Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-98947/22-93-746

г. Москва

31 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2023 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 31 августа 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судьи Позднякова В.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ООО "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (115230, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.05.2007, ИНН: 

<

***>, КПП: 772401001)

к Управление Росреестра по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 772601001)

третьи лица:

ПАО "Сбербанк России" (117312, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 773601001)

Северо-Западный банк ПАО "Сбербанк России" (191124, 

<

...>)

СПИ Даниловского ОСП ГУФССП России по г. Москве ФИО2

ИФНС России № 24 по г. Москве (115201, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: 

<

***>, КПП: 772401001); 

Департамент городского имущества г. Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 770301001)

о признании незаконными решения от 06.04.2022 №№ КУВД-001/2021-29105642/17, КУВД-001/2021-29105515/17 об отказе государственной регистрации прав.

при участии: 

от заявителя – ФИО3 дов. от 11.01.2023, диплом

от ответчика – ФИО4 дов. от 25.04.2023 №Д-72/2023, диплом

от третьих лиц – не явились извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными решения Управления Росреестра по Москве от 06.04.2022 №№ КУВД-001/2021-29105642/17, КУВД-001/2021-29105515/17 об отказе государственной регистрации прав.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2022 в удовлетворении требований ООО  "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" отказано, оставленное без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 года.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.06.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 года по делу № А40-98947/22 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела заявителем представлены письменные пояснения.

Представитель заявителя в судебном заседании  требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении и письменных пояснениях.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал. 

Третьи лица, извещенные надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ч. 5  ст. 156 АПК РФ.

Повторно исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд признает заявление подлежащими удовлетворению по следующим основаниям..

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого   решения заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, 15.07.2021 в Управление поступили заявления ООО «Берга Девелопмент» и ПАО «Сбербанк» о внесении изменений в записи об ипотеке в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу 

<

...>, строен. 1, кадастровый номер 77:05:0005002:3787, 

<

...>, кадастровый номер 77:05:0005002:3788.

В качестве документа-основания для проведения государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке представлено Дополнительное соглашение № 7 от 09.07.2021 к Договору об ипотеке от 14.11.2017 (далее - Соглашение) между ООО «Берга Девелопмент» (Залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (Залогодержатель).

02.08.2021 Управлением в соответствии с п. 5, п. 7, ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) приняты решения о приостановлении государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке № КУВД-001/2021-29105515, № КУВД-001/2021-29105642.

06.10.2021 в Управление поступили заявления ООО «Берга Девелопмент» и ПАО «Сбербанк России» о приостановлении регистрационных действий на срок до 06.04.2022 с в связи с устранением причин, препятствующих государственной регистрации прав.

12.10.2021 Управлением приняты решения о приостановлении государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке на основании ч. 1 ст. 30 Закона о недвижимости на срок до 06.04.2022.

19.01.2021 ООО «Берга Девелопмент» обратилось в Управление с заявлением о возобновлении регистрационных действий, № MFC-0558/2022-83773, № MFC-0558/2022-83527.

19.01.2021 в Управление поступило заявление ООО «Берга Девелопмент» о предоставлении дополнительных документов, № MFC-0558/2022-83449.

07.02.2022 Управлением принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке.

24.03.2022 в Управление поступило заявление ООО «Берга Девелопмент» о предоставлении дополнительных документов, № MFC-0558/2022-499054, № MFC-0558/2022-499253.

31.003.2021 Управлением принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке.

В связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, 06.04.2022 Управлением в соответствии со ст. 27 Закона о недвижимости приняты решения об отказе государственной регистрации внесения изменений в запись об ипотеке.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. 

В соответствии со статьей 27 Федерального закона №218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом споре отказ регистрирующего органа был мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно:

1. Отсутствие указания на ограничения в отношении Земельного участка, связанные с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий; 

2. Отсутствие в Приложении 1 Договора ипотеки «даты, соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой вышеуказанного недвижимого имущества и реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон»; 

3. Отсутствие документов об одобрении Дополнительного соглашения или о том, что данное соглашение не является крупной сделкой для Залогодателя (копия указанных уведомлений об отказе прилагаются) на основании статьи 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Так, отказывая в осуществлении регистрационных действий, Управление указало на отсутствия указания на ограничения в отношении Земельного участка, связанные с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Однако, указанные обстоятельства не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пп. 1 , 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. 

Пункт 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом материалами настоящего дела, Договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0005002:55, на котором расположены Здания, оформлен с другим лицом (ООО «Феникс Девелопмент»): право аренды земельного участка, на котором расположены Здания, с целью соблюдения указанных выше норм действующего законодательства, обременено Договором ипотеки от 14.11.2017г., заключенным между ООО «Феникс Девелопмент» (арендатор земельного участка под Зданиями) и ПАО «Сбербанк».

Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю, расположен в санитарно-защитной зоне, установленной на основании СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Сведения об этом внесены в Договор ипотеки от 14.11.2017г., заключенный между ООО «Феникс Девелопмент» (арендатор земельного участка под Зданиями) и ПАО «Сбербанк», путем подписания его сторонами Дополнительного соглашения № 8 от 08.12.2021г., которое было представлено в регистрирующий орган с заявлениями от 19.01.2022г. вх. № MFC-0558/2022-82709-1.

Вместе с тем, довод регистрирующего органа, что приложение 1 Договора ипотеки в новой редакции, являющееся неотъемлемой частью представленного на государственную регистрацию Соглашения, не содержит даты соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой вышеуказанного недвижимого имущества и реквизитов (фамилия, имя, отчество) и подписей сторон, совершающими сделку, также является несостоятельным.

При изменении условий договора обязательства считаются измененными с момента достижения соглашения сторон об изменении (п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ - далее «ГК РФ»). С момента достижения сторонами соглашения о таком изменении обязательства сторон продолжают действовать в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии с условиями подписанного дополнительного соглашения № 7 от 09.07.2021г. к договору ипотеки от 14.11.2017г., последний излагается в новой редакции, являющейся приложением №1 к Договору (п. 2.1). 

Новая редакция договора ипотеки содержит все существенные условия, предусмотренные Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского Кодекса РФ, и применяется к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения № 8 от 09.07.2021г. (п. п. 2.2, 8.1). 

Соответственно договор ипотеки в новой редакции не является самостоятельным документом без утверждающего его дополнительного соглашения.

Дополнительное соглашение № 7 от 09.07.2021г. в пп. 5.2. содержит информацию о дате соглашения, изменяющего условия к договору, являющемуся обязательством, обеспечиваемым ипотекой. Эти соглашения также были представлены в регистрирующий орган с пакетом документов №MFC-0558/2021-l 150269-1 от 15.07.2021г., на который была сделана ссылка при подаче первоначального пакета документов.

Дополнительное соглашение № 8 от 09.07.2021г. совершено сторонами в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 ГК РФ). Данное соглашение содержит реквизиты (фамилия, имя, отчество) и подписи сторон на втором и последнем листе документа, а также в месте его прошивки. Кроме того, как само дополнительное соглашение, так и новая редакция договора ипотеки содержит информацию обо всех дополнительных соглашениях (номер и дата), изменяющих условия ипотеки (листы 2 и 7).

Также судом отклоняется довод об отсутствии документов об одобрении Дополнительного соглашения или о том, что данное соглашение не является крупной сделкой для Залогодателя.

Договор ипотеки б/н от 14.11.2017г. между Обществом и ПАО Сбербанк заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО «Форт Групп Строительство» (Заемщик) по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г. между ПАО Сбербанк и Заемщиком. Согласно договору ипотеки, в качестве обеспечения исполнения обязательства Заёмщика по возврату суммы кредита, предоставленного на основании Кредитного договора, было предусмотрено предоставление в залог Банку, среди прочего, принадлежащих Заявителю недвижимого имущества (нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенных по адресу: 

<

...>; д.14, строен.1) на основании указанного Договора ипотеки б/н от 14.11.2017г.

Дополнительное соглашение № 7 от 09.07.2021г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. не требует дополнительного одобрения.

Указанное дополнительное соглашение к договору ипотеки заключено во исполнение заключенной ранее и одобренной участниками общества сделки: Договор ипотеки б/н от 14.11.2017г. прошел государственную регистрацию, в результате чего 05.12.2017г. Управлением Росреестра по Москве в ЕГРН внесены регистрационные записи N 77:05:0005002:3787-77/005/2017-2 и N 77:05:0005002:3788-77/005/2017-33 о залоге недвижимого имущества.

Дополнительное соглашение № 7 от 09.07.2021г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. приводит договор ипотеки в соответствие с основным обязательством - Кредитным договором, в связи увеличением общей суммы кредита (п. 1 Дополнительного соглашения № 9 от 09.07.2021г. к Кредитному договору), что, в свою очередь, подлежит внесению в ЕГРН. При этом, залогодатель (Заявитель по настоящему делу) не является стороной Кредитного договора, не осуществляет пользование кредитом, не имеет обязанности совершать платежи по кредитному договору.

Кроме того, такое основание для приостановления регистрационных действий как «представление согласия залогодержателя» в перечне документов, необходимых для осуществления регистрационных действий не поименовано, таких оснований для отказа Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит.

Исходя из изложенного, судом установлено, что ООО "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" при обращении в Управление полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены документы, достаточные для проведения регистрационных действий. Документы соответствуют требованиям законодательства РФ и отражают информацию, необходимую для осуществление регистрационных действий.

Исходя из изложенного, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации, в связи с чем оспариваемый отказ является незаконным и необоснованным.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решения Управления Росреестра по Москве, выраженное в уведомлениях от 06.04.2022 №№ КУВД-001/2021-29105642/17, КУВД-001/2021-29105515/17 об отказе в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации заключенного между ПАО "Сбербанк России" и ООО  "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" дополнительного соглашения от 09.07.2021 №7 к договору ипотеки от 14.11.2017 № 0162-3-115017.

Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ"  (ОГРН: 

<

***>) расходы по оплате госпошлины в размере 9000 (девять тысяч) руб.

Возвратить ООО  "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ"  (ОГРН: 

<

***>) из доходов федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину за рассмотрение апелляционной и кассационной жалобы в размере 3000 руб., перечисленных по платежным поручениям от 31.10.2022 №885 и от 13.02.2023 №121.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.Д. Поздняков