ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-16323/2024

23 января 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Данилиной М.Д., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчиков: 1-2) не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21463/2025) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.07.2025 по делу № А21-16323/2024 (судья Любимова С.Ю.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Автопрайм», 2) Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автопрайм» (далее – Общество) о взыскании 813 900 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды № АИ-2017/10-11 от 09.10.2017 (далее – Договор) за период с 06.07.2023 по 31.12.2024.

Определением суда от 26.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – Управление).

Определением от 20.05.2025 суд привлек Управление к участию в деле в качестве соответчика.

В ходе судебного разбирательства истец, уточнив исковые требования, просил взыскать с ответчиков арендную плату в размере 929 700 руб., в том числе:

с Общества – 383 835,48 руб. за период с 14.09.2023 по 31.12.2024;

с Управления – 545 864,52 руб. за период с 06.07.2023 по 31.12.2024.

Уточнение иска принято судом.

Решением суда от 10.07.2025 исковые требования удовлетворены частично: с Управления в пользу истца взыскано 545 864,52 руб. задолженности по арендной плате за период с 06.07.2023 по 31.12.2024, 26 827 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске к Управлению.

Определением от 12.11.2025 апелляционный суд признал явку сторон в судебное заседание обязательной для целей дачи пояснений по вопросу разнесения платежей с учетом статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

До начала судебного заседания 03.12.2025 от ФИО1 и Управления посредством системы «Мой Арбитр» поступили ходатайства об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции (судебное онлайн-заседание), которые были удовлетворены апелляционным судом, техническая возможность проведения судебного заседания в режиме веб-конференции обеспечена, однако в назначенное время установить соединение с представителями ФИО1 и Управления не удалось (представители на связь не вышли).

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В связи с невозможностью установить соединение с представителями ФИО1 и Управления в судебном заседании 03.12.2025 объявлен перерыв до 17.12.2025.

В продолженное после перерыва судебное заседание 17.12.2025 стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей не обеспечили; Общество просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

Общество и ФИО1 в отзывах на апелляционную жалобу просят оставить решение суда от 10.07.2025 без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Российская Федерация в лице Управления (арендодатель) 09.10.2017 заключили Договор, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:132605:433 степенью готовности 4%, площадь застройки 167,9 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская обл., Калининград, ул. Еловая аллея.

Договор заключен сроком на 15 лет (пункт 1.5 Договора).

Согласно пунктам 3.1 и 3.4 Договора сумма ежемесячной арендной платы составляет 30 600 руб. и вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа отчетного (оплачиваемого) месяца.

В соответствии с пунктами 3.7 и 3.8 Договора арендодатель может в одностороннем порядке изменять сумму ежемесячной арендной платы (пункт 3.1 Договора), но не чаще одного раза в год, путем направления заказным письмом уведомления арендатору об изменении суммы ежемесячной арендной платы за один месяц до ее фактического изменения.

В пункте 7.2 Договора стороны предусмотрели, что реорганизация арендодателя, а также перемена собственника имущества не является основанием для изменения условий или расторжения Договора.

В результате проведенных Управлением торгов собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:132605:433 с 06.07.2023 стал предприниматель ФИО1

Право собственности ФИО1 на земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства зарегистрировано 06.07.2023.

Как указал истец в иске, 14.08.2023 он направил в адрес Общества уведомление об увеличении размера ежемесячной арендной платы до 694 000 руб. в год (57 900 руб. в месяц), начиная с 14.09.2023, сообщил реквизиты для перечисления арендных платежей.

В направленной Обществу претензии от 04.10.2024 ФИО1, указав на неперечисление арендных платежей в установленные Договором сроки, потребовал оплатить задолженность.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела Управление привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Суд первой инстанции, признав иск частично обоснованным, удовлетворил требования ФИО1, предъявленные к Управлению.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019.

Как видно из материалов дела, уведомление об увеличении размера арендной платы направлено ФИО1 Обществу 17.08.2023 (почтовый идентификатор 23604184008251) по адресу: 236016, Калининград, ул. Ст. ФИО2, д. 55.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) с 28.01.2020 адресом Общества является: 236016, Калининградская обл., Калининград, ул. Еловая 

<

...>.

Согласно пункту 7.4 Договора при изменении наименования, местонахождения, почтового адреса, банковских реквизитов или реорганизации одной из сторон она обязана письменно в двухнедельный срок после произошедших изменений сообщить другой стороне о данных изменениях.

Как установлено судом первой инстанции на основании представленной в материалы дела переписки Общества и Управления (письма Управления от 22.05.2020, от 15.06.2020), последнее было осведомлено об изменении местонахождения арендатора.

Вместе с тем, как указал ФИО1, сведений об изменении адреса Общества у него не имелось. Открытыми и общедоступными сведениями ЕГРЮЛ в отношении Общества ФИО1, направляя уведомление об увеличении размера арендной платы по Договору, не воспользовался.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 67 Постановления № 25, бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В рассматриваемом случае факты направления Обществу по надлежащему адресу, указанному в ЕГРЮЛ, уведомления об увеличении размера арендной платы и его получения адресатом ФИО1 не доказаны.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ФИО1 права требовать от Общества доплаты арендной платы, рассчитанной исходя из размера, установленного арендодателем в уведомлении от 14.08.2023, в связи с чем в удовлетворении требования о взыскании с Общества задолженности за период с 14.09.2023 по 31.12.2024 в соответствующей части отказал.

Вместе с тем выводы суда первой инстанции о необходимости полного отказа в удовлетворении требований, предъявленных к Обществу, а также о правомерности в полном объеме требований, предъявленных к Управлению, не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.

Как видно из материалов дела, в отсутствие уведомления о смене арендодателя по Договору Общество продолжало вносить арендную плату по Договору Управлению.

Как следует из представленного Управлением акта сверки по состоянию на 09.06.2025, Общество в период с января 2023 по октябрь 2024 года перечислило Управлению денежные средства в общей сумме 545 864,52 руб.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

По смыслу статьи 1102 ГК РФ для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо одновременное наличие трех факторов: приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединения к нему новых ценностей или сохранения того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретения или сбережения имущества за счет другого лица; отсутствия правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Как видно из материалов дела, в связи с государственной регистрацией 06.07.2023 права собственности ФИО1 на объект с кадастровым номером 39:15:132605:433 с указанной даты права и обязанности арендодателя по Договору перешли к ФИО1 в порядке статей 608, 617 ГК РФ.

Таким образом, за период с 06.07.2023 по декабрь 2024 года Общество должно было уплатить ФИО1 545 864,52 руб. (25 664,52 руб. за 26 дней июля 2023 года + 520 200 руб. за 17 месяцев с августа 2023 по декабрь 2024 года) исходя из ставки арендной платы, предусмотренной Договором (30 600 руб.).

Вместе с тем, как видно из представленных в суд первой инстанции выписок по счету Общества, платежных поручений, Общество с учетом назначения платежей, указанного в платежных поручениях, уплатило Управлению 214 200 руб. за период с июля по декабрь 2023 года (за полные месяцы), а также 306 000 руб. за период с января по октябрь 2024 года (за полные месяцы), всего 520 200 руб.

Из указанной суммы (520 200 руб.) надлежит вычесть сумму арендной платы, которую Управление, являясь собственником объекта, правомерно получило по Договору за период с 01.07.2023 по 05.07.2023, - 4935,48 руб. (рассчитанную путем деления суммы ежемесячной арендной платы (30 600 руб.) на количество дней в июле (31) и умножения на количество дней в названном периоде (5).

Таким образом, сумма излишне полученной Управлением арендной платы по Договору за период с 06.07.2023 по октябрь 2024 года составит 515 264,52 руб.

Доказательств уплаты Обществом Управлению денежных средств после октября 2024 года материалы дела не содержат.

Доказательств того, что до 06.07.2023 у Общества перед Управлением образовалась переплата арендной платы, которая подлежала зачету в счет периода оплаты после 06.07.2023, в дело также не представлено.

Наоборот, из представленных Обществом выписок по счету и платежных поручений следует, что платежными поручениями от 19.01.2023, от 15.02.2023, от 25.04.2023, от 05.07.2023, от 02.08.2023 Общество уплатило Управлению арендную плату за период с декабря 2022 по июнь 2023 года; платежное поручение от 25.04.2023 с повторным указанием в назначении платежа периода январь-февраль 2023 года с учетом ст. 319.1 ГК РФ обоснованно учтено в счет оплаты задолженности за март и апрель 2023 года.

Платежных документов за иные периоды оплаты по Договору стороны в материалы дела не представили, в судебное заседание по вызову апелляционного суда для дачи соответствующих пояснений не явились, в связи с чем оснований для иных выводов в рассматриваемом случае не имеется.

С учетом изложенного требование ФИО1 к Управлению подлежит удовлетворению частично в сумме 515 264,52 руб.

При этом, поскольку требование ФИО1 к Обществу было заявлено за период по 31.12.2024, в рассматриваемом случае также имеются основания для взыскания с Общества в пользу ФИО1 суммы недоплаченной арендной платы.

Согласно выпискам по счету Общества, платежным поручениям, Общество с учетом назначения платежей, указанного в платежных поручениях, уплатило Управлению 214 200 руб. за период с июля по декабрь 2023 года, при этом в назначении платежей платежных поручений от 08.11.2023 и от 12.12.2023 дважды указан период аренды – ноябрь. При таком положении излишне уплаченная за ноябрь 2023 года сумма (30 600 руб.) с учетом положений ст. 319.1 ГК РФ подлежала учету в счет оплаты задолженности за ноябрь 2024 года и взыскана с Управления, поскольку фактически получена именно им.

Вместе с тем доказательств оплаты арендной платы по Договору за декабрь 2024 года ни в пользу ФИО1, ни в пользу Управления Общество в дело не представило, в связи с чем иск в части взыскания с Общества в пользу ФИО1 30 600 руб. задолженности за декабрь 2024 подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит изменению с принятием судебного акта о частичном удовлетворении требований ФИО1 как к Обществу, так и к Управлению.

По результатам рассмотрения дела в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска относятся на ответчиков пропорционально размеру удовлетворенных требований; недоплаченная в связи с увеличением размера исковых требований государственная пошлина с учетом частичного удовлетворения иска подлежит взысканию с ФИО1 в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.07.2025 по делу № А21-16323/2024 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Взыскать в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1:

- с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области 515 264,52 руб. неосновательного обогащения, 28 534 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска;

- с общества с ограниченной ответственностью «Автопрайм» 30 600 руб. задолженности по арендной плате, 1695 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

В остальной части иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 5790 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.Д. Данилина

С.В. Изотова