ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-9748/2024

город Ростов-на-Дону

10 сентября 2024 года

15АП-12427/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2024 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,судей Емельянова Д.В., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гатиловой ММ.,

при участии:

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 14.02.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 26.06.2024 по делу № А32-9748/2024 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к Администрации МО г. Северский район 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

при участии третьих лиц: Прокуратуры Краснодарского края 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Контрольно-счетной палаты МО Северский район (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

о зачете в счет арендной платы расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования г. Северский район (далее – ответчик, Администрация) и просил:

- произвести зачет в счет арендной платы (за период аренды с 19.09.2019 по 31.07.2023) по договору аренды № 3 от 27.06.2019 расходов на производство капитального ремонта арендуемого имущества (ст. Северская, ул. Комарова, 8) в размере 3 632 382 рублей 97 копеек,

 - взыскать с администрации муниципального образования Северский район расходы на уплату государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что истцом не представлено доказательств того, что на момент заключения договора и передачи ему имущества, техническое состояние имущества  не позволяло его использовать. На момент заключения договора и передачи имущества истцом не были заявлены возражения относительно технического состояния имущества.

Представленное истцом экспертное заключение было отклонено судом, поскольку было изготовлено по заказу истца, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того экспертиза была проведения по прошествии длительного периода времени после передачи имущества, что также ставит под сомнение объективность выводов эксперта.

Дополнительное соглашение, согласно которому истец освобождался от арендных платежей на общую сумму 4,7 млн. рублей судом не принято в качестве надлежащего доказательства. Суд указал, что на момент заключения сторонами дополнительного соглашения к договору закон не допускал возможность изменения условий заключенного на торгах договора аренды. Заключение соглашения произведено сторонами в нарушение требований ГК РФ, что свидетельствует о его ничтожности. 

Суд также отметил, что истцом не представлено доказательств относимости представленной к зачету суммы проведенных строительных работ непосредственно к работам по капитальному ремонту спорного объекта.

Предприниматель обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), и просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы:

- судом не учтены положения ст. 616 ГК РФ о том, что арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества. Нарушение данной обязанности дает право арендатору, в том числе, произвести капитальный ремонт и потребовать соответствующего уменьшения арендной платы. Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 ГК РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта;

- истцом представлены исчерпывающие доказательства того, что капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, а также доказательства согласования условий, сроков и суммы расходов на производство капитального ремонта арендуемого строения (сметный расчет, экспертное заключение, отчет об оценке рыночной стоимости). Однако судом дана оценка только заключению эксперта. При этом согласно отчета об оценке рыночной стоимости крайне низкая стоимость квадратного метра объяснялась неудовлетворительным техническим состоянием здания; 

- ответчик зная о неудовлетворительном состоянии имущества умышлено действуя недобросовестно не отразил его в договоре и акте приема-передачи;

- суд не дал оценку тому факту, что капитальный ремонт и размер затрат на него  полностью был согласован с арендодателем; 

- апеллянт полагает неверным вывод суда, о том, что в связи с отсутствием фактической возможности использования объекта аренды, истец не был лишен права заявить о расторжении договора. С момента заключения договора (07.2019) арендодатель соглашался с действиями арендатора по выполнению работ по капитальному ремонту, согласовывая их, вынося решения о зачете арендной плате, не требовал арендной платы вплоть до 16.02.2023;

- истец полагает возможным отметить, что текст дополнительного соглашения возможно рассматривать не как дополнительное условие договора аренды, а как согласованные и прописанные сторонами условия выполнения капитального ремонта, поскольку в соглашении выражена воля и подтверждено согласие арендодателя на проведение капитального ремонта, его крайней необходимости, о возможности зачета арендных платежей в счет оплаты работ.

В своем отзыве на апелляционную жалобу администрация против ее удовлетворения возражала по следующим основаниям:

- ссылаясь на положения ст. 616 ГК РФ истец не представил доказательств того, что ответчик отказался проводить капитальный ремонт. Истцом не представлено доказательств обращения к администрации с просьбой принять меры по устранению недостатков имущества;

- согласно подписанному акту приема-передачи имущества истец, подписавший его, подтвердил, что переданное ему имущество соответствует условиям и требованиям по эксплуатации;

- у истца имелись все необходимые сведения о состоянии имущества до момента его приема в аренду;

- согласно отчету рыночной стоимости, на который также ссылается истец, размер арендной платы определен с учетом фактического состояния имущества без каких-либо компенсаций или зачетов арендной платы;

- отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 14.09.2018 не имеет правового значения, поскольку оценка размера арендной платы определена на основании отчета от 17.04.2019;

- доказательств необходимости проведения работ указанных в локально-сметном отчете от 02.09.2019 истцом не представлено;

- по мнению ответчика, апеллянт произвел улучшения имущества и не может ссылаться на положения ст. 616 ГК РФ;

- ответчик полагает дополнительное соглашение об освобождении от арендной платы ничтожным по основаниям, установленным в суде первой инстанции.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы истца возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы,  заслушав представителя ответчика, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Из материалов дела следует, что 27.06.2019 между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 3, по условиям которого арендодателем за плату во временное владение и пользование переданы арендатору нежилые помещения общей площадью 514,4 кв.м., в том числе 1-й этаж: нежилое помещение № 11/1 общей площадью 11,5 кв.м. (кадастровый номер 23:26:0103032:517), 2-й этаж: нежилые помещения №14,15,16,17,18,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31общей площадью 211,6 кв.м. (кадастровый номер 23:26:0103032:377), 1-й, 2-й этажи: нежилые помещения № 1-13, 19-21 общей Лист 8 решения от 26.06.2024 по делу № А32-9748/2024 площадью 291,3 кв.м. (кадастровый номер 23:26:0103032:850) в здании литер А с земельным участком (кадастровый номер 23:26:0103032:154), площадью 494 кв.м. (далее - недвижимое имущество) для использования по назначению, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Согласно статье 655 ГК РФ передача здания арендодателем и принятие его арендатором, а также возврат здания арендодателю при прекращении договора аренды осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания, обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Спорное имущество передано арендодателем арендатору по акту приема передачи недвижимого имущества от 27 июня 2019 года к договору аренды. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Из содержания подписанного сторонами акта приема - передачи следует, что стороны подтверждают, что на момент передачи помещения его техническое состояние соответствует проектно-техническим условиям, требованиям по его эксплуатации и условиям договора аренды помещения. 

Согласно пункту 1.4 договора аренды передаваемое в аренду недвижимое имущество находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением и конструкцией арендуемого помещения. 

Пунктами 1.8., 1.9. договора аренды предусмотрено, что арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им. 

В случаях, когда недостатки арендованного помещения были оговорены при заключении договора или были известны арендатору, либо должны были бы выявлены им при осмотре помещения при заключении договора или передаче её арендатору в пользование по договору, арендодатель не отвечает за подобные недостатки. 

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды арендодатель обязуется передать по акту приёма - передачи помещение, являющееся объектом аренды, со дня вступления настоящего договора в силу в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, назначению арендованного помещения и его пригодности для эксплуатации. 

Согласно пункту 10.1. договора аренды он вступает в силу с момента его государственной регистрации уполномоченным органом. Договор прошел процедуру государственной регистрации 16.07.2019, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. 

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Опираясь на вышеуказанные документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения договора аренды истец был осведомлен о характеристиках и состоянии получаемого в аренду недвижимого имущества, в силу чего и положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ утратил право на заявление возражений к арендодателю относительно состояния переданного в аренду имущества. 

Между тем доказательств того, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды переданное в аренду недвижимое имущество имело существенные недостатки, препятствующие его эксплуатации, а техническое состояние не соответствовало нормативным требованиям, истцом в материалы дела не представлены. 

Довод истца о том, что до процедуры аукциона у него отсутствовала возможность проверить техническое состояние помещений отклонен судом первой инстанции как не подкрепленный соответствующими доказательствами. 

Таким образом, оснований полагать о неосведомленности ответчика о свойствах и характеристиках предмета аренды при участии в аукционе, введения его ответчиком в заблуждение относительно наличия технического состояния, не имеется.

Участие в аукционе на объявленных администрацией условиях являлось волеизъявлением самого истца. 

По итогам проведения аукциона спорный договор аренды подписан с истцом, как с победителем торгов, на условиях, предусмотренных в договоре аренды, в том числе в отношении пунктов 1.1, 1.4., 1.9, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки переданного имущества, которые были им оговорены при заключении договора и были известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра арендуемого имущества при заключении договора. 

В акте приема - передачи арендованного факт невозможности пользования арендованным имуществом сторонами не отражен. 

Представленное истцом экспертное заключение № 37-2020 от 25 декабря 2020 года не может быть принято в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку выполнено по его заявке, вне рамок судебного разбирательства, без участия представителя ответчика, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, указанное экспертное заключение подготовлено спустя полтора года после передачи в аренду спорных помещений, после проведения работ по перепланировке и переустройству (согласно представленным истцом актам КС и исходя из текста отчета, в том числе поставленных перед экспертом вопросов 1 и 2), в связи с чем возникает сомнение в объективности проведенной экспертизы. 

Эксперт указывает, что произвел осмотр помещений до проведения работ по перепланировке, переустройству и капитальному ремонту помещений и установил неудовлетворительное техническое состояние (лист 20 заключения), однако не указывает, когда именно был проведен осмотр. 

Заявка на проведение экспертизы поступила 16.12.2020, согласно представленным в материалы дела актам, работы проведены ранее этой даты. 

Экспертом не мог быть осуществлен осмотр помещений до поступления заявления истца о его проведении. 

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; 

В материалы дела не представлены доказательства того, что арендодателем были нарушены обязательства по проведению капитального ремонта спорных помещений. 

В свою очередь, обстоятельство наличия крайней необходимости проведения капитального ремонта, включающего в том числе перепланировку документально истцом не подтверждено. 

Таким образом, при проведении ремонтных работ истец действовал в нарушение действующего законодательства исключительно в своих интересах. 

Заявляя настоящие требования, истец ссылается на дополнительное соглашение к договору аренды №1 от 25.08.2020 как на обоснование несения расходов на капитальный и текущий ремонт. 

В соответствии с пунктом 8.1. договора аренды он может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия путем заключения дополнительного соглашения. 

Согласно пункту 8.4. договора аренды любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон, и подлежат государственной регистрации. 

В силу статьи 433 ГК РФ, в случае если стороны в добровольном порядке зарегистрировали договор аренды, то и все дополнительные соглашения к нему подлежат государственной регистрации, поскольку дополнительные соглашения об изменении договора аренды, зарегистрированного в добровольном порядке, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

 Доказательства, что данное соглашение прошло государственную регистрацию в материалах дела отсутствует. 

Следует учитывать тот факт, что данное соглашение было основано на решении Совета муниципального образования Северский район от 19 сентября 2019 года № 448, согласно которому ФИО2 освобожден от обязанности внесения арендных платежей по договору аренды спорных помещений сроком на 5 лет (за период с 19 сентября 2019 года по 19 сентября 2024 года) на период капитального ремонта, что в сумме составляет 4 700 000 рублей.

 Решением Совета муниципального образования Северский район от 16 февраля 2023 года № 310 вышеуказанное решение Совета на основании представления об устранении нарушений контрольно-счетной палаты муниципального образования Северский район от 17 января 2023 года№ 01-1, отменено. 

Доводы ответчика относительно того, что положения дополнительного соглашения не подлежат применению, поскольку не зарегистрировано Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, подлежат отклонению ввиду следующего. 

Так, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 164, пункта 1 статьи 452, пункта 2 статьи 609 ГК РФ дополнительное соглашение действительно подлежало государственной регистрации. 

Вместе с тем в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - Информационное письмо № 165). 

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. В пункте 3 Информационного письма № 165 разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. 

Таким образом, несмотря на то, что дополнительное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано, исходя из фактических обстоятельств дела, связанных с тем, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное дополнительное соглашение связало сторон обязательством на изложенных в нем условиях.

Между тем в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов. 

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушений, не связанные с недействительностью сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановления № 25) даны разъяснения о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что на момент заключения сторонами дополнительного соглашения к договору закон не допускал возможность изменения условий заключенного на торгах договора аренды, в том числе в части освобождения от арендных платежей и изменения установленного законом порядка осуществления капитального ремонта, на основании соглашения сторон такого договора, заключение соглашения произведено сторонами в нарушение требований ГК РФ, что свидетельствует о его ничтожности. 

Кроме того, истцом не представлено доказательств, что представленные к зачету в счет арендной платы суммы проведенных строительных работ относятся непосредственно к работам по капитальному ремонту спорного объекта. 

Виды работ по капитальному ремонту объектов, затраты арендатора на проведение которых подлежат зачету в счет арендной платы, указаны в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденном приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 (далее - Перечень). 

Стоимость отделочных работ, а также иных работ, не предусмотренных в Перечне видов работ, а также расходы по составлению и согласованию проектно-сметной документации на капитальный ремонт не подлежат зачету в счет арендной платы. 

В решении Федеральной антимонопольной службы от 03.09.2014 № 05/40708/14 изложено, что в соответствием с ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 при капитальном ремонте здания заменяются его конструктивные элементы, системы отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации, а также устанавливаются дополнительные перегородки в помещениях. 

Таким образом, запланированные ремонтные работы по цеху № 3 Комиссия ФАС России квалифицирует как капитальный ремонт, что является неотделимым улучшением и, соответственно, расходы на проведение данного вида ремонта увеличивают стоимость наемного помещения. 

Текущий ремонт включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д. и предупреждает преждевременный износ объекта аренды. 

Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. 

Замена и восстановление отдельных участков пола (по договору № 37 от 27 апреля 2020 года, заключенному им с ООО «Альфа-Строй») относится к текущему ремонту (п. 5 и 8 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170), а также текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей, включая работы по ремонту стен, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования. 

Кроме того, не могут быть отнесены к капитальному ремонту работы по благоустройству территории, сумма за которые предъявлена истцом по договору № 24, 25 от 3 апреля 2020 года, заключенному им с ООО «Альфа-Строй», услуги связи Фридом, покупка котла и др. 

В соответствии с изложенным, сумма, указанная в исковом заявлении истцом не обоснована. 

В соответствии с положениями статьи 623 ГК РФ произведенные за счет арендатора улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом суд полагал необходимым отметить, что в связи с отсутствием фактической возможности использования объекта аренды истец не был лишен права заявить о расторжении договора. 

Ссылки истца на получение согласия ответчика на реконструкцию здания с переустройством не свидетельствуют о необходимости взыскания с ответчика затрат истца, связанных с реконструкцией здания. 

В случае необходимости таких затрат, связанных с реконструкцией здания стороны должны были согласовывать дополнительный объем, условия и необходимые затраты, заключив отдельный договор с ответчиком.

Кроме того, при заключении договора аренды стороны руководствовались заключением эксперта, которым было установлено состояние объекта и цена определялась с учетом технического состояния, что не оспаривают истец и ответчик. 

С учетом установленных обстоятельств, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности исковых требований. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Апелляционный суд изучив доводы жалобы приходит к выводу, что они не опровергают фактов, установленных судом первой инстанции. 

Довод апеллянта о том, что судом не учтены положения ст. 616 ГК РФ о том, что арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества, а его нарушение указанной обязанности дает право арендатору, в том числе, произвести капитальный ремонт и потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, является несостоятельным, поскольку доказательств отказа арендодателя от производства указанного ремонта в материалах дела не имеется. Доказательств, что апеллянт обращался к администрации с просьбой принять меры по устранению недостатков имущества, также не представлено.

Кроме того, ссылка истца на то, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости крайне низкая стоимость квадратного метра объяснялась неудовлетворительным техническим состоянием здания, в данном случае указывает как на осведомленность истца о техническом состоянии имущества, так и на то, что его состояние учтено при расчете арендных платежей.

  Данные факты также опровергают доводы жалобы о том, что ответчик зная о неудовлетворительном состоянии имущества, умышлено действуя недобросовестно, не отразил его в договоре и акте приема-передачи.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ. 

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2024 по делу № А32-9748/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

 

Н.В. Нарышкина