Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград                                                                                                

«31» марта 2023 года                                                                            Дело № А12-12032/2022

 

Резолютивная часть решения вынесена 24 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2023 года. 

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,

от ДГА: представителя ФИО3 по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Департамента городского хозяйства администрации Волгограда, администрации Волгограда

о взыскании задолженности и неустойки, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании неосновательного обогащения, процентов, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности за период с 29.03.2021 по 28.03.2022 в размере 1 259 438 руб. 27 коп. и пени за период с 11.09.2021 по 28.03.2022 в размере 29 856 руб. 07 коп., с дальнейшим начислением неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды №2820-В от 23.03.2021.

Определением от 29.06.2022 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о внесении изменений в договор аренды №2820-В от 23.03.2021:

- дополнить пункт 3.1 договора следующими предложениями: «В счет арендной платы подлежат зачету фактически произведенные и документально подтвержденные арендатором расходы на вынос ливневых коллекторов d-1000 мм и d-300 мм с участка согласно проекту и разрешению на производство работ. На время проектирования и ведения строительных работ по выносу ливневых коллекторов d-1000 мм и d-300 мм с участка арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы»;

- дополнить пункт 10.2 договора следующим предложением: «На участке имеются ливневые коллекторы d-1000 мм и d-300 мм».

Встречные исковые требования мотивированы тем, что при заключении сторонами договора аренды спорного земельного участка истцу по встречному иску не были известны скрытые недостатки земельного участка, на устранение которых требуются существенные материальные затраты.

В рамках дела № А12-12045/2022 комитет просил взыскать с общества 1 199 350 руб. 77 коп.  задолженности за период с 29.05.2021 по 28.03.2022, 28 431 руб.64 коп. неустойки за период с 11.09.2021 по 28.03.2022, с дальнейшим начислением неустойки по день фактической оплаты долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды № 2819-В от 23.03.2021.

Определением суда от 26.08.2022 принято встречное исковое заявление общества  о внесении изменений в договор аренды № 2819-В от 23.03.2021:

- дополнить пункт 3.1 договора следующими предложениями: «В счет арендной платы подлежат зачету фактически произведенные и документально подтвержденные арендатором расходы на вынос ливневых коллекторов d-1000 мм и d-300 мм с участка согласно проекту и разрешению на производство работ. На время проектирования и ведения строительных работ по выносу ливневых коллекторов d-1000 мм и d-300 мм с участка арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы»;

- дополнить пункт 10.2 договора следующим предложением: «На участке имеются ливневые коллекторы d-1000 мм и d-300 мм».

Встречные исковые требования мотивированы тем, что при заключении сторонами договора аренды спорного земельного участка истцу по встречному иску не были известны скрытые недостатки земельного участка, на устранение которых требуются существенные материальные затраты.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Департамент городского хозяйства администрации Волгограда, администрация Волгограда. 

Определением суда от 05.09.2022 дела №№ А12-12032/2022 и А12-12045/2022 объединены в одно производство, с присвоением объединенному делу № А12-12032/2022.

Определением от 11.10.2022 суд приостановил производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением суда от 24.01.2023 производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило встречные требования, просило взыскать с комитета 2 816 821 руб. 58 коп. неосновательного обогащения, 435 014 руб. 84 коп. процентов за период с 23.03.2021 по 16.02.2023, 370 000 руб. судебных расходов.

В судебном заседании представитель комитета поддержала первоначальные требования, возражала против удовлетворения встречного иска.

Представитель общества возражал против удовлетворения иска, просил удовлетворить встречные требования.

Представитель Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда поддержал правовую позицию комитета.

В отношении остальных участников процесса дело рассматривалось в порядке определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы первоначального и встречного исков, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 23.03.2021 по итогам аукциона между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор № 2820-В аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 10 501 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030077:44, с видом разрешенного использования: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов), для многоквартирной застройки, местоположением: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен на 8 лет.

Ежегодная арендная плата за участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к договору, в размере 4 074 009 руб. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10 числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Согласно пункту 10.2 договора в соответствии с топографической подосновой М 1:500 в границах участка имеются:

- инженерные коммуникации: воздушные линии электропередачи напряжением от 1 кВ и выше;

- зоны, ограниченные в использовании с учетом минимально допустимых расстояний от инженерных коммуникаций до зданий и сооружений с СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

- охранные зоны воздушных линий электропередачи напряжением от 1 кВ и выше;

- на участке произрастают зеленые насаждения.

23.03.2021 по итогам аукциона между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор № 2819-В аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 10 000 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030077:49, с видом разрешенного использования: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов), для многоквартирной застройки, местоположением: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен на 8 лет.

Ежегодная арендная плата за участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к договору, в размере 3 879 639 руб. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10 числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Как указывает комитет, обществом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы по договорам, что послужило основанием для инициирования настоящего судебного разбирательства.

Согласно пункту 10.2 договора в соответствии с топографической подосновой М 1:500 в границах участка имеются:

- перепад высот отметок грунта в границах земельного участка ориентировочно составляет 13 м.;

- земельный участок попадает в проекцию зоны ограничения застройки от антенн № 44, № 47 по азимуту излучения 20 градусов с нижней границей на высоте 16,2 м.;

- на участке произрастают зеленые насаждения.

Как указывает комитет, обществом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы по договорам, что послужило основанием для инициирования настоящего судебного разбирательства.

Возражая против удовлетворения иска, общество сослалось на то, что при освоении спорных земельных участков подрядчиком (по договору № 2991 от 08.02.2022) был обнаружен магистральный ливневой коллектор диаметром 1000 мм.

В адрес комитета были направлены письма от 10.03.2022, в которых арендатор просил пересмотреть в сторону понижения размер арендной платы за арендованные земельные участки, на которые последовал отказ.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд со встречными исковыми требованиями.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012 № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12 и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Из положений пунктов 2, 4 статьи 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735).

Согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Согласно части 1 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть 7 подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. 

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу. 

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

В соответствии с положениями части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Определением от 11.10.2022 суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу по разрешению вопросов:

- имеются ли на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 ливневые коллекторы? Если да, указать их местоположение и основные характеристики?

- препятствует ли наличие на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 ливневых коллекторов строительству на них многоквартирных жилых домов?

- возможно ли строительство на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 многоквартирных жилых домов согласно проекту застройки (ПЗУ) при наличии на них ливневых коллекторов?

- несет ли наличие ливневых коллекторов на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 какие-либо ограничения в их полноценном использовании согласно их целевому назначению и разрешенному использованию?

В заключении № 150/10-2022 эксперты пришли к следующим выводам.

В соответствии с копией топографической съёмки на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 расположены подземные ливневые коллекторы линейного типа:

1.  Ливневой коллектор, состоящий из полиэтиленовой трубы диаметром 200 мм.

2.  Ливневой коллектор, состоящий из асбестоцементной трубы диаметром 150 мм.

3.  Ливневой коллектор, состоящий из асбестоцементной трубы диаметром 300 мм.

В соответствии с топографической съёмкой, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:49 расположены подземные ливневые коллекторы линейного типа:

1.  Ливневой коллектор, состоящий из сборных железобетонных труб диаметром 1000 мм.

2.  Ливневой коллектор, состоящий из асбестоцементной трубы диаметром 150 мм.

Для ответа на вопрос, имеются ли на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 ливневые коллекторы, экспертами были проведены земляные работы по шурфовке ливневых коллекторов механическим и ручным способом, в местах их предположительного залегания в земле.

По результатам геодезических измерений, экспертом была составлена схема расположения выявленных подземных ливневых коллекторов на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 относительно границ данного земельного участка.

Земляные работы по шурфовке ливневых коллекторов механическим и ручным способом на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:49 не проводились.

Расположенный на топографической съёмке ливневой коллектор диаметром 150 мм не выявлен.

Ливневой коллектор из сборных железобетонных труб диаметром 1 000 мм, расположенный на топографической съёмке, находится за пределами земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49.

По результатам обследования, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 имеются два подземных ливневых коллектора из полиэтиленовых труб диаметром 200 и 300 мм.

По результатам обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:49 ливневых коллекторов не выявлено.

В связи с этим, дальнейшее обследование проводилось только для земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44.

В соответствии с ПЗУ, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 расположен многоквартирный жилой дом. Расположение многоквартирного жилого дома и подземных ливневых коллекторов 200 и 300 мм на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 представлена на схеме № 2.

Таким образом, наличие ливневых коллекторов на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 не соответствует требованиями СП 48.13330.2019 «Организация строительства СНиП 12-01-2004», пункту 4.6 «Базовыми функциями застройщика на период строительства являются подготовка (в том числе расчистка территории, организация вырубки зеленых насаждений, сноса строений и переноса сетей инженерно-технического обеспечения) и передача строительной площадки подрядной (генеральной подрядной) организации совместно с точками подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (предусмотренным ПОС) по акту».

Настоящий свод правил содержит положения в отношении организации строительства на следующих этапах реализации строительного проекта (на строительство, на реконструкцию объекта капитального строительства, на реконструкцию линейных объектов, на капитальный ремонт объекта капитального строительства, на капитальный ремонт линейных объектов, на снос объектов, на перепрофилирование промышленных территорий в условиях сложившейся застройки).

На момент проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44, выявленные подземные ливневые коллекторы диаметром 200 и 300 мм, являются действующими инженерными коммуникациями.

Конструктивные решения подземных ливневых коллекторов диаметром 200 и 300 мм соответствуют требованиям СП 32.13330.2018 «Канализация. Наружные сети и сооружения», пункту 7.1.10 «На территории городских и сельских поселений, промышленных предприятий следует предусматривать закрытые системы отведения поверхностных сточных вод. Отведение по открытой системе водостоков с применением лотков, канав, кюветов, оврагов, ручьев и малых рек допускается для селитебных территории с малоэтажной индивидуальной застройкой, поселков в сельской местности, а также парковых территорий с устройством мостов или труб на пересечениях с дорогами».

Действующие подземные ливневые коллекторы являются организованными водоотводами стока дождевых и талых вод с городской территории и отведению собранных поверхностных вод в водоёмы или другие места за пределами городских территорий.

Согласно схеме № 1, местами сброса дождевых и талых вод из выявленных подземных ливневых коллекторов диаметром 200 и 300 мм, является территория земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44 (овраг).

Таким образом, действующие подземные ливневые коллекторы диаметром 200 и 300 мм, являются источниками постоянного водонасыщения грунтов на территории земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44.

Экспертное заключение содержит следующие выводы:

По вопросу 1.

На земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 имеются два подземных ливневых коллектора из полиэтиленовых труб диаметром 200 и 300 мм.

На земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:49 ливневые коллекторы не выявлены.

По вопросу 2 и 3.

Наличие на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 ливневых коллекторов препятствует строительству на нём многоквартирного жилого дома.

Строительство на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 многоквартирных жилых домов согласно проекту застройки (ПЗУ) невозможно при наличии на нём ливневых коллекторов.

Наличие на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:49 ливневых коллекторов не выявлено. Тем самым, строительство на земельном участке с кадастровыми номерами 34:34:030077:49 многоквартирного жилого дома согласно проекту застройки (ПЗУ) возможно.

По вопросу 4.

Наличие ливневых коллекторов на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 несёт какие-либо ограничения в его полноценном использовании, согласно его целевому назначению и разрешённому использованию.

Отсутствие ливневых коллекторов на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:49 не несёт какие-либо ограничения в его полноценном использовании, согласно его целевому назначению и разрешённому использованию.

Исследовав и оценив экспертное заключение № 150/10-2022, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертизы судом не установлено, заключение содержит полное описание проводимого исследования.

Само по себе несогласие участвующих в деле лиц с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для исключения ее из числа доказательств по делу.

Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы.

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Согласно пункту 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства (в том числе экспертиза) не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд учитывает также, что частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность назначения повторной судебной экспертизы в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Однако комитет этим правом не воспользовался, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявил.

Следовательно, размещение в пределах земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44 (переданного по договору аренды № 2820-В) объектов соответствующего назначения невозможно, поскольку это противоречит ограничениям, установленным законодательством. 

Доказательств того, что общество может использовать указанный земельный участок по его целевому назначению, комитетом в материалы дела не представлено.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:49 (переданного по договору аренды № 2819-В) каких-либо ограничений не выявлено.

Комитет просил взыскать с ответчика:

- 1 259 438 руб. 27 коп. задолженности по договору № 2820-В за период с 29.03.2021 по 28.03.2022;

- 1 199 350 руб. 77 коп. задолженности по договору № 2819-В за период с 29.03.2021 по 28.03.2022.

Учитывая выводы эксперта, суд приходит к выводу, что первоначальные требования в части договора № 2820-В заявлены необоснованно, поскольку по причине объективной невозможности для использования участка по назначению на стороне арендатора не возникла обязанность по внесению соответствующей арендной платы.

При этом ни конкурсная документация, ни договор аренды, не содержат сведений о наличии ливневых коллекторов на участке 34:34:030077:44.

Суд отмечает, что до освоения земельного участка общество не могло узнать о данных недостатках, поскольку ливневые коллекторы представляют собой подземные коммуникации, не подлежащие определению посредством визуального осмотра участка.

Расчет задолженности по договору № 2819-В проверен судом и признан правильным, ответчиком доказательств внесения арендной платы за отыскиваемый период не представлено.

Также комитет просил взыскать с общества:

- 29 856 руб. 07 коп. неустойки по договору № 2820-В за период с 11.09.2021 по 28.03.2022;

- 28 431 руб. 64 коп. неустойки по договору № 2819-В за период с 11.09.2021 по 28.03.2022.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункты 6.2 договоров).

Расчет неустойки по договору № 2819-В проверен судом и признан правильным, ответчиком контррасчет не представлен.

Относительно требований комитета о начислении неустойки с открытым периодом взыскания, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Между тем, в соответствии с пунктом 1 постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», на срок действия моратория в отношении должников, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в частности не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

С учетом приведенных обстоятельств, с 01.04.2022 по 01.10.2022 начисление неустойки на задолженность не производится.

В удовлетворении остальной части первоначальных требований надлежит отказать.

Общество просило взыскать с комитета 2 816 821 руб. 58 коп. неосновательного обогащения, 435 014 руб. 84 коп. процентов за период с 23.03.2021 по 16.02.2023, 370 000 руб. судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации  лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 Кодекса).

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации  .

В силу части 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации  правила, предусмотренные настоящей главой подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» положения части 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации  не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования обществом земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44 по целевому назначению, у него отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, а у арендодателя соответственно право на получение арендной платы, денежные средства в размере 2 816 821 руб. 58 коп., внесенные на основании платежных поручений № 4 от 09.03.2021, № 21 от 25.10.2021, № 18 от 25.10.2021, № 27 от 26.10.2021, представляют собой неосновательное обогащение на стороне арендодателя и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Общество также просило взыскать с комитета 435 014 руб. 84 коп. процентов за период с 23.03.2021 по 16.02.2023.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (часть 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

За исключением периода действия моратория, размер процентов составляет 277 118 руб. 49 коп.

В удовлетворении остальной части встречных требований надлежит отказать.

Касательно судебных расходов по шурфованию трубопроводов и рекультивации земельного участка в сумме 370 000 руб. суд отмечает следующее. 

В процессе проведения экспертного исследования от экспертной организации поступило ходатайство об обязании сторон произвести шурфование трубопроводов ливневых коллекторов (на глубину до 10 метров), на точках входа и выхода по территории застройки согласно топосъемки. Данный метод, по мнению экспертов, позволит исключить вероятностный характер выводов.

Общество выразило свое согласие на проведение данных работ, в связи с чем определением суда от 01.12.2022 ходатайство экспертов было удовлетворено.

Во исполнение определения суда общество заключило соответствующий договор № 30/11/2022 с ИП Золотарь В.В., в рамках которого подрядчиком в период с 01.12.2022 по 21.12.2022 были произведены работы по шурфированию трубопроводов с использованием спецтехники.

На основании платежного поручения № 9 от 22.02.2023 ООО «СЗ «Квадро» перечислило ИП Золотарь В.В. 370 000 руб. в счет оплаты работ по шурфированию трубопроводов и рекультивации земельного участка. 

Представитель общества пояснил, что работы по рекультивации в настоящий момент не проведены, поскольку рассмотрение спора еще не окончено.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Учитывая, что затраты в сумме 370 000 руб. были понесены обществом в целях исключения вероятностного характера выводов экспертов, данная сумма подлежит определению судом в качестве судебных издержек.

Указанные расходы и расходы по оплате судебной экспертизы подлежат распределению между сторонами в следующем порядке.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разъяснил следующее.

В случае частичного удовлетворения как первоначального, так и встречного имущественного требования, по которым осуществляется пропорциональное распределение судебных расходов, судебные издержки истца по первоначальному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Судебные издержки истца по встречному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных встречных исковых требований (пункт 24). При неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (пункт 20).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.10.2021 № 46-П отметил следующее.

Признание права на присуждение судебных расходов за лицом (стороной), в пользу которого состоялось судебное решение, соответствует принципу полноты судебной защиты, поскольку призвано восполнить лицу, чьи права нарушены, вновь возникшие и не обусловленные деятельностью самого этого лица потери, которые оно должно было понести для восстановления своих прав в связи с необходимостью совершения действий, сопряженных с возбуждением судебного разбирательства и участием в нем.

Критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

В случае частичного удовлетворения иска и истец, и ответчик в целях восстановления нарушенных прав и свобод вправе требовать присуждения понесенных ими в связи с необходимостью участия в судебном разбирательстве судебных расходов, но только в части, пропорциональной соответственно или объему удовлетворенных судом требований истца, или объему требований истца, в удовлетворении которых было отказано.

Дифференциация правового регулирования распределения судебных расходов в зависимости от характера рассматриваемых судом категорий дел, в том числе с учетом особенностей заявляемых требований, сама по себе не может расцениваться как отступление от конституционных принципов правосудия, поскольку необходимость распределения судебных расходов обусловлена не судебным актом как таковым, а установленным по итогам судебного разбирательства вынужденным характером соответствующих материальных затрат, понесенных лицом, прямо заинтересованным в восстановлении нормального режима пользования своими правами и свободами, которые были оспорены или нарушены; однако в любом случае такая дифференциация не может носить произвольный характер и должна основываться на законе.

По смыслу данных разъяснений, с учетом существа встречных исковых требований, в случае частичного удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска, по которым осуществляется пропорциональное распределение судебных расходов, судебные издержки истца возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и одновременно взыскиваются судебные издержки по встречному иску.

В настоящем случае характер требований сторон был фактически тождественен, в связи с чем, при пропорциональном распределении издержек учету подлежит размер как первоначальных, так и встречных исковых требований в совокупности.

Так, из общего размера требований, заявленных как по первоначальному, так и по встречному искам (5 768 913 руб. 17 коп.), требования комитета удовлетворены на сумму 1 227 782 руб. 41 коп. (21,28%), а требования общества на 78,72% соответственно.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на сторон, исходя из размера удовлетворенных требований по каждому из исковых заявлений.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

по первоначальному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 199 350 руб. 77 коп. задолженности по договору аренды от 23.03.2021 № 2819-В за период с 29.03.2021 по 28.03.2022, 28 431 руб. 64 коп. неустойки за период с 11.09.2021 по 28.03.2022, неустойку, начиная с 29.03.2022 в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от невыплаченной суммы в размере 1 199 350 руб. 77 коп. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, за исключением периода действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

В остальной части первоначального иска отказать.

По встречному иску.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 816 821 руб. 58 коп. неосновательного обогащения, 277 118 руб. 49 коп. процентов за период с 23.03.2021 по 16.02.2023 (за исключением периода действия моратория), 291 264 руб. расходов по шурфованию трубопроводов и рекультивации земельного участка, 65 000 руб. расходов на проведение экспертизы, 12 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В остальной части встречного иска отказать.

В результате произведенного зачета первоначальных и встречных требований взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) денежные средства в сумме 2 234 421 руб. 66 коп.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 20 216 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 9 784 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 17 358 руб. государственной пошлины по первоначальному иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев