АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 августа 2017 года

Дело №

А56-11414/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2017 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Преснецовой Т.Г., Сергеевой И.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Норд-Вест» Марковича В.А. (доверенность от 21.08.2017), Боглюкова Т.Н. (доверенность от 21.08.2017), от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Мороз Н.Г. (доверенность от 31.05.2017), Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017),  

	рассмотрев 23.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Норд-Вест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 (судья    Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-11414/2014,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Норд-Вест», место нахождения: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А, пом. 8-Н, ИНН 7810209370, ОГРН 1037821004363 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), и Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, 191060, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561,          ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 8-Н площадью 133,3 кв. м с кадастровым номером 78:11:6011:5:23:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А, путем установления цены этого помещения в размере 5 500 000 руб.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН).

Решением от 05.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В суде апелляционной инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН и ИНН те же; далее - Комитет).

Постановлением от 18.11.2015 апелляционный суд урегулировал разногласия,  возникшие при заключении договора купли-продажи, приняв пункт 2.1 в редакции: «Цена продажи объекта составляет 3 400 000 руб., налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) не облагается.» и приложение № 1 – график платежей исходя из цены продажи, установленной в пункте 2.1.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2016 решение от 05.02.2015 и постановление апелляционного суда от 18.11.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 15.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.06.2017, суд урегулировал разногласия,  возникшие при заключении договора купли-продажи, приняв пункт 2.1 в редакции: «Цена продажи объекта составляет 16 300 000 руб., НДС не облагается.» и приложение № 1 – график платежей исходя из цены продажи, установленной в пункте 2.1.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.   

Податель жалобы считает, что экспертное заключение от 30.09.2016, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Лабриум-Консалтинг», не является достоверным, содержит некорректные и необоснованные выводы, что подтверждается заключением специалиста; эксперт определил рыночную стоимость объекта без проведения его осмотра.  

В отзыве на кассационную жалобу ГУП ГУИОН просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы, изложенные в жалобе, а представители Комитета и ГУП ГУИОН – в отзыве на нее. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании договора аренды от 03.12.2001 № 07-А002586 (в редакции дополнительного соглашения от 29.03.2013 № 4) Общество арендует нежилое помещение 8-Н площадью 133,3 кв. м с кадастровым номером 78:11:6011:5:23:22, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А.

Общество 28.08.2013 обратилось к КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения.

В распоряжении от 28.11.2013 № 1921-рз  (далее – Распоряжение № 1921-рз) КУГИ определил способ приватизации – продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи – 20 600 000 руб. (в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН о рыночной стоимости от 11.11.2013 № 31-8-0868(045)-2013).  

Фонд 09.12.2013 направил в адрес Общества подписанный договор купли-продажи, в пункте 2.1 которого указана выкупная стоимость помещения –            20 600 000 руб.

Общество 19.12.2013 направило в Фонд протокол разногласий, в котором предложило изменить пункт 2.1 договора и приложение № 1 к нему, установив цену выкупаемого имущества в размере 5 500 000 руб.

Фонд, действующий от имени и по поручению КУГИ, письмом от 27.12.2013        № 6813/30 отклонил протокол разногласий.

Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, учтя указания суда кассационной инстанции о необходимости установления технического состояния арендуемого помещения, его обеспеченности элементами благоустройства, урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 30.09.2016          № ИО-0916-30/А56-11414/2014.  

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта недвижимости. Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 11.11.2013. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемого имущества в размере 5 500 000 руб., приложив отчет от 10.02.2014 № 17-0014, подготовленный Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 3 966 000 руб. 

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку выводы эксперта ООО «Бюро экспертиз» Тейвана Жана Адамович о технических характеристиках арендуемого помещения, его обеспеченности элементами благоустройства, не соответствовали представленным в материалы дела доказательствам, определением от 10.06.2016 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А.

Согласно заключению судебного эксперта от 30.09.2016 рыночная стоимость арендуемого Обществом нежилого помещения по состоянию на 28.08.2013 составляла 16 300 000 руб. (без учета НДС).

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения от 30.09.2016 и необнаружения противоречий в выводах эксперта Корнеевой Е.А. суд первой инстанции не усмотрел установленных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству Общества повторной экспертизы.

При этом оснований считать, что судами при проведении анализа представленных в материалы дела документов, в том числе подтверждающих технические характеристики арендуемого помещения на дату подачи заявления  о выкупе, нарушены нормы материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции не имеется.

Податель жалобы утверждает, что суды дали неправильную оценку экспертному заключению и неверно определили рыночную стоимость объекта недвижимости. Между тем суд кассационной инстанции с учетом части 3 статьи 286 АПК РФ проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.    

Возражения Общества относительно использования в отчете недостоверной информации о характеристиках арендуемого объекта не подтверждены надлежащими доказательствами и опровергаются как материалами заключения, так и иными документами, в том числе актами проверки нежилого помещения, договором от 14.11.2006 № 06-70320/10-АФ на отпуск питьевой воды и прием сточных вод, актами осмотра, составленными в 2013 году, актами обследования системы водоснабжения и канализации. Согласно договору от 03.12.2001 № 07-А002586 спорное помещение передано Обществу в аренду сроком на 10 лет для использования под кафе. При этом документов, подтверждающих, что на момент передачи оно использовалось как предприятие общественного питания лишь в совокупности  со смежным помещением на первом этаже, в материалы дела не представлено.  

Приняв во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу № А56-11414/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Норд-Вест» - без удовлетворения.   

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Т.Г. Преснецова

 И.В. Сергеева