Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-20096/2019

20 августа 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  13 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  20 августа 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Статус» (адрес:  Россия 191015, 

<

...>/А/13Н; ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Донк» (адрес:  Россия 198261, 

<

...> ОГРН: 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «СК «Монолит»  (Россия 197198, Санкт-Петербург, Большая Пушкарская д.10, лит.Б, пом.2Н, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44; Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; Комитет по строительству; Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

о признании недействительным договора

при участии

от истца: не явился (извещен) 

от ответчика: 1) ФИО45 (представитель по доверенности от 27.03.2019)2) ФИО46 (представитель по доверенности от 10.09.2018)

от третьих лиц: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу - ФИО47 (доверенность от 27.11.2018), КИО СПб – ФИО48 (доверенность от 22.04.2019), Комитет по строительству – ФИО49 (доверенность от 16.01.2019),

ФИО13, ФИО28, ФИО26, ФИО3, ФИО31, ФИО5, ФИО4

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Статус» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «Донк» и ООО «СК «Монолит» о признании недействительными ряда сделок, влекущих возникновение у ООО «СК «Монолит» права аренды земельного участка по адресу Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (Северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом), а также применении последствий недействительности сделок в виде возврата ООО «Донк» права аренды вышеуказанного земельного участка.

Определением от 12.04.2019 исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Определением от 25.06.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, следующих граждан:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, Комитет по строительству Санкт-Петербурга.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. Представитель ООО «Донк» настаивал на рассмотрении дела по существу.

Ходатайство Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отложении судебного разбирательства в связи с неознакомлением с материалами дела отклоняется, как необоснованное, поскольку у лица имелась возможность ознакомиться с материалами дела.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

В 2008 году между ООО «ДОНК» и КУГИ Санкт-Петербурга заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №13/ЗКС-04214 от 17.01.2008. ООО «ДОНК» передан в аренду земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (Северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.).

В период с 2015 по 2016 ООО «ДОНК» заключило 52 договора участия в долевом строительстве многофункционального комплекса по адресу Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (Северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.) на сумму 88 545 030, 61 руб.

28.07.2016 между ООО «ДОНК» и ООО Строительная компания «Монолит» (ИНН 

<

***>) заключен договор о генеральном инвестировании проекта, согласно которому ООО Строительная компания «Монолит» (ИНН 

<

***>) становится инвестором проекта и осуществляет его финансирование, застройщиком остается ООО «ДОНК».

06.12.2016 между ООО «ДОНК» и ООО Строительная компания «Монолит» (ИНН 

<

***>) заключается договор залога от 06.12.2016 права аренды по Договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях №13/ЗКС-04214 от 17.01.2008, прошедшим 31.01.2017 государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу за №78:12:0006303:18-78/040/2017, в отношении земельного участка, имеющего кадастровый №78:12:6303:18 (78:12:0006303:18), находящегося по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.).

В материалы дела представлены нотариально удостоверенные заявления участников долевого строительства об одобрении заключения договора залога.

Между ООО «ДОНК», ООО Строительная компания «Монолит» (ИНН 

<

***>) и ООО «СК «Монолит» заключено соглашение о перемене лица (залогодержателя) по договору залога от 06.12.2016 и договору инвестирования от 28.07.2016.

ООО «СК «Монолит», являющееся залогодержателем по указанному договору залога от 06.12.2016 обратилось к нотариусу ФИО50 за совершением исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога от 06.12.2016 права аренды по Договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях №13/ЗКС-04214 от 17.01.2008 со способом реализации предмета залога - поступлением предмета залога в собственность залогодержателя ООО «СК «Монолит».

Возможность обращения взыскания по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд предусмотрена разделом 3 нотариально удостоверенного Договора залога от 06.12.2016 права аренды по Договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях №13/ЗКС-04214 от 17.01.2008.

28.02.2017 на договоре залога нотариусом ФИО50 проставлена исполнительная надпись нотариуса, в связи с чем ООО «СК «Монолит» обратилось в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права аренды в отношении земельного участка, имеющего кадастровый №78:12:6303:18 (78:12:0006303:18), находящегося по адресу: 

<

...> участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.), на ООО «СК «Монолит».

07.04.2017 в Единый государственный реестр недвижимости были внесены изменения в отношении объекта недвижимости - земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом на основании заявления №78/080/004/2017-465 от 30.03.2017 и Исполнительной надписи от 28.02.2017 удостоверенной Нотариусом Санкт-Петербурга ФИО50 за реестровым №3-1-700, в части изменения в графе «Арендатор» с ООО

«ДОНК» на ООО «СК «Монолит».

Кроме того, одновременно с этим была погашена регистрационная запись об ипотеке 78:12:0006303:18-78/040/2017-5 на основании ст. 413 ГК РФ.

Впоследствии, ООО «СК «Монолит» заключило с каждым участником долевого строительства соглашения о перемене лиц в обязательстве.

Вывод о нарушении прав и законных интересов участника ООО «ДОНК» - ООО «Статус» вышеназванными сделками послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В обоснование нарушения прав и законных интересов, Истец указывает, что в рамках реализации проекта ООО «ДОНК» были произведены следующие затраты:

-IT обслуживание и техническая поддержка строительной площадки (май 2014 г.) -15 000 руб.;

-оплата за аренду земельного участка по договору №13/ЗКС-04214 от 17.01.2008 г. -165 572 709, 32 руб.;

-оплата комиссии на основании Соглашения о предоставлении банковской гарантии №БГ/13/145 от 30.10.2013 г. - 10 999 425, 8 руб.;

-оплата за работы по водоотведению по договору №15-85819/10-ПС от 22.12.2008 г. - 338 313, 95 руб.;

-оплата за предоставление электроэнергии по договору №П-125/11 от 30.12.2010 г. - 641 182, 28 руб.;

-оплата за выполнение геодезических изысканий по договору №47-ГИ-14 от 15.04.2014 г. - 1 997 740 руб.;

-оплата госпошлины - 259 000 руб.;

-оплата за охранные услуги по договору №Д/Дог/244/14 от 02.06.2014 г. - 1 518 666, 67 руб.;

-оплата за услуги рекламы по договору №04/2011 от 19.09.2011 г. - 11 611 904, 38 руб.;

-оплата страховой премии по договору №ДС/2015-1218 - 840 376, 28 руб.; -оплата за услуги по присоединению к сети по договору №ОД-1053-08/1654-Э-08 от 23.06.2008 г. - 80 034 338 руб.;

-оплата за услуги связи по договору 17143895 от 20.01.2015 г. - 74 598, 62 руб.; -оплата за информацию ою окружающей среде по КБК 00000000000000000130 - 22 095, 38 руб.;

-оплата за экспертизу инженерных изысканий по договору №033/14-ИП от 09.04.2014 г. - 3 712 479, 23 руб.;

Истец указывает, что в общей сложности за период с 17.01.2007 по июль 2016 ООО«ДОНК» произвело выплаты по заключенным в целях строительства Объекта и его инфраструктурного развития на сумму в размере 281 666 790, 99 руб. Кроме того, по мнению Истца, договор о генеральном инвестировании проекта от 28.09.2016 заключен в разрез экономических интересов ООО «ДОНК» и его участников

В соответствии с п.3.1.3 Договора, ООО «ДОНК» обязалось в срок до 30.11.2016 возместить ООО «СК «Монолит» суммы затрат, произведенных по договору. В период с 06.12.2016 по 28.02.2017 ООО «ДОНК» в результате сознательных последовательных действий по уклонению от произведения оплаты по Договору, по мнению истца, сформировалась кредиторская задолженность в размере 9 371 630 рублей.

Таким образом, по мнению Истца, действиями ООО «ДОНК» и ООО «СК «Монолит» нарушены экономические и корпоративные интересы Истца, владеющего 50% доли в уставном капитале ООО «Донк».

Настоящее исковое заявление предъявлено на основании статьей 10, 167, 168 ГК РФ.

Ответчик ООО «Донк» в лице конкурсного управляющего ФИО51 исковые требования поддержал, заявленные требования просил удовлетворить.

Ответчик ООО «СК «Монолит» против удовлетворения требований возражало по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 13 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее - 214-ФЗ) в пользу граждан, заключивших договоры участия в долевом строительстве, возникает право залога в отношении земельного участка, на котором ведется строительство.

Общая сумма обеспеченных залогом земельного участка в силу закона обязательств перед участниками долевого строительства на дату обращения взыскания на предмет залога составляла порядка 88 545 030, 61 миллионов рублей.

ООО «СК «Монолит» профинансировало ООО «Донк» по договору о генеральном инвестировании проекта от 28.07.2016 на сумму не менее чем 9 371 630 (девять миллионов триста семьдесят одна тысяча шестьсот тридцать) рублей, складывающихся из следующих платежных поручений: п/п №167 от 03.03.2016 на сумму 1 250 000 руб., п/п №527 от 02.08.2016 на сумму 1 250 000 руб., п/п №528 от 02.08.2016 на сумму 1750 480 руб., п/п №530 от 04.08.2016 на сумму 121 150 руб., п/п №620 от 06.06.2016 на сумму 1 517 300 руб., п/п №401 от 06.06.2016 на сумму 2 475 500 руб., п/п №598 от 06.06.2016 на сумму 1 007 200 руб.

Согласно представленному в материалы дела Отчету №0016.3.17 от «02» февраля 2017 года, рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.) кадастровый номер 78:12:0006303:18, площадью 23 900 кв.м. составляет 8 360 000 (Восемь миллионов триста шестьдесят тысяч) рублей.

На момент осуществления оценки, оценщиком были выявлены следующие существенные риски, коренным образом влияющие на стоимость права аренды:

-Срок окончания строительства на момент проведения оценки истец (В адрес ООО «Донк» направлялась претензия о расторжении договора);

-Через 3 месяца от даты оценки возможно расторжение договора в одностороннем порядке со стороны Арендодателя, поскольку договор аренды на момент проведения оценки действовал в режиме неопределенного срока в связи с истечением срока действия;

-Разрешение на строительство заканчивается через месяц с даты проведения оценки, то есть в марте 2017 года.

Кроме того, в материалы дела представлена претензия Комитета имущественных отношений о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.).

Довод о произведенных затратах в качестве нарушения прав ООО «ДОНК» и его участников судом не принимается по следующим причинам.

Платежи, совершенные ООО «Донк» за аренду земельного участка, составляющие 165 572 709, 32 руб. не могут оцениваться в качестве «вложений», поскольку за совершение указанных платежей ООО «Донк» получило эквивалентное встречное предоставление - владение и пользование земельным участком по адресу: Санкт-Петербург, ул. Крыленко, участок 1 (Северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.), которое осуществлялось с 2007 года до февраля 2017 года.

Совершение арендных платежей не влияет на характеристики и ценность земельного участка, а является текущей обязанностью по содержанию земельного участка.

Пользование и владение ООО «Донк» земельным участком никем не ограничивалось, платежи обусловлены договором аренды земельных участков на инвестиционных условиях.

Истец указывает, что ООО «Донк» совершило платежей на сумму 80 034 338 руб. по присоединению к сети по договору №ОД-1053-08/1654-Э-08 от 23.06.2008 г. Однако, указанные платежи относятся к Разрешению на строительство ООО «Донк» №78-120263212014 на строительство I этапа многофункционального комплекса - здания фитнес-центра - введено в эксплуатацию 17.04.2014 в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №78-1212в-2014.

Истец указывает на осуществлении оплаты за электроэнергию по договору №01992 от 01.05.2009 г. в размере 4 028 961, 08 руб. Указанные платежи также нельзя признать улучшающими качество и ценность земельного участка, поскольку они решают текущие вопросы, относящиеся к содержанию земельного участка и в данном случае, имеют аналогичную правовую природу, как и арендные платежи, при этом относятся к эксплуатации здания фитнес-центра.

Платежи за услуги рекламы по договору №04/2011 от 19.09.2011 на сумму 11 611 904 руб. 38 коп. также не могут быть приняты во внимание в связи со следующим. Первый договор участия в долевом строительстве заключен в 2014 году, равно как и получено ООО «Донк» разрешение на строительство. Осуществление рекламы на заключение договоров участия в долевом строительства, права на которое у ООО «Донк» не имелось противоречит действующему законодательству, в частности, ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004. Не имея выданного и действующего разрешения на строительство до 2014 года ООО «Донк» не могло осуществлять никакие продажи. Таким образом, очевидно, что, совершая данные платежи, ООО «Донк» оплачивало какие-то иные рекламные услуги, не связанные с реализацией проекта строительства многофункционального комплекса по адресу Санкт-Петербург, ул. Крыленко, участок 1 (Северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.)

Истец указывает, что ООО «Донк» совершило оплату комиссии на основании Соглашения о предоставлении банковской гарантии №БГ/13/145 от 30.10.2013 на сумму 10 999 425,8 руб. При этом истец не указывает каким образом банковская гарантия улучшает или изменяет характеристики земельного участка, также не указывает какое отношение вообще имеет банковская гарантия к предмету спора. Обязательное заключение договора банковской гарантии не предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве при строительстве нежилых помещений.

Как разъясняется в письме Министерства Финансов Российской Федерации от 07 декабря 2017 года №03-03-06/2/81480 улучшениями признаются те действия, которые повышают качественные характеристики и ценность. Указанные выше расчетные операции, не влияют на качественные характеристики и ценность права аренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Истцом не доказано, а судом не установлено злоупотребление или иное недобросовестное поведение в действиях лиц, из числа руководства ООО «ДОНК» или ООО «СК «Монолит».

Кроме того, суд приходит к выводу, что права участников ООО «ДОНК» оспариваемой сделкой не нарушены, поскольку ООО «ДОНК» получило встречное обеспечение в несколько раз превышающее рыночную стоимость права аренды.

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд отказывает ООО «Статус» в удовлетворении исковых требований. Возражения ООО «ДОНК» относительно крупности оспариваемых сделок судом отклоняются, поскольку данные основания не заявлялись истцом при обращении в арбитражный суд.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.