АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1733/2018

г. Чебоксары

12 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.10.2018.

Полный текст решения изготовлен 12.10.2018.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Трофимовой Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Якимовой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Техномаш", 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Питстоп", 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 621 466 руб. 83 коп.,

третье лицо – открытое акционерное общество "Чебоксарский электротехнический завод", 

<

...>,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 26.06.2017 сроком действия 3 года,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 19.03.2018 сроком действия 1 год,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Техномаш" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Питстоп" (далее – ответчик) 621 466 руб. 83 коп. долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.09.2017 по 19.11.2017 по договору от 08.11.2011.

В ходе судебного заседания представитель истца требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

08.11.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды производственных помещений (далее – Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение нежилые производственные помещения, нежилые офисные помещения, а также прилегающую к арендуемой части здания заранее оговоренную территорию, для обслуживания и организации временной охраняемой стоянки как обслуживающихся автомобилей, так и собственной техники арендатора.

Адрес передаваемых нежилых помещений: 

<

...>. Общая площадь нежилых производственных помещений – 756 кв.м., общая площадь передаваемых нежилых офисных помещений составляет 129,8 кв.м.

Арендодатель владеет арендуемыми помещениями на правах арендатора на основании договора аренды №1/11 от 03.11.2011, заключенного между собственником помещений – ОАО "ЧЭТЗ" и ООО "Техномаш" (пункт 1.4 Договора).

Размер арендной платы составляет 150 000 руб. в месяц, в течение первого года с момента приема-передачи помещений, включая расходы на отопление. С 01.12.2012 арендная плата определяется из расчета 180 руб. за 1 кв.м. площади в месяц, с 01.12.2013 арендная плата определяется из расчета 250 руб. за 1 кв.м. площади в месяц. В стоимость арендной платы не включаются расходы по электроэнергии и водопотреблению. Эта плата рассчитывается дополнительно на основании обоснованно предъявленных счетов (пункт 2.1 Договора).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что срок аренды составляет 7 лет с с момента принятия арендуемого помещения по акту сдачи-приемки.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что арендодатель обязуется не вмешиваться во внутрихозяйственные отношения арендатора и не препятствовать посещению арендуемого помещения клиентами арендатора в часы работы предприятия. Планируемый режим работы предприятия – арендатора круглосуточный.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 и 4.4 Договора прием-передача арендуемого объекта осуществляется представителями сторон по передаточному акту сдачи-приемки объекта. Стороны должны назначить своих представителей  в двустороннюю комиссию и приступить к передаче арендуемого объекта в течение 3 дней с момента подписания договора. Арендуемый объект считается переданным в аренду с момента подписания передаточного акта и с этой же даты производится начисление арендных платежей.

Помещения, являющиеся объектом аренды, передано истцом ответчику согласно акту от 25.11.2011, в котором указано на приемку нежилых производственных помещений площадью 716,2 кв.м., нежилых офисных помещений площадью 129,8 кв.м. Стороны на момент приема-передачи помещений друг к другу претензий не имеют.

В дополнительном соглашении от 16.04.2012 к Договору стороны условились в акте приема-передачи площадь производственных помещений, читать как "756,2 кв.м.".

19.01.2015 истец уведомил ответчика об изменений размера арендной платы с 03.02.2015 до 300 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Поскольку ответчик надлежащим образом внесение арендной платы за период с 01.09.2017 по 19.11.2017 не произвел, претензию от 13.02.2018, направленную в его адрес истцом, оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражения относительно соблюдения истцом претензионного порядка, а именно: указание на направление претензии по адресу арендованного ранее помещения, пользование которым ответчиком прекращено заведомо для истца, суд не находит достаточным основанием для оставления искового заявления без рассмотрения, учитывая, что существо возражений ответчика, его позиция по существу спора, излагаемая в течение всего периода рассмотрения дела с момента принятия к производству искового заявления (01.03.2018), то есть в течение 7 месяцев, указывает на невозможность достижения целей претензионного порядка – наиболее быстрого, не сопровождаемого судебными расходами, разрешения спора. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд удовлетворяет исковые требования по следующим основаниям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик, в частности, указывает, что договор является заключенным только с 19.04.2012, то есть с даты его государственной регистрации, в связи с чем все произведенные по указанную дату платежи должны быть учтены в счет имеющейся задолженности по Договору.

Между тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации  от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Подписав Договор, его стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В частности, ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы за период с даты приема-передачи помещений по акту.

Более того, представитель ответчика также пояснил об осуществлении им работ в арендуемых помещениях в период до государственной регистрации договора аренды, подтвердив фактическую передачу объекта аренды в его пользование.

Доказательства согласования сторонами условия о начислении арендной платы с момента государственной регистрации договора аренды либо с начала осуществления ответчиком коммерческой деятельности в арендуемых помещениях ответчиком не представлены. 

Из акта от 25.11.2011 в редакции дополнительного соглашения от 03.11.2011 №1/11 вопреки доводу ответчика о принятии им помещений лишь площадью не более 836,1 кв.м. следует, что ответчиком приняты помещения общей площадью 886 кв.м. План арендуемых помещений к Договору не приложен.

При этом ответчик указывает, что помещения №1 и №2 на втором этаже здания по адресу: ул. Гражданская, д.7, арендованы им позже по отдельному договору от 10.10.2012 №11-10/12. Ряд помещений в правом крыле здания на втором этаже является местами общего пользования и не мог быть передан по Договору в качестве офисных.

Между тем, ответчиком осуществлена приемка помещений по акту от 25.11.2011, с фиксацией в двустороннем порядке площади принимаемых ответчиком в аренду помещений. При этом с учетом расположения помещений туалета, коридора, душевой (назначение помещений – согласно экспликации к поэтажному плану) суд приходит к выводу, что  указанные помещения предназначены для обслуживания лишь офисных помещений, расположенных в правом крыле второго этажа здания, переданных ответчику, вследствие чего их характер как мест общего пользования не подтвержден.

Более того, согласно акту от 07.11.2017 ответчик указывает на освобождение им помещений №№11-20 (нумерация согласно кадастровому паспорту от 18.04.2012 – т.д. 2 , л.д. 48-49) именно площадью 129,8 кв.м., что указывает на отсутствие со стороны ответчика заблуждения относительно находящихся в его пользовании помещений.

Заключение между истцом и третьим лицом – собственником объекта аренды соглашения о расторжении заключенного между ними договора 07.12.2017 не имеет правового значения для рассматриваемого дела, поскольку имело место после спорного периода.

Довод ответчика о необходимости уменьшения арендной платы на часы простоя производственных помещений, вызванного закрытием ворот на въезде на территорию ОАО "ЧЭТЗ", на которой расположены спорные помещения, судом отклоняется по следующим основаниям.

 Ответчиком в материалы дела представлены акты от 21.09.2017, от 02.10.2017 – 19.11.2017 о перекрытии въезда-выезда автотранспорта за подписями учредителя, директора, работников ООО "Питстоп", в которых отражено, что в 22 часа 07 минут – согласно акту от 21.09.2017, в 23 часа 00 минут – согласно актам от 02.10.2017 – 19.11.2017 въездные ворота на территорию автосервиса "Питстоп" были заперты охраной ОАО "ЧЭТЗ" на замок. Работникам (в соответствии с актами, оформленными в октябре – ноябре 2017 года) и клиентам, приехавшим на обслуживание, доступ на территорию и в арендуемые помещения прекращен. Ворота были открыты вновь в 05 часов 00 минут следующего дня – согласно акту от 21.09.2017, и в 07 часов 00 минут на следующий день – согласно актам от 02.10.2017 – 19.11.2017.

При этом ответчик также ссылается на пункт 5.3 Договора, в соответствии с условиями которого арендодатель обязан не препятствовать посещению арендуемого помещения клиентами арендатора в часы работы предприятия, который планируется круглосуточным.

Между тем, как отражено в актах, ворота были закрыты не истцом, а охраной ОАО "ЧЭТЗ". В чем выражено воспрепятствование именно истцом свободному доступу на территорию завода, ответчик не указывает.

Из представленных в материалы дела видеозаписей не усматривается, что сотрудники ответчика в принудительном порядке принудительно покидают территорию завода. 

Более того, согласно представленным фотографиям, сделанным 24.09.2017, график работы предприятия ответчиком установлен с 07 часов 00 минут до 23 часов 00 минут. 

Подлинность размещенного объявления о графике работы ответчик не оспаривает, указывая лишь, что был вынужден разместить объявление после того, как истец стал ограничивать доступ клиентов ответчика в помещения. 

Между тем вынужденный характер изменения графика работы автомойки из материалов дела не следует, равно как не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами пояснения ответчика и показания учредителя ООО "Питстоп" ФИО3 о принудительном выдворении работников ответчика из занимаемых помещений 20.09.2018.

Так, свидетель ФИО4, работавшая в ООО "Питстоп" администратором в спорный период, в ходе судебного заседания показала, что график работы был изменен ООО "Питстоп" с начала сентября 2017 года после увольнения одного из администраторов, в связи с невозможностью круглосуточной работы при наличии в штате лишь двух администраторов. 20.09.2018 работники покинули арендуемое помещение в обычном режиме. 

Доказательства обращения в правоохранительные органы с заявлением о совершении насильственных либо иных противоправных действий в отношении работников ООО "Питстоп", о совершении противоправных действий, связанных с воспрепятствованием пользованием помещениями, которыми ответчик владеет на законных основаниях, в материалах дела отсутствуют. С требованием о понуждении истца к исполнению условий Договора путем обеспечения доступа клиентов ООО "Питстоп" на территорию завода ответчик не обращался. 

Ответчик также не представил в суд доказательства того, что закрытие ворот на въезде на территорию завода делало объективно невозможным доступ клиентов и работников ответчика на указанную территорию, в частности,  путем закрытия калитки на въездных воротах, в том числе после 22 часов 09 минут 20.09.2018, после 23 часов 00 минут в период с 01.10.2017 по 19.11.2017.

Представленный ответчиком медиаплан размещения рекламного материала в эфире радиостанции составлен на период с 13.07.2017 по 31.07.2017, не относится к спорному периоду и не опровергает показания свидетеля ФИО4 об изменении графика работы ООО "Питстоп" с начала сентября 2017 года.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчиком не доказана невозможность пользования ответчиком помещениями, являющимися объектом аренды, в том числе, в рамках установленного самим ответчиком графика работы, проверив расчет суммы долга за период с 01.09.2017 по 19.11.2017, суд удовлетворяет требования ООО "Техномаш" в полном объеме.

Расходы истца по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Питстоп" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техномаш" 621 466 (шестьсот двадцать одна тысяча четыреста шестьдесят шесть) руб. 83 коп. долга, 15 429 (пятнадцать тысяч четыреста двадцать девять) руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Н.Ю. Трофимова