АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-11664/2022

г. Тюмень

15 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 августа 2022 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

ООО «ТТ»

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

об изменении условий договора,

третье лицо: Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области,

при участии в судебном заседании:

от ООО «ТТ»: ФИО1 по доверенности от 15.07.2022;

от Департамента имущественных отношений Администрации г.Тюмени: не явились,

от Комитета по охране историко-культурного наследия Тюменской области: ФИО2 по доверенности от 10.01.2022,

установил:

Заявлен иск общества с ограниченной ответственностью «ТТ» (далее – Общество, истец) с требованиями к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени об обязании Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ТТ» дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущества от 12.04.2018 № 19, заключенному между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью «ТТ», изложив пункт 5.3 договора в следующей редакции: 

«5.3. Покупатель обязан провести в отношении Объекта восстановительные работы в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации и Тюменской области. 

Срок проведения восстановительных работ - 5 лет 6 месяцев, в т.ч. продолжительность разработки проектной документации и проведения историко-культурной экспертизы проектной документации - 1 год, выполнения ремонтно - реставрационных работ - 4 года 6 месяца. 

По завершении восстановительных работ в отношении Объекта Покупатель обязуется предоставить Продавцу акт приемки выполненных работ с указанием стоимости работ, а в случае отсутствия в акте приемки выполненных работ стоимости работ, то также иные документы бухгалтерской (финансовой) отчетности в целях осуществления действий, указанных в п.2.3. Договора.».

Исковые требования со ссылками на ст. 8.1, 421, 428, 451, 488 Гражданского кодекса РФ, ст. 45, 47.6, 64 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Федеральным законом № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г., п. 65.1 ст. 122 Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 г., п. 9 Постановления № 16 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О свободе договора и ее пределах» от 14.03.2014 г., мотивированы тем, что по независящим от истца причинам срок выполнения восстановительных работ объекта культурного наследия, установленный условиями договора купли-продажи от 12.04.2018, не может быть соблюден, просит в судебном порядке обязать ответчика заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в условия о сроке восстановительных работ.

От ответчика поступил отзыв, в соответствии с которым Департамент просит в иске отказать. Департамент указывает, что, учитывая, что условие о сроке проведения восстановительных работ является существенным и могло повлиять на итоговую цену имущества и, как следствие, на круг участников торгов, требование о заключение дополнительного соглашения об увеличении срока выполнения ремонтно-восстановительных работ считает не законным и не подлежащим удовлетворению.

Кроме того, по мнению ответчика, изменение срока договора, заключенного по результатам торгов, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области.

От третьего лица поступил отзыв, согласно которому, Комитет оставляет принятие решения по заявленному требованию на усмотрение суда.

Истец исковые требования поддержал в судебном заседании в полном объеме.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию отзыва.

Представитель Департамента в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

На основании ст. 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии извещенного надлежащим образом ответчика.

В соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

С учетом отсутствия возражений, суд завершил предварительное заседание и открыл судебное заседание.   

Исследовав и оценив обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12 апреля 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ТТ» (Покупатель) и Департаментом имущественных отношений Тюменской области по результатам аукциона №01ОКН-2018/02 заключен Договор № 19 купли-продажи имущества, в соответствии с которым Ответчик обязуется передать в собственность Истцу нежилое строение, литер А, А1, назначение: нежилое, площадью 296,6 кв.м., этажность: 2, расположенном по адресу: 

<

...>, а также земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217001:106, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занято жилым домом и необходимо для его использования, общей площадью 864 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 1.2 вышеуказанного договора купли-продажи, реализуемый объект является объектом культурного наследия регионального значения, принятым на государственную охрану решением Тюменского облисполкома № 97 от 30.03.1998 г. и считается включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в соответствии с п. 3 ст. 64 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 г.

По условиям п. 5.1 вышеуказанного договора купли-продажи, объект является выявленным объектом культурного наследия регионального значения «Дом Привалова».

В соответствии с п. 5.2 вышеуказанного договора купли-продажи, Истец обязан выполнять требования охранного обязательства, размещенного на странице Комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области официального портала органов государственной власти Тюменской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно п. 5.3 вышеуказанного договора купли-продажи, Истец обязался провести в отношении объекта восстановительные работы с требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации и Тюменской области.

В соответствии с Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09 октября 2020 года по делу № А70-12172/2020, стороны заключили Дополнительное соглашение № 1 от 09.11.2020 г. о продлении сроков проведения восстановительных работ и срок проведения восстановительных работ составил 4 (четыре) года и 2 (два) месяца.

По независящим от Истца причинам, к фактическому исполнению условий договора купли-продажи, Истец смог приступить только спустя 2 месяца после заключения договора - 22.06.2018 г.

Как следует из положений пункта 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, для лиц, не являющихся сторонами сделки, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (пункт 3 Постановления № 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 г.).

В силу норм ст. 45 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), Административного регламента предоставления государственной услуги по выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, утв. Распоряжением Комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области от 08.07.2011 г. № 2-р, реализация мероприятий по сохранению Объекта возможна после государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия.

22.06.2018 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области зарегистрировано право собственности Истца, о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости за номерами 72:23:0217001:106-72/041/2018-5 и 72:23:0217001:433-72/041/2018-7.

После регистрации права собственности на объект культурного наследия, Истец обратился в Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области за выдачей задания на проведение восстановительных работ по сохранению объекта культурного наследия.

30.07.2018 г. Комитетом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области было выдано задание Истцу на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

На основании Договора № 121118 от 04.12.2018 г., заключенного с Истцом, Общество с ограниченной ответственностью Научно-проектное-производственное объединение «СибСпецСтройРеставраци» разработало научно-проектную документацию в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом ФИО3», расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которой расчетная продолжительность реставрации составляет 38 месяцев (возможно сокращение сроков продолжительности реставрации, при параллельном выполнении нескольких видов работ).

10.09.2019 г. Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области согласовал Истцу проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

25.09.2019 г. Комитетом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области было выдано Разрешение № 19-р-23 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

С учетом сроков, указанных в научно-проектной документации для проведения ремонтно-реставрационных работ, Истец обратился к Ответчику с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи № 19 от 12.04.2018 г. в части продления сроков выполнения ремонтно-реставрационных работ. На основании Решения Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2020 г. по делу № А70-12172/2020, в Договор купли-продажи № 19 от 12.04.2018 г. были внесены изменения в части продления сроков ремонтно-реставрационных работ.

В феврале - марте 2022 года, в связи с введением санкций, цены и наличие некоторых строительным материалов значительно изменились, увеличились сроки поставки многих строительных материалов, а также импортного оборудования.

Истец 28.03.2022 года обратился к Ответчику с письмом № 7, в котором просил увеличить сроки проведения восстановительных работ объекта культурного наследия регионального значения, направив дополнительное соглашение и ссылаясь на п. 65.1 ст. 122 Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 г., который разрешает изменение договора, заключенного по результатам проведения торгов, без проведения торгов.

Но 14.04.2022 г. ответчик, письмом исх. № 06846/061 ответил, что отказывает истцу в продлении срока договора.

Полагая, что невозможность исполнения в срок условий Договора является следствием существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Тюменской области.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут быть приватизированы. Особенности такой приватизации определены статьей 29 Закона о приватизации.

Существенными условиями договора приватизации объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии и заключенного по результатам конкурса, являются: обязанность нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06-2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ); обязанность нового собственника выполнить в полном объеме и в определенный условиями конкурса срок работы по сохранению объекта культурного наследия.

В силу части 1 статьи 45 Закона № 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Во исполнение требований закона Истец в установленном порядке разработал проектную документацию на проведение ремонтно-восстановительных работ на объекте. Решением Комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области от 10.09.2019 г. проектная документация согласована, 14.08.2020 г. получено разрешение № 19-р-23 на выполнение реставрационных работ на объекте, завершен первый этап реставрационных работ.

14.08.2020 г. Комитетом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области был составлен акт осмотра объекта культурного наследия регионального значения № 49, в результате осмотра установлено, что на объекте выполнена разработка котлована под фундамент, работы по гидроизоляции техподполья и горизонтальной гидроизоляции фундамента, залит фундамент под несущие стены, ведутся работы по устройству фундамента входной группы, нарушения обязательственных требований не выявлены.

Указанный акт, в числе прочего, послужил подтверждением добросовестности действий Общества, положен в основу судебного акта от 24.07.2020 № A70-12172/2020, которым на Департамент возложена обязанность заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору купил-продажи. Сроки выполнения работ по сохранению Объекта изменены следующим образом: срок указанный в первоначальном договоре куплипродажи - 3 года, изменен на 4 года 2 месяца.

После окончания срока действия разрешения от 17.02.2020 №20-р-03 получено новое разрешение Комитета от 26.03.2021 № 21-р-08. Разрешение выдано на срок до 30.06.2022.

15.07.2022 лицензированной организацией получено новое разрешение Комитета № 22-р-26 на выполнение реставрационных работ на Объекте.

 21.07.2022 реализовано контрольное (надзорное) мероприятие, по результатам которого составлен протокол осмотра.

Из протокола следует, что на объекте выполнены следующие виды работ: работы по устройству монолитного фундамента, стен, перекрытий подвала; работы по гидроизоляции фундамента; монтаж сруба и пристроя из бруса; монтаж балок перекрытия 1 и 2 этажей; установлены лестницы в подвал; установлены оконные блоки в цокольной части; обшивка цоколя кирпичом; работы по устройству конструкции крыши и кровельного покрытия; работы по проведению наружных тепловых, канализационных сетей; работы по устройству внутренних сетей теплоснабжения (в том числе батарей); работы по теплоизоляции сруба и пристроя; ветро-влагозащита сруба и пристроя; установлены оконные колоды. Завершены работы по устройству конструкции веранды западного фасада: установлены фундамент, металлический каркас, деревянные колонны, поручни, балясины, карниз, ступени, кровля (козырек), обшивка пола доской. Частично выполнены внутренние отделочные работы:  части помещений подвала штукатурка, шпатлевка стен, устройство плитки пола; штукатурка по сетке стен в помещениях 1 и 2 этажей и потолков; дощатый черновой пол на 2 этаже. Частично выполнена веранда восточного фасада: устройство фундамента, металлического каркаса, конструкции и кровельного покрытия крыши (козырька), установлены деревянные колонны; на 90% выполнена дощатая обшивка сруба, установлен 1 оконный блок на 1 этаже. На момент осмотра проводятся работы по устройству оконных блоков, дощатой и щитовой обшивки сруба.

Названные обстоятельства, по мнению Комитета, позволяют сделать вывод о том, что Общество добросовестно реализует мероприятия по сохранению Объекта.

Комитет считает, что отказ в удовлетворении исковых требований окажет негативное воздействие на Объект, поскольку придется определять другое лицо, которое будет осуществлять мероприятия по разработке проектной документации, проходить государственную историко-культурную экспертизу, выполнять ремонтно-реставрационные работы и благоустройство территории Объекта.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она  в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи  с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор купли-продажи от 12.04.2018 №19 заключен по результатам торгов - аукциона по продаже объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

При анализе вышеперечисленных норм суд приходит к выводу, что при определении условий продажи и последующего сохранения объектов культурного наследия законодатель признает большую значимость и юридическую силу специальных норм (положения закона № 73-ФЗ) нежели общих норм гражданского законодательства.

Кроме того, законодатель прямо исходит из того, что в вопросах сохранения объектов культурного наследия при определении видов работ, условий их проведения и сроков приоритет отдается именно мнению специализированных государственных органов в сфере охраны и использования объектов культурного наследия. Таким органом в данном случае является Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области. 

Таким образом, согласование Комитетом проектной документации, предусматривающей более длительный срок реставрационных работ, нежели установлено условиями договора дает суду правовое основание для вывода об обоснованности заявленных исковых требований.

Кроме того, суд полагает возможным применить по аналогии пункт 4 статьи 14. 1 Закона № 78-ФЗ согласно которому существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 настоящего Федерального закона, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходит из того, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, отказ в изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств повлечет за собой расторжение этого договора, что противоречит общественным интересам, поскольку повлечет прекращение проведения реставрационных работ в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом ФИО3», а также, с учетом затраченных истцом для проведения реставрационных и сопутствующих работ денежных средств, причинит ему ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика, в связи с чем,  с Департамента подлежит взысканию 6 000 руб. в пользу ООО «ТТ».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 181-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить. 

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ТТ» дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущества от 12.04.2018 № 19, заключенному между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью «ТТ», изложив пункт 5.3 договора в следующей редакции: 

«5.3. Покупатель обязан провести в отношении Объекта восстановительные работы в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации и Тюменской области. 

Срок проведения восстановительных работ - 5 лет 6 месяцев, в т.ч. продолжительность разработки проектной документации и проведения историко-культурной экспертизы проектной документации - 1 год, выполнения ремонтно - реставрационных работ - 4 года 6 месяца. 

По завершении восстановительных работ в отношении Объекта Покупатель обязуется предоставить Продавцу акт приемки выполненных работ с указанием стоимости работ, а в случае отсутствия в акте приемки выполненных работ стоимости работ, то также иные документы бухгалтерской (финансовой) отчетности в целях осуществления действий, указанных в п.2.3. Договора.». 

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТТ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Бадрызлова М.М.