ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-7796/2017

город Ростов-на-Дону

24 октября 2017 года

15АП-15595/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2017 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя (истца): представитель ФИО2 по доверенности от № 81 от 16.06.2017,

от заинтересованного лица (ответчика): представитель ФИО3 по доверенности от 25.04.2016,

от третьего лица: представитель не явился, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу непубличного акционерного общества «Красная поляна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 по делу№ А32-7796/2017 

по иску непубличного акционерного общества «Красная поляна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица: государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

непубличное акционерное общество «Красная поляна» (далее - истец) обратилось в  Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (далее - ответчик) о признании недействительным договора аренды № 1-20 от 15.10.2014 г. и применении последствий ее недействительности в виде возврата помещения со стороны ООО "Спортмастер" собственнику - НАО "Красная поляна".

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор заключен с нарушением действующего договора ипотеки без согласования с залогодержателем.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что закон не относит требование о получении согласия залогодателя на передачу предмета залога в аренду к императивным, а нарушение соответствующего договорного условия не влечет возможности заявить о недействительности сделки (поскольку основания недействительности сделки могут быть установлены только законом, но не договором). 

Судом отклонены доводы истца о том, что в заключенном договоре аренды установлена арендная плата ниже рыночной. Судом установлено, что условиями договора арендная плата не была установлена в твердом размере и определялась в процентах от товарооборота, в связи с чем доводы истца о получении объекта в аренду по цене, ниже существующих среднерыночных цен признаны судом не доказанными и не обоснованными, так как цена соответствует содержанию договора. 

Оценив поведение истца как арендодателя, сопряженное с исполнением сделки практически в течение трех лет, суд счел применимыми к спорным правоотношениям положения абзаца 4 пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

 Непубличное акционерное общество «Красная поляна» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 08.08.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- суд не учел пункт 2.4.13 договора ипотеки от 24.03.2014, заключенного между истцом и третьим лицом, согласно которому залогодатель обязался не продавать, не отчуждать иным образом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду) без письменного согласия залогодержателя; при заключении договора аренды залогодержатель такого согласия не давал;

- установление размера арендной платы в зависимости от размера товарооборота препятствует возможности подтверждения достоверности предоставляемых отчетов по товарообороту. 

От ООО «Спортмастер» поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ответчик считает доводы жалобы несостоятельными, жалобу – не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представитель заявителя (истца) апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица (ответчика) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица. 

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.10.2014 НАО  «Красная поляна» (арендодатель) и ООО «Спортмастер» (арендатор) заключили договор аренды № 1-20 нежилого помещения № 108, площадью 794,78 кв.м., расположенного на первом этаже в здании Торгово-Развлекательного центра «Горки Город Молл», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Горная карусель, д. 3. 

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата состоит из двух частей: переменной части арендной платы (оплата за коммунальные услуги - электрическую и тепловую энергию, водоснабжение, водоотведение и пр.) и арендной платы по проценту от товарооборота. 

Срок действия договора установлен в течение 358 дней с даты подписания договора с пролонгацией до 31.12.2020 (включительно), согласно пунктов 7.1, 7.5. договора. 

Факт передачи помещения истцом ответчику и факт принятия арендных платежей за него сторонами не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела актом приемки-передачи нежилого помещения от 15.10.2014, платежными поручениями и актами об оказании услуг по договору аренды. 

Переданное в аренду по указанному договору помещение является предметом ипотеки по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 110200/1398-ДИ от 24.03.2014, заключенному между акционерным обществом «Красная поляна» и государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности». Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 23.05.2014 за № 23-23 52/137/2014-231.

Согласно пункту 2.4.13 договора ипотеки залогодатель обязуется не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление без письменного согласия залогодержателя. 09.06.2016 истец запросил согласие у залогодержателя на согласование указанного договора аренды. 

При заключении 15.10.2014 договора аренды № 1-20 согласие залогодержателя получено не было. 

В адрес истца 10.08.2016 было направлено письмо о невозможности согласования договора аренды и необходимости соблюдения действующих условий договора ипотеки и расторжении заключенного договора аренды. 

Таким образом, договор аренды был заключен с нарушением условий договора ипотеки, что, по мнению истца, является основанием для признания договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата помещения собственнику. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации  вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации либо иными нормами Закона. 

В соответствии с договором аренды 1-20 от 15.10.2014, арендодатель передал арендатору за плату, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение № 108, площадью 794,78 кв.м., являющееся частью здания торгово-развлекательного центра «Горки Город Мол», расположенное на 1-м этаже ТЦ расположенного по адресу: Краснодарский  край, г. Сочи, 

<

...>. (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 1.3. арендуемое помещение предоставляется для ведения коммерческой деятельности в целях организации предприятия розничной торговли товарами для спорта и отдыха под торговым наименованием "Спортмастер". 

Пунктом 1.5. договора арендодатель гарантировал, что помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, не арестовано и на него не наложено взыскание. 

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, о наличии обременения в виде залога на указанное помещение государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешнеэкономбанк)» по договору ипотеки № 110200/1938-ДИ от 24.03.2014 арендатор не был уведомлен. 

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.   

При этом, последствия заключения сделки в отсутствие согласия залогодержателя предусмотрены абзацем 2 пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым,  если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

 Указанная норма устанавливает право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога

Таким образом, отсутствие согласия залогодержателя на заключение договора аренды № 1-20 от 15.10.2014 не является основанием для признания его недействительным в соответствии вышеуказанными нормами.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. 

Согласно пункту 2 статьи 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. Приведенные разъяснения содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 6616/12.

Таким образом, в законе прямо оговорены иные, чем недействительность сделки, последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2017 по делу № А32-31790/2016.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что нарушение соответствующего договорного условия не влечет возможности заявить о недействительности сделки (поскольку основания недействительности сделки могут быть установлены только законом, но не договором).

Кроме того, как указано в пунктах 1, 7 и 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суду, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Кодекса, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Кодекса). 

Развитие судебной практики, исходящей из презумпции добросовестности лиц, заключающих сделку, нашло свое нормативное закрепление в пункте 5 статьи 166 Кодекса (вступил в силу с 01.09.2013), установившем запрет недобросовестно ссылаться на недействительность сделки («правило эстоппель»). Согласно указанному пункту заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Оценив поведение истца (арендодатель исполнял условия сделки в течение длительного периода времени и не заявлял о наличии препятствий для исполнения договора, не указывал на его недействительность по заявленным им в суде основаниям, активно пользовался принадлежащими ему по договору правами, принимая без возражений от ответчика арендную плату), суд обоснованно признал возможным применить к отношениям сторон положения абзаца четвертого пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказал в удовлетворении иска и по указанному основанию.

Так, суд установил, что в течение периода времени с момента заключения договора (15.10.2014) и до момента обращения истца к залогодержателю в порядке пункта 2.4.13 договора ипотеки (09.06.2016) истец принимал исполнение обязательства от ответчика и не выражал каких-либо претензий. Получив отказ залогодержателя от согласования договора, истец продолжал исполнять обязательство до подачи настоящего иска - 06.03.2017. Ответчиком обязательство по внесению арендных платежей также исполнялось.

Довод истца о том, что в договоре аренды установлена арендная плата ниже рыночной, о чем свидетельствует отчет об оценке рыночной ставки арендной платы № 327 (О), и что также является основанием для признания заключенного договора аренды № 1-20 недействительным, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонен.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 названного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 указанного Кодекса).

Как верно указал суд первой инстанции, арендная плата не была установлена в твердом размере и определялась в процентах от товарооборота, в связи с чем доводы истца о получении объекта в аренду по цене, ниже существующих среднерыночных цен не доказана и не обоснована, так как соответствует содержанию договора. 

Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам иска, не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (платежное поручение № 4303 от 10.08.2017), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 по делу№ А32-7796/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                              Е.А. Маштакова

 

Судьи                                                                                                               В.В. Ванин

 

                                                                                                                           Н.В. Нарышкина