ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-63271/2024

30 декабря 1899 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 декабря 1899 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания:  С.З.Мчедлидзе

при участии:  

от истца (заявителя):  представитель ФИО1, по доверенности от 01.08.2025

от ответчика (должника): представитель ФИО2, по доверенности от 11.07.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13296/2025)  Общества с ограниченной ответственностью «Кираса Инвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2025 по делу № А56-63271/2024(судья Парнюк Н.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Блеск» к ООО «Кираса Инвест» о признании отсутствующим права собственности на помещение с кадастровым номером 78:31:0001261:1434, об обязании восстановить здание с кадастровым номером 78:31:0001261:1030 в соответствии с установленными требованиями

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Блеск» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском с учетом статьи 49 АПК РФ к обществу с ограниченной ответственностью «Кираса Инвест» о признании отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Кираса Инвест» (ИНН 

<

***>) на помещение с кадастровым номером 78:31:0001261:1434 площадью 5398,9 кв.м., расположенное на первом этаже подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, дом 2, литера В, восстановлении записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Кираса Инвест» (ИНН

<

***>) на помещение с кадастровым номером 78:31:0001261:1434 площадью 4949,2 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, дом 2, литера В; обязании общество с ограниченной ответственностью ООО «Кираса Инвест» восстановить помещения 2-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н с кадастровым номером 78:31:0001261:1434 в границах до незаконных работ согласно сведениям, имеющимся в ЕГРН на 21 октября 2022г. № КУВИ-001/2022-187034080. 

Решением суда от 25.04.2025г. иск удовлетворен. Не согласившись с указанным решением, ООО «Кираса Инвест»  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве. 

ООО «Блеск» было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела документов в обоснование доводов отзыва на апелляционную жалобу. Для ознакомления ответчика с ходатайством истца судом объявлен перерыв. По окончании перерыва, с учетом мнений сторон, судом удовлетворено заявленное ходатайство.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, ООО «Блеск» является собственником помещений в здании с кадастровым номером 78:31:0001261:1030, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная пл., дом 2, литера В (далее - Здание). Другим собственником помещений, расположенных в Здании, в том числе помещения с кадастровым номером 78:31:0001261:1434, пом.2-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н (далее - Помещение), является ООО «Кираса Инвест».

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 28.08.2023, следует, что в сведения, содержащиеся в системе ведения ЕГРН в отношении принадлежащих ответчику помещений в Здании, внесены изменения в части площади и расположения помещения с кадастровым номером 78:31:0001261:1434 (далее - Помещение). В выписке указано, что оно расположено помимо первого этажа - в подвале Здания, а его площадь составляет 5398,9 кв.м. Данные сведения существенно отличаются от сведений, содержащихся о нем в выписке из ЕГРН от 21.10.2022г. № КУВИ-001/2022-187034080, согласно которым площадь Помещения, расположенного на 1-м этаже - 4908,9 кв.м.Согласно архивным документам: техпаспорту Здания на 1999г., акту осмотра технического состояния объекта недвижимости от 23.01.2009г., Справке (выписке из инвентарного дела) ПИБ Центральное департамента кадастровой деятельности № 05-424/25-0-0 от 04.02.2025г., поэтажному плану Здания подвальное помещение в Здании отсутствовало.

Истец считает, что работы по оборудованию подвала в Здании являются незаконными, выполнены с грубым нарушением действующего законодательства об охране объектов культурного наследия, без согласования, как с уполномоченным органом - КГИОП Санкт-Петербурга, так и без согласования с сособственником Здания - ООО «Блеск».

Ответчик с иском не согласился, считает, что в деле отсутствуют доказательства того, что в спорном помещении работы выполнены  без надлежащих разрешений и согласований, требуемых в силу закона.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Общества. 

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 287.4 ГК РФ собственнику помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении. Согласно пункту 1 статьи 287.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). В соответствии с пунктом 2 статьи 287.5 ГК РФ к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. 

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) предусмотрено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В соответствии с пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам, применяя статью 304 ГК РФ.

Согласно статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с пунктом 5 абзаца 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с п.14 ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция здания - это изменение его параметров здания или параметров его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания. Исходя из приведенной нормы, обустройство подвального этажа в Здании является его реконструкцией.

Здание по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, дом 2, литера В, кадастровый номер 78:31:0001261:1030, является объектом культурного наследия регионального значения “Конюшни с двумя экипажными сараями” (в составе “Конюшенный двор”), внесено в реестр региональных объектов культурного наследия, что подтверждено документами, представленными в материалы дела, и не оспаривается Ответчиком.

В соответствии со ст. 40, 44 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации” (далее – Закон № 73-ФЗ) работы по перепланировке и переустройству являются работами по сохранению объекта культурного наследия, а именно приспособлением объекта для современного использования. 

Согласно п. 1 ст. 33 Закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Пункт 1 ст. 45 закона № 73-ФЗ предписывает производить любые работы по сохранению объекта культурного наследия исключительно с письменного задания и разрешения органа охраны и в соответствии с документацией, согласованной органом охраны, приемка работ по приспособлению также относится к полномочиям органа охраны.

Кроме того, согласно ст. 45 Закона № 73-ФЗ в случае, если при проведении работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы производятся при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ и Госстройнадзора.

В соответствии с п.1 ст.40 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002г. № 73-ФЗ (далее - Закон № 73-ФЗ) работы по устройству подвала относятся к работам по приспособлению Здания для современного использования и производятся в соответствии с требованиями ст.45 указанного выше Закона на основании задания, разрешения на проведение работ, согласованной проектной документации.

Согласно п.1, п.3 Приложения 2 к распоряжению КГИОП от 25 октября 2017 года N 481-р на территории объекта культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик, существующих на территории объекта культурного наследия объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. Требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и требования к содержанию и использованию территории объекта культурного наследия устанавливаются законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга об объектах культурного наследия.

Порядок выдачи разрешения на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия утвержден приказом Минкультуры России от 21.10.2015г. №2625 «Об утверждении порядка выдачи разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия. 

Из материалов дела следует, что по заданию Ответчика в период с 08.09.22 по 27.12.2022г. в Здании были выполнены работы по реализации проекта Шифр:01-22-КВК-АР (перепланировка помещения с устройством подвала), результат которых был принят Ответчиком на основании Акта рабочей комиссии от 27.12.2022г. Выполнение указанных работ подтверждается также техническим планом от 14.02.2023, от 21.02.2023, подготовленным кадастровым инженером ФИО3 Результат выполненных работ – устройство в Здании подвала площадью 490 кв.м., отражено в выписке из ЕГРН в отношении помещения  с кадастровым №78:31:0001261:1434 по состоянию на 28.08.2023г.

Наличие в помещении 2-Н с кадастровым номером 78:31:0001261:1434 устроенного подвального помещения подтверждено Актом совместного осмотра от 27.08.2025г., подписанного представителем ответчика без замечаний в указанной части.

Проект Шифр:01-22-КВК-АР (перепланировка помещения с устройством подвала) не был согласован КГИОП, разрешение на выполнение работ на основании указанного проекта не выдавалось, что подтверждается письмами КГИОП рег.№ 01-43-27817/23-0-0 от 20.11.2023г.; рег. № 01-24-3063/22-0-1 от 21.02.2023г.; рег.№ 01-43-24032/23-0-0 от 04.10.2023г.

Проект шифр: 01-22-КВА-П «Реставрация с приспособлением для современного использования объекта культурного наследия регионального значения «Конюшни с двумя экипажными сараями» в части помещений. B части раскрытия арок по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная площадь, д.2, литера В, помещение 2-Н, часть помещения № 26, 27, 52», на который ссылался ответчик в обоснование законности реконструкции Здания, был согласован КГИОП только 01.12.2023г., разрешение на выполнение работ по указанному проекту рег. №01-26-3353/23-0-0 от 11.12.23г. получено Ответчиком 27.12.2023г.Кроме того, проект шифр: 01-22-КВА-П работ по оборудованию в Здании подвала, а также каких-либо работ в помещении с кадастровым №78:31:0001261:1434 не предусматривает. Доказательств обратного ответчиком не представлено. Стороны в установленном порядке не обращались с ходатайством о назначении по делу экспертизы.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчиком нарушены требования как охранного обязательства, так и федерального закона, согласно которым в соответствии с п. 1 ст. 47.3 Закона ФЗ-73 лица, владеющие объектами культурного наследия, нe вправе проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры  таких объектов, как следствие – созданный в Здании подвал является самовольным строением.

Согласно требованиям и определениям, установленным Федеральным Законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” произведенные Ответчиком действия являются воздействующими на безопасность здания, осуществленное воздействие на строительные конструкции и основание здания без соответствующих расчетов может привести к разрушению и потере устойчивости здания и его основания, нормальные условия эксплуатации здания могут быть учтены только при полноценном профессиональном проектировании, что соблюдено не было.

На основании пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о самовольном характере реконструкции помещения с кадастровым номером 78:31:0001261:1434, нарушении такой реконструкцией законных прав второго собственника помещений в Здании. Эксплуатация помещения, реконструированного без соблюдения проектных норм и правил, с учетом того, что Здание является объектом культурного наследия, может представлять угрозу как для жизни и здоровью граждан, так и для имущества собственников спорного Задания. 

Учитывая, что ответчиком при произведении работ в здании, являющемся объектом культурного наследия, нарушены нормы действующего законодательства, предусматривающего осуществление работ и их приемку  в порядке, определенном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, в также отсутствием сведений о разрешительной документации на проведение работ по сохранению в отношении помещений 6-Н, 7-Н, 8-Н, доводы ответчика о необходимости установления соответствия реконструированному объекту требованиям градостроительных норм и правил путем проведения судебной экспертизы, признаны несостоятельными, что явилось основанием для отказа в удовлетворении данного ходатайства.

В силу п.3 ст.141.4 ГК РФ помещения, как недвижимые вещи могут быть образованы, в том числе, в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, как новые недвижимые вещи.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: 

1. возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; 

2. возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; 

3. возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; 

4. возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В соответствии с разъяснениями п.5 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12.12.2023г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу приведенной выше нормы отсутствовали основания для возникновения у Ответчика права собственности на помещение с кадастровым номером 78:31:0001261:1434 площадью 5398,9 кв.м., и соответственно - для внесения записи в систему ЕГРН о наличии такого права. 

При таких обстоятельствах, требования истца о признании отсутствующим права собственности ООО «Кираса Инвест» на помещение с кадастровым номером 78:31:0001261:1434 площадью 5398,9 кв.м. и обязании ООО ООО «Кираса Инвест» восстановить помещения 2-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н с кадастровым номером 78:31:0001261:1434 в границах до незаконных работ согласно сведениям, имеющимся в ЕГРН на 21 октября 2022г. № КУВИ-001/2022-187034080, являются обоснованными.

Оснований для иных выводов по существу спора и иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2025г. по делу № А56-63271/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.А. Бугорская

 Н.Е. Целищева Н.А.Бугорская

Н.Е.Целищева