АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-825/2020

20 марта 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.Н. Новиковой    

при участии:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – лично;

от ответчика: управления муниципальной собственности г. Владивостока – ФИО2, представитель по доверенности от 17.12.2019 № 28/5-10041 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 27.08.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019

по делу № А51-11922/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1  

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока                           

об обязании заключить договор купли-продажи  

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», оценщик ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Прайс Девелопмент», оценщик ФИО5 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 304253808500081, ИНН 

<

***>; далее – предприниматель ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – УМС г. Владивостока, управление) об обязании заключить договор купли-продажи от 19.02.2018 арендованного нежилого помещения площадью 170,3 кв.м по ул. Посьетской 23 в г. Владивостоке в редакции с учетом протокола разногласий по пункту 3.1, установив выкупную цену в размере, определенном по состоянию на 16.01.2018 независимым оценщиком ФИО5 в отчете от 18.01.2018, в сумме                  3 510 000 рублей (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр»), оценщик ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Прайс Девелопмент» (далее – ООО «Прайс Девелопмент»), оценщик ФИО5. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2019 (с учетом определения от 05.12.2019, вынесенного в порядке статьи 179 АПК РФ), постановлено урегулировать разногласия, возникшие между сторонами, при заключении договора купли-продажи № 302-ППВ арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи арендуемого имущества составляет 6 325 000 (шесть миллионов триста двадцать пять тысяч) рублей».

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. 

Фактически доводы заявителя жалобы сводятся к несогласию с экспертным заключением, принятым судами при рассмотрении спора и неправомерным отклонением его доводов по поводу этого доказательства, касающихся характеристики помещения, качества, физической возможности использования по функциональному назначению, влияющих на стоимость имущества. Информация о том, в какой мере ухудшающие факторы экспертом учтены, в заключении отсутствует, как и информация о стоимости объекта без ухудшающих факторов; в расчетах стоимости не имеется никаких коэффициентов, поправок или иных снижающих стоимость сумм при наличии ухудшающих факторов. Обращает внимание на то, что суд отверг утверждения истца о том, что эксперту при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения по объектам коммерческой недвижимости из приведенных им баз данных. Экспертом применен к оценке доходный подход без анализа эффективного использования помещения в сложившихся условиях от предполагаемого вида деятельности; от площади всего помещения. Кроме того, не был применен затратный метод оценки, учитывающий накопительный износ и устаревание объекта.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, предприниматель поддержала доводы кассационной жалобы, с которыми не согласился представитель УМС г. Владивостока.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

 Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав позиции присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено по материалам дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды от 24.12.1999 № 1/68 (с учетом соглашения от 17.06.2003) в отношении нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, площадью 263 кв.м, для использования в целях «салон». 

Думой г. Владивостока принято решение о предоставлении предпринимателю ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 170,3 кв.м в указанном здании (лит. А), этаж: подвальный, существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды до 31.12.2013. 

Согласно подготовленному предпринимателем ФИО6 отчету от 10.12.2014 № 53 об оценке рыночной стоимости указанного помещения она составила 7 960 000 рублей. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2015 по делу № А51-6680/2015 по иску предпринимателя данный отчет признан недостоверным (недействительным). 

В дальнейшем оценщиком ООО «Аналитик Центр» ФИО4 произведена оценка рыночной стоимости спорного помещения, по результатам которой составлен отчет от 16.08.2017 № 1583/17, установивший итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки - 15.08.2017, в размере 8 520 338 рублей.  98 копеек. (без учета НДС).

Решением Думы г. Владивостока от 07.12.2017 № 27 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» утверждены условия приватизации муниципального имущества, включая спорный объект, с установлением его рыночной стоимости в размере              8 520 338 рублей.  98 копеек. 

15.12.2017 на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 12.12.2017 № 788/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества» МКУ «АПМЗН» в адрес предпринимателя ФИО1 направлено предложение о выкупе спорного помещения, в ответ на которое 19.01.2018 получен протокол разногласий к договору купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку арендуемого муниципального имущества и заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Предложенная предпринимателем редакция договора содержала условие о цене помещения в размере 3 510 000 рублей, определенной на дату 16.01.2018 в соответствии с отчетом от 18.01.2018 № 18.01-0008, составленным независимым оценщиком ООО «Прайс Девелопмент» ФИО5 

21.01.2018 МКУ «АМПЗН» отклонило протокол разногласий ввиду отсутствия компетенции, в свою очередь, по результатам обращения предпринимателя 22.02.2018 в Думу г. Владивостока им получен отказ в пересмотре рыночной стоимости спорного объекта, что послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). 

В пункте 2 статьи 445 ГК РФ указано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). 

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008                  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ. 

Статьёй 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

 

Статьёй 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

На основании статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В абзаце третьем статьи 6 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отражено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007                  № 254, № 255, № 256. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012              № 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Представленные сторонами в материалы дела отчет оценщика                   ФИО4 от 16.08.2017 № 1583/17 № 18-01.89, составленный на дату оценки - 15.08.2017, и отчет оценщика ФИО5 от 18.01.2018               № 18.01-0008, составленный на дату оценки - 16.01.2018, суд первой инстанции правильно не принял в качестве надлежащих доказательств, поскольку предприниматель направила заявление на выкуп муниципального имущества 06.05.2013. 

В этой связи судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного помещения, по результатам которой обществом с ограниченной ответственностью «ДВ-Эксперт» подготовлено заключение от 29.04.2019 № 175/2019, установившее, что по состоянию на 06.05.2013 рыночная стоимость объекта без НДС составила 6 325 000 руб.

Установив, что данное заключение эксперта (ФИО7) соответствует требованиям, предъявляемым законом, в нем даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд, оценив его по правилам статьи 71 АПК РФ, счел его достоверным доказательством, в результате чего пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами, при заключении договора № 302-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене продажи - 6 325 000 руб.

Эти выводы поддержаны апелляционным судом при повторном рассмотрении дела.

Доводы заявителя кассационной жалобы сводятся к несогласию с определенной экспертом ценой спорного помещения, а также с порядком и методикой ее расчета, являлись предметом проверки судов обеих инстанций, получили надлежащую мотивированную оценку и не могут быть переоценены судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. 

Основания для переоценки доказательств по делу, исследование которых привело суды к выводам об установлении изложенных обстоятельств, на чем настаивает заявитель кассационной жалобы, у суда кассационной инстанции в силу названных норм процессуального права отсутствуют. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.08.2019 (с учетом определения от 05.12.2019), постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019 по делу                   № А51-11922/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова             

 

С.Н. Новикова