домов, с кадастровым номером 47:01:0108001:57, расположенные по адресу: 

<

...> и расположенных на нем объектов незавершенного строительства – 2 (два) многоквартирных дома:

1) объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - первый этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 квадратных метров, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер Звезда» с кадастровым номером 47:01:0108001:2098;

2) объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения-второй этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер-Звезда» (без постановки на кадастровый учет), а также проектная документация застройщика на дату подачи Фондом развития территорий заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (25.03.2024)».

Арбитражный суд удовлетворил ходатайство о назначении экспертизы в редакции ФИО1; из ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» 17.10.2024 поступило заключение эксперта от 09.10.2024 №356.

Определением арбитражного суда от 14.04.2023 ФИО5 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Айбер Звезда». Конкурсным управляющим ООО «Айбер Звезда» утверждена ФИО6.

В арбитражный суд поступило заявление ПАО «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика.

Определением арбитражного суда от 05.04.2024 споры №А56-136353/2019/ход2 и №А56-116540/2019/намер5 объединены в одно производство с присвоением номера дела №А56-116540/2019/ход2,намер5.

Определением арбитражного суда от 21.11.2024 Прокуратура Ленинградской области привлечена к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Фонд заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, против которого возражал ФИО1

В удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы отказано.

Определением от 07.05.2025 арбитражный суд:

1) удовлетворил заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО «Айбер Звезда» на земельный участок с кадастровым номером 47:01:0108001:57, общей площадью 21 615 кв.м со всеми расположенными на нем неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – первый этап строительства, общей площадью квартир и помещений 8 402,5 кв.м; многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – второй этап строительства, общей площадью квартир и помещений 8 402,5 кв.м; правами на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

2) обязал Фонд перечислить на специальный банковский счет ООО «Айбер Звезда» денежные средства в размере 11 014 700,52 рублей для погашения требований к должнику по текущим платежам;

3) обязал Фонд перечислить ООО «Айбер Звезда» денежные средства в размере 150 572 450,92 рублей - превышение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями над совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Фондом будет осуществлена выплата возмещения;

4) признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:01:0108001:57 площадью 21 615 кв.м, предназначенного для строительства и принадлежащего ООО «Айбер Звезда» со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства).

Не согласившись с принятым судебным актом, Фонд обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение от 07.05.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт; удовлетворить ходатайство Фонда о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости прав застройщика.

Фонд утверждает, что заключение эксперта от 09.10.2024 №356 (далее – Заключение) содержит множество методологических ошибок, что не позволяет признать его достоверным и допустимым в части определения рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок и объекты незавершенного строительства. В частности, эксперт ошибочно признал значение степени строительной готовности объекта незавершенного строительства №1 равным 54%, исходя только из данных Росреестра, что привело к необоснованному увеличению стоимости объекта на 83 327 175,90 рублей; стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства №1 включает повторно учтенные затраты на приобретение прав на земельный участок, что необоснованного увеличило стоимость объекта без имеющихся на то правовых оснований; эксперт при расчете стоимости объекта незавершенного строительства №1 ошибочно применил удельный показатель стоимости строительства (85 683 руб./кв.м), предназначенный только для жилой части здания, которая составляет 7612,5 кв.м (в результате стоимость объекта была завышена на 21 931 165 рублей); эксперт ошибочно не учитывает индивидуальные характеристики жилого комплекса (расчет произведен с учетом базовой отделки квартир, между тем, жилой комплекс предполагался к строительству без отделки квартир (черновая отделка)), что привело к завышению стоимости объекта незавершенного строительства №1 на 79 728 847,30 рублей; эксперт не учитывает затраты на демонтаж объекта незавершенного строительства №2.

Апеллянт обращает внимание на то, что суд первой инстанции при рассмотрении вопроса о действительной рыночной стоимости прав ООО «Айбер Звезда», а также при наличии двух отчетов об оценке с существенной разницей в стоимостной величине необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Фонда о назначении повторной судебной экспертизы. При этом передача Фонду прав застройщика может быть осуществлена только в случае установления достоверной рыночной стоимости прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты незавершенного строительства.

В отзывах ФИО1 и конкурсный управляющий возражают против отмены судебного акта, полагая его законным и обоснованным.

Прокуратура Ленинградской области поддерживает доводы Фонда о необходимости проведения повторной экспертизы.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 рассмотрение дела отложено на 24.09.2025, в судебное заседание вызван эксперт ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО7 для дачи пояснений по порядку проведения экспертизы и подготовке экспертного заключения от 09.10.2024 №356.

В суд апелляционной инстанции поступила дополнительная позиция ФИО1, который полагает, что с учетом сведений, отраженных в отчете №114-01/2024 Фонда, рыночная стоимость прав застройщика, определенная экспертом, не уменьшится, а только увеличится. В этой связи ФИО1 просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Эксперт ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО7 представил письменные пояснения по заключению от 09.10.2024 №356, ответы на вопросы Фонда и кредитора.

Фонд направил в суд правовую позицию на ответы эксперта.

Определением от 24.09.2025 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отложил рассмотрение дела, запросив в экспертных организациях информацию о возможности проведения экспертизы по поставленным вопросам.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании его участники поддержали доводы, изложенные в своих процессуальных документах.

Заслушав участников заседания, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, для назначения по делу экспертизы рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок и объектов незавершенного строительства на нем.

Проведение экспертизы обусловлено необходимостью разрешения ходатайства Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО «Айбер Звезда» на земельный участок и объектов незавершенного строительства на нем.

Поскольку установление рыночной стоимости соответствующих объектов на определенные даты требует специальных познаний, указанный вопрос может быть разрешен посредством проведения экспертизы. При этом апелляционный суд исходит из того, что подателем апелляционной жалобы приведены мотивированные обоснования, указывающие на необходимость проведения повторного экспертного исследования по поставленным вопросам.

Ответы о возможности проведения экспертизы поступили из следующих экспертных организаций: АНО Экспертно-правовой центр «Эксперт консалтинг» (в указанную организацию при этом судебный запрос не направлялся), ООО «Слово Эксперта», ООО «ЦНЭС», ООО «АФК-Аудит», ООО «Центр оценки «Аверс».

Апелляционный суд полагает возможным поручить проведение экспертизы эксперту ФИО8, кандидатура которой предложена ООО «Центр оценки «Аверс».

Указанная экспертная организация сообщила о возможности проведения исследования по поставленным вопросам экспертом ФИО8, имеющим диплом о высшем образовании по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» (квалификация «инженер») и диплом магистра по направлению «юриспруденция», (профиль) образовательной программы: «судебная финансово - экономическая экспертиза»; стаж работы с 2015 года, а также квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса»; сведения о должной квалификации эксперта представлены суду.

Отводов предложенной кандидатуре эксперта в судебном заседании не заявлено.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Размер вознаграждения эксперту определяется арбитражным судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом (абзац 2 части 2 статьи 107 АПК РФ).

Денежные средства, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

Денежные средства в размере 550 000 рублей внесены ППК «Фонд развития территорий» на депозит Тринадцатого арбитражного апелляционного суда платежным поручением от 09.07.2025 №22095). Указанной суммы достаточно для оплаты стоимости услуг эксперта (согласно предложению ООО «Центр оценки «Аверс» – 300 000 рублей).

Оплата экспертизы будет произведена апелляционным судом после представления соответствующего заключения и счета в апелляционный суд.

Назначение экспертизы может являться основанием для приостановления производства по заявлению на срок проведения экспертизы (пункт 4 статьи 144 АПК РФ), либо отложения судебного заседания.

Формулируя вопрос, который надлежит поставить перед экспертом, апелляционный суд исходит из предмета обособленного спора и существа спорных правоотношений.

Апелляционный суд разъясняет эксперту ФИО8, экспертной организации о необходимости соблюдения порядка и срока проведения экспертизы, указываемых судом, с направлением соответствующего экспертного заключения в адрес суда и представлением документов, необходимых для проведения оплаты, с указанием реквизитов счета.

В связи с назначением экспертизы и с учетом срока ее проведения (15 рабочих дней) судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы надлежит отложить.

Руководствуясь статьями 82, 84, статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

определил:

удовлетворить ходатайство ППК «Фонд развития территорий» о назначении и проведении экспертизы.

Назначить по обособленному спору №А56-116540/2019/ход.2 судебную экспертизу, проведение которой поручить эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО8.

Поставить перед экспертом следующий вопрос:

«Какова рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок, площадью 21 615 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многоэтажных жилых домов, с кадастровым номером 47:01:0108001:57, расположенный по адресу: 

<

...> и расположенных на нем объектов незавершенного строительства – 2 (два) многоквартирных дома:

1) объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - первый этап строительства, площадь 971,6 квадратных метров, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер-Звезда» с кадастровым номером 47:01:0108001:2098;

2) объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения-второй этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер-Звезда» (без постановки на кадастровый учет), а также проектной документации застройщика на дату подачи Фондом развития территорий заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (25.03.2024)?».

Установить срок проведения экспертизы – 15 рабочих дней с момента получения экспертом необходимых материалов дела, настоящего определения суда апелляционной инстанции и проведения осмотра.

Конкурсному управляющему ООО «Айбер Звезда» обеспечить эксперту доступ к осмотру объектов исследования.

Установить стоимость экспертизы в размере 300 000 рублей, которые подлежат перечислению после получения судом экспертного заключения и выставления счета экспертной организацией.

Руководителю ООО «Центр оценки «Аверс» предупредить эксперта ФИО8 под расписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Предложить эксперту в случае необходимости представления дополнительных документов для проведения исследования направить соответствующий запрос в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Отложить судебное разбирательство на 28 января 2026 года в 15 час. 30 мин. в помещении суда по адресу: Санкт-Петербург, Суворовский пр., д.65, зал 223.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, право участия в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» kad.arbitr.ru (онлайн-заседание), а также право направить в апелляционный суд ходатайство с волеизъявлением относительно возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

Для участия в онлайн-заседании лицом, участвующим в деле, либо его представителем, посредством заполнения электронной формы в информационной системе «Мой арбитр» подается в арбитражный суд ходатайство об участии в онлайн-заседании не позднее 5 рабочих дней до даты судебного заседания.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, право на ознакомление с материалами дел в электронном виде через информационную систему «Картотека арбитражных дел».

Ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде подается с использованием информационной системы «Мой арбитр».

Информация:

- информацию о движении апелляционной жалобы, о перерыве в судебном заседании, об отложении судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы можно получить в информационной системы «Картотека арбитражных дел» kad.arbitr.ru

- телефон справочной службы 

<

***>.

- запись на ознакомление с материалами арбитражного дела – тел. 

<

***>, 647-59-89;

- с порядком обращения с ходатайством об участии в онлайн-заседании можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости»;

- с порядком обращения с ходатайством об ознакомлении с материалами дела в электронном виде можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости»;

- с порядком допуска посетителей в здание суда в период режима повышенной готовности можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости».

Председательствующий

М.В. Тарасова

Судьи

Н.А. Морозова

А.В. Радченко