АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-24536/2017

Дело № А12-61050/2015

г. Казань

18 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Ивановой А.Г., Моисеева В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исмаиловой Г.Р. (протоколирование ведется с использованием систем веб-конференции, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии посредством веб-конференции представителя ООО «Объединенная управляющая компания» - ФИО1 (доверенность от 11.08.2022),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных ресурсов и градостроительства Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области 

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.06.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 

по делу № А12-61050/2015

по заявлению Комитета земельных ресурсов и градостроительства Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области об освобождении и возврате земельного участка

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СтройКат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.04.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью «СтройКат» (далее – ООО «СтройКат», должник) введена процедура наблюдения с применением в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» «Банкротство застройщиков».

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.09.2016 в отношении должника введено внешнее управление сроком на 18 месяцев.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.03.2018 ООО «СтройКат» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.08.2019 ФИО2 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «СтройКат», конкурсным управляющим должника утверждена ФИО3.

В Арбитражный суд Волгоградской области обратился Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет) с заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в которой просил:

- обязать ООО «СтройКат» привести земельный участок площадью 55 530 кв. м, кадастровый номер 34:35:0301156217, расположенный между микрорайоном № 2 и садоводческим товариществом «Изобилие» город Волжский, Волгоградской области, в первоначальное состояние путем ликвидации котлованов, навалов грунта, частичного ограждения из металлического профиля; 

- обязать ООО «СтройКат» возвратить Комитету земельный участок площадью 55 530 кв. м, кадастровый номер 34:35:0301156217, расположенный между микрорайоном № 2 и садоводческим товариществом «Изобилие» город Волжский Волгоградской области, по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.06.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.06.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 отменить, принять по обособленному спору новый судебный акт об удовлетворении требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представитель ООО «Объединенная УК», считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы обособленного спора, выслушав представителя ООО «Объединенная УК», проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов обособленного спора и установлено судами, 01.11.2012 между Комитетом (арендодатель) и ООО «СтройКат» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (по итогам аукциона) № 11299аз, общей площадью 70 765 кв. м, расположенного между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», город Волжский Волгоградской области, кадастровый номер 34:35:030115:217, с видом разрешенного использования - под малоэтажную жилую застройку микрорайона № 2а, сроком действия договора с 01.11.2012 по 01.11.2017.

Администрацией городского округа – город Волжский Волгоградской области 28.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение № 34-RU34302000-1937-2015 на строительство объекта капитального строительства «Малоэтажная жилая застройка микрорайона № 2а в г. Волжский Волгоградской области». Срок действия разрешения до 06.11.2017.

Постановлением Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 24.06.2013 № 4627 утвержден проект планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона № 2а городского округа – город Волжский Волгоградской области.

02.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по ул. Набережной, д. 16.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3646, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, ул. Набережная, д. 16, общей площадью 2061 кв. м.

02.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по ул. Набережной, д. 18.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3647, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, ул. Набережная, д. 18, общей площадью 2420 кв. м.

02.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по ул. Набережной, д. 14.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3645, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, ул. Набережная, д. 14, общей площадью 3937 кв. м.

28.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по ул. Набережной, д. 42.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3648, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, ул. Набережная, д. 42, общей площадью 2209 кв. м.

28.12.2016 ООО «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона № 2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по ул. Набережной, д. 38.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3649, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, ул. Набережная, д. 38, общей площадью 4608 кв. м.

Таким образом, с учетом ввода в эксплуатацию жилых домов № 14, № 16, № 18, № 38, № 42 и уточнением границ общая площадь предоставленного ООО «СтройКат» земельного участка составляет 55 530 кв. м.

Уведомлением от 20.09.2017 № 13/9891 Комитет уведомил ООО «СтройКат» и арбитражного управляющего об истечении срока действия договора и обязанности в соответствии с пунктом 6.3 договора передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.

Согласно позиции Комитета в соответствии с пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды земельного участка от 01.11.2012 № 11299аз прекратил свое действие 01.11.2017.

Письмами от 21.12.2017 № 13/12505; от 18.07.2018 № 13/7897; от 19.10.2020 № 14/12749 Комитет предлагал ООО «СтройКат» привести земельный участок в первоначальное состояние и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

Ранее, Комитет уже обращался в Арбитражный суд Волгоградской области с аналогичными исковыми требованиями к ООО «СтройКат» об обязании привести земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:2017, площадью 55 530 кв. м в первоначальное состояние и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи (дело № А12-1501/2021).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.11.2021 по делу № А12-1501/2021 исковое заявление Комитета оставлено без рассмотрения.

В рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза. Согласно выводам экспертного заключения от 12.07.2021 № 453-05/2021СЗ ООО «Бюро независимой экспертизы «Феникс» на спорном земельном участке находятся объекты незавершенного строительства жилые дома № 7 (34) и № 15 (20), степень готовности вышеперечисленных объектов незавершенного строительства составляет не менее 16 %, имеются признаки объектов капитального строительства, выраженных в наличии заглубленных фундаментов, строительство которых завершено, а также неразборность конструкция данных фундаментов и их прочной связи с землей, а также действующая газовая котельная для обслуживания многоквартирных жилых домов, инженерные коммуникации для обслуживания котельной.

Исходя из положения статей 130, 235, 271, 304 ГК РФ, статьи I Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснений, приведенных в пунктах 45, 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), принимая во внимание факт нахождения на участке объекта незавершенного строительства, при наличии в период его возведения соответствующего разрешения на строительство, суд первой инстанции пришел к выводу, что вопрос об освобождении участка не может быть разрешен при рассмотрении требования о его возврате на основании статьи 622 ГК РФ.

Суд также отметил, что определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу № А12-61050/15 принят отказ ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» от исполнения (в части получения жилых помещений) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» с должником: № 11082014/1ЮГ от 11.08.2014; № 12082014/1/ОГ от 12.08.2014; № 13082014/1/ОГ от 13.08.2014; требование ООО  «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» в размере 254 016 000 руб. включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО  «СтройКат» как обеспеченное залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области. ООО «Объединенная УК» приняты все необходимые и достаточные меры по государственной регистрации залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217.

Суд первой инстанции указал, что спорный земельный участок был передан застройщику ООО «СтройКат» под комплексное освоение микрорайона № 2а в целях его жилищного строительства с максимальной этажностью – 3 этажа (предусмотрено строительство 19 объектов жилого назначения (жилых домов), и единых для всего комплекса объектов инженерной инфраструктуры, сетей инженерно-технического обеспечения).

Суд первой инстанции принял во внимание пояснения ООО «Объединенная УК» о том, что в соответствии с Проектом планировки территории микрорайона, в период до 2018 года застройщиком осуществлено строительство и ввод в эксплуатацию 5 жилых домов № 14,16,18,38,42 и объектов внешней инженерной инфраструктуры (газовая котельная мощностью 7,5 мВт, вне- и внугриплощадочные сети газоснабжения, водоснабжения, водотведения), что подтверждается выданными разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию; на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:217 находятся объекты капитального строительства, временные дороги, а также в зоне, примыкающей к участкам с кадастровыми номерами 34:35:030115:3645, 34:35:030115:3646, газовая котельная ТКУ-А-В-7.5 МВт, сети внешнего газоснабжения, тепловые сети, сети водоснабжения, электроснабжения; создание сооружений незавершенного и завершенного строительства, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:217, объектов, сетей и сооружений общей для всего микрорайона и проектной мощностью инженерной инфраструктуры, вложены денежные средства не только всех граждан - дольщиков строительства микрорайона № 2а, но также ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской», оплаченных в ООО «СтройКат» по договорам участия в долевом строительстве.

Суд первой инстанции счел, что обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявления, имеет решающее значение для обеспечения целей банкротства, соблюдения интересов должника и кредиторов.

Отклоняя ссылку Комитета на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.05.2021 по делу № А121353/2021 суд первой инстанции отметил, что предметом рассмотрения дела была оценка законности действий регистрирующего органа - Управления Росреестра по Волгоградской области по внесению записи о прекращении ограничения в виде аренды в отношении спорного земельного участка, а не спор о ресурсов и градостроительства мер по возврату спорного земельного участка свыше 4 лет, факт продолжения владения и пользования арендатором муниципальным объектом недвижимости, бремя содержания были расценены судом первой инстанции в качестве обстоятельств, свидетельствующих о сохранении между сторонами возникших между ними правоотношений, прекращение договора аренды, по мнению суда, не состоялось.

Исходя из указанных обстоятельств и положений статей 195, 196 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске Комитетом срока исковой давности (с учетом даты обращения в суд – 21.12.2021).

Суд апелляционной инстанции в названной части с выводами суда не согласился, обоснованно отметив, что иск заявлен в порядке статей 309, 622 ГК РФ об истребовании имущества в связи с прекращением договора аренды, в связи с чем к данным правоотношениям в силу статьи 208 ГК РФ неприменимы положения о сроке исковой давности.

При этом суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования заявителя о понуждении освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 38 Постановления Пленума № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 12.07.2021 № 453-05/2021СЗ, суды двух инстанций к выводу, что имеющиеся на земельном участке объекты (жилые дома № 7 (34) и № 15 (20), обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, так как имеет все элементы фундамента, функционально завершен, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При этом доказательств обратного Комитетом в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

Следовательно, является несостоятельным, опровергающимся имеющимися в материалах дела доказательствами довод заявителя жалобы об отсутствии доказательств возведения на участке объекта, обладающего признаками, присущими недвижимому имуществу.

Таким образом, суды пришли к верному выводу, что если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ (и аналогичные нормы Земельного кодекса Российской Федерации), на которых основано настоящее заявление, не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на должника обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Суды обоснованно принял во внимание, что в настоящее время в отношении должника введена процедура конкурсного производства и объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях, подлежит включению в конкурсную массу общества в целях расчетов с его кредиторами, при таких обстоятельствах снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка может повлечь нарушение прав и законных интересов кредиторов ответчика.

Бездействие конкурсного управляющего по включению в конкурсную массу названных объектов применительно к предмету и основаниям заявленного требования основанием для удовлетворения заявленных требований не является, может быть оспорено в рамках другого обособленного спора. 

Следует отметить, что публичный собственник земельного участка вправе в установленном земельным законодательством порядке (статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации) определить возможность раздела указанного земельного участка на земельный участок, необходимый для эксплуатации правомерных построек общества (если их правомерность и соответствие требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости не будет поставлена под сомнение в рамках отдельных судебных процессов) и иные земельные участки, свободные от прав общества и иных лиц.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 АПК РФ).

Доводов, указывающих на явное нарушение норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых решения и постановления в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.06.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 по делу № А12-61050/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья    А.Ф. Фатхутдинова 

Судьи              А.Г. Иванова 

    В.А. Моисеев