АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-2465/2022

г. Ставрополь

21 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 21 ноября 2023 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи  Сиротина И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации Минераловодского городского округа, ОГРН 

<

***>,г. Минеральные Воды, 

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 318265100027130, с. Ульяновка, Минераловодский городской округ, 

об обязании предпринимателя в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу снести самовольную постройку,

встречное исковое заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 318265100027130,

к администрации Минераловодского городского округа, ОГРН 

<

***>,г. Минеральные Воды,

о признании права собственности на здание,

при участии в судебном заседании представителя от истца – ФИО3 по доверенности от 01.09.2023, от ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 10.01.2023, до перерыва, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, после перерыва,

УСТАНОВИЛ:

администрация Минераловодского городского округа, г. Минеральные Воды, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, об обязании предпринимателя в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу снести самовольную постройку – объект капитального строительства – нежилое здание, примерной площадью застройки 250 кв.м, этажность – 2, расположенную в границах земельного участка, с кадастровым номером 26:24:010103:90, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Определением от 22.06.2022 судом было принято к рассмотрению  встречное исковое заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к администрации Минераловодского городского округа о признании за ФИО2 права собственности на здание кафе площадью 383,8 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 458 кв.м. с кадастровым номером 26:24:010103:90 по адресу: Минераловодский городской округ, 

<

...>.

Определением от 04.09.2023 судебное заседание назначено на 14.11.2023.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, возражала против встречных исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал встречные исковые требования.

В судебном заседании объявлен перерыв до 15 часов 45 минут 14.11.2023. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд признает исковые требования администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, встречные требования главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 318265100027130, - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, глава ФИО5 Кириякович, ОГРНИП 318265100027130, является собственником земельного участка площадью 458+/-14 кв.м. с кадастровым номером 26:24:010103:90, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, 

<

...>, номер государственной регистрации права 26-26-24/034/2009-171 от 12.11.2009.

Земельный участок с кадастровым номером 26:24:010103:90 относится к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под здание кафе.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:010103:90 расположено нежилое здание – кафе площадью 186 кв.м., кадастровый номер 26:23:051302:117, этажностью -1, принадлежащее на праве собственности ФИО2, номер регистрации права 26-26-24/002/2007-9050 от 25.04.2007.

В настоящее время на земельном участке расположен объект капитального строительства – нежилое здание, примерной площадью застройки 250 кв.м., этажность -2, на фасаде здания размещены вывески – «Гостиница», «Столовая», «Шиномонтаж».

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 26:24:010103:90 расположена иная постройка, отличающаяся от зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости, своей конфигурацией и местонахождением на самом земельном участке. 

Указывая на то, что ответчик самовольно возвел в границах земельного участка 26:24:010103:90 объект капитального строения – двухэтажное здание, истец обратился в суд с настоящим иском об обязании в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку – объект капитального строительства – нежилое здание, примерной площадью застройки 250 кв.м, этажность – 2, расположенную в границах земельного участка, с кадастровым номером 26:24:010103:90, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Ответчик, в свою очередь, просит признать право собственности на спорный объект недвижимого имущества - здание кафе площадью 383,8 кв.м в соответствии со статьей  222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также Кодекс, ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет основания и порядок выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которыми у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) изложена позиция, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В постановлении №10/22 сформулировано самостоятельное дополнительное условие, необходимое для признания права собственности, не указанное в статье 222 Кодекса, выражающееся в доказательстве применения надлежащих мер по получению разрешения на строительство после его начала. То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство.

Таким образом, с учетом данных в постановлении №10/22 разъяснений, обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующие об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения  установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений.

Как указано ранее, по данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 26:24:010103:90, площадью 458 +/- 14 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, 

<

...>, с видом разрешенного использования - под зданием кафе, принадлежит на праве собственности главе КФХ ФИО2, что подтверждается записью о государственной регистрация права № 26-26-24/034/2009-171 от 12.11.2009.

Согласно данным ЕГРН на указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 26:23:051302:117, площадью 186 кв.м., количество этажей 1, которое принадлежит на праве собственности главе ФИО5 Кирияковичу на основании договора купли-продажи строения от 13.10.1992, что подтверждается записью о государственной регистрации права № 26-26-24/002/2007-905 от 25.04.2007.

Разрешение на строительство указанного объекта выдано администрацией города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края постановлениями от 23.02.1993 № 444, от 21.05.1996 № 665. 

В 2016 году ответчиком произведена реконструкция названного объекта недвижимости площадью 186 кв.м, надстроен второй этаж, в результате чего площадь реконструированного объекта недвижимости составила 383,8 кв.м., что подтверждается техническим паспортом. 

Согласно информации, предоставленной Управлением архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (№ 01-11/701) ответчик за разрешением на строительство (реконструкцию) спорного объекта не обращался.

Таким образом, судом установлено, что реконструкция спорного объекта недвижимого имущества была произведена без выдачи соответствующего разрешения уполномоченного органа.

Доказательства обращения за выдачей соответствующих разрешений и составлением актов ввода реконструированного объекта в эксплуатацию, а также за регистрацией спорного объекта недвижимости в установленном порядке, ответчиком не представлены (статья 65 АПК РФ). 

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ от 22.07.2020, приведенное в пункте 26 постановления № 10/22 разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

На основании вышеизложенного, учитывая, что ответчик не принимал мер к легализации спорного объекта и озаботился указанным вопросом лишь после обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением, что расценивается как позиция защиты, суд отказывает в удовлетворении встречных требований главе КФХ ФИО2 о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества площадью 383,8 кв.м.

Кроме того, судом учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу статей 1, 30 и 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов, разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В этой связи, согласно пункту 26 постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Если не установлено законом иное, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительства и/или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом в рамках рассмотрения настоящего дела определением от 11.10.2023 назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба» ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли реконструированный объект капитального строительства – нежилое здание, примерной площадью застройки 250 кв.м, этажность – 2, расположенную в границах земельного участка, с кадастровым номером 26:24:010103:90, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и иным обязательным требованиям, требованиям градостроительного регламента Правил землепользования и застройки муниципального  образования?

- создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация возведенного объекта - капитального строительства – нежилое здание, примерной площадью застройки 250 кв.м, этажность – 2, расположенную в границах земельного участка, с кадастровым номером 26:24:010103:90, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Минераловодский район, с. Левокумка?

- возможно ли приведение объекта в состояние, существовавшее до начала проведения строительно-реконструированных работ, без сноса данного объекта?

Согласно выводам заключения эксперта от 26.06.2023 № 40/06/23Э по результатам проведенного исследования установлено, что реконструированный объект капитального строительства - нежилое здание, примерной площадью застройки 250 кв.м., этажность - 2, расположенный в границах земельного участка, с кадастровым номером 26:24:010103:90, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>,

- не соответствует градостроительным нормам, в частности, Правилам землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края (Постановление Администрации Минераловодского городского округа СК № 2086 от 06.10.2021 г. «Об утверждении Правил землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края» (с изменениями, внесенными постановлением администрации Минераловодского городского округа от 10.03.2021 № 378),                             статье 37. Ж-1. Малоэтажная индивидуальная жилая застройка, предельным (максимальным) параметрам   разрешенного   строительства,   реконструкции   объектов капитального строительства, установленных ПЗЗ, в части превышения максимально допустимого процента застройки в границах земельного участка,

- не соответствует требованиям норм пожарной безопасности, в частности, СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты», включенного в Приказ Госстандарта от 14.07.2020 № 1190 (ред. от 19.04.2022) "Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», в части несоблюдения минимальных противопожарных расстояний (разрывов) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями (п. 4.3),

СП 486.1311500.2020 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системой пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», включенного в перечень Приказа Госстандарта от 14.07.2020 № 1190 (ред. от 19.04.2022) "Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22 июля 2008 г.       № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", в части отсутствия оснащения объекта экспертизы системой пожарной сигнализации (п.4.8),

- не соответствует требованиям градостроительных и санитарно-гигиенических норм и правил, в части соблюдения установленных законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения норм и правил, т.к., объект экспертизы частично расположен в границах нахождения охранной зоны объектов электросетевого хозяйства - 26:24-6.117 Охранная зона инженерных коммуникаций - Охранная зона ВЛ-бкВ Ф-632 ПС «Овощевод», с входящей КТП-1/632, что не соответствует установленному законодательством Порядку использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающих безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов.

По вопросу № 2 эксперты сделали вывод о том, что объект экспертизы не соответствует положениям Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Статья 8. Требования пожарной безопасности), тем самым, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ответе на вопрос № 3 содержится вывод экспертов о том, что приведение объекта в состояние, существовавшее  до   начала   проведения   строительно-реконструированных работ, без сноса данного объекта, возможно.

Таким образом, судом установлено, что реконструкция спорного объекта была произведена без соответствующего разрешения на реконструкцию и при реконструкции спорного объекта недвижимости были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что является основанием для отказа главе КФХ ФИО2 в удовлетворении требования о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований главе КФХ ФИО2 о признании права собственности на реконструированный спорный объект недвижимого имущества площадью 383,8 кв.м.

Учитывая выводы экспертного заключения о нарушении спорным объектом действующих норм и правил, наличии угрозы жизни и здоровью граждан, но в то же время наличие возможности приведения спорного объекта в состояние, существовавшее до его реконструкции, суд удовлетворяет заявленные требования администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края частично, поскольку нежилое здание с кадастровым номером 26:23:051302:117, площадью 186 кв.м., количество                 этажей 1, построено и введено в эксплуатацию при наличии соответствующих разрешений и самовольной постройкой не является.

При таких обстоятельствах, суд обязывает главу КФХ ФИО2 в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести объект капитального строительства - нежилое здание, примерной площадью застройки 250 кв.м., этажность - 2, расположенный в границах земельного участка, с кадастровым номером 26:24:010103:90, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, в состояние, существовавшее до реконструкции.

В материалы дела ответчиком представлен план объекта недвижимости, который выполнен Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 16.01.2007 (до реконструкции), на основании которого, в том числе, было изначально зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 26:23:051302:117, площадью 186 кв.м., количество этажей 1, согласно договору купли-продажи от 13.02.1992. Указанный план содержит все основные характеристики объекта недвижимости, в том числе, сведения о его площади, поэтажный план строения и экспликацию, и не содержит сведений о том, что объект недвижимости является самовольной постройкой и подлежит сносу. Кроме того, данный документ выполнен уполномоченной специализированной организацией, компетенция которой не ставилась сторонами под сомнение, возражения по поводу содержащейся в нем информации сторонами не заявлены.

На основании изложенного, с учетом вывода экспертного заключения о возможности приведения объекта в первоначальное состояние, суд считает возможным обязать ответчика привести спорный объект в соответствие с параметрами, указанными в Плане объекта недвижимости, выполненном ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 16.01.2007.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

заявленные требования администрации Минераловодского городского округа, ОГРН 

<

***>,г. Минеральные Воды, удовлетворить частично.

Обязать главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 318265100027130, в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, привести объект капитального строительства – нежилое здание, примерной площадью застройки 250 кв.м, этажность – 2, расположенную в границах земельного участка, с кадастровым номером 26:24:010103:90, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, в соответствие с параметрами объекта, указанными в Плане объекта недвижимости, выполненном ГУП СК «Крайтехинвентаризация», по состоянию на 16.01.2007.

В удовлетворении встречных исковых требований главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 318265100027130, отказать.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 318265100027130, с. Ульяновка, Минераловодский городской округ, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 318265100027130, с. Ульяновка, Минераловодский городской округ, в пользу Автономной некоммерческой организации «Независимая экспертно-консультационная служба», ИНН 

<

***>, 

<

...> 000 руб. за проведенную по делу судебную экспертизу.

 Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                            И.В. Сиротин