ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-35221/2022

г. Саратов

22 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2023 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Комнатной Ю.А., Пузиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика группы компаний «Кронверк» ФИО2, действующей на основании доверенности от 10.04.2023 № 36, ФИО3, действующего на основании доверенности от 11.11.2022 № 13, представителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области ФИО4, действующей на основании доверенности от 04.08.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика группы компаний «Кронверк» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 июня 2023 года по делу № А57-35221/2022 (судья Мамяшева Д.Р.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика группы компаний «Кронверк» (410012, 

<

...> и Ванцетти, д. 6/8, пом. 102, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области (410028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО5,

о признании незаконным и отмене акта и предписания, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью специализированного застройщика группы компаний «Кронверк» (далее – ООО Специализированный застройщик ГК «Кронверк», общество, заявитель) с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным и отмене акта документарной проверки Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области (далее – Управление Роспотребнадзора по Саратовской области, Управление, административный орган) от 01.11.2022 № 461 и предписания от 01.11.2022 № 461.

Решением суда первой инстанции от 02 июня 2023 года в удовлетворении заявленных требований об оспаривании предписания отказано. Производство по делу в остальной части требований прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Управление Роспотребнадзора по Саратовской области и ФИО5 (далее – ФИО5) возражают против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах, предоставленных в порядке статьи 262 АПК РФ.

ООО Специализированный застройщик ГК «Кронверк» в порядке статьи 81 АПК РФ предоставлены письменные пояснения на отзывы Управления и ФИО5, которые общество просит учесть при рассмотрении апелляционной жалобы.

ФИО5 явку в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом в порядке статьи 186 АПК РФ, путём направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 8 июля 2023 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО5, надлежащим образом извещённой и не явившейся в судебное заседание, представившей ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзывов на неё, выслушав представителей заявителя и Управления, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 6 сентября 2022 года в Управление Роспотребнадзора по Саратовской области поступило обращение гр. ФИО5, согласно которому после заключения с ФИО5 договора долевого участия в строительстве на приобретение квартиры на 10 этаже 12-этажного дома (10 жилых этажей, цокольный и технический этаж) застройщиком в одностороннем порядке были внесены изменения в проектную документацию (полностью убран технический этаж). В связи с этим ФИО5 просила проверить положения второго и третьего абзацев пункта 1.3.2 договора, заключённого ею с застройщиком, на предмет законности включения в условия договора изменение этажности дома и отсутствие претензий со стороны дольщика (т.2 л.д.82).

В связи с поступлением обращения гражданина на основании решения Управления от 28.10.2022 (т.1 л.д.21-23) в рамках федерального государственного надзора в сфере защиты прав потребителей в отношении ООО Специализированный застройщик ГК «Кронверк» в период с 31.10.2022 по 01.11.2022 проведена документарная проверка.

В ходе проверки установлено, что в пункте 1.3.2 договора участия в долевом строительстве от 09.04.2021 № 137/4Б, заключённого между ООО Специализированный застройщик ГК «Кронверк» и ФИО5 (т.2 л.д.75), а также в типовой форме (проекте) договора (т.2 л.д.31) содержится условие, предусматривающее, что участники долевого строительства не будут иметь претензий к застройщику, если объект долевого строительства будет построен с отступлением от характеристик, заложенных в проектную документацию, поскольку заранее дают согласие на изменение проектных характеристик объекта строительства.

При этом список таких изменений по условию договора открыт и определяется исключительно по одностороннему волеизъявлению застройщика без учёта воли участников долевого строительства.

Кроме того, формулировка рассматриваемого пункта 1.3.2. договора от 09.04.2021 № 137/4Б и аналогичный пункт типовой формы может рассматриваться как ограничение прав потребителя, связанных с предъявления им требований в случае передачи ему объекта долевого строительства с отступлением от условий договора, освобождает застройщика от ответственности за нарушение, связанное с передачей вещи с наличием в ней недостатка, то есть с наличием такого недостатка вещи, при котором фактическое состояние вещи отклоняется от согласованного в договоре и передаваемого по такому договору имущества (квартиры), поскольку предполагает, что потребитель даёт своё согласие на отклонения характеристик вещи, а, соответственно, застройщик, ссылаясь на условие пункта 1.3.2 договора, может избежать ответственности за недостатки объекта долевого строительства, к которым относятся, в том числе, несоответствие характеристик объекта долевого строительства договорным, которые, в свою очередь, должны соответствовать проектным.

Управлением также установлено, что проект договора участия в долевом строительстве дома по адресу: 

<

...>, и заключённый с потребителями договор от 09.04.2021 № 137/4БП, где объектом строительства выступает квартира в указанном в проекте доме, абсолютно идентичен по содержанию его условий. В частности, пункт 1.3.2 договора от 09.04.2021 № 137/4БП в аналогичном содержании размещён и в проектной форме.

В таком содержании договор предлагается с 25.03.2021, что следует из информации со страницы: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/38846.

Поскольку на момент наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга) квартиры в рассматриваемом доме ещё предлагаются к продаже (акт от 26.10.2022, т.2 л.д.16-20), потребителям предлагается к заключению договор на недопустимых условиях.

Аналогичные условия содержатся в типовых формах договора, предлагаемых гражданам-потребителям при приобретении квартир в строящихся домах по строительным адресам:

- г. Саратов, Кировский район, жилой район «Солнечный-2», микрорайон № 11 (1-я жилая группа), многоэтажный жилой дом № 12 (по генплану) (размещён в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) 25.03.2021);

- 

<

...>» (размещён в ЕИСЖС 11.10.2022);

- г. Саратов, Ленинский р-н, в квартале, ограниченном просп. Строителей, ул. им. ак. ФИО6 и ул. Производственной, на участке с кадастровым номером 64:48:040415:184» (размещён в ЕИСЖС 11.10.2022);

- 

<

...>. (размещён в ЕИСЖС 24.06.2022);

- г. Саратов, Ленинский р-н, ул. Производственная, з/у № 7А. (размещён в ЕИСЖС 11.10.2022).

По мнению Управления, данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении застройщиком обязательных требований частей 1 и 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон РФ № 2300-1), части 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Результаты проверки отражены в акте документарной проверки от 01.11.2022 № 461 (т.2 л.д.10-15).

1 ноября 2022 года Управлением в адрес ООО Специализированный застройщик ГК «Кронверк» вынесено предписание № 461 об устранении выявленных нарушений обязательных требований, согласно которому обществу предписано в срок до 10 января 2023 года обеспечить соблюдение обязательных требований в области защиты прав потребителей: пунктов 1 и 2 статьи 16 Закона РФ № 2300-1, части 4 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ – посредством исключения из типовой формы договоров, используемых при заключении договоров с гражданами-потребителями при приобретении ими квартир в строящихся домах по строительным адресам: 

<

...>; г. Саратов, Кировский район, жилой район «Солнечный-2», микрорайон № 11 (1-я жилая группа), многоэтажный жилой дом № 12 (по генплану) (размещён в ЕИСЖС 25.03.2021); 

<

...>» (размещён в ЕИСЖС 11.10.2022); г. Саратов, Ленинский р-н, в квартале, ограниченном просп. Строителей, ул. им. ак. ФИО6 и ул. Производственной, на участке с кадастровым номером 64:48:040415:184» (размещён в ЕИСЖС 11.10.2022); 

<

...>. (размещён в ЕИСЖС 24.06.2022); г. Саратов, Ленинский р-н, ул. Производственная, з/у № 7А (размещён в ЕИСЖС 11.10.2022), условий, которые нарушают правила, установленные законодательством в сфере защиты прав потребителей, а именно исключить из текстовой части условия, которые нарушают законодательный запрет на одностороннее изменение условий договора, ограничивают права потребителей и снижают уровень их по сравнению с установленными Законом РФ № 2300-1 и Фе5деральным законом № 214-ФЗ (т.2 л.д.21-24).

Не согласившись с актом документарной проверки и выданным предписанием, общество обжаловало их руководителю Управления Роспотребнадзора по Саратовской области.

Решением руководителя Управления Роспотребнадзора по Саратовской области от 24.11.2022 жалоба ООО Специализированный застройщик ГК «Кронверк» оставлена без удовлетворения (т.2 л.д.7-9).

Не согласившись с выданным предписанием и решением руководителя Управления, общество оспорило их в судебном порядке, впоследствии уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, отказавшись от требования об оспаривании решения руководителя Управления по жалобе общества; предметом оспаривания являлись акт проверки и предписание (т.3 л.д.107).

Суд первой инстанции принял отказ заявителя от требования об оспаривании решения руководителя Управления и прекратил производство по делу в данной части.

Прекращая производство по делу в части требования общества об оспаривании акта проверки, суд первой инстанции исходил из того, что акт проверки по своей правовой природе является не ненормативным правовым актом, а процессуальным документом, фиксирующим выявленные нарушения, в связи с чем не может быть предметом оспаривания в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении требования общества об оспаривании предписания, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности выданного предписания.

Согласно доводам апелляционной жалобы спорный пункт договора не нарушает права потребителя, поскольку право вносить изменения в проектную документацию без согласия участника долевого строительства установлено частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). К отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, Закон РФ № 2300-1 применяется в части, не урегулированной специальными нормами. Общество считает, что вопреки выводам суда первой инстанции, в спорном пункте договора не указано на лишение участника долевого строительства права предъявлять застройщику какие-либо претензии, а указано на согласие участника на внесение изменений в проектную документацию. Кроме того, ФИО5 была предоставлена скидка на приобретаемую ей квартиру с учётом возможного изменения проектной документации. Общество считает, что им не были нарушены положения статьи 16 Закон РФ № 2300-1, а пункт 1.3.2 типового договора соответствует требованиям, предъявляемым к договору долевого участия.

В просительной части апелляционной жалобы общество просит удовлетворить его требования об оспаривании акта документарной проверки и предписания.

В части прекращения производства по требованию об оспаривании решения руководителя Управления в связи с отказом заявителя от данного требования решение суда обществом не обжаловано.

Апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 21) действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявленного требования без удовлетворения.

Под ненормативным правовым актом государственного органа, который в силу статьи 13 ГК РФ может быть оспорен и признан недействительным судом, понимается документ властно-распорядительного характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы и влекущий неблагоприятные юридические последствия.

К ненормативным правовым актам относятся акты государственных органов и должностных лиц, устанавливающие, изменяющие или отменяющие права и обязанности определённого круга яиц, а также создающие правила поведения, рассчитанные на однократное применение.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума ВС РФ № 21 при рассмотрении вопроса о том, может ли документ быть оспорен в судебном порядке, судам следует анализировать его содержание. О принятии решения, порождающего правовые последствия для граждан и (или) организаций, могут свидетельствовать, в частности, установление запрета определённого поведения или установление определённого порядка действий, предоставление (отказ в предоставлении) права, возможность привлечения к юридической ответственности в случае неисполнения содержащихся в документе требований. Наименование оспариваемого документа (заключение, акт, протокол, уведомление, предостережение) определяющего значения не имеет.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 248-ФЗ) по окончании проведения контрольного (надзорного) мероприятия, предусматривающего взаимодействие с контролируемым лицом, составляется акт контрольного (надзорного) мероприятия (далее - акт).

Акты контрольного (надзорного) мероприятия, составленные в соответствии со статьёй 87 Федерального закона № 248-ФЗ, не могут выступать предметом самостоятельного оспаривания в качестве решений, поскольку являются средством фиксации выявленных нарушений. При этом заинтересованное лицо вправе оспорить решение, основанное на соответствующем акте проверки (предписания органов государственного контроля (надзора), муниципального контроля об устранении выявленных нарушений и т.п.). Акты проверки, исходящие от органов и лиц, наделённых публичными полномочиями, могут быть оспорены как решения, если в нарушение Закона о контроле в них содержатся требования, предусмотренные частью 2 статьи 90 указанного закона.

Из материалов дела следует, что оспариваемый заявителем акт проверки не возлагает на заявителя каких-либо обязанностей, содержит лишь описание выявленных в ходе проверки нарушений. Каких-либо властно-распорядительных предписаний, распоряжений, нарушающих права и интересы общества в оспариваемом акте не содержится.

Следовательно, данный документ не обладает признаками ненормативного правового акта и не подлежит обжалованию в судебном порядке.

В пункте 1 части 1 статьи 150 АПК РФ установлено, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно прекратил производство по делу в части требования ООО Специализированный застройщик ГК «Кронверк» об оспаривании акта проверки Управления Роспотребнадзора по Саратовской области от 01.11.2022 № 461.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о нарушении Инспекцией срока проведения документарной проверки отклонены судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Исходя из статьи 90 Федерального закона № 248-ФЗ, предписание выносится в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения. 

Предписание должностного лица, содержащее законные требования, должно быть реально исполнимо и содержать конкретные указания, чёткие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения; содержащиеся в предписании формулировки должны исключать возможность двоякого толкования; изложение должно быть кратким, чётким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами.

Срок в предписании для устранения выявленного нарушения устанавливается контролирующим органом самостоятельно с учётом степени и характера нарушения и возможности устранения такого нарушения хозяйствующим субъектом в обозначенный срок, а продление такого срока возможно лишь в случае наличия уважительных причин, не позволивших в установленные сроки устранить указанное нарушение.

При рассмотрении дела о признании недействительным предписания в предмет доказывания входит рассмотрение вопросов о наличии у органа, вынесшего предписание, соответствующих полномочий, соответствие предписания требованиям законодательства и наличие (отсутствие) нарушения прав заявителя в сфере экономической деятельности.

Отношения участников долевого строительства – потребителей и застройщиков регулируются Федеральным законом №214-ФЗ.

В соответствии со статьёй 23.5 Федерального закона № 214-ФЗ региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется контролирующим органом.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

Таким образом, Федеральный закон № 214-ФЗ содержит ряд положений, составляющих предмет контроля (надзора) в области защиты прав потребителей.

Частью 1 статьи 40 Закона РФ № 2300-1 определено, что федеральный государственный контроль (надзор) в области защиты прав потребителей осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации (далее - орган государственного надзора).

Организация и осуществление федерального государственного контроля (надзора) в области защиты прав потребителей регулируются Федеральным законом № 248-ФЗ (часть 3 статьи 40 Закона РФ № 2300-1).

В соответствии с пунктом 2 Положения о федеральном государственном контроле (надзоре) в области защиты прав потребителей, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.06.2021 № 1005 (далее – Положение № 1005), государственный контроль (надзор) в области защиты прав потребителей осуществляется Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - контрольный (надзорный) орган).

Полномочия должностных лиц Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и её территориальных органов при осуществлении федерального государственного контроля (надзора) в области защиты прав потребителей выдавать юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям предписания об устранении выявленных нарушений обязательных требований установлены пунктами 5.1.2 и 6.5 Положения о Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 322, пунктом 41 Положения № 1005 и статьёй 90 Федерального закона № 248-ФЗ.

Таким образом, оспариваемое предписание вынесено уполномоченным органом и в пределах его компетенции.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В статье 2 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что объектом долевого строительства признаётся жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (часть 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертёж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Из анализа приведённых выше правовых норм следует, что застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 4 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно части 1 статьи 16 Закона РФ № 2300-1 недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Частью 2 статьи 16 Закона РФ № 2300-1 определено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся:

условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортёру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права (пункт 1);

условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортёра, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом (пункт 4);

условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав (пункт 13);

иные условия, перечисленные в данной норме.

Из материалов дела следует, что в договор участия в долевом строительстве от 09.04.2021 № 137/4Б, заключённого между ООО Специализированный застройщик ГК «Кронверк» и ФИО5, а также в типовую форму (проект) договора, предлагаемую потенциальным участникам долевого строительства, включён пункт 1.3.2, второй и третий абзацы которого имеют следующее содержание:

«При заключении настоящего Договора Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что в проектную документацию могут быть внесены изменения, в том числе и по изменению этажности, что может повлечь за собой изменение проектного решения фасада жилого дома, в котором расположен Объект долевого строительства, подлежащий передаче Участнику долевого строительства, либо иных проектных решений.

Участник долевого строительства не будет иметь финансовых, имущественных или каких-либо иных претензий к застройщику, обусловленных изменениями, указанными в настоящем пункте.»

Из содержания спорного пункта договора следует, что список изменений проектных характеристик объекта строительства является открытым и определяется исключительно по одностороннему волеизъявлению застройщика без учёта воли участника долевого строительства.

Между тем такие условия (проектные характеристики объекта строительства) входят в предмет договора и являются существенными.

Установление в договоре оговорки о возможном одностороннем изменении застройщиком существенных условий договора с одновременным ограничением участника долевого строительства в возможности предъявить застройщику какие-либо претензии в связи с таким односторонним изменением условий свидетельствует об ущемлении прав потребителей – будущих собственников квартир, расположенных в возводимом объекте, и исключении ответственности застройщика за такие изменения, что является недопустимым и нарушает требования частей 1 и 2 статьи 16 Закона РФ № 2300-1 и части 4 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушения прав потребителя при наличии в договоре спорных положений отклонены судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Доводы апелляционной жалобы о наличии у застройщика права вносить изменения в проектную документацию без согласия участника долевого строительства в порядке, установленном частью 7 статьи 52 ГрК РФ отклонены судебной коллегией как несостоятельные, поскольку наличие у застройщика права вносить изменения в проектную документацию не отменяет его обязанность соблюдать обязательные требования Закона РФ № 2300-1.

Предоставление ФИО5 скидка на приобретаемую ей квартиру с учётом возможного изменения проектной документации не опровергает ущемление прав участника долевого строительства при наличии в договоре спорного пункта.

Судом учтено, что ранее в отношении общества проводилась проверка в связи с включением в договоры долевого участия в строительстве аналогичных спорных положений (решение о проведении проверки от 27.03.2020 № 31).

Кроме того, прокуратурой Кировского района г. Саратова в отношении общества вынесены постановления о возбуждении дела об административном правонарушении от 27.10.2021, которые направлялись в Управление для рассмотрения.

Постановлениями Управления Роспотребнадзора по Саратовской области от 22.11.2021 № 48, № 49 и № 50 должностное лицо общества привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с включением в договоры долевого участия в строительстве условий, ущемляющих права потребителей (т.3 л.д.16-23).

Таким образом, у административного органа имелись основания для выдачи оспариваемого предписания, которое, в свою очередь содержит указание на нарушенные обществом правовые нормы, мероприятия, подлежащие исполнению в целях устранения допущенных нарушений, и конкретный срок исполнения таких мероприятий.

Оспариваемое предписание вынесено компетентным органом в пределах его полномочий, не содержит незаконных либо неисполнимых требований, не нарушает права заявителя, а направлено на побуждение его должным образом исполнять свои обязанности. Срок исполнения предписания является достаточным для устранения выявленных нарушений.

Требования оспариваемого предписания и порядок его выдачи соответствуют положениям действующего законодательства Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о законности и обоснованности предписания Управления Роспотребнадзора по Саратовской области от 01.11.2022 № 461 и в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ правомерно отказал в удовлетворении данной части заявленных требований.

Апелляционная коллегия считает, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем предоставленным доказательствам дана правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены принятого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 июня 2023 года по делу № А57-35221/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                             М.А. Акимова

 

Судьи                                                                                                          Ю.А. Комнатная

 

                                                                                                                     Е.В. Пузина