ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-124183/18-76-707

г. Москва

21 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2018 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи  Н.П. Чебурашкиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Сити-Отель» 

к АО «Гостиничная компания» 

об определении объектов недвижимости – бизнес-центра, здания гостиницы с рестораном, транспортные и инженерные сети и сооружения, в том числе и земельные участки, расположенные по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 как объектов общей долевой собственности обоих инвесторов, о закреплении доли в инвестиционном проекте по завершению проектирования и строительства здания бизнес-центра и здания гостиницы, расположенных по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 – за ООО «Сити-Отель» - 50% всей общей долевой собственности и за АО «Гостиничная компания» - 50% всей общей долевой собственности, о взыскании стоимости вложенных ООО «Сити-Отель» в возведение объектов недвижимости – бизнес-центра, здания гостиницы с рестораном, транспортные и инженерные сети и сооружения, в том числе и земельные участки, расположенные по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 в размере 129262534 руб. 63 коп., стоимости причиненных ООО «Сити-Отель» убытков в размере 188105465 руб. 37 коп.

при участии

от истца: ФИО2 дов от 09.01.2018, ФИО3 дов от 09.01.2018

от ответчика: ФИО4 дов от 24.03.2016

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сити-Отель» обратилось с иском к АО «Гостиничная компания» об определении созданных ООО «Сити-Отель» и АО «Гостиничная компания» объектов недвижимости – бизнес-центра, здания гостиницы с рестораном, транспортные и инженерные сети и сооружения, в том числе и земельные участки, расположенные по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 как объектов общей долевой собственности обоих инвесторов, о закреплении доли в инвестиционном проекте по завершению проектирования и строительства здания бизнес-центра и здания гостиницы, расположенных по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 – за ООО «Сити-Отель» - 50% всей общей долевой собственности и за АО «Гостиничная компания» - 50% всей общей долевой собственности.

В судебном заседании 06.09.2018 истцом заявлено ходатайство о рассмотрении дополнительных требований о взыскании с АО «Гостиничная компания» стоимости вложенных ООО «Сити-Отель» в возведение объектов недвижимости – бизнес-центра, здания гостиницы с рестораном, транспортные и инженерные сети и сооружения, в том числе и земельные участки, расположенные по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 в размере 129262534 руб. 63 коп., стоимости причиненных ООО «Сити-Отель» убытков в размере 188105465 руб. 37 коп.

Ходатайство истца о рассмотрении дополнительных исковых требований удовлетворено судом в соответствии с п. 1 ст. 130 АПК РФ, согласно которому истец вправе соединить в одном заявлении несколько требований, связанных между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам.

В судебном заседании 09.10.2018 истцом представлено ходатайство о выделении в отдельное производство требований о взыскании с АО «Гостиничная компания» стоимости причиненных ООО «Сити-Отель» убытков в размере 188105465 руб. 37 коп., которое удовлетворено судом в соответствии со ст. 130 АПК РФ.

Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве, представил ходатайство о прекращении производства по делу в части требований ООО «Сити-Отель» о взыскании стоимости вложенных ООО «Сити-Отель» в возведение объектов недвижимости – бизнес-центра, здания гостиницы с рестораном, транспортные и инженерные сети и сооружения, в том числе и земельные участки, расположенные по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 в размере 129262534 руб. 63 коп., стоимости причиненных ООО «Сити-Отель» убытков в размере 188105465 руб. 37 коп. и направлении дела № А40-124183/18-76-707 по подсудности для рассмотрения Арбитражным судом Московской области.

Данное ходатайство ответчика о прекращении производства по делу отклонено судом определением от 18.12.2018.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что предъявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АО «Гостиничная компания» и ООО «Сити-Отель» заключен инвестиционный контракт № ИК/01-04 от 18.03.2004 г. с учетом дополнительного соглашения №1 от 01.02.2015 года о завершении проектирования и строительства здания бизнес-центра и здания гостиницы, расположенных по адресу: Московская обл., Солнечногорский район,сп Луневское, д.Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7.

Инвестиционный контракт определил наличие двух соинвесторов завершения проектирования и строительства зданий бизнес-центра и гостиницы, расположенных по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д.Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 – ОАО «ГАО «Москва» (правопреемник АО «Гостиничная компания») и ООО «Сити-Отель».

ООО «Сити-Отель», согласно условиям инвестиционного контракта, является инвестором, ОАО «ГАО «Москва» (правопреемник АО «Гостиничная компания») является и инвестором по данному договору и заказчиком-застройщиком.

Земельный участок, на котором возведены инвестиционные объекты, передан ОАО «ГАО «Москва» (правопреемник АО «Гостиничная компания») в пользование на праве аренды.

30 октября 2007г. бывшим директором ООО «Сити-Отель» подписан договор уступки доли инвестора инвестиционного контракта от ООО «Сити-Отель» к ООО «ВЕМАС- Девелопмент».

30 апреля 2014 года Арбитражным судом города Москвы по делу № А40-34691/2010 договор уступки доли инвестора по инвестиционному контракту от ООО «Сити-Отель» к ООО «ВЕМАС-Девелопмент» от 30.10.2007 года признан недействительной сделкой, применены последствия признания сделки недействительной — права и обязанности ООО «Сити-Отель» как инвестора по инвестиционному контракту от 18.03.2004г. № за ИК/01-04 в тексте дополнительного соглашения №1 от 01.02.2005 года восстановлены в полном объеме.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2014 г по делу № А40-34691/2010 установлено, что балансовая стоимость затрат ООО «Сити-Отель» на реализацию проекта строительства гостиницы с бизнес центром по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Дубровки, Искровского с/о, площадка 3 по состоянию на 30.10.2007 г. составила 129262534,63 руб.

В результате совершения сделки от 30.10.2007г. об уступке доли инвестора в инвестиционном контракте ООО «Сити-Отель» лишилось активов на сумму 129262534,63 руб., что привело к причинению убытков истцу в указанном размере.

Указанным судебным актом  подтверждается, что путем совершения ряда ничтожных сделок, направленных на искусственное создание задолженности ООО «Сити-Отель» перед ООО «ВЕМАС-девелопмент», доля истца в инвестиционном контракте стоимостью 129262534,63 руб. выбыла у ООО «Сити-Отель» безвозмездно, под прикрытием сделки по зачету встречных требований. 

Данный судебный акт вступил в законную силу 21.07.2014.

Согласно ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1039/13 от 02 июля 2013 г. разъяснено, что термины «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» не имеют своего собственного строгого юридического содержания и обычно используются в законодательстве в качестве общего обозначения для целой группы различных гражданско-правовых сделок, имеющих своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе.

Инвестиционный договор не является видом договора в смысле Гражданского кодекса Российской Федерации, представляет особый правовой режим, установленный Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В соответствии со ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности последняя представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта.

В силу ст. 1 указанного Закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Абз. 1 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" установлено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо установить правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ.

Если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, оцениваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 6 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Предметом инвестиционного контракта является деятельность сторон по реализации инвестиционного проекта по строительству здания гостиницы в гостинично-терминальном комплексе на территории СЭЗ «Шерризон» по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Дубровки. Искровского с/о, площадка № 3.

В соответствии с п. 4.1 инвестиционного контракта предварительное соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации инвестиционного проекта устанавливается между сторонами в пропорции: 50% общей площади - в собственность ОАО «ГАО «Москва»: 50% процентов общей площади - ООО «Сити-Отель».

Окончательный раздел обшей площади в объекте между сторонами согласно условиям инвестиционного контракта определяется в процентном отношении от фактически понесенных и документально подтвержденных расходов по реализации инвестиционного проекта в целом пропорционально вкладам инвесторов.

Согласно п. 4.6. инвестиционного контракта конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется па основании подписанного сторонами протокола окончательного раздела недвижимого имущества и отражается в акте о результатах реализации инвестиционного проекта.

При этом, в силу п. 4.8 инвестиционного контракта оформление имущественных прав каждого инвестора на недвижимое имущество по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к инвестиционному контракту производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по инвестиционному контракту, дополнительным соглашениям к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Ст. 1043 ГК РФ установлено, что внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

В рассматриваемом инвестиционном контракте отсутствуют условия передачи в будущем недвижимого имущества в общую (долевую) собственность сторон. П. 4.1., 4.6., 4.8. инвестиционного контракта определяют необходимость разделения между сторонами возведенных объектов недвижимости по окончании реализации инвестиционного проекта в зависимости от фактически понесенных расходов (документально подтвержденных) по реализации инвестиционного проекта в целом пропорционально вкладам инвесторов.

В силу п. 1.2. инвестиционного контракта, объект — комплекс, являющийся предметом реализации  настоящего контракта, включающий в себя объекты недвижимости: здание гостиницы с рестораном, здание бизнес-центра, транспортные и инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых инвесторы направляют собственные или заемные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Как установлено постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016г по делу № А41-45921/2015; постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2016г по делу № А41-45921/2015; решение Арбитражного суда Московской области от 15.12.2016т по делу № А41-65036/2016г; решение Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018т по делу № А41-32322/2018 из условий заключенного сторонами инвестиционного контракта следует, что данный инвестиционный контракт имеет сложную правовую структуру договора, не определенного действующим законодательством, но при этом отвечает признакам договора простого товарищества в части, касающейся условий о соединении вкладов для строительства объектов недвижимости, и, одновременно, имеет признаки договора купли-продажи недвижимости в будущем в части, касающейся передачи истцу возведенной за его счет недвижимости.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.12.2016г по делу № А41-65036/2016, имеющим преюдициальное значение, установлено, что АО «Гостиничная компания» является собственником земельного участка площадью 12 120 кв.м. с кадастровым номером 50:09:00060812:67, расположенного по адресу: МО, Солнечногорский р-н, с.п. Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7.

Основанием возникновения права собственности у ОАО «ГАО «Москва» (правопреемник АО «Гостиничная компания») на указанный земельный участок является постановление Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 24.12.2010 № 3875 «О предоставлении в собственность Открытому акционерному обществу «ГАО «Москва» земельного участка, расположенного вблизи деревни Дубровки сельского поселения Луневское Солнечногорского района Московской области», договор купли-продажи земельного участка № 317 от 30.12.2010.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Московской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО «ГАО «Москва» на земельный участок площадью 12 120 кв.м. с кадастровым номером 50:09:00060812:67, расположенного по адресу: МО, Солнечногорский р-н, с.п. Луневское, вблизи д. Дубровки.

Решением собственника о разделе земельного участка от 08.06.2012 ОАО «ГАО  «Москва», принадлежащего ему на праве собственности, земельный участок площадью 12120 кв.м. разделен на два земельных участка: площадью 7216 кв.м с кадастровым номером 50:09:0060812:163 и площадью 4904 кв.м с кадастровым номером 50:09:0060812:164, расположенные по адресу: МО, Солнечногорский р-н, с.п. Луневское, вблизи д. Дубровки. ОАО «ГАО «Москва» (правопреемник АО «Гостиничная компания») получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанные объекты.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за АО «Гостиничная компания» зарегистрировано право собственности на 100% на здание гостиницы как на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:09:06:00946:016, на здание бизнес-центра кадастровый номер 50:09:0000000:4129, на земельные участки, предоставленные для реализации данного проекта, площадью 7216 кв. м с кадастровым номером 50:09:0060812:163 и площадью 4904 кв. м с кадастровым номером 50:09:0060812:164, расположенные по адресу: Московская область Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, д. Дубровки,СЭЗ «Шерризон», строение 7.

Вышеуказанными судебными актами по спорам между истцом и ответчиком, имеющими преюдициальное значение, определена законность регистрации права собственности на незавершенные строительством объекты за ответчиком.

Согласно п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из  договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Учитывая условия инвестиционного контракта, который имеет сложную правовую структуру договора, не определенного действующим законодательством, правовое положение истца и ответчика в инвестиционном контракте право общей долевой собственности у сторон на возведенные объекты не возникло.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения предъявленных исковых требований ООО «Сити-Отель» об определении объектов недвижимости – бизнес-центра, здания гостиницы с рестораном, транспортные и инженерные сети и сооружения, в том числе и земельные участки, расположенные по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 как объектов общей долевой собственности обоих инвесторов, о закреплении доли в инвестиционном проекте по завершению проектирования и строительства здания бизнес-центра и здания гостиницы, расположенных по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 – за ООО «Сити-Отель» - 50% всей общей долевой собственности и за АО «Гостиничная компания» - 50% всей общей долевой собственности не имеется.

При этом, требования ООО «Сити-Отель» о взыскании с АО «Гостиничная компания» суммы вложенных им в инвестиционный проект по инвестиционному контракту № ИК/01-04  от 18.03.2004 г. в тексте дополнительного соглашения №1 от 01.02.2015 года по завершению проектирования и строительства здания бизнес-центра и здания гостиницы, расположенных по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 в размере 129269534,63 руб. подлежат удовлетворению.

Строительство инвестиционного объекта, являющегося предметом инвестиционного контракта, не завершено, объект не введен в эксплуатацию, акт о результатах реализации инвестиционного проекта с указанием в нем конкретного недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность каждой из сторон, не подписан.

В настоящее время инвестиционный контракт является действующим, не расторгнут, не прекращен.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части требований о взыскании с ответчика суммы вложенных средств в реализацию инвестиционного проекта по инвестиционному контракту, несостоятельны по следующим основаниям.

В данном случае инвестиционный контракт оценивается исходя из положений пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем, в данном случае применяются нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи.

Согласно ст. 398, 463 и 487 ГК РФ, абз. 6 п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", покупатель в случае отказа продавца передать проданный товар вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и вправе предъявить продавцу требования о возврате уплаченной по договору суммы.

В соответствии с правовой позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в постановлении №54 от 11.07.2011г., если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Ответчиком до настоящего времени не создано недвижимое имущество, которое он должен передать истцу по инвестиционному контракту — здание бизнес-центра и гостиницы с рестораном по инвестиционному контракту не построены, не введены в эксплуатацию и являются объектами незавершенные строительством.

Право собственности на инвестиционные объекты и земельные участки, на которых они расположены, зарегистрировано за АО «Гостиничная компания».

При этом, ответчиком нарушены права ООО «Сити-Отель» как инвестора и стороны по инвестиционному контракту.

В настоящее время действие инвестиционного контракта не прекращено, договор не расторгнут, не исполнен. Имущество, подлежащее передаче истцу, не создано, в связи с чем, у истца не возникло право требования исполнения обязательств ответчиком по данному инвестиционному контракту, т.е. не началось течение срока исковой давности.

Таким образом, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности необоснованны.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования истца в части взыскании с АО «Гостиничная компания» суммы вложенных истцом в инвестиционный проект по инвестиционному контракту № ИК/01-04 от 18.03.2004 г. в тексте дополнительного соглашения №1 от 01.02.2015 года по завершению проектирования и строительства здания бизнес-центра и здания гостиницы, расположенных по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, сп Луневское, д. Дубровки, СЭЗ «Шерризон», строение 7 в размере 129269534,63 руб. обоснованны, документально подтверждены, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика, по вине которого дело доведено до арбитражного суда.

На основании ст.ст. 218, 244-247, 1041-1043 ГК РФ, и руководствуясь ст.ст. 110, 111, 123, 156, 167-171 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АО «Гостиничная компания» в пользу ООО «Сити-Отель» 129269534 руб. 63 коп. затрат и государственную пошлину в размере 200000 руб.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в сроки и порядке, предусмотренные ст. 181, 257, 259, 273, 276 АПК РФ.

Судья                                                                                     Н.П. Чебурашкина