Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

31.05.2019                                  Дело № А40-289724/18-11-2494

Резолютивная часть решения объявлена 24.05.2019

Полный текст решения изготовлен 31.05.2019

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев дело по иску ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ МОЛОДЕЖНЫЙ ТЕАТР» (125009, ГОРОД МОСКВА, ПЛОЩАДЬ ТЕАТРАЛЬНАЯ, 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата рег. 23.01.2003)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АВАНТАЖ 1» (103009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата рег. 21.08.2002)

3-е лицо: Территориальное управление Росимущества в г. Москве (107139, 

<

...>)

о взыскании 21 744 166 руб. 13 коп.

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 11.12.2018г., паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности № б/н от 23.08.2018, паспорт, 

от третьего лица: не явилось, извещено,

УСТАНОВИЛ:

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КУЛЬТУРЫ «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ МОЛОДЕЖНЫЙ ТЕАТР» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АВАНТАЖ 1» о расторжении Договора № 01-3/252 от 19.07.1999 г. на передачу Министерством государственного имущества Российской Федерации в аренду помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью; выселения из занимаемого помещения по адресу: г. Москва, Театральная площадь, д. 2; о взыскании задолженности по Договору № 01-3/252 от 19.07.1999 г. и Соглашению б/н от 27.12.2017г. в размере 13 327 894, 51 руб.; пени по Договору № 01-3/252 от 19.07.1999 г. и Соглашению б/н от 27.12.2017г. в размере 14 630 378 руб. с перерасчетом на дату исполнения решения суда; задолженности по Договору на возмещение коммунальных услуг № 01А от 01.07.2006г. в размере 205 506,08 руб.; пени по Договору на возмещение коммунальных услуг № 01А от 01.07.2006г. в размере 63 481 руб. с перерасчетом на дату исполнения решения суда (с учетом принятых судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ). 

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения которого извещен надлежащим образом, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 123, 156 АПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части на основании следующего. 

Как следует из материала дела, 19.07.1999 г. Министерством государственного имущества РФ (Арендодатель), Российским государственным академическим Молодежным театром (Истец, Балансодержатель) и ООО «Авантаж-1» (Ответчик, Арендатор) был заключен Договор № 01-3/252 на передачу в аренду помещений по адресу: 

<

...> площадью 174, 1 кв. м. для использования под кафе.

Согласно п. 3.1 Договора аренды арендная плата составляет 241 346,92 руб. 

В силу с абз. 5 п. 3.2 Договора аренды оплата аренды производится за каждый месяц вперед, до 10 числа оплачиваемого месяца.

Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в арендную плату и производится по отдельному договору с Балансодержателем в сроки, определенные упомянутым договором, если иное не установлено действующим Договором (п. 3.3 Договора аренды).

На основании Договора аренды, 01.07.2006 г. Истец и Ответчик заключили Договор № 01А на возмещение эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг по урегулированию отношений на возмещение затрат, связанных с предоставлением Арендатору услуг, по которому Арендатор возмещает часть оплачиваемых Балансодержателем затрат по содержанию здания по адресу: г. Москва, Театральная площадь, д. 2.

Согласно п. 3.3. Договор вступает в силу с 01.07.2006 г. и действует до 31.12.2007 г., но считается пролонгированным на неопределенный срок при отсутствии намерения о расторжении (п. 3.3 Договора).

21.09.2001 было заключено Дополнительное соглашение № 01-30-719 от 21.09.2001  к Договору аренды № 01-3/252 от 19.07.1999, которым стороны увеличили размер арендной платы, уменьшили площадь нежилых помещений, изменили целевое назначение, уточнили адрес местонахождения и продлили срок действия Договора до 31.12.2014.

В соответствии с приложением № 2 к Дополнительному соглашению величина годовой арендной платы составляет 33 391,4 у.е. (по курсу, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому).

В соответствии с п. 3.5 Дополнительного соглашения при неуплате Арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента наступления сроков платежа Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в установленном порядке.

Письмом от 16.03.2015 г. Министерство культуры РФ подтвердило, что Договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

08.04.2016 Истец направил письмо в Территориальное управление Росимущества в г. Москве с просьбой согласовать увеличение размера арендной платы по Договору аренды на основании отчета об оценке арендной ставки за нежилое помещение и в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Письмом от 03.08.2017 Территориальное управление Росимущества в г. Москве сообщило об увеличении ежемесячной арендной платы, начиная с четвертого квартала, до 1 211 185,50 руб. с учетом НДС. Однако с октября 2017 года Арендатор оплату по Договору не осуществлял.

27.12.2017, в связи с образовавшейся задолженностью, Стороны заключили Соглашение об обязательстве Арендатора погасить задолженность по Договору и установили рассрочку погашения долга по согласованному графику до 25.12.2018.

При этом погашение Арендатором задолженности не освобождает Арендатора от осуществления ежемесячных платежей по Договору аренды (п. 4 Соглашения).

Гарантийным письмом от 31.12.2017 г. Ответчик признал задолженность перед Истцом, обязуясь выплатить ее в период с 01.01.2018 г. по 01.01.2019 г. (Приложение № 8), но обязательство исполнил только в январе и феврале 2018 г. частично, в размере 619 258,7 руб. 

В связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком договорных обязательств у Ответчика перед Истцом образовалась задолженность по Соглашению об обязательстве арендатора погасить задолженность по Договору аренды в период с 28.02.2018 г. по 10.12.2018 г. составляет 3 096 290 руб.

Кроме того, задолженность по Договору аренды от 19.07.1999 № 01-3/252 за период с 10.04.2018 г. по ноябрь 2018 г. составляет 10 004 392, 23 руб.

Также Истец пояснил суду, что у Ответчика перед истцом также имеется задолженность по Договору на возмещение коммунальных услуг № 01А от 01.07.2006г. в размере 205 506,08 руб.

Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия, которая последним оставлена без удовлетворения, в связи с чем, Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым пояснил суду, что считает увеличение арендной ставки до 1 429 198 руб. 89 коп. не правомерно и противоречит действующему законодательству. 

Довод Ответчик судом отклоняется, так как, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, а также условия заключенного между сторонами Договора аренды, который предполагает возможность изменения арендной платы. 

Кроме того, суд также учитывает, что Ответчик повышение арендной ставки не оспорил. 

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны  исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии  с обычаями делового оборота  или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 4.2.2 Договора аренды предусмотрено, что в случае не внесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляются пени по 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются в федеральный бюджет.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств по аренде, Истцом Ответчику начислены пени в общем размере 14 630 378 руб. 00 коп. 

Ответчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера пени.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71). 

В соответствии с п. 73 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представить доказательства того какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) (п. 74,75 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

В данном случае размер пени из расчета 0,7% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, установленный сторонами в договоре, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и небольшого периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки по Договору аренды № 01-3/252 от 19.07.1999 подлежит уменьшению до 0,1 % в порядке ст. 333 ГК РФ до  2 090 054 руб. 00 коп.  

Кроме того, по Договору на возмещение коммунальных услуг за период с 09.02.2018 по ноябрь 2018 у Ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере  205 506,08 руб. 

Пунктом 2.3 Договора на возмещение коммунальных услуг за задержку оплаты выставленных счетов предусмотрена выплата Арендатором Балансодержателю пени в размере 0,1 % от суммы выставленного счета за каждый день просрочки платежа.

В связи с ненадлежащим исполнением Ответчика, договорных обязательств по внесению коммунальных платежей, Истцом Ответчику начислены пени по Договору № 01А от 01.07.2006 в размере 63 481 руб. 00 коп. 

Ответчик также заявил о снижении начисленных пени по Договору 01А от 01.07.2006 в порядке ст. 333 ГК РФ, которое не подлежит удовлетворению, поскольку суд не находит оснований для уменьшения размера неустойки. В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из смысла данной правовой нормы, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Истец для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Требование Истца о взыскании пени, начисленных на сумму основной задолженности подлежат отклонению в полном объеме, так как, противоречат п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. № 7, в связи с тем, что Истцом не указан период с какого Истец производит начисление неустойки и по какой ставке. 

Кроме того, согласно разделу 6 Договора, договор,  может быть, расторгнут при несоблюдении Ответчиком условий Договора.

На   основании   того,   что   Ответчиком неоднократно нарушались договорные обязательства по арендной плате, Истцом в адрес Ответчика направлялась претензия  с уведомлением о расторжении Договора. Претензии остались без ответа.

Действия Истца не противоречат условиям договора (раздел 6 Договора) и п.3. ст. 450 ГК РФ.

Поскольку Истцом соблюдены требования гражданского законодательства по направлению арендатору письменного уведомления о расторжении договора аренды и неисполнением принятых ответчиком по договору обязательств в разумный срок суд признает договор № 01-3/252 от 19.07.1999, заключенный между ФБУ КУЛЬТУРЫ «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ МОЛОДЕЖНЫЙ ТЕАТР» и ООО «АВАНТАЖ 1» расторгнутым.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в соответствии, обусловленном договором. 

Поскольку основания нахождения Ответчика в арендуемом помещении отсутствуют, суд считает подлежащим удовлетворению требование Истца о выселении Ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Театральная площадь, д. 2.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат  удовлетворению в указанной выше части, так как, Истец обосновал сумму иска, также суд учитывает.

Госпошлина по делу относится на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 203, 307- 310, 330, 614, 622 ГК РФ, ст. ст.  110,  123, 124, 150,  156, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АВАНТАЖ 1» в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ МОЛОДЕЖНЫЙ ТЕАТР» 13 327 894 (тринадцать миллионов триста двадцать семь тысяч восемьсот девяносто четыре) руб. 31 коп. задолженности по Договору № 01-3/252 от 19.07.1999; 2 090 054 (два миллиона девяносто тысяч пятьдесят четыре) руб. 00 коп. пени по Договору № 01-3/252 от 19.07.1999; 205 506 (двести пять тысяч пятьсот шесть) руб. 08 коп. задолженности по Договору 01А от 01.07.2006; 63 481 (шестьдесят три тысячи четыреста восемьдесят один) руб. 00 коп. пени по Договору 01А от 01.07.2006; 131 721 (сто тридцать одну тысячу семьсот двадцать один) руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины по иску. 

В остальной части исковых требований отказать.

Расторгнуть Договор № 01-3/252 от 19.07.1999 на передачу Министерством государственного имущества Российской Федерации в аренду помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной безопасностью.

Выселить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АВАНТАЖ 1» из занимаемого помещения по адресу: г. Москва, Театральная площадь, д. 2.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:           В.Г.Дружинина