﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-34123/2017

г. Краснодар

27 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Калашниковой М.Г. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от Администрации муниципального образования города Краснодар – Тельновой Е.Н. (доверенность от 01.04.2019), от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Регион-Краснодар» Коваленко К.В. – Георгова А.З. (доверенность от 24.07.2019), от публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – банк) – Павлухина А.В.  (доверенность от 18.08.2018), дольщики: Шатрун О.С. (паспорт), Акоповой С.Ф. (паспорт), от Акопова Э.Э. – Акоповой С.Ф. (доверенность от 29.11.2018), Верба М.Л. (паспорт), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Регион-Краснодар» Коваленко К.В. и Администрации муниципального образования города Краснодара на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2019 (судья Кицаев И.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2019 (судьи Стрекачёв А.Н., Емельянов Д.В., Сурмалян Г.А.) по делу № А32-34123/2017, установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Пересвет-Регион-Краснодар» (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратились конкурсный управляющий должника, общество с ограниченной ответственностью «ДорСтройИнжиниринг»; Соколенко Роман Васильевич; Картенева Ольга Владимировна; Рядомский Владимир Витальевич; Можняков Роман Юрьевич; Верба Марина Леонидовна; Акопов Эльварт Эдуардович; Акопова Светлана Федоровна; Пелих Светлана Борисовна; Клименко Егор Витальевич; Дятлова Анна Андреевна; Шевченко Иван Васильевич; Лега Алексей Сергеевич; Демченко Оксана Александровна; Глечян Татьяна Викторовна; Потапенко Николай Дмитриевич; Потапенко Екатерина Александровна; Мезенцев Роман Александрович; Балакин Олег Викторович; Гурин Виталий Анатольевич; Шейнов Михаил Станиславович; Шейнова Ирина Владимировна; Шевченко Елена Михайловна; Куница Валерий Евгеньевич; Ромащук (Бятец) Оксана Владимировна; Разваляев Игорь Иванович; Разваляева Елена Дмитриевна; Гусева Марина Сергеевна; Михельсон Светлана Петровна; Губенко Андрей Владимирович; Адуев Руслан Шарапутдинович; Сычевой Евгений Николаевич; Балаган Евгений Николаевич; Кротов Максим Владимирович; Прасов Дмитрий Валентинович; Прасова Оксана Алексеевна; Черемных Екатерина Валерьевна; Батрединов Фириз Флюрович; Шишова Татьяна Валентиновна; Шишов Виктор Алексеевич; Волкова Елена Викторовна; Матвеев Александр Александрович; Матвеева Елена Валерьевна; Зубченко Оксана Александровна; Абаева Тамара Владимировна; Заленская Виктория Викторовна; Федорова Кира Владимировна; Димитров Роман Сергеевич; Димитрова Светлана Александровна; Ким Ольга Витальевна; Цепкало Сергей Сергеевич; Колчкова Татьяна Валентиновна; Шатрун Ольга Станиславовна; Буракова Илона Анатольевна; Божина Гульшат Равильевна; Мудрук Елена Юрьевна; Фролова Галина Викторовна с требованиями:

о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершённого строительства «Жилой комплекс ʺКурортный берегʺ» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Курортная, 3 в г. Краснодаре; 

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, сняв земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334, расположенный по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Курортная, 3, с кадастрового учета; 

о признании права муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на земельный участок в границах и площади, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Жилой комплекс ʺКурортный берегʺ» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Курортная, 3 в г. Краснодаре;

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости: поставить земельный участок в границах и площади, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Жилой комплекс ʺКурортный берегʺ» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Курортная, 3 в г. Краснодаре; 

об обязании администрации муниципального образования город Краснодар предоставить собственникам объектам незавершенного строительства «Жилой комплекс ʺКурортный берегʺ» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Курортная, 3 в г. Краснодаре на праве аренды земельный участок в границах и площади, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Жилой комплекс ʺКурортный берегʺ» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Курортная, 3 в г. Краснодаре сроком на 10 лет.

Определением суда от 19.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.06.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для удовлетворения заявленных требований.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий должника и администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация)  просят отменить определение суда  от 19.04.2019 и постановление суда апелляционной инстанции от 30.06.2019, принять по делу новый судебный акт, поскольку признание права долевой собственности за должником и участниками долевого строительства необходимо для соблюдения их прав в части передачи жилых помещений.

В отзыве на кассационные жалобы банк просит обжалуемые судебные акты отменить, жалобы удовлетворить.

В судебном заседании представители конкурсного управляющего и администрации поддержали доводы своих жалоб, представитель банка поддержал доводы отзыва, дольщики просили удовлетворить кассационные жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и отзыва, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что определением от 23.11.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Коваленко К.В. 

При рассмотрении настоящего дела применены правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон  о банкротстве). Объявление о введении процедуры наблюдения в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» 02.12.2017 года. 

Решением от 29.03.2018 должник признан банкротом, в отношении его открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден Коваленко К.В. Объявление об открытии конкурсного производства в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» 07.04.2018. 

Суды установили, что земельный участок площадью 23 084 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:334, предназначенный для размещения многоэтажных жилых домов и набережной с берегоукреплением, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Курортная, 3, поставлен на государственный кадастровый учет 24.03.2010.

На основании протокола от 02.02.2012 заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования г. Краснодар «Об итогах аукциона по лоту № 645-З» администрация (арендодатель) и должник (арендатор) заключили договор от 15.02.2012 № 4300018195 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов передан земельный участок площадью 23 084 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:334, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Курортная, 3. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке (от 22.02.2012 запись                          № 23-23-01/063/2012-541).

Заместитель прокурора Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – территориальное управление) с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар,  должнику о признании недействительным (ничтожным) договора от 15.02.2012 № 4300018195 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334 площадью 23 084 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Курортная, 3; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить спорный участок администрации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 по делу                              № А32-39360/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда                 от 14.05.2015, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды сослались на вступившее в законную силу решение Советского районного суда г. Краснодара                              от 23.06.2014 по делу № 2-17/14, в котором содержится вывод об отнесении водного объекта «Карасунские озера» к прудам, являющимся муниципальной собственностью. Суды указали, что администрация правомерно распорядилась спорным земельным участком.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2015 решение от 02.02.2015 и апелляционное постановление от 14.05.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на отсутствие достаточных доказательств для вывода об отнесении спорного участка к муниципальной собственности. Судам следовало установить обстоятельства формирования спорного земельного участка, возможность его отнесения к территориям общего пользования и предоставления для строительства многоквартирных жилых домов, а также учесть наличие залогового обязательства общества перед участниками долевого строительства и банком (ипотека в пользу банка, дата государственной регистрации от 10.06.2014, договор участия в долевом строительстве от 28.05.2014 № 01/05-14/ПРК/ДДУ, дата государственной регистрации 10.06.2014).

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края                     от 17.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 09.06.2017, исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор от 15.02.2012 аренды земельного участка площадью 23 084 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:334), расположенного по ул. Курортной, 3 в Карасунском округе г. Краснодара. Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить администрации спорный участок. На администрацию возложена обязанность возвратить обществу полученные по ничтожной сделке 14 млн рублей. Судебные инстанции установили, что водоток балки Карасун и пруды на нем в административных границах г. Краснодара являются поверхностными водными объектами. В силу части 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации (далее – Водный кодекс) данные водные объекты относятся к федеральной собственности. С учетом заключения судебной экспертизы установлено частичное наложение водной глади объекта на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 (площадь наложения 960,8 кв. м). Указанный участок сформирован без учета земельного и водного законодательства и наличия береговой полосы общего пользования, границы земельного участка частично сформированы на водном объекте. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:334 сформирован с нарушениями, последующее распоряжением им администрацией неправомерно. Спорный договор со стороны арендодателя заключен лицом (администрацией г. Краснодара), не имеющим полномочий на распоряжение участком, поэтому договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:334 является недействительной (ничтожной) сделкой. В порядке применения реституции на стороны возложена обязанность возвратить друг другу все полученное по недействительной (ничтожной) сделке.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу                                              № А32-39360/2012 изменены. Абзац 3 резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2017 изложен в следующей редакции: «Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 16.03.2012 № 23-23-01/063/2012-641 о договоре аренды от 15.02.2012 № 4300018195». В остальной части судебные акты оставлены без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Суд кассационной инстанции исходил из следующего. «Спорный земельный участок включает в себя часть водного объекта общего пользования, суды пришли к выводу о том, что у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным участком. Поскольку спорная сделка совершена с объектом, образованным с нарушением закона, суды правомерно признали ее недействительной (ничтожной) в отношении всего земельного участка» (стр. 10 постановления суда кассационной инстанции). 

Суд кассационной инстанции указал, что согласно материалам дела ответчик владел земельным участком, использовал его для возведения объекта капитального строительства, что исключает возможность возврата обществу денежных средств, внесенных в качестве арендной платы. С учетом изложенного основания для возврата обществу арендной платы в размере 14 млн рублей отсутствуют. Суд кассационной инстанции отклонил довод о том, что при применении последствий недействительности сделки не разрешены вопросы о правах участников долевого строительства и банка, поскольку в данном случае примененным судом последствием недействительности (ничтожности) договора является исключение из реестра недостоверной записи о недействительном договоре аренды. Вопрос о сносе возведенного объекта либо о признании права собственности на него предметом настоящего спора не является. При наличии оснований для сохранения возведенной постройки подлежит разрешению вопрос об образовании земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Поскольку площадь такого участка в любом случае определяется нормативно (пункт 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») и не может включать в себя водные объекты и территории общего пользования, судебный акт фактически направленный на сохранение водного объекта общего пользования и таких территорий, не может нарушать права и законные интересы банка и лиц, вступивших в договорные отношения с обществом по поводу создания объекта капитального строительства.

Заявители, ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности, обратились в суд в рамках дела о банкротстве с рассматриваемыми заявлениями.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались статьями 65, 69, 71, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статьями 201.4, 201.8 Закона о банкротстве, статьями 12, 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК), статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пунктом 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П,  разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Суды установили, что судебным актом по делу № А32-39360/2012 признан недействительным (ничтожным) договор от 15.02.2012 аренды земельного участка площадью 23 084 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:334), расположенного по ул. Курортной, 3 в Карасунском округе г. Краснодара, заключенный между должником и Администрацией МО город Краснодара. 

Должник и участники долевого строительства не являются собственниками земельного участка, на котором возведен объект незавершенного строительства, и не владеют этим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды земельного участка признан недействительным (ничтожным). 

Доказательства формирования земельного участка органом, уполномоченным им распоряжаться, в соответствии с положениями земельного законодательства, отсутствуют. Сведения о том, что конкурсный управляющий должника обращался к уполномоченному на распоряжение земельным участком органу с заявлением о формировании и предоставлении земельного участка для завершения строительства дома, не представлены.

С учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А32-39360/2012, основания для обязания администрации муниципального образования город Краснодар предоставить на праве аренды земельный участок в границах и площади, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Жилой комплекс ʺКурортный берегʺ» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Курортная, 3 в г. Краснодаре сроком на 10 лет отсутствуют до разрешения уполномоченными государственными и муниципальными органами вопроса об определении границ участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности. 

Судами также правомерно отказано в удовлетворении требования о признании права муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на земельный участок в границах и площади, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Жилой комплекс ʺКурортный берегʺ» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Курортная, 3 в г. Краснодаре, заявленное конкурсным управляющим должника и участниками долевого строительства к ответчику – администрации муниципального образования г. Краснодар.

В рассматриваемом случае с заявлением о признании права муниципальной собственности на земельный участок обратилась не администрация муниципального образования г. Краснодар, а должник и участники долевого строительства. При этом, в качестве ответчика по данному требованию заявители указали саму администрацию муниципального образования г. Краснодар. 

При таких обстоятельствах, судами обоснованно отказано в удовлетворении требования. Заявленные требования направлены на преодоление судебных актов по делу № А32-39360/2012. 

Вместе с тем, возможность получения  земельного участка для окончания строительства у надлежащего собственника, а также получение разрешения на строительство у должника как застройщика не утрачена.

Доводы жалоб повторяют доводы апелляционных жалоб и были предметом рассмотрения апелляционного суда, получили надлежащую правовую оценку,  не подтверждаются материалами дела, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 Кодекса. Арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. 

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2019 по делу                               № А32-34123/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Гиданкина

 

Судьи

М.Г. Калашникова

Ю.В. Мацко