﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-7663/2019

22 ноября 2021 года

г. Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 22 ноября 2021 года. 

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михальчук О.Д.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Администрации города Алушты Республики Крым (ИНН: 9101003371, КПП: 910101001) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строитель" (ИНН: 9102158770, КПП: 910201001) 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым (ИНН: 9101004230, КПП: 910101001) 

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пене

 

с участием представителей: 

от Администрации города Алушты Республики Крым – Пенькова А.С., представитель по доверенности от 19.08.2021 №02-13/1288., личность служебным удостоверением;

от ответчика – Братцева Е.А., представитель по доверенности от 21.01.2021., личность установлена паспортом гражданина РФ;

иные участники процесса не явились 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Алушты Республики Крым (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (согласно ЕГРЮЛ новое наименование – Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строитель" с 17.02.2021), в котором просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.08.2017 по 31.03.2019 в размере 3 170 805,19 руб., пеню за период с 23.08.2017 по 10.04.2019 в размере 1 877 945,18 руб.; расторгнуть договор аренды, заключенный 06.06.2016 между Администрацией города Алушты Республики Крым и ООО «Строитель» на основании договора аренды земли от 09.01.2007, зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли №5 Маломаякского сельского совета, о чем 26.02.2007 сделана запись №040700200001, дополнительного соглашения от 01.08.2013 к договору аренды земельного участка от 26.02.2007 №040700200001, в отношении земельного участка площадью 15 000 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – гостиничное обслуживание, кадастровый номер 90:15:050201:115, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Виноградное, ул. Сусловой, 2; обязать ответчика передать Администрации города Алушты Республики Крым земельный участок площадью 15 000 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – гостиничное обслуживание, кадастровый номер 90:15:050201:115, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Виноградное, ул. Сусловой, 2 в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

Исковые требования обоснованы частью 1 статьи  614 и мотивированы тем, что ответчик не вносит в полном объеме арендную плату за пользование земельным участком, чем систематически нарушает условия договора. 

Ответчик относительно исковых требований возражал, указывая, что вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» был изменен на «туристическое обслуживание», и с учетом внесенных платежей, задолженность по арендной плате и пене отсутствует.

12.11.2021 от истца поступил расчет задолженности по арендной плате и пене, исходя из вида разрешенного использования земельного участка «туристическое обслуживание».

Будучи надлежащим образом извещенным, Управление имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание участников процесса, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3  ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие указанного представителя, по имеющимся в материалах дела документам.

Заслушав доводы сторон, рассмотрев материалы дела, судом было установлено следующее.

В порядке переоформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, возникших до принятия Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 № 6-ФКЗ, на основании ранее заключенного договора аренды земли от 09.01.2007 между Администрацией города Алушты Республики Крым (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Строитель» (Арендатор) 06.06.2016 заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 06.07.2016 под № 90-90/01690/001/999/2016-5818/1 (далее - Договор аренды), предметом которого является земельный участок площадью 15000 кв. м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с.Виноградное, ул. Сусловой, 2, кадастровый номер земельного участка 90:15:050201:115, вид разрешенного использования земельного участка – «гостиничное обслуживание».

06.06.2016 земельный участок передан арендатору в соответствии с актом приема- передачи.

Договор аренды, в соответствии с п. 4.1, заключен сроком до 26.02.2056.

Согласно п. 5.2 Договора, арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Арендная плата за декабрь вносится до 10 декабря текущего финансового года.

Пунктом 5.6 Договора определено, что расчет арендной платы определен в приложении 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Из содержания приложения №1 к Договору аренды следует, что расчет арендной платы произведен Администрацией на основании нормативной денежной оценки земель с. Виноградный, утвержденной решением Маломаякского сельского совета от 08.07.2013 №26-2 «Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке села Виноградный г. Алушты Автономной Республики Крым».

Нормативная цена земельного участка составляет - 1299000,00 х 3.8 х 1,122 х 1,064 = 5892875,05 руб. Расчетный процент - 5% согласно решению Маломаякского сельского совета от № 26-119.

Названным приложением установлено, что арендная плата за пользование земельным участком составляет 294643,75 рублей в год.

В соответствии с пунктом 5.7 Договора размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципального образования городской округ Алушта, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в Договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании Договора начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или; отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить Арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период.

Согласно пункту 6.4 Договора, арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату.

Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительных соглашений за исключением пункта 5.7 Договора.

В случае невнесения, несвоевременного либо неполного внесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (п. 5.9 Договора).

Пунктом 9.1 Договора предусмотрено, что стороны несут ответственность за невыполнение или не надлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Крым.

В связи с неисполнением обязанностей по Договору, 15.04.2019 Администрация г.Алушты обратилась к ООО «Строитель» с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору, а именно: о погашении задолженность по арендной плате в размере 3170805,19 руб. с 01.08.2017 по 31.03.2019 и пени в размере 1877945,18 руб. с 23.08.2017 по 10.04.2019.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, претензия возвращена отправителю за истечением срока хранения 17.05.2019.

Неоплата задолженности и пени стали основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отказе в исковых требованиях по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с требованиями статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №9330/09, от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09, в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 22.05.2015 по делу №А83-965/2014, от 17.06.2016 года по делу № А83- 3145/2015.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель служит обстоятельством для пересмотра размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.

При этом отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не может служить основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы в соответствующем размере.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами

Статьей 12 Закона Республики Крым от 15.01.2015 №66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (далее - Закон №66- ЗРК/2015) определено, что порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Исходя из указанной нормы и статьи 18 Закона №66-ЗРК/2015 с 01.01.2017 порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

23.12.2016 Алуштинским городским советом принято решение №25/79 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым» (далее - решение №25/79).

Согласно решению №25/79 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределение земельных участков (далее - Положение об арендной плате); поручено Управлению земельных отношений Администрации города Алушты РК привести в соответствие с настоящим решением расчеты годового размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.

Указанное решение было опубликовано в официальном печатном средстве массовой информации муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым - газете «Алуштинский вестник» 29.12.2016 № 51 (1334) и вступило в законную силу с 01.01.2017.

ООО «Строитель» решение № 25/79 было обжаловано. По результатам судебного рассмотрения Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 20.02.2019 решение Верховного Суда Республики Крым от 13 июля 2018 г. и дополнительное решение Верховного Суда Республики Крым от 22 октября 2018 г. отменены. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Рекреационный комплекс "Донбасс", Общества с ограниченной ответственностью "Строитель", Общества с ограниченной ответственностью "Югкурортстрой" о признании не действующим в части решения Алуштинского городского совета Республики Крым от 23 декабря 2016 г. N 25/79 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым" отказано.

Решением №25/79 определен порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.

В соответствии с изменениями, внесенными в пункт 2.5. Положения об арендной плате 18.08.2017 на основании решения Алуштинского городского совета №33/116, данный пункт дополнен абзацем следующего содержания «В расчете арендной платы применяется нормативная цена, утвержденная постановлением Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года №450 (в редакции от 29 декабря 2016 года), до установления кадастровой стоимости в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации».

Исходя из содержания пунктов 2.4. и 2.5 Положения об арендной плате основой для определения размера арендной платы с 01.01.2017 на территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым является нормативная цена земли, утвержденная в пункте 2 постановления №450.

Поскольку спорные правоотношения касаются земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, необходимо применять нормативный акт соответствующего органа местного самоуправления, то есть Положение о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределение земельных участков, утвержденное решением Алуштинским городским советом от 23.12.2016 №25/79.

Аналогичную правовую позицию высказал Арбитражный суд Центрального округа в постановлениях от 27.09.2018 по делу А83-13234/2017, от 27.09.2018 №А83-13233/2017.

Как следует из материалов дела, согласно Акту сверки Управления земельных отношений по Договору аренды за ООО «Строитель» числится задолженность по арендной плате в сумме 3170805,19 руб.

В исковом заявлении, а также с учетом дальнейших пояснений, истец рассчитал задолженность по арендной плате по формуле, указанной в Положении об арендной плате, утвержденной решением Алуштинским городским советом №25/79, применена нормативная цена, утвержденная постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 №450, 6% ВРИ на основании решения совета №25/79 от 23.12.2016, при этом, применен вид разрешенного использования земельного участка с кодом 4.7 - «гостиничное обслуживание».

Вместе с тем, на момент заключения договора аренды земельного участка от 06.06.2016 предоставление земельного участка для строительства рекреационного комплекса с целевым использованием земельного участка - «рекреационное назначение» соответствовал виду разрешенного использования «туристическое обслуживание», согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и Постановления Совета Министров Республики Крым от 15.10.2014 № 378 «Об утверждении положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определении вида разрешенного использования земельных участков».

ООО «Строитель» обратилось с заявлением в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об исправлении допущенной технической ошибки.

В соответствии с  кадастровой выпиской от 20.05.2019, на спорный земельный участок установлен вид разрешенного использования - «туристическое обслуживание».

Согласно части 1 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218 -ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в силу которой техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях; орган регистрации прав в течение трех рабочих дней содня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях; исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 27.09.2018  № 2374-О норма, предусматривающая порядок исправления технических ошибок призвана обеспечить достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в случаях выявления технической ошибки, приведшей к несоответствию этих сведений сведениям в документах, на основании которых вносились записи в данный реестр.

Таким образом, при устранении технической ошибки в сведениях, внесенных в реестр недвижимости, исправленные сведения применяются с даты, когда техническая ошибка была допущена.

С учетом вышеизложенного, действительным видом разрешенного использования земельного участка является «туристическое обслуживание» (код 5.2.1 согласно Классификатору).

Данные обстоятельства установлены судебными актами, вступившими в законную силу, по делу № А83-20309/2017 по исковому заявлению Администрации г. Алушты к ООО «Строитель» о взыскании задолженности по арендной плате и пене по вышеуказанному Договору аренды за предыдущий период.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, 12.11.2021 от истца поступил расчет, исходя из вида разрешенного использования земельного участка «туристическое обслуживание», согласно которого задолженность по арендной плате отсутствует, а пеня составляет 241180,15 руб.

Поскольку в судебном заседании 15.11.2021 ответчик представил платежное поручение № 199 от 12.11.2021 об оплате пени в сумме 241180,15 руб., то исковые требования в части взыскания задолженности и пени удовлетворению не подлежат.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

 Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также высказана позиция, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Вместе с тем, истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб. Имущественные интересы арендодателя компенсированы посредством уплаты неустойки.

Принимая во  внимание, что истец в обоснование исковых требований  ссылается лишь на систематическое невыполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, то есть на те обстоятельства, которые в свою очередь были устранены ответчиком  посредством оплаты арендных платежей и пени в полном объеме, то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении Договора.

Касательно распределения судебных расходов, суд обращает внимание на то, что истец на основании Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца,  освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ). 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации 

 

Р Е Ш И Л:

1.           В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.                                                                      

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

   Судья                                                                                                          М.И. Куртлушаев