АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-2035/2021

г. Новосибирск

16 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску 1) индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск; 2) индивидуального предпринимателя ФИО3, ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск 

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Гамма-Гарант», ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск; 2) обществу с ограниченной ответственностью «Фурор», ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск; 3) обществу с ограниченной ответственностью «Рантье», ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск; 4) обществу с ограниченной ответственностью «СибАренда», ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск; 5) обществу с ограниченной ответственностью «Феникс», ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск; 6) обществу с ограниченной ответственностью «Гранит», ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+», 2) индивидуальный предприниматель ФИО4, 3) индивидуальный предприниматель ФИО5, 4) индивидуальный предприниматель ФИО6, 5) индивидуальный предприниматель ФИО7, 6) индивидуальный предприниматель ФИО8

о признании решения внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании торгового комплекса «Гранит», расположенном по адресу: г. Новосибирск, площадь Карла Маркса, 5, оформленного протоколом от 28.07.2020, недействительным, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истцов: 1) ФИО9, по доверенности от 15.12.2021, удостоверение адвоката №1983 от 11.12.2015, 2) ФИО9, по доверенности от 15.12.2021, удостоверение адвоката №1983 от 11.12.2015, удостоверение адвоката №1983 от 11.12.2015,

от ответчиков: 1) не явился, уведомлен, 2) не явился, уведомлен, 3) не явился, уведомлен, 4) не явился, уведомлен, 5) не явился, уведомлен, 6) не явился, уведомлен,

от третьих лиц: 1) не явился, уведомлен, 2) не явился, уведомлен, 3) не явился, уведомлен, 4) не явился, уведомлен, 5) не явился, уведомлен, 6) ФИО10, по доверенности от 24.02.2021, диплом №107724 5246511 от 06.04.2021, паспорт,

                                             у с т а н о в и л:

Индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3  (предприниматели) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гамма-Гарант» (ООО «Гамма-Гарант»), обществу с ограниченной ответственностью «Фурор» (ООО «Фурор»), обществу с ограниченной ответственностью «Рантье» (ООО «Рантье»), обществу с ограниченной ответственностью «СибАренда» (ООО «СибАре нда»),  обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» (ООО «Феникс»), обществу с ограниченной ответственностью «Гранит» ООО «Гранит») о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании торгового комплекса Гранит, расположенного по адресу: город Новосибирск, площадь Карла Маркса, дом 5, оформленного протоколом от 28.07.2020,  включая решения собрания по следующим вопросам:

-      об утверждении условий договора управления зданием Торгового комплекса «Гранит», расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 5;

-      об определении срока заключения собственниками помещений договора управления зданием - до 01.08.2020;

-      о предоставлении управляющей организации прав по распоряжению общим имуществом здания, в том числе прав по заключению договоров на предоставление общего имущества в аренду за цену и на условиях по собственному усмотрению;

-      об установлении платы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 руб. за 1 кв. м. (уточненные требования)

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+» (ООО «ЗапСиб-Сервис+»), индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8.

Истцам на праве общей долевой собственности в здании по адресу: Новосибирск, пл. К. Маркса, д. 5 (Торговый комплекс «Гранит») принадлежат помещения общей площадью 739,6 кв.м., номера на поэтажном плане 28, 46, 47, 54, 57, 58, расположенные на 3 этаже здания с долями 45/100 (ФИО3,), 55/100 (ФИО2), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 31.03.2016.

В обоснование предъявленного иска истцы сослались на следующие обстоятельства дела.

28.06.2020 ответчиками на внеочередном общем собрании собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса «Гранит» по вопросам 1-11 были приняты следующие решения:

- 1) об избрании председательствующего, секретаря собрания и лица, осуществляющего подсчет голосов;

- 2) об избрании способа управления здания Торгового комплекса «Гранит» -управление управляющей организацией;

- 3) об избрании в качестве управляющей организации ООО «ЗапСиб-Сервис+»;

- 4) об утверждении условий договора управления зданием Торгового комплекса «Гранит», расположенным по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 5;

-   5) об определении срока заключения собственниками помещений договора управления зданием - до 01.08.2020;

-   6) об установлении платы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 рублей за 1 кв. м.;

-   7) о предоставлении управляющей организации прав по распоряжению общим имуществом здания, в том числе прав по заключению договором на предоставление общего имущества в аренду за цену и на условиях по собственному усмотрению;

- 8) о расторжении ранее заключенных договоров управления зданием с управляющей организацией ООО «Альфа Сервис»;

-   9) об утверждении способа уведомления собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса «Гранит» о проведении всех последующих общих собраниях собственников путем размещения сообщения о проведении общего собрания собственников на сайте: www.tk-granit.ru ;

-   10) об утверждении способа уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решениях - путем размещения протокола общего собрания собственников на сайте  www.tk-granit.ru ;

-   11) об утверждении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников, поставленным на голосование, - в месте нахождения управляющей организации.

Решение оформлено протоколом без номера внеочередного общего собрания, проведенного в форме заочного голосования от 28.07.2020.

Истцами решение общего собрания оспаривается по нескольким основаниям.

Все решения общего собрания, оформленного протоколом от 28.07.2020, являются недействительными, т. к. собрание проведено с существенным нарушением требований закона к порядку проведения таких собраний.

В силу п. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Таким образом, ЖК предполагает проведение собраний очно, а обсуждение при заочном голосовании невозможно. 

Условия для проведения собрания  в  заочной форме определены в п. 1 ст. 47 ЖК РФ - это отсутствие кворума на первом очном собрании (совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование).

Истцы полагают, что обсуждение вопросов повестки дня собственниками совместно в месте проведения собрания исключило бы принятие оспариваемого в рамках настоящего дела решения.

 Решения оспариваемого собрания:

-  об утверждении условий договора управления зданием Торгового комплекса «Гранит», расположенным по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 5;

-   об определении срока заключения собственниками помещений договора управления зданием - до 01.08.2020;

-   о предоставлении управляющей организации прав по распоряжению общим имуществом здания, в том числе прав по заключению договором на предоставление общего имущества в аренду за цену и на условиях по собственному усмотрению противоречат ст. 246, 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), ст. 36 ЖК РФ.

Недействительность решения по этому условию влечет недействительность решений об утверждении других условий договора, в том числе условия о сроке его действия.

 Решение оспариваемого собрания  об установлении платы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 руб. за 1 кв. м. противоречит ст. 10 ГК РФ, ст. 156 ЖК РФ. 

Как следует из материалов дела, плата для собственников помещений возросла в несколько раз. Новый размер оплаты для истцов с учетом площади их помещений составил 96148 рублей (739.6 кв. м х 130 руб.), тогда как до принятия оспариваемого решения эта сумма составляла в среднем 14814 рублей (от 12239 рублей до 16360 рублей согласно приложенных в электронном виде к исковому заявлению выставленных прежней управляющей организацией ООО «Альфа Сервис» реестром расчетов № 1 на компенсацию расходов по содержанию здания за период с сентября 2019 по июль 2020 г.г.).

 Доказательства разумности платы, установленной оспариваемым решением собственников нежилых помещений в здании в таком исключительном размере отсутствуют. В протоколе отсутствуют сведения о каком-либо экономическом расчете установленной платы, нет этого расчета у управляющей компании — третьего лица (письмо № 10 от 16.09.2020). 

В отзыве ответчики утверждают, что с неким экономическим расчетом истцы могли ознакомиться в офисе ООО «Рантье», но к отзыву ни один из ответчиков в нарушении ст. 65 АПК РФ экономический расчет не приложил. Коммерческое предложение, представленное третьим лицом ООО «ЗапСибСервис+» также не содержит экономически обоснованных расчетов содержащихся в нем тарифов за содержание здания. Так, к Коммерческому предложению не были представлены сведения и документы, на основании которых была рассчитана стоимость расходов по оплате электроэнергии на содержание общего имущества (среднее зима/лето), включая сведения о том, какие установлены счетчики и как ведется учет электроэнергии; сведения и документы, на основании которых была рассчитана стоимость расходов на уборку мест общего пользования, как организована уборка, с привлечением сторонней организации или собственными силами; сведения и документы, на основании которых была рассчитана стоимость расходов по аренде мини-погрузчика "Бобкэт"; сведения и документы, на основании которых была рассчитана стоимость расходов на услуги по охране здания; сведения и документы, на основании которых была рассчитана стоимость расходов на вывоз ТБО; сведения и документы, на основании которых была рассчитана рентабельность; сведения и документы, на основании которых была рассчитана стоимость расходов, связанных с управлением ФОТ, в том числе штатное расписание, налоговые декларации.

Кроме того, решение оспариваемого собрания об установлении платы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 рублей за 1 кв. м. принято с существенным нарушением порядка его принятия. При принятии этого решения нарушено право истцов на ознакомление с информацией и материалами, необходимыми для его принятия (подпункт 5 пункта 5 ст. 45 ЖК РФ).

В силу норм действующего законодательства сособственники должны согласовывать друг с другом единую волю по владению, пользованию и распоряжению объектом общей долевой собственности (ст. 247 ГК РФ).

Статья 10 ГК также предъявляет к собственникам помещений требования действовать добросовестно и разумно. 

Нарушение этой нормы помимо экономически необоснованной платы за управление зданием, подтверждается фактом аффилированности ответчиков-собственников нежилых помещения в здании Торгового комплекса «Гранит», принявших оспариваемое решение по большинству числа голосов участников собрания.

Мажоритарность ответчиков-сособственников нежилых помещений в здании подтверждается фактом их владения на праве общей долевой собственности нежилыми помещениями общей площадью 4891,3 кв.м, что подтверждается списком собственников, Выписками из ЕГРН в отношении ответчиков (приложения к ходатайству ответчиков от 14.05.2021 в электронном виде). 

Аффилированность ответчиков-сособственников с третьим лицом-управляющей компаний ООО «ЗапСиб-Сервис+» подтверждается родственными связями участников и руководителей ООО «ЗапСиб-Сервис+» и соответчиков-сособственников ООО «Рантье» и ООО «СибАренда». Участник ООО «ЗапСиб-Сервис+» ФИО11 с долей в уставном капитале 90% является родным братом ФИО12 — директора и единственного участника инициатора оспариваемого решения - ООО «Рантье», а также участника (доля 75.48%) и директора ООО «СибАренда».

Аффилированность ответчиков-сособственников с ответчиком-единоличным собственником ООО «Гранит», участвовавшими  в принятии оспариваемого решения, подтверждается взаимным участием в уставных капиталах друг друга. Так, ФИО13, директор и участник ООО «Фурор», является участником ООО «Гранит», ООО «Гамма-Гарант». Ответчик-сособственник ООО «СибАренда» также является участником ООО «Гранит».

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно ч.2 ст.82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом.

Определением от 11.08.2021 в целях полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств дела, связанных с определением является ли установленный оспариваемым решением размер платы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 рублей за 1 кв. м. разумным и обоснованным, а также превышает она или нет среднюю рыночную стоимость аналогичных услуг, арбитражный суд усмотрел необходимость в назначении по делу судебной экспертизы с поручением проведения ее эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Право Финансовые консультации» ФИО14, имеющему необходимую квалификацию и опыт работы по специальности, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

1). Является ли размер платы за содержание общего имущества в здании торгового комплекса «Гранит» в 130 рублей за кв.м. в месяц, определенный решением общего собрания собственников помещений (протокол 28.07.20) на основании расчета: «Расходы на содержание общего имущества здания по адресу: г. Новосибирск, площадь Маркса, 5, ТК «Гранит», обоснованным и разумным?

2). Какой размер платы за содержание общего имущества в здании Торгового комплекса «Гранит» соответствует наиболее вероятной цене (рыночной стоимости), по которой могут быть оказаны аналогичные услуги, и обеспечивает содержание этого имущества»?

3). Какова среднемесячная плата за содержание общего имущества в здании Торгового комплекса «Гранит», подлежащая уплате ФИО2 и ФИО15 управляющей компании ООО «Альфа-сервис» по договору № ТК -2 от 01.04.2016, согласно выставляемым этой организацией расчетам, за период с 01.09.2019 по 01.08.2020?.

Как следует из поступившего в материалы дела заключения эксперта от 15.11.2021 № 18 среднемесячная плата за содержание общего имущества в здании Торгового комплекса «Гранит», уплачиваемая истцами предыдущей управляющей компании ООО «Альфа-Сервис» за период с 01.09.2019 по 01.08.2019 составила 43 рублей 49 копеек за кв. м. площади торгового центра, что  в три раза меньше той платы, которую установили мажоритарные сособственники (ответчики по настоящему делу) с управляющей компанией в оспариваемом решении общего собрания. Следовательно, размер платы за содержание общего имущества в здании Торгового комплекса «Гранит» в 130 рублей за кв.м. в месяц, определенный решением общего собрания собственников помещений (протокол 28.07.2020), обоснованным и разумным не является. 

По мнению эксперта наиболее вероятной ценой, по которой могут быть оказаны аналогичные услуги, обеспечивающие содержание этого имущества является плата в  размере 87 рублей 66 копеек за кв.м в месяц (без учета затрат на электроэнергию, водоотведение, механизированную уборку территории, вывоз твердых бытовых отходов, связанных с содержанием общего имущества).

Доводы ответчиков и ООО «ЗапСибСервис+» о недопустимости представленного по результатам проведенной судебной экспертизы экспертного заключения, подготовленного экспертом ФИО14, судом расценены несостоятельными.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (ст. 64, 82, 86 АПК РФ).

В рамках данного дела судебная экспертиза проведена в порядке, предусмотренном ст. 82 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Требования к заключению экспертов предусмотрены ч. 2 ст. 86 АПК РФ.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертное заключение № 18  оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, документально ответчиками не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

Само по себе несогласие ответчиков с выводами судебной экспертизы, а также наличие у них сомнений в обоснованности заключения эксперта не свидетельствуют о его недостоверности. 

Арбитражный суд оценил заключение эксперта и не нашёл оснований сомневаться в его достоверности. Противоречий в выводах эксперта не имеется, экспертное исследование проведено последовательно и полно, на поставленный судом вопрос эксперт ответила вполне определенным образом, с приведением изложения методики проведения исследовательской части экспертизы. 

Эксперт ФИО14 был вызван в судебное заседание 11.01.2022 для дачи им пояснений по проведенной им судебной экспертизе, ответы эксперта на все вопросы, поставленные перед ним представителем ответчиков и ООО «ЗапСибСервис+» зафиксированы в аудиопротоколе и в протоколе судебного заседания от 11.01.2022. При этом ответы эксперта полностью согласуются как с исследовательской частью, так и с выводами представленного им заключения.

Таким образом, заключение эксперта ФИО14  в силу ст. 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ является надлежащим доказательством по настоящему делу.  

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

 Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Ходатайство ответчиков не содержит указания на то, по каким причинам  эти лица полагают заключение судебной экспертизы  недостоверным, как и указания на то, какие именно противоречия имеются в заключении эксперта, в обоснование ходатайства представитель ответчика а ссылается на обстоятельства, которые заявитель ошибочно полагает нарушениями при проведении экспертизы, не являющиеся основаниями для назначения повторной экспертизы.

Ссылка ответчиков на то, что при определении наиболее вероятной обоснованной и разумной стоимости услуг  управляющей организации по управлению зданием торгового комплекса эксперт не учел  стоимость технического обслуживания лифтов в здании, а также уборки территории здания, не может служить основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку, указанные документы, несмотря на указание суда, изложенное в определении от 27.09.2021, ответчики для исследования эксперта не представили, но представили в материалы дела только 11.01.2022, после того, как заключение  эксперта поступило в материалы дела и  суд возобновил производство по делу, что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков по выполнению ими своих процессуальных обязанностях сторон по делу. 

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК  РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Поскольку заключение эксперта соответствует требованиям ст. 82 АПК РФ, ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает неоднозначное толкование, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством,  арбитражный суд отклонил ходатайство ответчиков о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Помимо указанных обстоятельств, арбитражный суд при принятии настоящего решения также учитывает и то, что законное решение может быть принято только при наличии кворума. Отсутствие необходимого кворума влечет ничтожность решения общего собрания (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).

Межу тем, из представленных в материалы дела документов невозможно проверить наличие кворума при принятии оспариваемого решения. В протоколе внеочередного общего собрания проводимого в форме заочного голосования от 28.07.2020 указаны недостоверные сведения относительно общей площади помещений (указано «8095.1 кв. м», хотя согласно техническому паспорту общая площадь здания «8081.3 кв. м»); об общем количестве голосов собственников помещений; о количестве голосов собственников, принявших участие в голосовании на общем собрании.

Ответчиками неверно рассчитаны данные показатели, т.к. из расчета не исключены помещения, являющиеся общими и находящиеся в общей долевой собственности. Тот факт, что в торговом комплексе не был определен состав помещений общего доступа и отсутствует его перечень или список, подтверждается экспертным заключением № 18.

Заключением судебного эксперта ФИО14, по результатам осмотра помещений торгового центра, был определен состав помещений общего доступа и помещений, предназначенных для эксплуатации всего здания. Общая площадь этих помещений составила 1627, 04 кв.м. В судебном заседании 26.01.2022 представитель ответчиков и третьего лица с этим составом общих помещений согласился и в дальнейшем данное обстоятельство по оспорил.

Общие помещения принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российцской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"), поэтому указанные помещения не должны учитываться при определении долей в праве общей собственности на общее имущество и при подсчете голосов соответственно (п. 1 ст. 37, п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Учитывая, что площадь помещений общего пользования оставила 1627,04 кв. м, что составляет более 20% от общей площади здания торгового центра, исключение данной площади из расчета голосов собственников, существенно снижает размер кворума и количество голосов, которые ответчики отнесли к дополнительным голосам, рассчитываемым из площади принадлежащих собственникам помещений.

Также условия договора управления зданием ТК «Гранит» не содержат существенных условий, которые должны быть указаны в договоре в силу п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны (п. 3 ст. 162 ЖК РФ):

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 ЖК;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги,  предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В нарушение указанной нормы в договоре, условия которого утверждены оспариваемым решением, нет условия о составе общего имущества, перечня работ и услуг, порядка определения цены договора, нет условия о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В абз. 3 п. 1.3 договора содержатся лишь общие фразы о составе общего имущества, которое определяется в соответствии с действующим законодательством, что не может считаться соблюдением требования пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ. В договоре конкретный перечень общего имущества не предусмотрен. Не определены и помещения, которые относятся к общему имуществу.

Кроме того, как было указано выше, только по результатам осмотра судебным экспертом здания торгового центра был определен состав помещений общего доступа и помещений, предназначенных для эксплуатации всего здания. Общая площадь этих помещений составила 1627, 04 кв.м. 

Это подтверждает то, что на момент принятия оспариваемого решения состав общего имущества здания торгового комплекса не был определен, соответственно это условие и не могло быть включено в договор на управление общим имуществ ом торгового комплекса.

Договор не содержит перечня услуг (работ) по содержанию общего имущества.

В п. 1.3 договора указано, что перечень услуг и работ по управлению зданием, содержанию и ремонту общего имущества содержится в Приложении № 1. 

Между тем, перечень, который приведен в приложении № 1, содержит абстрактные фразы без конкретизации услуг (работ) применительно к зданию торгового центра, без указания конкретного объема таких услуг (работ). При сравнении перечня услуг (Приложение № 1) с услугами, которые перечислены в расчете расходов на содержание общего имущества ТК «Гранит» следует, что только услуги по уборке мест общего пользования и прилегающей территории обоснованно включены в расчет. Расходы на иные услуги в расчет тарифа включены необоснованно, т.к. они не включены в перечень услуг, которые оказывает управляющая компания.

Также договор не содержит условия о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Отсутствие данного условия подтверждает довод истцов о злоупотреблении правом со стороны ответчиков и управляющей компании, поскольку демонстрирует отсутствие баланса интересов сторон в отношениях, основанных на равенстве сторон. Интерес ответчиков и управляющей компании заключается только в сборе денежных средств с истцов при отсутствии любого контроля за их использованием, а не в выстраивании определенных возмездных хозяйственных отношений.

Предлагаемый договор содержит условие об обязанности собственника оплачивать услуги управляющей компании из расчета 130 руб. за 1 кв. м (п. 1.1, 3.1).

Данный тариф не обоснован и завышен, что подтверждено заключением судебной экспертизы по делу. Недействительность решения по условию о тарифе управляющей компании влечет недействительность решений об утверждении других условий договора, в том числе условия о сроке его действия.

В соответствии с п. 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Пунктом 4  ст. 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В соответствии с абзацем 2 пункта 109  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",  к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Оспариваемое решение влечет существенные неблагоприятные последствия для истцов.

 Решение в части установления тарифа в размере 130 руб. за 1 кв. м соответственно приводит к возникновению убытков у истцов, т.к. данные тарифы завышены почти в два раза по сравнению с наиболее вероятной ценой, по которой могут быть оказаны аналогичные услуги (87 рублей 65 копеек), что подтверждается заключением судебной экспертизы от 15.11.21 № 18 по делу. Решения по другим вопросам, оспариваемым настоящим иском, направлены на создание препятствий «миноритарным» собственникам в использовании их помещений, что лишит их выгод от использования своего имущества в предпринимательской деятельности.

Решения по другим вопросам, оспариваемым настоящим иском, направлены на создание препятствий «миноритарным» собственникам в использовании их помещений, что лишит их выгод от использования своего имущества в предпринимательской деятельности, лишает миноритарных собственников права участвовать в управлении общим имуществом торгового центра, создает неопределенность в отношениях по управлению общим имуществом торгового центра, создает для управляющей компании «ЗапсибСервис+» условия для произвольного определения объема, содержания и стоимости услуг по управлению зданием торгового центра.

Действующее гражданское законодательство предъявляет к собственникам помещений требования действовать добросовестно и разумно, в том числе не использовать своего доминирующего положение в гражданско-правовом сообществе собственников помещений в торговом центре.

Решения общего собрания от 20.07.2021, оспариваемые в настоящем деле, противоречат ст. 10 ГК РФ, поскольку ответчики, являющиеся мажоритарными собственниками нежилых помещений в здании, продолжают злоупотреблять своим доминирующем положением в гражданско-правовом сообществе собственников помещений в торговом центре, игнорируют сложившуюся конфликтную ситуацию и рассмотрение настоящего спора в суде.

В силу ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать выгоды из своего недобросовестного поведения.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО3 и ИП ФИО2 являются правомерными, обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном объеме.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску ИП ФИО2 (6 000,00 рублей) и расходы по проведённой по делу судебной экспертизе, уплаченной ИП ФИО3 (30 000,00 рублей), подлежат отнесению на ответчиков в порядке ч. 1  ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1) Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового комплекса «Гранит», расположенном по адресу: г. Новосибирск, площадь Карла Маркса, д. 5, оформленное протоколом от 28.07.2020, включая решения по следующим вопросам:

- об утверждении условий договора управления зданием торгового комплекса «Гранит», расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 5;

- об определении срока заключения собственниками помещений договора управления зданием до 01.08.2020;

- о предоставлении управляющей организации прав по распоряжению общим имуществом здания, в том числе прав по заключению договоров на предоставление общего имущества в аренду за цену и на условиях по собственному усмотрению;

- об установлении платы за управление зданием, содержание и ремонт общего имущества в размере 130 руб. за 1 кв. м.

2). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гамма-Гарант» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по государственной пошлине по иску в сумме 1 000 рублей 00 копеек.

3). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фурор» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по государственной пошлине по иску в сумме 1 000 рублей 00 копеек.

4). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рантье» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по государственной пошлине по иску в сумме 1 000 рублей 00 копеек.

5). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибАренда» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по государственной пошлине по иску в сумме 1 000 рублей 00 копеек.

6). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по государственной пошлине по иску в сумме 1 000 рублей 00 копеек.

7). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гранит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по государственной пошлине по иску в сумме 1 000 рублей 00 копеек.

8). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гамма-Гарант» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 5 000 рублей 00 копеек судебных расходов по государственной пошлине, уплаченной за проведенную по делу судебную экспертизу.

9). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фурор» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 5 000 рублей 00 копеек судебных расходов по государственной пошлине, уплаченной за проведенную по делу судебную экспертизу.

 10). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рантье» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 5 000 рублей 00 копеек судебных расходов по государственной пошлине, уплаченной за проведенную по делу судебную экспертизу.

 11). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибАренда» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 5 000 рублей 00 копеек судебных расходов по государственной пошлине, уплаченной за проведенную по делу судебную экспертизу. 

12). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 5 000 рублей 00 копеек судебных расходов по государственной пошлине, уплаченной за проведенную по делу судебную экспертизу.

 13). Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гранит» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 5 000 рублей 00 копеек судебных расходов по государственной пошлине, уплаченной за проведенную по делу судебную экспертизу.

 Произвести перечисление денежных средств в сумме 30 000 рублей 00 копеек с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Право Финансовые консультации» за проведённую по делу экспертизу.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу и по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

 

        Судья                                                                    И.В. Лузарева