ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                  Дело № А09-11012/2017

Резолютивная часть постановления объявлена   26.06.2019

Постановление изготовлено в полном объеме    03.07.2019

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителя истца – общества с ограниченной ответственностью «СпецОптТорг» (Брянская область, Брянский район, пос. Толмачево, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (решение Арбитражного суда Брянской области от 08.08.2016 по делу № А09-152/2016), в отсутствие ответчиков – Володарской районной администрации города Брянска (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – публичного акционерного общества Национальный Банк «ТРАСТ», третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Швейторгспецодежда», Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управления по строительству и развитию территории города Брянска, ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Швейторгспецодежда» и ФИО3 на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2019 по делу № А09-11012/2017 (судья Матвеева Н.И.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СпецОптТорг» (далее – истец, ООО «СпецОптТорг») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к администрации Володарского района города Брянска о признании права собственности ООО «СпецОптТорг» на пристраиваемую котельную с подсобными помещениями, расположенную на земельном участке с кадастровым номером                              32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, общей площадью 25,6 кв. м.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 21.09.2017 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечена Брянская городская администрация.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены общество с ограниченной ответственностью «Швейторгспецодежда» (далее – ООО «Швейторгспецодежда»), акционерное общество «РОСТ Банк» (далее – АО «РОСТ Банк»), Управление по строительству и развитию территории города Брянска, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, ФИО3 (далее – ФИО3).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.05.2018 удовлетворено ходатайство АО «РОСТ Банк» о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования о признании права залога АО «РОСТ Банк» по действующему договору ипотеки на весь реконструированный объект недвижимости: административный корпус переменной этажности, назначение – нежилое, общей площадью 2 336,6 кв.м, инвентарный номер 729/03:1000/Р, лит. Р, с кадастровым (или условным) номером: 15-01/28-27-727, расположенный на земельном участке общей площадью 2 362,2 кв.м с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, с учетом пристроенной к нему котельной общей площадью 25,6 кв.м.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 20.08.2018 удовлетворено заявление публичного акционерного общества Национальный Банк «ТРАСТ» (далее – Банк «ТРАСТ» (ПАО)) о процессуальном правопреемстве, произведена замена третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «РОСТ Банк» на правопреемника – Банк «ТРАСТ» (ПАО).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым ООО «СпецОптТорг» просило о признании права собственности на реконструированный административный корпус переменной этажности, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, общей площадью 2 362,2 кв.м; о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером                                       32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 14.01.2019 удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил о признании за ООО «СпецОптТорг» права собственности на единый объект капитального строительства – административный корпус переменной этажности, общей площадью                              2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером                              32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А.

Впоследствии истец заявил отказ от требования о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:2008 по адресу: Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2 А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной; заявил ходатайство об уточнении наименования ответчика – Володарская районная администрация г. Брянска вместо администрации Володарского района города Брянска и отказе от исковых требований к ней в полном объеме.

Банк «ТРАСТ» (ПАО) в процессе рассмотрения дела уточнил заявленные  требования, просил суд признать право залога Банк «ТРАСТ» (ПАО) по действующему договору ипотеки от 23.03.2012 № 1 на единый объект капитального строительства – административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А. Указанное уточнение принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2019  исковые требования удовлетворены: признано право собственности ООО «СпецОптТорг» на единый объект капитального строительства – административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А. Производство по делу по требованию о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной, прекращено. Производство по делу по иску к Володарской районной администрации города Брянска прекращено. Заявление Банк «ТРАСТ» (ПАО) удовлетворено: признано право залога Банк «ТРАСТ» (ПАО) по действующему договору ипотеки от 23.03.2012 № 1 на единый объект капитального строительства – административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А.

Судебный акт в части удовлетворения иска мотивирован тем, что истцом доказана совокупность оснований, необходимых для удовлетворения требования о признании права собственности на объект самовольного строительства. 

Не согласившись с принятым решением, ООО «Швейторгспецодежда» и ФИО3 обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Швейторгспецодежда» ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, ссылка суда первой инстанции на абзац второй пункта 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерна, поскольку в рассматриваемом споре земельный участок выделялся уже под существующий объект недвижимости и договором аренды от 10.10.2012 № 21417 не было предусмотрено строительство новых объектов недвижимости. ООО «Швейторгспецодежда» считает, что удовлетворяя требования Банк «ТРАСТ» (ПАО) суд первой инстанции не привел правовое обоснование возможности обременения ипотекой объекта, являющегося результатом самовольной реконструкции, после того как запись о государственной регистрации права на объект до реконструкции, находящегося в ипотеке, будет погашена по решению суда.

ФИО3 в апелляционной жалобе ссылается на договор от 28.08.2013                           № МС-01 участия в долевом строительстве административного корпуса переменной этажности по улице 2-я ФИО4, 2А в г. Брянске, заключенный между ООО «СпецОптТорг» и ФИО3, согласно которому, по мнению заявителя апелляционной жалобы, у него возникло право собственности на возведенный объект. При это податель апелляционной жалобы указывает на инвестирование строительства в размере 4 000 000 руб., а также на то, что суд первой инстанции уклонился от исследования обстоятельств, связанных с установлением лица фактически понесшего затраты на возведение спорных объектов.

Истец в отзыве просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание ответчики и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционные жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы  апелляционных жалоб и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно записи № 32-1/28-12/2002-652 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО5 (далее – ФИО5), являлся собственником здания административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

10.10.2002 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ФИО5 на основании Постановления Брянской городской администрации № 424 от 02.08.2002 заключен договор аренды земли № 21417, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 2 137 кв. м. Адрес участка: г. Брянск, Володарский район,                      ул. 2-ая ФИО4, 2-А, участок ч.7. Кадастровый номер участка: 32:28:02 15 02: Цель предоставления земельного участка: для использования административного корпуса; категория земли: земля городской застройки (другие застроенные территории) (пункты 1.1, 1.3 договора). 

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договор заключается на 49 лет. Исчисление арендных платежей и вступление договора в силу начинается с 01.09.2002 по 01.09.2051.  

02.11.2004 между ФИО5 (продавец) и ФИО6 (далее – ФИО6, покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить здание административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 1.3 договора отчуждаемое имущество представляет собой пятиэтажное здание административного корпуса переменной этажности 1996 года постройки. 

02.11.2004 ФИО5 (продавец) и ФИО6 (покупатель) подписан передаточный акт, в соответствии с которым покупателю передано пятиэтажное здание административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. 02.11.2004 между ФИО5 (цедент) и ФИО6 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессия), зарегистрированный Управлением Росреестра по Брянской области 14.12.2004 за регистрационным номером 32-1/28-39/2004-760, по которому в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи здания административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по договору аренды (договор аренды земли) № 21417 от 10.10.2002, заключенному между цедентом и Брянской городской администрацией, зарегистрированному в ЕГРП 28.10.2004 записью 32-1/28-39/2004-335 (пункт 1.1 договора). 

10.12.2004 ФИО6 выдано свидетельство 32 АБ № 149476, удостоверяющее право собственности на административный корпус переменной этажности, инв. № 729/03, лит. Р, назначение: нежилое, площадью 2 328,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО4, д. № 2А.

12.11.2007 между ФИО6 (застройщик) и ООО «Швейторгспецодежда» (участник долевого строительства) заключен договор № БН-01, предметом которого является строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером                                32:28:02 15 02:008, площадью 2 137 кв. м, по адресу: г. Брянск, Володарский район,                               ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунальноскладских объектов (ПК1) (пункт 1.1 договора).

Инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п. 2.2.1 договора, является основанием для возникновения, с момента подписания договора, права собственности участника долевого строительства на 2-этажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м, пристраиваемую котельную с подсобными помещениями общей площадью 123,00 кв. м, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 762,0 кв. м, расположенного под инвестируемыми пристройками необходимого для эксплуатации (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора участник долевого строительства обязуется внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 550 000 руб. 

05.09.2009 между ФИО6 (застройщик) и ООО «Швейторгспецодежда» (участник долевого строительства) подписан передаточный акт, согласно которому участнику долевого строительства передается: 2-этажная пристройка общей площадью 400,00 кв. м, котельная с подсобными помещениями общей площадью 123,00 кв. м, газоснабжение объекта, электроснабжение объекта, водоснабжение объекта, канализация объекта, договор уступки прав (цессия) от 05.09.2009. 

05.09.2009 между ФИО6 (цедент) и ООО «Швейторгспецодежда» (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессия), по условиям которого в связи с заключением между сторонами договора № БН-01 от 12.11.2007 и передаточного акта от 05.09.2009 участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенного по адресу:                             

<

...>, цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в объеме площадью 762,0 кв. м по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 21417 от 10.10.2002, заключенного на основании Постановления администрации г. Брянска № 424 от 08.08.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2004 сделана запись 32-1/28-39/2004-335, договору уступки прав (цессия) от 02.11.2004 (раздел 1 договора). 

07.05.2009 приемочной комиссией в составе представителей заказчика ООО «Швейторгспецодежда», проектной организации ГИП ООО «Уником-проект», эксплуатационной организации ПУ «Брянскмежрайгаз», органа Ростехнадзора РФ составлен акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы «Газификация системы автономного отопления здания по адресу ул. 2-ая ФИО4, 2А.

12.10.2009 между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить административный корпус переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора). 

12.10.2009 между ФИО6 (цедент) и ФИО7 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессия),  по условиям которого в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 21417 от 10.10.2002, заключенного на основании Постановления администрации г. Брянска № 424 от 08.08.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2004 сделана запись 32-1/28-39/2004-335, договору уступки прав (цессия) от 02.11.2004 (раздел 1 договора). 

05.11.2009 зарегистрировано право собственности ФИО7 на административный корпус переменой этажности, назначение: нежилое, общая площадь                2 328,2 кв. м, инв.№ 729/03, лит. Р, адрес объекта: Брянская область, г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО4, д.2А, кадастровый (или условный) номер:                                  15-01/28-27-727, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2009 32-АГ № 598599.

Постановлением Брянской городской администрации от 28.09.2010 № 2541-п ФИО7 (далее – ФИО7) предоставлены разрешения на условно разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2137 кв. м, расположенного по адресу: город Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1).

13.04.2011 между ООО «Швейторгспецодежда» (застройщик) и ООО «СпецОптТорг» (участник долевого строительства) заключен договор № ШВ-01, предметом которого является строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2 137 кв. м по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1) (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 1.2 договора инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п. 2.2.1 договора, является основанием для возникновения с момента подписания данного договора права собственности участника долевого строительства на 2-этажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482,0 кв. м, расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимого для ее эксплуатации. 

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора участник долевого строительства обязуется внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 4 000 000 руб. 

23.03.2012 между акционерным банком «РОСТ» (ОАО) (кредитор, Банк) и ООО «СпецОптТорг» (заемщик) заключен кредитный договор № 

<

***>, по условиям которого Банк обязуется предоставить заемщику на условиях, оговоренных в договоре, кредит в сумме 30 000 000 руб. с взиманием 15% годовых за пользование кредитом, предоставляемым на приобретение недвижимого имущества, а именно: 

– права собственности на административный корпус переменной этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2336,6 кв. м, инв. № 729/03, лит. Р, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727, расположенный по адресу: 

<

...>; 

– права аренды на земельный участок, площадью 2 137 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного корпуса, расположенный по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора). 

23.03.2012 между ФИО7 (продавец-цедент), ООО «СпецОптТорг» (покупатель-цессионарий) и акционерным банком «РОСТ» (ОАО) (кредитор) заключен договор № 1,  в соответствии с которым продавец-цедент обязуется передать в собственность покупателя-цессионария административный корпус переменной этажности, назначение нежилое, общей площадью 2 336,6 кв. м, инвентарный номер 729/03, лит. Р, кадастровый (или условный) номер:15-01/28-27-727, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО4, д.2А, принадлежащий                                ФИО7 на праве собственности на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2009, передаточного акта от 12.10.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32-АГ № 598599, выданном Управлением Росреестра по Брянской области 05.11.2009, сделана запись регистрации № 32-32-01/081/2009-280. 

Характеристика административного корпуса переменной этажности дана согласно технического паспорта здания № 2-10/4705, выданного 15.04.2010 межрайонным отделением по г. Брянску № 2 ГУП «Брянскоблтехинвентаризация», кадастрового паспорта № 2-13/1369, выданного 04.06.2010 межрайонным отделением по г. Брянску №2 ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» (пункт 1.1.1 договора).

Согласно пункту 1.1.2 договора продавец-цедент обязуется уступить покупателю-цессионарию право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного корпуса, общей площадью 2 137 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 32:28:02 15 02:0008, расположенный по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО4, 2А, принадлежащий ФИО7 на праве аренды на основании: Постановления администрации города Брянска № 424 от 08.08.2002, что подтверждается договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 21417 от 10.10.2002, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 28.10.2004 за регистрационным номером 32-1/28-39/2004-335, договора цессии от 02.11.2004, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 14.12.2004 за регистрационным номером 32-1/28-39/2004-760, договора цессии от 12.10.2009, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 05.11.2009 за регистрационным номером 32-32-01/081/2009-280. Срок аренды: с 01.09.2002 по 01.09.2051. Характеристика земельного участка дана согласно кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного реестра недвижимости), выданного 26.09.2005 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Брянской области за № 28/05-1867, а покупатель-цессионарий обязуется принять в собственность административный корпус переменной этажности и право аренды на земельный участок. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора продавец-цедент проинформирован покупателем-цессионарием, что административный корпус переменной этажности и право аренды на земельный участок, указанные в п.п. 1.1.1 и 1.1.2 договора, приобретается покупателем-цессионарием за счет собственных средств и за счет средств целевого кредита, предоставляемого акционерным банком «РОСТ» (ОАО) в соответствии с кредитным договором № 

<

***> от 22.03.2012, заключенному между покупателем-цессионарием и кредитором. 

Согласно пункту 3.3 договора в соответствии со ст. 69.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ административный корпус переменной этажности, указанный в п. 1.1.1 договора, и право аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1.2 договора, в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считаются находящимися в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя-цессионария на административный корпус переменной этажности и права аренды на земельный участок. При этом ООО «СпецОптТорг» становится залогодателем. 

Продавец-цедент и покупатель-цессионарий установили цену административного корпуса переменной этажности, указанного в п. 1.1.1 договора в сумме 29 900 000 руб. и стоимость права аренды земельного участка, указанного в п.1.1.2 договора в сумме                               100 000 руб. Расчеты между покупателем-цессионарием и продавцом-цедентом производятся в следующем порядке: сумма, входящая в стоимость предмета договора, составляющая 30 000 000 руб. выплачивается покупателем-цессионарием продавцу-цеденту за счет средств целевого кредита, предоставленного покупателю-цессионарию кредитором согласно кредитного договора, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на административный корпус переменной этажности и права аренды на земельный участок покупателю-цессионарию, и права залога кредитора в соответствии с п. 3.3 (пункты 4.1, 4.1.1 договора). 

Договор вступает в силу (считается заключенным) с даты его государственной регистрации; действует до даты полного исполнения продавцом-цедентом и покупателем-цессионарием обязательств в соответствии с п.п. 5.1, 5.3.1, 5.3.2 договора. Обязательства покупателя-цессионария в части ипотеки административного корпуса переменной этажности и земельного участка в силу закона действуют до даты полного исполнения покупателем-цессионарием обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств (пункты 6.1, 6.2 договора). 

30.03.2012 ООО «СпецОптТорг» выдано свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ № 052746, подтверждающее право собственности на административный корпус переменой этажности, назначение: нежилое, общая площадь                      2 336,6 кв. м, инв. № 729/03:1000/Р, лит. Р, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727. 

23.05.2012 между ООО «Швейторгспецодежда» (арендодатель) и ООО «СпецОптТорг» (арендатор) заключен договор аренды, предметом которого является предоставление арендодателем арендатору за обусловленную сторонами плату во временное владение и пользование помещения, указанного в п. 1.2, которое будет использовано последним для отопления здания (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 1.2 договора объект аренды расположен по адресу: 

<

...> представляет собой нежилое помещение площадью 27 кв. м (пристраиваемая котельная).

Нежилое помещение площадью 27 кв. м (пристраиваемая котельная), расположенное по адресу: 

<

...>, передано обществу «СпецОптТорг» по акту приема-передачи здания от 23.05.2012.

28.08.2013 между ООО «СпецОптТорг» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор № МС-01, предметом которого является строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности в соответствии с Постановлением Брянской городской администрации № 2541-п от 28.09.2010 о предоставлении разрешения на условно-разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2137 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1) (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 1.2 договора инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п. 2.2.1 договора, является основанием для возникновения, с момента подписания данного договора, права собственности участника долевого строительства на 2-этажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482 кв. м, расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимой для ее эксплуатации.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора участник долевого строительства обязуется внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 4 000 000 руб. 

Письмом от 20.08.2015 № 25 ООО «СпецОптТорг» направило в Управление имущественных и земельный отношений Брянской городской администрации заявление с просьбой утвердить схему расположения земельных участков на кадастровом плане, расположенных по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО4, 2а.

Постановлением Брянской городской администрации от 23.10.2015 № 3371-п утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 482 кв. м, расположенного: 

<

...>, разрешенное использование: для использования административного корпуса, категория земель: земли населенных пунктов, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:0021502:8, расположенного по адресу: 

<

...>, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

Во время реконструкции, выполненной в 2008 году к основному 4-5-этажному зданию административного корпуса переменной этажности были пристроены: котельная со вспомогательными помещениями и двухэтажная пристройка расширенного назначения, начата перепланировка основного здания. 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.08.2016 по делу                         № А09-152/2016 ООО «СпецОптТорг» признано несостоятельным должником (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО «СпецОптТорг» утверждена ФИО2, член Ассоциации Межрегиональной саморегулируемой организации арбитражный управляющих «Содействие».

Согласно техническому паспорту здания (строения) № 2А по ул. 2-ая ФИО4 (лит. Р, Р1), подготовленному государственным унитарным предприятием «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на 29.03.2017, площадь административного корпуса переменной этажности с учетом котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройки составляет 2 730,8 кв. м.

Письмом от 03.03.2017 № 7/28-1580 Брянская городская администрация сообщила конкурсному управляющему ООО «СпецОптТорг», что в период с 2007 года до настоящего времени разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию административного здания переменной этажности (на пристройку котельной с незавершенным строительством подсобными помещениями и двухэтажной пристройки) на земельном участке площадью 2 137 кв. м, с кадастровым номером – 32:28:021502:0008 по ул. 2-ая ФИО4, 2А в Володарском районе г. Брянска не выдавались.

Ссылаясь на то, что реконструированный объект недвижимости соответствует градостроительным нормам и правилам, возведен на земельном участке, находящемся у него в аренде, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на административный корпус переменной этажности с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой как на самовольную постройку.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из пункта  26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктов 9 и 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из чего следует, что отсутствие разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных статьями 49, 51, 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации требований, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

В соответствии с пунктом 30 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. 

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Материалами дела установлены факты того, что договором аренды № 21417 от 10.10.2002, которым изначально было оформлено предоставление в аренду земельного участка, общей площадью 2 137 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, впоследствии переданного обществу «СпецОптТорг» по договору № 1 от 23.03.2012, предусмотрено, что участок предоставлен для использования административного корпуса. 

Постановлением Брянской городской администрации от 28.09.2010 № 2541-п предоставлены разрешения на условно разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2 137 кв. м, расположенного по адресу: город Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А. 

Из изложенного следует, что административный корпус переменной этажности реконструирован в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции была проведена экспертиза и дана оценка представленному по её результатам заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Строительно-технические экспертизы»                              ФИО8, которым установлено, что административный корпус переменной этажности с учетом пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройки является единым объектом капитального строительства; по состоянию на октябрь 2018 года реконструкция административного корпуса переменной этажности с пристроенными котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой не завершена, соответственно административный корпус с пристройками является объектом незавершенного строительства; на момент проведения строительно-технической экспертизы выполнены работы: бетонные фундаменты, стены и перегородки из кирпича и пеноблоков, железобетонные перекрытия, крыша с покрытием из стального профлиста, штукатурка фасадов, установка оконных и части дверных блоков, возведенных пристроек, включая котельную и двухэтажную пристройку; введена в эксплуатацию котельная и сети газоснабжения; не выполнены работы: не закончена перепланировка и переустройство основной части административного корпуса, включая перегородки и отделочные работы; не выполнены в полном объеме работы по устройству полов, установке дверных и части оконных блоков, разводке отопления, сантехнические и электротехнические работы, внутренняя штукатурка и малярные работы в двухэтажной пристройке; незавершенный строительством административный корпус переменной этажности с пристройками соответствует строительно-техническим, градостроительным и противопожарным нормам, а также нормам безопасности; все основные несущие строительные конструкции данного объекта незавершенного строительства согласно требованиям ГОСТ 31937-2011 находятся в исправном и работоспособном техническом состоянии. Самовольно реконструированное здание административного корпуса угрозы жизни и здоровью людей не представляет.

Заключения экспертов относятся к числу доказательств в том виде, как это определено положениями статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Предмет доказывания по делу определяется судом, а реализация права участвующих в деле лиц на предоставление доказательств, к числу которых согласно части 2 статьи 64 АПК РФ относится заключение эксперта, не носит безусловного и неограниченного характера.

Соответственно, в силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции верно указано, что экспертное заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Строительно-технические экспертизы»                              ФИО8 соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ и не вызывает сомнений относительно выводов эксперта, поскольку судебная экспертиза проводилась по конкретным материалам настоящего дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения судебной экспертизы, материалы дела не содержат. 

Поскольку вышеуказанное заключение эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, не содержит неясностей и противоречий, оно верно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу на основании части  2 статьи 64, статей 67, 68 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом представлены надлежащие доказательства соответствия спорного объекта недвижимости градостроительным, строительным нормам и правилам, иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории Российской Федерации, а также доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан на реконструированном объекте, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Довод ООО «Швейторгспецодежда» о том, что котельная с подсобными помещениями введена в эксплуатацию и не попадает под признаки самовольной постройки, поскольку согласно комиссионному акту приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 07.05.2009 принят в эксплуатацию законченный строительством объект – «газификация системы автономного отопления здания по адресу: 

<

...>» обоснованно отклонен судом первой инстанции ввиду следующего.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. 

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. 

Акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 07.05.2009, на который ссылается ООО «Швейторгспецодежда», не содержит сведений о том, что орган местного самоуправления разрешал и выдавал какие-либо документы на строительство котельной, а также иные предусмотренные законом сведения. 

Вместе с тем, заявляя о наличии правопритязаний на котельную с подсобными помещениями, ООО «Швейторгспецодежда» не представляет доказательств, подтверждающих, что котельная в установленном ГрК РФ порядке была введена в эксплуатацию, а также доказательств регистрации в ЕГРП права собственности на указанный объект за ООО «Швейторгспецодежда» либо за иным лицом. 

23.05.2012 между ООО «Швейторгспецодежда» (арендодатель) и ООО «СпецОптТорг» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 26,5 кв. м (пристраиваемой котельной). 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 30.05.2018 по делу                             № А09-2766/2018 удовлетворен иск ООО «СпецОптТорг» к ООО «Швейторгспецодежда» о признании ничтожной сделки недействительной. Договор аренды от 23.05.2012, заключенный между ООО «СпецОптТорг» и ООО «Швейторгспецодежда», признан недействительной сделкой. 

Согласно вышеуказанному решению суда, оценив представленные доказательства, суд установил, что право собственности на двухэтажную пристройку и котельную с подсобными помещениями, реконструированного административного корпуса, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-я ФИО4, 2 А, могло возникнуть только после окончания всех запланированных строительных работ и ввода в эксплуатацию всего объекта в соответствии с утвержденным проектом реконструкции; на момент заключения договора аренды от 23.05.2012 право собственности арендодателя на переданный в аренду объект не зарегистрировано в установленном законом порядке, правоустанавливающие документы у арендодателя отсутствуют, в связи с чем арендодатель не вправе был передавать указанное имущество в аренду; на момент заключения договора аренды от 23.05.2012 объект аренды (пристраиваемая котельная) не был введен в эксплуатацию и не являлся объектом гражданского оборота с распространением на него правового режима недвижимого имущества.

Доказательств, свидетельствующих о том, что у арендодателя возникло и имелось на дату заключения договора аренды от 23.05.2012 право собственности на спорный объект и, соответственно, о том, что у арендодателя существовало право распоряжаться имуществом путем передачи его в аренду, представлено не было; доказательства того, что арендодатель по каким-либо основаниям вправе претендовать на спорный объект отсутствуют; из представленной истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что ООО «Швейторгспецодежда» не обладало и не обладает какими-либо правами на спорный объект. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из описательной части заключения судебной строительно-технической экспертизы следует, что административный корпус переменной этажности построен в 1996 году и расположен на земельном участке площадью 2 137 кв. м, по адресу: 

<

...>. Во время реконструкции, выполненной в 2008 году, к основному зданию были пристроены: котельная со вспомогательными помещениями и 2- этажная пристройка расширенного назначения, начата перепланировка основного здания. В 2009 году котельная застройщиком была введена в эксплуатацию, остальные работы по реконструкции объекта приостановлены.

Согласно абзацу 6 пункту 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002                      № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Вместе с тем, в рамках дела о банкротстве общества «СпецОптТорг» кредитором – ООО «Швейторгспецодежда» не заявлялись требования о включении в реестр требований кредиторов должника понесенных расходов на строительство котельной к административному зданию по адресу: 

<

...> ФИО4, д. 2а, построенной в 2009 году, в рамках настоящего дела самостоятельные требования обществом «Швейторгспецодежда» на котельную с подсобными помещениями также не заявлены.

Из документов, имеющихся в материалах дела, следует, что 13.04.2011 между ООО «Швейторгспецодежда» (застройщиком) и ООО «СпецОптТорг» (дольщиком) заключен договор № ШВ-01 участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса переменной этажности по улице 2-я ФИО4, д. 2 а в                            г. Брянске. 

По условиям заключенного договора инвестирование дольщиком строительства (реконструкции) административного корпуса переменной этажности в размере                                  4 000 000 руб. является основанием для возникновения права собственности дольщика на двухэтажную пристройку общей площадью 400 кв. м, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482 кв. м, расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимого для ее эксплуатации. Передаточным актом от 13.04.2011 удостоверена передача недвижимости по договору участия в долевом строительстве (реконструкции) № ШВ-01 от 13.04.2011) от ООО «Швейторгспецодежда» к ООО «СпецОптТорг». 

Определением Арбитражного суда Брянской области от 06.05.2016 по делу                               № А09-152/2016 в реестр требований кредиторов ООО «СпецОптТорг» было включено требование ООО «Швейторгспецодежда» в размере 4 000 000 руб. 00 коп. основного долга с очерёдностью удовлетворения в третью очередь. Требование было удовлетворено судом на основании образовавшейся задолженности в связи с неисполнением обязательств по договору № ШВ-01 участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса переменной этажности по улице 2-я ФИО4, 2А в г. Брянске № б/н от 13.04.2011. 

Таким образом, требования ООО «Швейторгспецодежда» о возмещении расходов, связанных со строительством самовольно возведенного объекта – двухэтажной пристройки, подлежат возмещению в конкурсном производстве после реализации конкурсной массы должника – ООО «СпецОптТорг».

Доводы ФИО3 о наличии правопритязаний на двухэтажную пристройку к административному корпусу переменной этажности также подлежат отклонению ввиду следующего.

Из материалов дела усматривается, что 28.08.2013 между ООО «СпецОптТорг» и ФИО3 был заключен договор № МС-01 участия в долевом строительстве административного корпуса переменной этажности по улице 2-я ФИО4, 2А в                              г. Брянске, предметом которого является строительство административного корпуса переменной этажности на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2 137 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-я ФИО4, д. 2А. Инвестирование ФИО3 строительства объекта в размере                      4 000 000 руб. является основанием для возникновения, с момента подписания договора, права собственности ФИО3 на двухэтажную пристройку общей площадью                         400,00 кв. м.

Передаточным актом от 28.09.2013 ООО «СпецОптТорг» передало ФИО3 двухэтажную пристройку, общей площадью 400 кв. м, к административному корпусу переменной этажности, расположенному по адресу: 

<

...>. 

Решением Советского районного суда г. Брянска от 09.02.2018 по делу                                  № 2-492/2018, вступившим в законную силу 26.02.2018, исковые требования ООО «СпецОптТорг» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора участия в долевом строительстве оставлены без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела № 2-492/2018 судом было установлено, что на момент рассмотрения спора договор № МС-01 участия в долевом строительстве административного корпуса переменной этажности по улице 2-я ФИО4, 2А в г. Брянске от 28.08.2013 не прошел государственную регистрацию.

Согласно информации на судебный запрос Управления Росреестра по Брянской области по состоянию на 29.01.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:021502:0008, площадью 2 137 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, не зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве. 

Поскольку в силу норм статей 433 ГК РФ, части 1 и 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор № МС-01 от 28.08.2013 участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию, учитывая отсутствие доказательств получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанный договор считается незаключенным.

В ходе рассмотрения настоящего дела ФИО3, указывая на оплату                                    4 000 000 руб. долевого взноса, не представил суду доказательств, подтверждающих данный факт. 

В случае наличия доказательств уплаты 4 000 000 руб. долевого взноса по договору №МС-01 от 28.08.2013, ФИО3 вправе был восстановить нарушенное право в рамках дела о банкротстве ООО «СпецОптТорг». В рамках дела о банкротстве общества «СпецОптТорг» требования ФИО3, вытекающие из договора долевого участия № МС-01 от 28.08.2013, в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору со стороны ООО «СпецОптТорг», не заявлялись. 

В то же время определением Арбитражного суда Брянской области от 22.08.2016 в рамках дела № А09-152/2016 удовлетворено требование ФИО3 о включении в реестр требований кредиторов ООО «СпецОптТорг» задолженности в размере                                       5 803 768 руб. 00 коп. В реестр требований кредиторов ООО «СпецОптТорг» включено требование ФИО3 в размере 5 803 768 руб. 00 коп. (основной долг по договору аренды № МС-01 от 26.07.2013) с очередностью удовлетворения в третью очередь. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ФИО9 правовых оснований для правопритязаний на двухэтажную пристройку, расположенную по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-я ФИО4, д. 2А.

Рассматривая по существу самостоятельные требования Банка «ТРАСТ» (ПАО) суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пунктам 1,2 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). 

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1). 

Согласно статье 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. 

Таким образом, залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 69.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение. 

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо. 

В пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. 

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. 

Поскольку исковые требования ООО «СпецОптТорг» о признании права собственности удовлетворены, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении требований третьего лица о признании права залога по действующему договору ипотеки № 1 от 23.03.2012 на единый объект капитального строительства – административный корпус переменной этажности, общей площадью  2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером  32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО4, д. 2А.

Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2019 по делу № А09-11012/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев  со дня его изготовления в полном объеме.  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

               Н.В. Заикина  

               М.М. Дайнеко

               Е.В. Рыжова