АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                          Дело № А65-531/2024 

 

Дата принятия решения –  24 апреля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  23 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бекетовой И.А.,

с участием до перерыва и после перерыва:

от ответчика – представитель ФИО1, действующий по доверенности от 27.11.2023,

от истца – представители не явились, извещены, 

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изменении условий договора аренды № К-10-1772/А (без отделочных работ) от 30.12.2020 путем снижения размера основной части арендной платы на 50%, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее-ответчик) об изменении условий договора аренды № К-10-1772/А (без отделочных работ) от 30.12.2020 путем снижения размера основной части арендной платы на 50%.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание до перерыва представитель истца не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания. В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд провел судебное заседание в его отсутствие. 

Ответчик ходатайствовал о приобщении копий отчетов дезинсекции от 15.03.2023, 30.05.2023,  27.06.2023, 13.07.2023, 27.09.2023, 27.12.2023, 17.01.2024, 30.01.2024, 15.02.2024, 26.02.2024, 13.03.2024, 25.03.2024.

Руководствуясь статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил: удовлетворить ходатайство, приобщить к материалам дела представленные документы.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил: объявить перерыв в судебном заседании до 23.04.2024.

После перерыва представитель истца не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания. В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд провел судебное заседание в его отсутствие.

В материалы дела от истца 23.04.2024 посредством системы «Мой Арбитр» поступило ходатайство об отложении судебного заседания. 

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства истца.

Основания для отложения судебного разбирательства предусмотрены статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 4 названной статьи суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Пунктом 5 указанной статьи также предусмотрено право суда отложить судебное разбирательство, если суд признает, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле.

Учитывая, что отложение судебного разбирательства во всех случаях является правом суда, а также то, что истцом по делу является индивидуальным предпринимателем, в связи с чем, имеет возможность защищать свои права с использованием всех способов, предусмотренных действующим законодательством, суд не усматривает оснований для удовлетворения названного ходатайства. Кроме того, заявитель не был лишен возможности представить в суд доказательства, которые, по его мнению, могли повлиять на содержание решения. Указанные истцом в ходатайстве причины для отложения судебного заседания не могут быть отнесены к уважительным, в связи с чем, оснований для отложения судебного заседания не имеется.

Из материалов дела следует, что 03.12.2020 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № К-10-1772/А (без отделочных работ), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, представляющее собой часть комплекса, основные характеристики которого определены в пункте 1.1.2 договора.

Акт доступа в помещение 30.12.2020 подписан между сторонами. Передаточный акт 28.01.2021 подписан между истцом и ответчиком.

В силу пункта 1.2 договора помещение площадью 30,16 кв.м, находящееся в торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: РТ, 

<

...>, в соответствии с техническим паспортом от 27.10.2006 на здание торгово-развлекательного комплекса №46/33 по ул. Хусаина Ямашева, выданным Отделением по Казани филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Республике Татарстан, расположенного на 2 этаже и состоит из:

- этаж: второй;

- № помещения: часть галереи 264;

- назначение: размещение торгового павильона;

- площадь: 30,16 кв.м.

Согласно разделу 4 договора аренды арендная плата состоит из следующих составляющих: 

А) основная арендная плата.

Б) дополнительная арендная плата.

В) переменная арендная плата.

Г) арендная плата с оборота.

В силу пункта 4.1.1 договора основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 3380,24 евро, без учета НДС.

В соответствии с разделом 4.4. договора арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги, предоставляемые по управлению комплексом. Услуги включают в себя услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении. Дополнительная арендная плата представляет собой платеж, который складывается из фиксированной и расчетной частей. Фиксированная часть дополнительной арендной платы за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 714,22 евро в месяц, без учета НДС. В фиксированную часть дополнительной арендной платы включены расходы арендодателя на страхование комплекса от ущерба и страхование ответственности в связи с эксплуатацией комплекса, озеленение и благоустройство зон общего пользования прилегающей территории комплекса, любые прочие расходы на услуги, которые связаны  эксплуатацией комплекса, в том числе управление комплексом и его содержанием, маркетинговые услуги. В расчетную часть дополнительной арендной платы включены расходы на оплату налогов, арендной платы за землю, расходы на обеспечение охраной, уборкой, техническим обслуживанием и т.п.

Согласно разделу 4.5 договора переменная часть предоставляет собой сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг за электроснабжение, тепло, воду, канализацию, платежи за вывоз ТКО и т.д.

Арендная плата с оборота составляет 12% с оборота (раздел 4.6 договора).

В соответствии с пунктом 4.7.1. договора все платежи по договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в евро, указанным в договоре и рассчитываемым по курсу равному 65 руб. 1 евро.

Согласно пунктам 4.3, 4.2.2 договора, начиная с 01.12.2021 основная арендная плата, фиксированная часть дополнительной арендной платы ежегодно автоматически увеличивается на 7%.

Из искового заявление следует, что галерея второго этажа не соответствует санитарным нормам, а именно пункту 12.1 Санитарных правил № 23, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001, поскольку на территории торговой галереи имеются тараканы. Вывести насекомых не представляется возможным, поскольку предмет аренды не огорожен, представляет собой часть пола, что подтверждается заключением эксперта ФИО3 от 29.04.2023.

Также истец указывает, что предмет аренды истцу не передан.

Данные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для снижения основной части арендной платы на 50%.

Истцом в адрес ответчика 25.12.2023 направлена претензия, неудовлетворение которой в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Как указано в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Причем в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, сторона, требующая изменения договора, должна доказать либо факт существенного нарушения условий договора другой стороной, либо наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Обращаясь с иском в суд, истец ссылается на невозможность использовать арендованное помещение в соответствии с условиями договора и назначением этого помещения в связи с наличием тараканов в помещении, появившихся по вине арендодателя.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Материалы дела не подтверждают ухудшения качественных и функциональных характеристик имущества по сравнению с датой заключения договора, которые влекут невозможность использования истцом имущества, полученного в аренду, и дают ему право на соразмерное уменьшение размера арендных платежей.

К аналогичным выводам суд пришел в решении от 24.10.2022 по делу № А65-19550/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» о снижении арендной платы на 60% в период с 01.11.2021 по 16.05.2022; расторжении договора аренды.

Также истец указывает, что вместо помещения, общество, вопреки условиям договора, передало предпринимателю часть кафельного пола, на котором последним размещено собственное торговое оборудование; считает, что имеющимся в деле экспертным заключением подтверждается, что спорное сооружение не является ни помещением, ни торговым павильоном, так как нет ограждающих строительных конструкций. По мнению истца, между сторонами фактически отсутствуют отношения по аренде помещения или торгового павильона.

Данный довод судом отклоняется в связи со следующим.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В любом случае наличие данного обстоятельства основанием для снижения арендной платы в судебном порядке не является.

При этом, в соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. 

При рассмотрении дела № А65-27121/2023 суд пришел к выводу о заключенности договора аренды.

Довод истца о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора отклоняется, как не подтвержденный материалами дела. 

В силу пункта 11.3.1 договора арендатор обязан надлежащим образом своевременно, собственными силами и за счет собственных средств исполнять требования законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в том числе санитарно-эпидемиологические требования, санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия, а также постановления, предписания, осуществляющих федеральный государственный санитарно- эпидемиологический надзор должностных лиц. Арендатор обязан обеспечить исполнение данных обязанностей не только непосредственно в отношении помещения (его состояния, содержания и т.д.), но и лиц, находящихся в помещении, в том числе посетителей, клиентов, работников арендатор и иных лиц, привлекаемых арендатором.

В доказательство выполнения обязанностей, предусмотренных договором, ответчиком представлены копии актов дезинсекции, в которых, в числе прочих, содержится подпись истца.  

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Внесение изменений в договор по решению суда в данном случае недопустимо.

Несогласие предпринимателя с условиями договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основание изменения условий договора в судебном порядке по требованию стороны.

При указанных обстоятельствах исковые  требования  не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб. относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

Судья                                                                                                          Е.А. Холмецкая