Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-2531/2025

Дело № А33-3463/2023

04 августа 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 августа 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Фирсова А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 февраля 2025 года по делу № А33-3463/2023, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2025 года по тому же делу,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.04.2022 по 31.12.2022 в размере 12 695 939 рублей 33 копеек, пеней в размере 338 912 рублей 55 копеек за период с 14.05.2022 по 31.10.2022 по договору аренды земельного участка от 14.04.2022 № 92, расторжении договора аренды земельного участка от 14.04.2022 № 92.

ФИО1, в свою очередь, обратился в суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об изменении пункта 3.2 договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 14.04.2022 № 92, изложив его в следующей редакции: «Первый платеж по договору начисляется с даты подключения участка к сетям электроснабжения», внесении изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 14.04.2022 № 92, установив размер арендной платы за земельный участок в соответствии с экспертизой, о взыскании убытков в размере 623 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12 февраля 2025 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2025 года, исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 12 695 939 рублей 33 копейки долга и 338 912 рублей 55 копеек пеней, расторгнут договор аренды земельного участка от 14.04.2022 №92, заключенный между ФИО1 и департаментом, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, в удовлетворении иска департамента отказать и удовлетворить встречные исковые требования.

В поданной жалобе заявитель указывает на то, что судами не дана оценка несоблюдению департаментом досудебного порядка урегулирования спора, иск подлежал оставлению без рассмотрения. По мнению заявителя, исковые требования не подлежали удовлетворению ввиду наличия объективных препятствий в пользовании арендуемым земельным участком. В частности, заявитель ссылается на отсутствие подключения арендуемого участка к сетям энергоснабжения, проведение иным лицом препятствующих проезду к арендуемому участку работ по благоустройству, а также аварию на водопроводе на смежном участке.

Поступившие от департамента возражения на кассационную жалобу не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку поданы с нарушением требований, установленных абзацем вторым части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части представления суду доказательств его направления иным лицам, участвующим в деле (пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Возражения поступили в электронном виде посредством информационной системы «Мой Арбитр», поэтому фактическому возврату на бумажном носителе указанному лицу не подлежат.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка от 14.04.2022 № 92, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, расположенный в территориально-складской зоне (П-3), с кадастровым номером 24:50:0500333:1889, площадью 1 449 кв.м, находящийся по адресу: г Красноярск, Ленинский район, ул. Говорова, для использования в целях строительства объектов: склады (код. 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные материалы. В границах участка расположены инженерные сети (канализация). Участок передается в состоянии, изложенном в извещении о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованном в газете «Городские новости» и размещенном на официальных сайтах: Российская Федерация и администрации города.

Арендатор осмотрел участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками. Претензий у арендатора к арендодателю по участку не имеется (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с даты подписания договора на 5 лет и 6 месяцев.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок определен по результатам аукциона и составляет 4 664 220 рублей в квартал. Арендная плата за землю вносится ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала, за который вносится плата путем перечисления на указанный расчетный счет (пункт 3.4 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за несвоевременное и (или) неполное исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору арендатор уплачивает пени. Пени начисляются за каждый календарный день прострочки исполнения обязательств по договору, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного договором срока внесения арендной платы. Пеня устанавливается в размере одной трехсотой действующей на календарный день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной в срок суммы арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Платежным поручением от 14.03.2022 № 840383 внесена арендная плата в размере 573 000 рублей, также в ходе судебного разбирательства ФИО1 внесена плата в размере 50 000 рублей.

Истец 08.11.2022 направил ответчику предарбитражное предупреждение с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в течение 30 дней с момента получения претензии, в случае неисполнения данного требования в установленный срок предложил расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок по акту приема-передачи в срок до 07.12.2022.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований и предъявляя встречный иск (с учетом уточнений) о внесении изменений в условия договора, касающиеся размера и порядка оплаты арендной платы по договору аренды, и взыскании убытков, составляющих размер внесенных арендатором денежных средств по спорному  договору, ФИО1 ссылался на то, что после приятия участка по договору аренды были обнаружены существенные недостатки участка, препятствующие его использованию в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением, а именно: участок не подключен к энергоснабжению, кроме того ответчик ссылался на превышение установленной по результатам торгов размера арендной платы над рыночной в 36 раз, что нарушает принцип баланса интересов сторон, не соответствует критерию разумности.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции и поддержавший его выводы суд апелляционной инстанции руководствовались положениями статей 8, 12, 15, 307, 309, 329, 330, 393, 447, 450, 451, 452, 606, 610, 611, 612, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и, установив возможность заблаговременного ознакомления с документацией об аукционе и осмотра имущества арендатором, признав недоказанным невозможность использования земельного участка для указанных в договоре целей, совокупности условий для применения гражданско-правовой ответственности в виде убытков, учитывая, что размер арендной платы по спорному договору определен по результатам проведения торгов, исходили из необоснованности встречного иска ФИО1 и обоснованности требований департамента и, как следствие, из наличия оснований как для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 14.04.2022 по 31.12.2022 и начисленной на задолженность неустойки (период начисления с 14.05.2022 по 31.10.2022), так и расторжения договора аренды.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьям 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд, установив, что обязательства по внесению арендной платы по договору за период 14.04.2022 по 31.12.2022 арендатором не исполнены, и признав недоказанным наличие препятствий в пользовании арендуемым участком, установив возможность заблаговременного ознакомления с документацией об аукционе и осмотра спорного участка арендатором, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности и договорной неустойки за период с 14.05.2022 по 31.10.2022 в заявленных истцом размерах. Установив указанные обстоятельства и правильно применив названные выше нормы материального права, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения заключенного сторонами договора аренды.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Предусмотренная данной нормой ответственность носит гражданско-правовой характер, и ее применение возможно при наличии определенных условий. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

В рассматриваемом случае, судами не установлена совокупность условий для применения гражданско-правовой ответственности в виде убытков в сумме 623 000 рублей, составляющих размер внесенных арендатором денежных средств по спорному  договору аренды.

При таких обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании с департамента убытков в заявленном размере.

Поскольку ФИО1, ознакомленный с аукционной документацией, заключил спорный договор аренды земельного участка, его требование о внесении изменений в условия договора о размере арендной платы, правомерно признано судами не подлежащим удовлетворению.

При этом согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, указанной в определении от 05.06.2025 №305-ЭС25-1291, участник торгов, который считает условия определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком не соответствующими действующему законодательству, до проведения торгов вправе оспорить аукционную документацию, а после проведения торгов в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса вправе оспорить в целом торги и договор, заключенный с ним по его результатам.

Поскольку условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, только если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а заявленные предпринимателем исковые требования в части внесения изменений в пункт 3.2 договора напрямую направлены на изменение цены арендованного имущества, у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречных исковых требований предпринимателя в указанной части.

Доводы заявителя кассационной жалобы, согласно которым у ФИО1 отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный департаментом период для целей, предусмотренных договором аренды, по причинам, за которые арендатор не отвечает, подлежат отклонению.

В рассматриваемом случае, суды установили, что участникам аукциона до его проведения предоставлена возможность ознакомления с документацией об аукционе и осмотра имущества, являющегося предметом торгов, однако ответчик принял земельный участок во владение без каких-либо замечаний, при этом доказательств того, что арендодателем был предоставлен земельный участок, имеющий скрытые недостатки, препятствующие его использованию в целях, предусмотренных договором аренды, в материалы дела не представлены.

Те обстоятельства, с которыми арендатор связывал невозможность использования участка, указанные и в кассационной жалобе (отсутствие подключения к энергоснабжению, проведение иной организацией препятствующих проезду к арендуемому участку работ по благоустройству, авария на водопроводе на смежном участке), были предметом исследования судов и получили надлежащую оценку, по результатам которой суды признали недоказанным невозможность использования участка арендатором в целях, указанных в договоре.

Учитывая отсутствие доказательств наличия препятствий в пользовании участком в результате действий иного лица по благоустройству и доказательств относимости указанных действий к заявленному периоду, а также принимая во внимание непредставление ответчиком доказательств наличия препятствий ввиду аварии на водопроводе и наличия затопления арендуемого участка в результате такого затопления в заявленный ко взысканию период с 14.04.2022 по 31.12.2022, отсутствие доказательств невозможности строительства по причине, за которую арендатор не отвечает, в том числе невозможности начала строительства с использованием автономных источников питания, временного технологического присоединения в целях строительства в порядке, предусмотренном разделом VII Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861, правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению, поскольку в материалах дела содержатся сведения о направлении истцом претензии ответчику (том 1, л.д. 19-20).

Кроме того, при рассмотрении вопроса о соблюдении/несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Указанная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 04.02.2025 № 305-ЭС24-21425.

В рассматриваемом случае ответчик был осведомлен о существе притязаний к нему со стороны истца и ему были предоставлены процессуальные гарантии для урегулирования спора в добровольном порядке, в том числе в период его рассмотрения в суде. При таких обстоятельствах, оснований для оставления иска без рассмотрения у судов не имелось.

В целом доводы, изложенные ответчиком в кассационной жалобе, по существу сводятся к его несогласию с указанными выше обстоятельствами, признанными судом первой инстанции и апелляционным судом установленными, и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Между тем, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 февраля 2025 года по делу № А33-3463/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Ю.С. Яцкевич

С.Б. Качуков

А.Д. Фирсов