﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-5917/2020

г. Краснодар

19 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) – Коган Д.С. (доверенность от 27.03.2020), в отсутствие представителей истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2020 по делу № А53-5917/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» (далее – общество) о расторжении договора от 08.02.2016 № 36469 аренды земельного участка площадью 15 819 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:390, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», ХI микрорайон, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенным и (или) встроено-пристроенными и пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2020, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Время для освоения земельного участка в каждом случае определяется индивидуально с учетом его фактического состояния. Общество для начала строительства многоквартирного жилого дома проводит подготовительные работы по проектированию и инженерно-геологическим изысканиям, заключает договоры на техническое присоединение и подключение к инженерным сетям. Меры по освоению земельного участка обществом предпринимаются. Предусмотренный договором аренды срок строительства не истек. Основания для досрочного расторжения договора аренды и возврата земельного участка отсутствуют.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Работы по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство должны быть выполнены в установленные договором сроки. Земельный участок не использовался в предусмотренных договором целях в течение трех лет с момента его заключения. Строительство многоквартирного жилого дома на участке не начато. Земельный участок не огражден, свободен от строений. Общество в разумный срок не обратилось в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Разрешение на строительство обществу не выдавалось. Представленные обществом документы составлены после получения претензии департамента. Общество не выполнило условия договора аренды об освоении земельного участка. Публичный собственник заинтересован не только в получении арендной платы, но и в своевременном освоении земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на проведение им обязательных перед началом строительства подготовительных работ, обеспечение проектирования, инженерно-геологических изысканий и проведения топографических съемок земельных участков. Общество выполняет мероприятия по обеспечению земельного участка инженерными сетями. Предусмотренный договором аренды срок строительства на земельном участке не истек, основания для расторжения договора отсутствуют.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 08.02.2016 заключили договор аренды земельного участка в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой до 17.12.2023. Арендатор обязался использовать участок в соответствии с разрешенным использованием и уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (пункты 4.4.3, 4.4.4). На арендатора возложена обязанность по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, в срок не более 7 лет с 17.12.2013. Жилищное и иное строительство в соответствии с разрешенным использованием земельного участка подлежало осуществлению в срок не более 10 лет с 17.12.2013 (пункты 4.4.15, 4.4.16, 4.4.17).

В письме от 20.11.2019 № 59.30-27006/14 департамент предупредил общество об установлении в результате обследования факта неиспользования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, а также о необходимости освоения земельного участка до 22.12.2019. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 26.11.2019 № 59-34-2/45840 обществу не выдавались разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию расположенных на земельном участке объектов.

Письмом от 15.01.2020 № 59.30-417/14 департамент уведомил общество о расторжении договора аренды и о необходимости возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи. Уведомление получено обществом 22.01.2020 и оставлено без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют. Общество не допустило существенных нарушений условий договора аренды. Предусмотренные договором аренды сроки обустройства территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства на момент инициирования департаментом процедуры расторжения договора аренды не истекли. Общество предприняло меры по освоению земельного участка. Им обеспечено проведение подготовительных работ, необходимых для начала строительства, в том числе по проектированию и инженерно-геологическим изысканиям, проведению топографических съемок земельного участка, техническому присоединению и подключению к инженерным сетям. Департамент предложил обществу начать освоение земельного участка, а общество вняло этому предложению (продемонстрировало должное реагирование на него).

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2020 по делу № А53-5917/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин