АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                          Дело № А67-4419/2021 

23.08.2021 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению жилищного кооператива «Киевская 147», г. Томск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к жилищному кооперативу «Киевская 139», г. Томск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании освободить нежилое помещение, взыскании неосновательного обогащения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: 1) открытое акционерное общество финансово-строительная компания «Газ Химстрой Инвест», г. Томск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 2) закрытое акционерное общество «Лексикон», г. Томск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),   

при участии представителей:

от истца – ФИО2, председатель кооператива, паспорт,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 23.06.2021, паспорт,

от третьих лиц – 1) ФИО4, по доверенности от 30.06.2021, паспорт, 2) ФИО4, по доверенности от 26.07.2021, паспорт,

                                                                У С Т А Н О В И Л:

Жилищный кооператив «Киевская 147» обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к жилищному кооперативу «Киевская 139» с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании освободить незаконно используемое нежилое техническое помещение № 5, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д.147, площадью 66,2 кв.м., инвентарный номер 69:401:1000:00:22481, в котором размещены узлы учета тепла, в течение 6 месяцев с момента вступления в силу решения суда; обязании привести указанное помещение в первоначальное состояние; взыскании неосновательного обогащения за период пользования указанным помещением (по состоянию на 1 июня 2021 года) исходя из цен, сложившихся по договору аренды, заключенному между ЖК «Киевская 147» и ЗАО «Лексикон» на момент передачи дома на обслуживание кооперативу, а именно 304 520 рублей (за период с 1 июня 2019 года по 1 мая 2021 года). 

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика к участию в деле привлечены открытое акционерное общество финансово-строительная компания «Газ Химстрой Инвест» (теплоснабжающая организация) и закрытое акционерное общество «Лексикон» (застройщик многоквартирного жилого дома № 139 по ул. Киевской в г. Томске).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признал, указав, что многоквартирный дом по ул. Киевская, 139 в г. Томске изначально планировался к застройке как продолжение дома по ул. Киевская, 147, в связи с чем проектными решениями было предусмотрено подключение отопления и ГВС дома по ул. Киевская, 139 путем присоединения к сетям МКД по ул. Киевская, 147. После того, как МКД по ул. Киевская, 139 решили строить как самостоятельный объект капитального строительства, изменений в проектную документацию в части теплоснабжения и ГВС не вносилось. Истцом при строительстве было согласовано подключение к существующим сетям жилого дома по ул. Киевская, 147 холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации. Место расположения теплового узла, обслуживающего дом по ул. Киевская, 139, в настоящее время такое же, как изначально было предусмотрено проектной документацией. Истцом ранее не оспаривалось разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по ул. Киевская, 139 в части действий застройщика по размещению теплового узла в техническом помещении дома по ул. Киевская, 147. Кроме того, ответчик оспаривал наличие у истца права на обращение в суд с иском, заявил о недействительности протокола общего собрания от 25.05.2021.  Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве и дополнениях к нему.

Кроме того, ответчик в своих дополнительных пояснениях сослался на то, что спорный тепловой узел МКД по ул. Киевская, 139 смонтирован согласно проектному решению и по согласованию с истцом; отсутствует альтернативный способ обеспечения тепловой энергией указанного многоквартирного дома; удовлетворение требований истца повлечет нарушение прав и интересов неопределенного круга лиц; ответчик не пользуется всем помещением, в котором размещен ИТП, а лишь периодически посещает его для проведения плановых осмотров; истец продолжает владеть спорным помещением, в котором находятся в том числе и коммуникации истца. 

Третье лицо ОАО ФСК «Газ Химстрой Инвест» в отзыве полагало исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав следующее. Монтаж узлов учета тепла дома по ул. Киевская, 139 в помещениях дома по ул. Киевская, 147 был согласован в том числе председателем ЖК «Киевская 147», что подтверждается планами (схемами) помещений многоквартирного дома. В разделе 5 проектной документации на «6-7-8 этажное жилое здание со встроенно-пристроенными помещениями общественно-административного назначения и автостоянками по адресу: 

<

...>» в п. 2.2 «Сведения об источниках теплоснабжения, параметрах теплоносителей систем отопления и вентиляции» закреплено, что обеспечение проектируемого объекта теплоснабжением и горячим водоснабжением предусмотрено от существующей котельной на газе с точкой подключения к существующим сетям теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, проложенным ранее в 9-этажной жилой секции № 5 дома по ул. Киевской, 147 с учетом перспективного строительства жилого здания, запроектированного в 2006 году ФГУП ТГПИИ «ВНИПИЭТ» (г. Северск). Проектное решение по подключению к существующим сетям с установкой индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) учета воды, тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение в техническом помещении секции № 5 согласовано с заказчиком, собственником этих помещений и эксплуатирующими организациями дома по ул. Киевской, 147. Непосредственная точка подключения принята в техническом этаже существующего здания по адресу ул. Киевская, 147, к которому примыкает проектируемое здание, так как когда проектировался жилой дом по ул. Киевской, 147, было учтено последующее строительство данного жилого дома и тепловые сети от котельной были учтены с учетом перспективной нагрузки данного здания. Таким образом, монтаж ИТП произведен в соответствии с положениями проектной документации, прошедшей негосударственную экспертизу и получившей положительное заключение. Проектная документация на объект «6-7-8 этажное жилое здание со встроенно-пристроенными помещениями общественно-административного назначения и автостоянками по адресу: 

<

...>» была передана по акту приема-передачи ЖК «Киевская, 139».

ЗАО «Лексикон» в отзыве с иском не согласилось, указав, что индивидуальные тепловые пункты (далее – ИТП) установлены им в соответствии с проектной документацией в помещении № 5 на техэтаже (нежилом первом этаже) дома по адресу 

<

...>. Техэтаж и нежилой первый этаж в данном случае являются одним и тем же этажом. Более подробно доводы третьего лица изложены в отзыве.  

В судебном заседании представители сторон и третьих лиц поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

До судебного заседания от истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части требования о приведении нежилого технического помещения № 5 в первоначальное состояние. 

Заявление подписано председателем кооператива ФИО2, полномочия указанного лица на совершение соответствующего процессуального действия подтверждаются сведениями Единого государственного реестра юридических лиц.  

Рассмотрев указанное ходатайство в порядке статей 159, 167, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. 

Принимая во внимание, что отказ от иска не противоречит закону и не нарушает законных прав и интересов других лиц, арбитражный суд считает возможным его принять и производство по делу в соответствующей части прекратить. 

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Согласно доводам истца, в принадлежащем собственникам помещений многоквартирного дома по адресу 

<

...> нежилом помещении по адресу: 

<

...>, расположены узлы учета тепла ответчика. Поскольку ответчик не согласен оплачивать пользование указанным помещением, также отказывается освобождать его от своего имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Судом установлено, что жилищный кооператив «Киевская 147» создан на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома (протокол № 2-ос/2015 от 27.03.2015), зарегистрирован в установленном порядке. В управлении кооператива находится многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...> (п. 1.4 устава ЖК «Киевская 147»).

Согласно п. 2.2 устава к видам деятельности кооператива относится, в частности, принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в судах.

Отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений, а также членов ЖК, принятых в соответствии с уставом ЖК, могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случаях, когда использование ими данного имущества не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4.5 устава).

К общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома по адресу 

<

...> относится нежилое техническое помещение № 5 площадью 66,2 кв.м., что следует из технического паспорта здания по ул. Киевская, 147 по состоянию на 25.10.2011. В данном помещении располагаются инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом (общедомовые сети канализации, стояки водоотведения квартир дома с ревизией, трубы холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, шаровыми кранами, трубы отопления с запорной арматурой).

В указанном нежилом помещении также размещены узлы учета тепловой энергии, принадлежащие ответчику, предназначенные для обслуживания дома по ул. Киевская, 139 в г. Томске. Как указано истцом, первоначально данные узлы учета планировалось разместить в подвальном помещении, принадлежащем застройщику ЗАО «Лексикон» на праве собственности, однако фактически данное оборудование было размещено в спорном нежилом помещении, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по ул. Киевской, 147. 

Согласно п. 14 протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 01-2021 от 25.05.2021 председатель правления ЖК «Киевская 147» ФИО2 утвержден в качестве лица, уполномоченного на представление интересов собственников указанного многоквартирного дома при подаче исковых заявлений в Арбитражный суд Томской области по вопросам, касающимся использования общего имущества, в том числе истребование помещений общего пользования из незаконного владения ЖК «Киевская 139» и возмещение расходов за использование помещений.    

Как следует из материалов дела, между ЖК «Киевская 147» (арендодатель) и ЗАО «Лексикон» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 15.01.2018, согласно п. 1 которого арендодатель обязуется предоставить нежилое техническое помещение, расположенное по адресу 

<

...> (согласно плана первого этажа (секция 5) технического паспорта здания (строения), инвентарный номер 69:401:1000:00:22481) во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное нежилое помещение. 

Помещение является техническим помещением, относится к общедомовому имуществу и принадлежит арендодателю, что подтверждается техническим паспортом здания.

Помещение предоставляется арендатору в целях обустройства в нем теплоузлов для обслуживания здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Общая площадь предоставляемого помещения № 5 – 66,2 кв.м. 

В соответствии с п. 4.1 договор распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.10.2017, и действует до 30.06.2018 (до принятия решения общим собранием собственников о разрешении использования данного помещения арендатором и размере арендной платы). 

Согласно п. 5.1 договора арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленное ему по договору помещение в размере 100 рублей за один квадратный метр площади в месяц. Итого общая сумма арендной платы в месяц составляет 150 руб.*66,2 кв.м. = 9930 руб. Арендная плата за пользование помещением вносится за каждый истекший месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим.

По акту приема-передачи от 15.01.2018 спорное нежилое помещение было передано в аренду ЗАО «Лексикон».

01.08.2018 (после истечения срока договора аренды нежилого технического помещения от 15.01.2018) между ЖК «Киевская 147» (арендодатель) и ЗАО «Лексикон» (арендатор) заключен новый договор аренды нежилого технического помещения на аналогичных условиях.

Согласно п. 4.1 договора он распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.07.2018, и действует по 31.12.2018.

01.01.2019 (после истечения срока договора аренды нежилого технического помещения от 01.08.2018) между ЖК «Киевская 147» (арендодатель) и ЗАО «Лексикон» (арендатор) заключен новый договор аренды нежилого технического помещения.

Согласно п. 4.1 указанный договор распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2019, и действует по 31.05.2019.

Размер арендной платы определен сторонами из расчета 200 рублей за один квадратный метр площади в месяц, что составляет 13 240 рублей ежемесячно (п. 5.1).

22.04.2019 был подписан акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон, по которому определена зона эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности ЖК «Киевская 147» и ЖК «Киевская 139».

Так, наименование объекта, находящегося в зоне эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности ЖК «Киевская 147»: от точки врезки в тепловую сеть теплоснабжающей организации, включая инженерные сети, приборы учета и теплопотребляющие устройства, до сварного шва ответного фланца отключающего устройства Ду 100 (на отопление) и Ду 80, Ду 50 (ГВС), находящегося в подвале жилого дома по ул. Киевская, 139. 

Наименование объекта, находящегося в зоне эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности ЖК «Киевская 139»: от сварного шва ответного фланца отключающего устройства Ду 100 (на отопление) и Ду 80, Ду 50 (ГВС), находящегося в помещении ЖК «Киевская 139», включая инженерные сети, приборы учета и теплопотребляющие устройства жилого дома по ул. Киевская, 139.

Указанный акт является приложением № 2 к договору теплоснабжения от 22.04.2019, заключенному между ОАО ФСК «Газ Химстрой Инвест» и ЖК «Киевская 139».

22.05.2019 истцом в адрес ЖК «Киевская 139» направлено письмо исх. № 11.115/2019 с предложением подписать договор аренды нежилого технического помещения № 5, расположенного по адресу: 

<

...>, взамен ранее заключенного между ЖК «Киевская 147» и ЗАО «Лексикон», на тех же условиях, однако ответчик к указанному в письме сроку подписанный договор аренды не представил, продолжает занимать помещения, узлы учета не переносит в свои помещения.

25.07.2019 ответчику была вручена претензия от 23.07.2019 исх. № 11.118/2019 с требованиями в срок до 01.09.2019 освободить нежилое помещение № 5 по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 147, перенести узлы учета тепла в границы многоквартирного дома ответчика.

29.01.2021 ответчику вручена претензия от 22.01.2021 № 11.143/2021 с требованиями представить план работ для согласования по переносу узлов учета тепловой энергии из помещения дома по ул. Киевская, 147 в границы дома по ул. Киевская, 139; возместить расходы по использованию спорного нежилого помещения за период с 01.06.2019 по 01.02.2021 в размере 251 600 рублей (из расчета 13 240 рублей в месяц). 

Неисполнение ответчиком изложенных в претензиях требований послужило основанием обращения в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, третьих лиц, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 

Из анализа указанных норм законодательства следует, что негаторный иск об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом может быть удовлетворен при доказанности наличия законного права у истца в отношении этого имущества, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия; наличия препятствий в осуществлении его права; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании имуществом, не соединенные с лишением владения. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен также доказать наличие факта нарушения его прав, обусловленного действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

По своей правовой природе требование истца об освобождении ответчиком нежилого помещения является негаторным иском.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Согласно положениям статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с частью 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации неблагоприятные последствия (часть 2 статьи 9 АПК РФ). 

Как установлено судом, спорные узлы учета тепловой энергии размещены в помещении № 5 дома по ул. Киевская, 147 в соответствии с проектной документации и по согласованию с самим истцом. Так, согласно принципиальной схеме инженерных сетей (М 1:500) предусмотрено обеспечение проектируемого 6-7-8-этажного жилого здания по ул. Киевской, 139 в г. Томске от внутренних инженерных сетей существующего 9-этажного жилого здания по ул. Киевской, 147 – теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, параметры которых учитывают по первоначальному проекту дальнейшее строительство жилого здания (секций № 6 и № 7), ранее запроектированного на участке проектирования. Подключение к существующим сетям жилого дома по ул. Киевская, 147 холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации согласовано председателем правления ЖК «Киевская 147» ФИО2

Как следует из раздела 5 проектной документации на «6-7-8 этажное жилое здание со встроенно-пристроенными помещениями общественно-административного назначения и автостоянками по адресу: 

<

...>», обеспечение проектируемого объекта теплоснабжением и горячим водоснабжением предусмотрено от существующей котельной на газе с точкой подключения к существующим сетям теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, проложенным ранее в 9-этажной жилой секции № 5 дома по ул. Киевской, 147 с учетом перспективного строительства жилого здания, запроектированного в 2006 году ФГУП ТГПИИ «ВНИПИЭТ» (г. Северск). Проектное решение по подключению к существующим сетям с установкой индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) учета воды, тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение в техническом помещении секции № 5 согласовано с заказчиком, собственником этих помещений и эксплуатирующими организациями дома по ул. Киевской, 147. Непосредственная точка подключения принята в техническом этаже существующего здания по адресу ул. Киевская, 147, к которому примыкает проектируемое здание, так как когда проектировался жилой дом по ул. Киевской, 147, было учтено последующее строительство данного жилого дома и тепловые сети от котельной были учтены с учетом перспективной нагрузки данного здания. 

Также из представленной в материалы дела проектной документации следует, что ИТП размещаются на техническом этаже, который расположен на отметке пола +0,800, что соответствует отметке пола нежилого первого этажа. Иными словами, технический этаж и нежилой первый этаж в данном случае – это один и тот же этаж.

Согласно п. 3.28 Свода правил «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» СП 118.13330.2012, утвержденного приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 635/10, этаж технический – это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Пространство для прокладки коммуникаций высотой менее 1,8 м этажом не является.

Высота технического этажа должна составлять не менее 2,1 м до низа строительных конструкций (п. 4.6 указанного свода правил).

В то же время под техническим подпольем понимается пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем и прокладки коммуникаций (без размещения оборудования).

Согласно п. 2.8 СП «Проектирование тепловых пунктов», введенного в действие 01.07.1996, индивидуальные тепловые пункты должны быть встроенными в обслуживаемые ими здания и размещаться в отдельных помещениях на первом этаже у наружных стен здания. Допускается размещать ИТП в технических подпольях или в подвалах зданий и сооружений.

Согласно п. 19 постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1034 "О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя" узлы учета оборудуются в месте, максимально приближенном к границе балансовой принадлежности трубопроводов, с учетом реальных возможностей на объекте.

Таким образом, застройщиком правомерно, в соответствии с проектной документации и по согласованию с истцом приборы учета тепловой энергии размещены на первом этаже дома № 147 по ул. Киевской в г. Томске.

В доме по ул. Киевская, 147 в техподполье в соответствии с проектной документацией находятся гаражи, а на первом этаже (техэтаже) располагаются в нежилых помещениях ИТП.

Как указано в письме ООО «Простр» (проектная организация) исх. № 5 от 28.07.2021, учитывая, что инженерные коммуникации дома по ул. Киевская, 147 были построены с учетом первоначальных проектных решений и нагрузок, а в техническом помещении блок-секции № 5 (подъезд № 1) уже были смонтированы соответствующие трубопроводы и запорная арматура (для врезки сетей новых блок-секций), было предложено использовать эти ранее построенные инженерные коммуникации. Данное предложение было согласовано с управляющей организацией МКД по Киевской, 147 – ЖК «Киевская 147». Таким образом, при проектировании дома по ул. Киевской, 139 было использовано проектное решение, при котором тепловой узел нового дома располагался на техническом (1-м) этаже в блок-секции 5 ранее введенного в эксплуатацию дома по улице Киевской, 147. Принимая во внимание, что помещения для размещения инженерного оборудования обоих домов в первоначальном и в последующем проекте размещались только на 1-м этаже блок-секции № 5, данный этаж относится к категории технических этажей.

Из представленного в материалы дела плана жилого дома (план 1-го этажа) по ул. Киевская, 139 следует, что истцом в лице председателя ЖК «Киевская 147» было согласовано размещение ИТП ответчика в техническом этаже жилого дома по ул. Киевская, 147. Из указанного плана, а также технического паспорта жилого дома по ул. Киевская, 147 следует, что размещение ИТП согласовано именно в помещении № 5, расположенном на 1 этаже жилого дома, а не в техническом подполье, как утверждал истец. В названном плане помещения, расположенные на 1 этаже блок-секции № 5 дома по ул. Киевская, 147, поименованы как «техэтаж».

Таким образом, доводы третьего лица о том, что в данном случае техэтаж и первый этаж применительно к спорному помещению суть один и тот же этаж, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Таким образом, монтаж ИТП произведен в соответствии с положениями проектной документации, прошедшей негосударственную экспертизу и получившей положительное заключение. 

Письмом от 16.06.2016 исх. № 11.2/2015 правление ЖК «Киевская 147» согласовало использование общего имущества многоквартирного дома, пристройку 3 блок-секций к дому по адресу: 

<

...> и врезку (присоединение) сетей холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, отопления к существующим сетям жилого дома. Также в данном письме указано, что на общем собрании членов кооператива (протокол от 29.05.2015 № 3-ОС) в качестве лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на заключение договоров об использовании общего имущества, утвержден председатель правления ФИО2 В связи с невозможностью проведения общего собрания в кратчайшие сроки кооператив предложил заключить договор об использовании общего имущества. 

В этой связи доводы истца об отсутствии решения общего собрания, разрешающего установку приборов учета в техническом помещении № 5, отклоняются. Истец в лице председателя правления кооператива имел реальную возможность инициировать такое собрание, однако надлежащих мер к этому не предпринял. При этом истцом неоднократно заключились с застройщиком договоры аренды, предметом которых являлось предоставление спорного помещения № 5 именно в целях размещения в нем приборов учета строящегося дома № 139. Заключая такие договоры, истец не мог не осознавать, что указанное оборудование размещается на постоянной основе, что подтверждается отсутствием в названных договорах аренды обязанности арендатора по его демонтажу по окончании срока аренды.

Также истцом в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств наличия реальной технической возможности осуществить перенос спорных узлов учета в иное место. При таких обстоятельствах, принимая во внимание размещение этого оборудования в соответствии с проектной документации, по согласованию с истцом, суд полагает, что удовлетворение исковых требований приведет к нарушению прав и интересов неопределенного круга лиц в части теплоснабжения дома по ул. Киевская, 139 в г. Томске.

Также суд полагает необходимым отметить, что истцом не представлено каких-либо объективных доказательств наличия препятствий в пользовании спорным помещением в связи с размещением в нем теплоузлов ответчика. Так, ключи от указанного помещения находятся у истца, представители ответчика попадают туда исключительно по согласованию с истцом, периодически в целях осмотра узлов учета, устранения аварийных ситуаций и т.п. В спорном помещении размещены коммуникации дома № 147, а следовательно, данное помещение, как верно отмечено самим истцом, носит технический характер и может быть использовано только в указанных целях. В этой связи несостоятельны доводы истца о том, что размещенное оборудование ответчика препятствует истцу организовать в помещении № 5 офис кооператива для приема граждан. Даже при отсутствии узлов учета ответчика назначение спорного нежилого помещения не предполагает его использование в качестве офисного.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что истец беспрепятственно владеет и пользуется спорным помещением. Нахождение в нем узлов учета ответчика, что предусмотрено проектной документацией, не создает для истца никаких существенных обременений или неудобств, не лишает его правомочий собственника. Иными словами, нахождением спорного оборудования в данном помещении права истца не нарушаются. Данная позиция подтверждается выводами, изложенными в Определении Верховного суда РФ от 31.12.2020 № 309-ЭС20-20377, Определении Верховного Суда РФ от 25.03.2019 № 307-ЭС19-1433.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в части освобождения нежилого помещения.    

 Доводы ответчика об отсутствии у истца права на обращение в суд с негаторным иском судом отклоняются на основании следующего.

В силу ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ). 

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. 

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как уже отмечалось, согласно п. 2.2 устава к видам деятельности кооператива относится, в частности, принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в судах.

Согласно п. 14 протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 01-2021 от 25.05.2021 председатель правления ЖК «Киевская 147» ФИО2 утвержден в качестве лица, уполномоченного на представление интересов собственников указанного многоквартирного дома при подаче исковых заявлений в Арбитражный суд Томской области по вопросам, касающимся использования общего имущества, в том числе истребование помещений общего пользования из незаконного владения ЖК «Киевская 139» и возмещение расходов за использование помещений.    

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ). 

В силу своего статуса жилищно-строительный кооператив вправе обращаться в суд с требованиями о защите прав его членов. Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 года (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 14.03.2012), нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из положений данных статей собственник, а также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, и такие требования подлежат рассмотрению судами. В этой связи ссылки ответчика на судебную практику отклоняются, поскольку приведенные ответчиком судебные акты приняты по иным делам с иными фактическими обстоятельствами, отличными от обстоятельств настоящего спора.

Следовательно, в данном случае жилищный кооператив «Киевская 147» в силу своего статуса вправе обращаться в суд с требованиями о защите прав членов кооператива и собственников помещений в указанном доме на владение и пользование общим имуществом. Лицом, действующим от имени кооператива без доверенности, является председатель правления ФИО2 

Довод ответчика о ничтожности решения, оформленного п. 14 протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 01-2021 от 25.05.2021, судом также отклоняется.

В силу ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). 

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). 

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. 

В силу п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно. 

Согласно положениям ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. 

Согласно п. 106 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным.

Довод ответчика об отсутствии необходимого кворума для принятия спорного решения опровергается материалами дела, бюллетенями голосования.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика ЖК «Киевская 139» неосновательного обогащения за период пользования указанным помещением (по состоянию на 1 июня 2021 года) исходя из цен, сложившихся по договору аренды, заключенного между ЖК «Киевская 147» и ЗАО «Лексикон» на момент передачи дома на обслуживание кооперативу, а именно 304 520 рублей (из расчета 13 240 рублей в месяц).

Исходя из пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения являются приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований (то есть, приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда оно происходило. 

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что спорное оборудование размещение в помещении № 5 правомерно, в соответствии с требованиями проектной документации и по согласованию с истцом, основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения отсутствуют. При этом суд обращает внимание, что названное нежилое помещение ответчику в пользование не передавалось, владеет им по-прежнему истец, в связи с чем основания для квалификации данных правоотношений в качестве арендных отсутствуют. Размещение в техническом помещении оборудования, которое соответствует назначению помещения и используется с момента его возведения в соответствии с целевым назначением для теплоснабжения жилых и нежилых помещений, не свидетельствует о нарушении прав истца и возникновении неосновательного обогащения на стороне ответчика.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца. В связи с частичным отказом от иска истцу подлежит возврату из средств федерального бюджета государственная пошлина в размере 4 200 руб. (ст. 333.40 Налогового кодекса РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Принять отказ от иска в части требования о приведении нежилого технического помещения № 5 в первоначальное состояние. Производство по делу в указанной части прекратить.

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Возвратить жилищному кооперативу «Киевская 147», г. Томск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 200 рублей. Выдать справку.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                                                                                                 Е.И. Бутенко