АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1790/18 

Екатеринбург

10 апреля 2019 г.

Дело № А07-30078/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2019 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Рябовой С. Э., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройБирь» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2018 по делу № А07-30078/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель  общества с ограниченной ответственностью «СтройБирь» - Нуриахметов  Н.М. (доверенность от 23.01.2019).

Общество с ограниченной ответственностью «СтройБирь» (далее – общество «СтройБирь») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан о признании недействительным договора от 15.01.2015 № 1-15-47зем аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, заключенного между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан и обществом «СтройБирь», о применении последствий недействительности в виде приведения сторон договора в первоначальное состояние.

Определением суда первой инстанции от 18.12.2017 произведена замена ответчика - Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан на Администрацию городского поселения г. Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее – администрация). 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2017 утверждено мировое соглашение между обществом «СтройБирь» и администрацией, производство по делу прекращено. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28.04.2018 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2017 отменено, дело направлено на рассмотрение по существу спора в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении, в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступил прокурор Республики Башкортостан. 

Решением суда первой инстанции от 10.10.2018 (судья Абдуллина Э.Р.) в удовлетворении исковых требований общества «СтройБирь» отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.12.2018 (судьи Соколова И.Ю.,  Ермолаева Л.П., Тимохин О.Б.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «СтроБирь» просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на  нарушение судами норм материального права, применение не подлежащих применению положений статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ), статьи  10 и 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального права. 

Заявитель поясняет, что при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка администрация не проводила оценку земельного участка для определения размера годовой арендной платы. Основанием для определения цены при проведении торгов явился отчет № 062/2014, выполненный   оценщиком   Гарифуллиной   Л.Р.   для   постороннего   лица. Ответчик не представил в материалы дела ни технические задание на оценку, ни договор с независимым оценщиком о проведении оценки начальной стоимости арендной платы. Учитывая изложенное, заявитель полагает, что договор аренды № 1-15-47зем не соответствует требованиям абзаца 2 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского Российской Федерации такой  договор аренды является ничтожным.

Далее заявитель не согласен с утверждением судов о том, что истец полагал себя связанным договорным обязательством и давал тем самым ответчику основание полагаться на свою добросовестность, в связи с чем  суды отказали обществу «СтройБирь» в защите нарушенного права истца на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применили положения  абзац 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя,  в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что поведение общества «СтройБирь» после заключения данной сделки давало основание арендодателю полагаться на действительность сделки. Напротив, общество «СтройБирь» 16.05.2016 обратилось к публичному собственнику с предложением изменить пункт 3.1 договора аренды земельного участка в части условия о размере годовой арендной платы, а позже предъявило соответствующий иск.

Также заявитель отмечает, что суд апелляционной инстанции не дал оценку доводам апелляционной жалобы истца о том, что в основу торгов ответчик положил отчет об оценке рыночной стоимости, а не о размере арендной платы. По мнению заявителя, отсутствие надлежащей оценки и правовой квалификации указанных обстоятельств привело к принятию судами незаконных судебных актов.

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Прокуратура Республики Башкортостан также представила отзыв на кассационную жалобу, в котором возражает против доводов общества «СтройБирь», полагает, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

 Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 10.04.2014 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:13:120204:325 (кадастровый номер предыдущего земельного участка 02:13:120204:22). 

Общая площадь земельного участка составила 31 261 +/- 62 кв. м. Категория земель «земли населенных пунктов». Вид разрешенного использования «для строительства многоквартирных жилых домов». Местоположение земельного участка: Республика Башкортостан, Бирский район, город Бирск, с. Пономаревка, уч. 3. 

Согласно отчету от 15.09.2014 № 062/2014, выполненному оценщиком Гайфуллиной Л.Р., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325 по состоянию на 29.08.2014 составила 1 098 000 руб. 

Администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан принято постановление от 18.11.2014 № 3358 «О проведении аукциона», в соответствии с которым орган местного самоуправления объявил о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325.

Установлены условия предоставления участка: срок аренды - 7 лет; для строительства многоквартирных жилых домов, а именно - 6 (шести) трехэтажных жилых домов (по 36 квартир в каждом) и 5 (пять) двухэтажных таунхаусов; начальная стоимость годовой арендной платы – 1 098 000 руб.; величина повышения размера арендной платы («шаг аукциона») – 54 900 руб. 

Торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325 проведены 29.12.2014, составлен протокол заседания соответствующей комиссии № 16.

Из протокола аукциона следует, что к участию в торгах в части лота № 1 (земельный участок с кадастровым номером 02:13:120204:325) допущено и признано участником торгов только общество «СтройБирь». Торги признаны несостоявшимися (менее двух участников). 

На основании постановления Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 18.11.2014 № 3358 и протокола о результатах торгов от 29.12.2014 № 16 между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бирскому району и г. Бирску (арендодатель) и обществом «СтройБирь» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка (за исключением аукциона по предоставлению земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства) от 15.01.2015 № 1-15-47зем.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:13:120204:325, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Бирск, с. Пономаревка, уч. 3, для строительства многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой (го) к договору (приложение № 1) и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 31 261 кв. м. (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата устанавливается в соответствии с постановлением от 18.11.2014 № 3358 и по результатам торгов (протокол от 29.12.2014 № 16) и составляет 1 098 000 руб. в год. 

Размер арендной платы определен расчетным путем наиболее вероятной цены на дату оценки рыночной ставки арендной платы за пользование объектом оценки на основании выполненного индивидуальным предпринимателем Гайфуллиной Л.Р. отчета от 15.09.2014 № 062/2014 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325 по состоянию на 29.08.2014.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2015 внесена запись о государственной регистрации договора аренды от 15.01.2015 № 1-15-47зем.

При  исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды приняли во внимание, что вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 по делу № А07-12013/2016 обществу «СтройБирь» отказано в удовлетворении исковых требований к администрации об изменении пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 15.01.2015 № 1-15-47зем. Судом указано, что  заключение договора аренды от 15.01.2015 № 1-15-47зем. по начальной цене аукциона, которая составила 1 098 000 руб. за один год аренды, соответствует требованиям пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу положений пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о размере годовой арендной платы, определенной таким образом, не может быть изменено сторонами, поскольку при обратном нарушаются конкурентные процедуры предоставления в аренду земельного участка из категории публичных земель.

Также, суды приняли во внимание то обстоятельство, что, обращаясь с заявкой на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325, общество «СтройБирь» приняло предложенные администрацией условия, в том числе предусматривающие определение размера годовой арендной платы, размер годовой арендной платы являлся для истца приемлемым, при этом уменьшение цены сделки в период исполнения договора, заключенного по результатам проведения публичных торгов, может привести к нарушению прав иных лиц, поскольку такое уменьшение влечет необоснованное ограничение прав потенциальных претендентов на заключение договора, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, что недопустимо, а в силу положений части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение заключенного на торгах договора, если эти изменения имеют существенное значение для определения цены на торгах, запрещено.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка от 15.01.2015 № 1-15-47зем и применении последствий недействительности сделки.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2018 по делу № А07-30078/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройБирь» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           С.Э. Рябова 

 

А.А. Столяров