АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-7770/2018

22 апреля 2019 года

г. Иваново

Резолютивная часть решения объявлена 15.04.2019

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Караваева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании (с перерывом) дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ДАД УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314370212600080, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды  нежилых помещений от 01.10.2017 № ДАД000162 в сумме 120 829 рублей 37 копеек,

с участием представителей сторон (после перерыва):

от истца – ФИО3 по доверенности от 03.04.2018,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 12.04.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДАД УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ» (далее – истец, Общество) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по договору субаренды  нежилых помещений от 01.10.2017 № ДАД000162 в сумме 120 829 рублей 37 копеек.

Определением суда от 14.09.2018 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Лицам, участвующим в деле, предложено в срок до 12.10.2018 представить в суд и направить друг другу документы, содержащие объяснения по существу заявленных требований и возражений в обоснование своей позиции по делу, а также дополнительные  документы, содержащие объяснения по существу заявленных требований в срок до 02.11.2018.

31.10.2018 в адрес суда от Предпринимателя поступил отзыв на иск и ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

07.11.2018 суд вынес определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, поскольку в ходе рассмотрения дела в упрощенном порядке выявил обстоятельства, свидетельствующие о невозможности рассмотрения дела в упрощенном порядке.

Предварительное судебное заседание назначено на 13.12.2018.

Судебное заседание проведено с участием представителей сторон.

Протокольным определением суда от 13.12.2018 дело признано подготовленным к судебному разбирательству, судебное заседание назначено на 08.02.2019, неоднократно откладывалось.

Стороны явку в судебное заседание 09.04.2019 обеспечили, объявлен перерыв до 15.04.2019.

После перерыва суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело по существу.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

01.10.2017 между истцом и ответчиком заключен договор субаренды нежилых помещений № ДАД000162, согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения 19-2-32в, 19-2-32г, 19-2-32д, 19-2-32е, 19-2-32ж, 19-2-32з, 19-2-32и, 19-2-32к, 19-2-37б, 19-2-32б, 19-2-38б, 19-2-36, 19-2-37а, 19-2а-58, 19-2а-59 общей площадью 321,5 кв. м., находящиеся  на 2, 2а этажах здания, кадастровые номера 37:24:020101:747, 37:24:020101:749, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А50 (с протоколом согласования разногласий от 01.01.2017) (т. 1 л.д. 25 – 55).

Согласно пункту 2.1 договора за пользование Помещениями Субарендатор обязан уплачивать Арендатору арендную плату (без НДС), в том числе:

2.1.1.  постоянная арендная плата за пользование:

- Помещениями 19-2-32б, 19-2-32в, 19-2-32г, 19-2-32д, 19-2-32е, 19-2-32ж, 39-2-32з, 19-2-32и, 19-2-32к, 19-2-32л, 19-2-36, 19-2-37а, 19-2-376, 19-2-386 обшей площадью 285,2 м2, о размере 51 763 рубля 80 копеек в месяц, из расчета 181 рублей 5о копеек за один квадратный метр площади помещений, начисляется начиная с 1 октября 2017;

-  Помещениями 19-2а-58, 19-2а-59 общей площадью 36,3 м2, в размере 2 141 рубль 70 копеек в месяц, из расчета 59 рублей за один квадратный метр площади помещений, начисляется начиная с 1 октября 2017;

- Помещениями 19-2а-32б, 19-2-32в, 19-2-32г, 19-2-32д, 19-2-32е, 19-2-32ж, 19-2-32з, 19-2-32и, 19-2-32к, 19-2-32л, 19-2-36, 19-2-37а, 19-2-37б, 19-2-38б общей площадью 285,2 м2, в размере 59 817 рублей 848 копеек в месяц из расчета 209 рублей 74 копейки за один квадратный метр площади Помещений, начисляется начиная с 1 марта 2018;

-   Помещениями 19-2а-58, 19-2а-59 общей площадью 36,3 м2, в размере 2 474 рубля 93 копейки в месяц из расчета 68 рублей 18 копеек за один квадратный метр  площади Помещений, начисляется начиная с 1 марта 2018 г.;

2.1.2.  переменная арендная плата, включающая и себя:

- плату за  пользование электроэнергией и  водой,  которая  рассчитывается   по  показаниям нижеперечисленных приборов учета (при их наличии), либо расчетным путем (при отсутствии либо выходе из строя приборов учета) ) по электросчетчикам: эл.счетчик №125, эл.счетчик №133; по счетчикам учета воды: водом.счетчик. № 43 начисляется с 1 октября 2017 г.;

- плата за освещение мест общего пользования здания, в котором расположены Помещения и прилегающей территории;

- плата за ремонт, содержание и эксплуатацию электросетей, обслуживание энергопринимающих установок;

- фиксированный платеж за иные коммунальные услуги (оказываемые снабжающими организациями (поставщиками услуг) на основании заключенных договоров с Арендатором).

Согласно пункту 2.1.3 договора фиксированный ежемесячный платеж (включающий постоянную арендную плату и фиксированный платеж за коммунальные услуги) составит по:

- помещениям 19-2а-59, 19-2а-58, 19-2-37а, 19-2-36, 19-2-38б, 19-2-32б, 19-2-37б, 19-2-32л, 19-2-32в, 19-2-32г, 19-2-32д, 19-2-32е, 19-2-32ж, 19-2-32з, 19-2-32и, 19-2-32к - 97 308 рублей, начиная с 1 октября 2017 г.;

-  помещениям 19-2а-59, 19-2а-58, 19-2-38б, 19-2-37б, 19-2-37а, 19-2-36, 19-2-32л, 19-2-32к, 19-2-32и, 19-2-32з, 19-2-32ж, 19-2-32е, 19-2-32д, 19-2-32г, 19-2-32в, 19-2-32б – 112 449 рублей 99 копеек, начиная с 1 марта 2018 г.

Согласно пункту 2.1.5 договора переменная плата, включающая в себя расходы по освещению мест общего пользования здания, в котором расположено Помещение, и прилегающей территории по ремонту, содержанию и эксплуатации электросетей, обслуживанию энергопринимающих установок рассчитывается в соответствии с расчетным коэффициентом потребления электроэнергии, который рассчитывается исходя из объема потребляемой электроэнергии па собственные нужды к суммарному объему потребления всех арендаторов и собственников. Размер коэффициента определяется по указанной в договору формуле.

Согласно пункту 2.2 договора плату за пользование  электроэнергией  и  водой за  первый  месяц пользования  помещениями Субарендатор уплачивает авансом в день подписания настоящего договора в размере 500 рублей.

Арендная плата (все ее составные части) уплачиваются Субарендатором на основании выставленных Арендатором счетов авансовыми платежами в срок до 25 числа каждого месяца предшествующего расчетному.

При отсутствии счета Арендатора Субарендатор в установленный срок самостоятельно оплачивает сумму арендной платы, равную сумме аренды за месяц, предшествующий расчетному. При этом, если фактически оплаченная сумма превысит сумму арендной платы, подлежащую к уплате, излишне оплаченные средства засчитываются в счет платежей, причитающихся к уплате в следующем месяце. Если же фактически оплаченная сумма окажется меньше суммы, подлежащей к уплате, то образовавшаяся задолженность оплачивается Субарендатором на основании счета Арендатора не позднее последнего числа месяца предшествующего расчетному.

Пунктом 3.1 договора установлен его срок: с 1 октября 2017 года по 31.08.2018 года.

01.10.2017 имущество передано по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 56 - 59).

За период с момента передачи имущества по 13.02.2018 согласно акту сверки истца за ответчиком образовалась задолженность в сумме 120 829 рублей 37 копеек (акт сверки, т. 1 л.д. 65).

21.03.2018 ответчику направлена претензия о погашении данной суммы и начисленных пени. Доказательства отправки представлены в суд (т. 1 л.д. 62, 63).

В ответ на указанную претензию 04.05.2018 Предприниматель ответил отказом, также указал, что с 01.02.2018 лишен возможности использовать помещения по вине арендодателя (т. 1 л.д. 64).

Полагая, что у ответчика образовалась задолженность за период с 01.10.2017 по 13.02.2018 в сумме 120 829 рублей 37 копеек, в том числе: 53 905 рублей 50 копеек – постоянная часть арендной платы, 43 402 рубля 50 копеек – фиксированный платеж переменной части арендной платы, 07.09.2018 обратился с иском в Арбитражный суд Ивановской области.

Исковые требования мотивированы отсутствием платы по договору, ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в материалы дела представил отзыв, дополнения к нему, по иску возражал,  указал следующее: между сторонами произведен зачет на сумму 53 900 рублей в счет возмещения ущерба, причиненного истцом по ранее заключенному договору субаренды от 01.10.2016 №ДАД000080 с ООО «Технический учет», что подтверждается письмами арендодателя от 17.01.2018 № 4, от 02.02.2018 № 23 (т. 1, л.д. 127-129); также между сторонами произведен зачет на сумму 81 983 рубля 60 копеек в счет возмещения расходов Предпринимателя, связанных с ремонтом системы отопления, что подтверждается заявлением, полученным истцом 24.11.2017 (т. 1 л.д. 96), письмом арендодателя от 22.11.2017 о готовности зачесть стоимость ремонта (т. 2, л.д. 35); всего сумма зачтенных обязательств сторон превышает сумму иска, в связи с чем, по мнению ответчика, в иске следует отказать. Ответчик также указал, что истцом нарушен претензионный порядок.

Заслушав представителей сторон, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статей 67-71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом, в том числе в форме искового заявления.

Исходя из содержания статьи 4 АПК РФ, на момент обращения лица в арбитражный суд за защитой прав и законных интересов право лица должно быть нарушенным, а лицом должны быть соблюдены условия, необходимые для судебной защиты прав и интересов.

Как следует из материалов дела, истцом в рамках досудебного урегулирования спора по взысканию задолженности по арендной плате 21.03.2018 направлена претензия по спорному договору на сумму 123 829 рублей 37 копеек без указания периода начисления задолженности.

Поскольку истцом заявлены требования за период с 01.10.2017 по 13.02.2018 на меньшую сумму - 120 829 рублей 37 копеек, основания для оставления иска без рассмотрения по причине несоблюдения претензионного порядка отсутствуют.

В связи с чем, довод ответчика в данной части отклоняется судом, спор подлежит рассмотрению по существу.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьям 307 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения  обязательства недопустим.

По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из текста спорного договора аренды, стороны согласовали все его существенные условия, которые касаются аренды имущества, в связи с чем, в спорный период к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы в сумме 120 829 рублей 37 копеек.

Исследовав доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что данное обязательство ответчика прекращено, ввиду следующего.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 Информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российский Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением встречных однородных обязательств зачетом встречных однородных обязательств».

Как следует из материалов дела, до заключения спорного договора аренды между сторонами, помещения находились в аренде ООО «Технический учет», генеральным директором которого и единственным учредителем (выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 31.10.2018, т. 1, л.д 130-135) являлась ФИО2

Претензией от 19.09.2017 ООО «Технический учет» известило Общество о том, что 14.09.2017 ввиду проведения ремонтных работ в здании и необеспечения надлежащей изоляции помещений второго этажа, на территории боксерского клубы Rocky произошла повторная протечка, в результате которой причинен имуществу клуба, в связи с чем арендатор потребовал возместить ущерб (т. 1 л.д. 124).

По итогам протечки составлен акт повреждений от 14.09.2017, приложен список поврежденного имущества на сумму 130 400 рублей (т. 1 л.д. 125, 126).

Письмом от 22.11.2017 в адрес Общества ООО «Технический учет» просил зачесть сумму ущерба ООО «Технический учет» в сумме 130 400 рублей в счет арендной платы по договору субаренды от 01.10.2017 № ДАД000162 с ИП ФИО2 (т. 1 л.д. 97).

Письмом от 04.01.2018 в адрес ИП ФИО2 Общество сообщило, что готово зачесть в счет аренды не более 53 900 рублей, в связи с чем просило оплатить арендную плату за вычетом суммы зачета (т. 1 л.д. 127).

Письмом от 02.02.2018 № 23 Общество повторно известило ИП ФИО2 о готовности принять в зачет сумму убытков, причиненных протечкой и вызвавших порчу имущества на сумму 53 900 рублей (т. 1 л.д. 129).

Как разъяснено в п. 1, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен.

Руководствуясь вышеназванными разъяснениями, суд приходит к выводу, что ООО «Технический учет» передало ИП ФИО2 право требования убытков в сумме 53 900 рублей к Обществу, ИП ФИО2 требования приняла и предъявила к зачету.

Ссылка истца на то, что доказательств безусловного принятия Обществом суммы убытков в деле не имеется, не принимается судом, поскольку в силу ст. 410 ГК РФ зачет является односторонней сделкой, для совершения которой достаточно волеизъявления одной стороны и установления судом факт получения уведомления о зачете другой стороной. В данном деле соответствующие обстоятельства судом установлены, факт причинения убытков и их размер подтверждается материалами  дела.

Как видно из письма ответчика от 22.11.2017, ИП ФИО2 также просила зачесть в счет арендной платы расходы, понесенные ей на ремонт системы отопления в клубе в размере 81 983 рублей 60 копеек (т. 1 л.д. 96).

В подтверждение расходов ответчик представил договор подряда от 12.10.20117 № 12-10/2014 на выполнение сантехнических работ в боксерском клубе Rocky по адресу 

<

...> (т. 1, л.д. 98 - 100); локальный сметный расчет № 1 на сумму 81 983,60 рублей (т. 1 л.д. 101 - 106); квитанцию к приходному кассовому ордеру № 32 от 12.10.2017 на сумму 81 983 рубля 60 копеек (т. 2 л.д. 20).

Письмо о зачете от 22.11.2017 получено 24.11.2017 главным бухгалтером истца ФИО5, как видно из подписи на документе (т. 1 л.д. 96, т. 2, л.д. 31).

Общество письмом от 22.11.2017 № 76 подтвердило, что ремонт в помещениях был произведен силами ответчика, смету готовы обсудить и зачесть в счет оплаты аренды при условии предоставления проекта отопления с внесенными в него изменениями (т. 2 л.д. 35).

В ходе судебного разбирательства стороны не отрицали, что в октябре 2017 температура в арендуемых помещениях не соответствовала нормальным условиям для возможности их использования для целей аренды (содержание спортивного клуба), в связи с чем, с учетом переписки сторон и положений пункта 4.1.6 спорного договора, суд приходит к выводу, что расходы арендатора (ответчика) на восстановление системы отопления подлежали возмещению со стороны истца (арендодателя) и справедливо обращены к зачету письмом от 22.11.2017.

Доводы стороны ответчика о том, что соглашение о зачете не состоялось в связи с непредоставлением арендодателю запрошенных документов, не принимаются, поскольку факт расходов ответчика на восстановление системы отопления и обоснованность их предъявления к зачету установлен судом в рамках настоящего дела.

На основании вышеизложенного, поскольку ответчиком в материалы дела представлено достаточно доказательств взаимозачета требований между сторонами на общую сумму, превышающую цену иска, суд приходит к выводу, что требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору субаренды  нежилых помещений от 01.10.2017 № ДАД000162 в сумме 120 829 рублей 37 копеек удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы возлагаются на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 156 (ч.3), 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск общества с ограниченной ответственностью «ДАД УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды  нежилых помещений от 01.10.2017 № ДАД000162 в сумме 120 829 рублей 37 копеек, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья                                                  И.В. Караваев