﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-3280/20 

Екатеринбург 23 июля 2020 г. Дело № А07-15370/2019 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2020 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2020 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Суспициной Л.А., судей Татариновой И.А., Полуяктова А.С., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество  «Элемент-Трейд», ответчик) на решение Арбитражного суда Республики  Башкортостан от 30.10.2019 по делу № А07-15370/2019 и постановление  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 по тому же  делу.  

Лица, участвующие в деле № А07-15370/2019, о времени и месте  рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том  числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного  заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании принял участие представитель общества «Элемент- Трейд» Галимзянова А.Р. (доверенность от 23.08.2019 № 554-19).  

Общество с ограниченной ответственностью «Континент» (далее –  общество «Континент», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики  Башкортостан с иском о взыскании с общества «Элемент-Трейд»  задолженности, возникшей в связи с исполнением договора аренды  недвижимого имущества от 01.09.2018 № ЧВГ-61, в том числе арендной платы  в общей сумме 413 411 руб. 74 коп. за период с 13.09.2018 по 08.11.2018,  из которой 290 700 руб. – собственно арендная плата, 122 711 руб. 74 коп. -  расходы на коммунальные услуги и уборку прилегающей территории,  договорной неустойки в сумме 62 291 руб. 40 коп., расходов, понесенных в  связи с осуществлением регистрации договора аренды.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2019  иск общества «Континент» удовлетворен частично: в его пользу с ответчика  взысканы основной долг в сумме 413 411 руб. 74 коп. и неустойка в сумме  62 291 руб. 40 коп.; в остальной части иска отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28.01.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе общество «Элемент-Трейд», ссылаясь на  несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам по делу и  имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального  права, просит указанные решение, постановление суда первой и апелляционной  инстанций отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в  удовлетворении иска общества «Континент» в полном объеме.  

В обоснование заявленного требования кассатор указывает на  неприменение судами положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации о свободе договора, подлежащей применению в рассматриваемом  случае, а также на неправильное применение положений статьи 431 названного  Кодекса о толковании договора. В этой связи кассатор считает, что суды  неправильно истолковали условия договора аренды от 01.09.2018 № ЧВГ-61,  связанные с передачей объекта аренды арендатору и определением начала  периода начисления арендной платы (пункты 4.1, 4.2, 3.1.16, 5.2.5), что в итоге  привело к неправильному определению периода начисления арендной платы.  

По мнению кассатора, подписание сторонами 13.09.2018 акта допуска в  арендуемое помещение не свидетельствует о факте передачи этого помещения  в аренду обществу «Элемент-Трейд», обозначенный акт был составлен лишь в  целях допуска будущего арендатора к проведению подготовительно-ремонтных  работ и не имеет правового значения для установления начала арендного  пользования помещением для размещения магазина «Монетка», передачи  помещения в аренду в установленном договором порядке (с оформлением акта  по утвержденной к договору форме) по факту между сторонами не состоялось,  на представленный в дело акт приема-передачи от 01.09.2018 истец как на  доказательство передачи помещения в аренду не ссылается. С учетом  изложенного кассатор полагает начисление арендной платы в заявленный в  иске период с учетом неустойки за её невнесение  не соответствующим условиям договора аренды от 01.09.2018 № ЧВГ-61.  

В отзыве на кассационную жалобу общество «Континент» просит  оставить решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций без  изменения, считая приведенные в жалобе доводы несостоятельными.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в  порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов,  изложенных в кассационной жалобе.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом  «Континент» (арендодатель) и обществом «Элемент-Трейд» (арендатор)  заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2018 № ЧВГ-61,  в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить  арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду)  недвижимое имущество:  

 - часть нежилого помещения ориентировочной площадью 352,3 кв. м в  здании магазина товаров первой необходимости общей ориентировочной  

площадью 487,8 кв. м, строящемся на основании разрешения на строительство  от 26.05.2017 № 02-1Ш03308000-1415П-2017, выданного Отделом  градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского  округа город Уфа Республики Башкортостан, в границах земельного участка  общей площадью 3030+/-18 кв. м с кадастровым номером 02:55:011107:631 по  адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Испытателей,  д. 2/1.  

Пунктом 6.1 договора установлен срок его действия, который составляет  10 лет с даты его подписания.  

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендатор обязуется  уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную  плату, а также компенсировать стоимость коммунальных услуг, включающих  электроэнергию, водоснабжение, водоотведение (канализацию),  теплоснабжение (электрическое), а также в пределах лимита согласованного в  пункте 5.3.1 договора - стоимость уборки прилегающей территории в зимний  и летний период, благоустройства прилегающей территории, вывоза снега.  

Пунктом 5.2.1 договора аренды установлен размер арендной платы,  который составляет с 1-го по 30-й день аренды 153 000 руб.; с 31-го по 60-й  день аренды 153 000 руб.; с 61-го по 90-й день аренды 153 000 руб.; с 91-го дня  аренды 306 000 руб. в месяц. Арендная плата начинает начисляться с даты  подписания акта приема-передачи объекта.  

Согласно пункту 5.2.2 условий договора, расчетным периодом для  начисления арендной платы является календарный месяц с первого по  последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся  арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается  пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.  

Пунктом 5.2.7 договора установлено, что оплата арендной платы  осуществляется ежемесячно не позднее до 15 числа месяца, за который  осуществляется платеж. Оплата арендной платы за первый месяц аренды  производится в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания акта  приема-передачи.  

В соответствии с пунктом 5.3.1 договора стоимость коммунальных услуг,  включающие электроэнергию, воды, водоотведения (канализации),  теплоснабжения (электрическое), а также стоимость уборки прилегающей  территории, в зимней и летний период, благоустройства прилегающей  территории, вывоза снега в зимний период не входит в арендную плату и  компенсируется арендатором арендодателю сверх арендной платы.  

Пунктом 5.3.4 договора предусмотрена оплата стоимости коммунальных  услуг в течение 10 (десяти) дней со дня подписания акта на компенсацию  коммунальных услуг.  

К договору сторонами 01.09.2018 подписан акт приема-передачи. 

Обозначенное в договоре здание магазина 12.09.2018 поставлено на  кадастровый учет с осуществлением государственной регистрации права  собственности арендодателя.  

К договору сторонами 13.09.2018 подписан акт допуска к проведению  подготовительно-ремонтных работ, в соответствии с которым арендодатель  передал, а арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу:  Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Испытателей, д. 2/1.  

К договору сторонами 19.10.2018 подписано дополнительное соглашение,  которым пункт 1.1 договора в части описания объекта аренды изложен в  следующей редакции:  

 - часть нежилого здания (помещение № 2 на поэтажном плане) общей  площадью 352,3 кв. м, расположенное на первом этаже нежилого здания -  магазин товаров первой необходимости общей площадью 485,2 кв. м,  количество этажей - 1, кадастровый номер: 02:55:011107:4006, находящемся по  адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Испытателей, д. 2, корп. 1.  

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости  право собственности общества «Континент» на здание магазина по адресу:  Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Испытателей, д. 2/1, - было  зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  от 17.08.2018 № 02-RU03308000-1415-2017 (запись о регистрации права  от 12.09.2018 № 02:55:011107:4006-02//101/2018).  

С 08.11.2018 на основании договора купли-продажи от 08.11.2018  произошла смена собственника здания магазина, новым собственником здания  стало общество с ограниченной ответственностью «Рента», о чем общество  «Элемент-Трейд» было уведомлено 19.11.2018.  

Ненадлежащее исполнение обществом «Элемент-Трейд» взятых на себя  обязательств по договору аренды от 01.09.2018 № ЧВГ-61, наличие  непогашенной задолженности по арендной плате и коммунальным расходам  послужили основанием для обращения общества «Континент» в арбитражный  суд с рассматриваемым иском, поскольку в досудебном порядке урегулировать  возникший спор сторонам не удалось.  

В подтверждение несения коммунальных расходов истец представил  в дело договоры с исполнителями услуг, счета на оплату, акт об оказании услуг,  в подтверждении расходов на регистрацию договора - платежное поручение  от 04.10.2018 № 133 на сумму 22 000 руб.  

Разрешая спор, суд первой инстанции квалифицировал спорный договор  от 01.09.2018 № ЧВГ-61 как договор аренды недвижимого имущества  (помещения), руководствовался положениями главы 34 Гражданского кодекса  Российской Федерации об аренде и исходил из того, что обязательство по  уплате арендных и коммунальных платежей возникло у ответчика с 13.09.2018  (даты подписания акта допуска в помещение) и не было исполнено перед  истцом в полном объеме до смены собственника здания магазина.  

Представленные истцом расчеты основного долга и неустойки признаны  судом первой инстанции обоснованными, соответствующими условиям  договора.  

При этом суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о  возмещении расходов, связанных с государственной регистрацией договора  аренды, поскольку возможность отнесения таких расходов на арендатора  

предусмотрена по соглашению сторон, однако такого соглашения между  сторонами договора не было достигнуто.  

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал. 

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции  проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом  первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения  норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении  дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов,  содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы,  если иное не предусмотрено указанным Кодексом.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов  кассационной жалобы, суд округа оснований для их отмены не усматривает.  

Как верно установлено судами, правоотношения сторон возникли из  договора от 01.09.2018 № ЧВГ-61, который по своей правовой природе является  договором аренды недвижимого имущества (помещения в здании),  соответственно, подлежат регулированию положениями главы 34  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование  (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1  статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1  статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского  кодекса Российской Федерации).  

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,  производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание  имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2  статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если  арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за  все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622  Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды  имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по  

отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в  пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование  этим имуществом, при этом обязанность по оплате арендной платы и  содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему  арендуемой вещи до момента её возврата.  

Обстоятельства заключенности договора аренды от 01.09.2018 № ЧВГ-61  ответчик в ходе судебного разбирательства в судах первой и апелляционной  инстанции не оспаривал.  

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового  оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской  Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными  правовыми актами.  

На основании статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение обязательств может обеспечиваться в числе прочего неустойкой.  

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено,  что фактическая передача помещения, поименованного в договоре аренды  от 01.09.2018 № ЧВГ-61, состоялась 13.09.2018, оформлена подписанием  сторонами акта допуска к проведению подготовительно-ремонтных работ,  именно с указанной даты арендатор беспрепятственно пользовался  помещением (в помещении производился ремонт).  

Указанное позволило судам с учетом приведенных выше  законоположений сделать вывод о возникновении у ответчика как арендатора  по спорному договору обязанности по уплате арендодателю арендной платы и  компенсации стоимости коммунальных услуг с 13.09.2018.  

Доводы ответчика о возникновении у него такой обязанности с момента  подписания акта приема-передачи от 09.11.2018 были рассмотрены судами и  обоснованно отклонены исходя из того, что указанный документ фиксирует  отношения ответчика с новым собственником (обществом с ограниченной  ответственностью «Рента») и не опровергает наличие арендных отношений с  истцом в период с 13.09.2018 по 08.11.2018.  

Доводы ответчика о несоответствии акта приема-передачи имущества  от 01.09.2018 форме, установленной в приложении к договору аренды от  01.09.2018 № ЧВГ-61, со ссылками на условия договора, связанные с передачей  объекта аренды арендатору и определением начала периода начисления  арендной платы (пункты 4.1, 4.2, 3.1.16, 5.2.5), также рассмотрены судами и  обоснованно отклонены как не опровергающие факт того, что объект аренды  был фактически передан во владение и пользование арендатору 13.09.2018,  учитывая, что именно с этой даты арендатор получил беспрепятственный  

доступ в помещение и приступил к проведению в нем подготовительных и  ремонтных работ.  

При установленных по делу обстоятельствах акт допуска к проведению  подготовительно-ремонтных работ от 13.09.2018 правомерно оценен судами  как надлежащее доказательство передачи ответчику помещения в здании  магазина в аренду.  

Вопреки утверждениям кассатора, условий о предоставлении арендатору  арендных каникул до открытия в арендуемом помещении магазина «Монетка»  и освобождении от обязанности оплачивать арендную плату и потребленные  коммунальные услуги на период проведения в помещении подготовительных и  ремонтных работ договор аренды от 01.09.2018 № ЧВГ-61 не содержит.  

Иного судам не доказано. 

Доказательств внесения ответчиком истцу как арендодателю по договору  аренды от 01.09.2018 № ЧВГ-61 арендных платежей и компенсации стоимости  потребленных коммунальных услуг материалы дела не содержат.  

Представленные истцом расчеты арендной платы и стоимости  потребленных коммунальных услуг за период с 13.09.2018 по 08.11.2018, а  также договорной неустойки судами проверены, признаны соответствующими  условиям договора, ответчиком с приведением документально обоснованного  контррасчетов не опровергнуты.  

Материалы дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций  полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам  дана надлежащая правовая оценка по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, изложенные в обжалуемых  судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и  нормам права.  

Изложенные в кассационной жалобе доводы о неверном толковании  судами условий договора судом округа отклоняются, поскольку относятся  не к применению норм права, а связаны с доказательственной стороной спора.  Между тем суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по  разрешению вопросов факта, исследованию и оценке доказательств (части 1, 3  статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  Оценка имеющейся по делу доказательственной базы и установление на ее  основании фактических обстоятельств дела отнесена процессуальным законом  к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций и в рамках настоящего  дела суды выполнили данные процессуальные действия в соответствии с  нормами действующего процессуального законодательства (статьи 64, 65, 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Того обстоятельства, что данное судами толкование условиям договора  аренды от 01.09.2018 № ЧВГ-61 противоречит материалам дела, суд округа  не усматривает.  

Поскольку судебные акты обжалуются только в части удовлетворенных  требований, их законность в остальной части судом округа  не проверяется (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих  отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной  инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации), судом округа не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела  судом кассационной инстанции распределяются между лицами, участвующими  в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с  оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относятся на её  заявителя.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2019 по делу   № А07-15370/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 28.01.2020 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент- Трейд» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Л.А. Суспицина  

Судьи И.А. Татаринова  

 А.С. Полуяктов