АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3934/2019

01 октября 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: М.Ю. Ульяновой, И.В. Ширяева 

при участии:

от публичного акционерного общества «Сбербанк России»: 

- ФИО1, представитель по доверенности от 23.06.2017.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России»

на решение от 09.04.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019

по делу №  А73-121/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Никитина О.П.,                       в суде апелляционной инстанции судьи: Тихоненко А.А., Волкова М.О.,              Дроздова В.Г.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Амур Стимул» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680015, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Три Кота» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 127486, 

<

...>), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 117997, 

<

...>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. карла Маркса, 74)

о признании обременения отсутствующим

Общество с ограниченной ответственностью «Амур Стимул»                       (далее - ООО «Амур Стимул», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Три Кота» (далее - ООО «Три кота») и публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России», банк) о признании обременений в виде ипотеки отсутствующими. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю). 

Решением от 09.04.2019 обременение в виде ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое здание площадью 3 004, 3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:23:0051110:79, принадлежащее на праве собственности ООО «Амур Стимул» (запись регистрации 27-27-01/047/2013- 359 от 26.07.2013) признано отсутствующим; с ответчиков в пользу истца взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб. солидарно.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда                       от 26.06.2019 решение от 09.04.2019 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе ПАО «Сбербанк России» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что банк не является надлежащим ответчиком по делу. Со ссылкой на положения пункта 3 статьи 352 ГК РФ указывает, что в случае прекращения заложенного права, для погашения записи об ипотеке никакого документа от сторон залогового обязательства не требуется. Приводит доводы о том, что наличие в ЕГРН  сведений о регистрации договора аренды, признание отсутствующим обременения в виде ипотеки права аренды противоречат действующему законодательству и нарушают права банка. Ссылается, что запись об аренде могла быть погашена путем представления в регистрирующий орган соглашения о расторжении договора аренды. Полагает, что регистрирующим органом приняты меры (запрещение регистрации), которые не соответствовали мерам, принятым в определении от 22.10.2018. В данной ситуации заявитель должен был обжаловать действия регистрирующего органа. 

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Амур Стимул» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения. 

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела, ООО «Амур Стимул» является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого здания,  назначение: магазин площадью 3004,3 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0051110:79, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, сформированной по состоянию на 24.05.2018, запись о регистрации права в ЕГРН от 26.07.2013 за № 27-27-01/047/2013-359.

01.10.2014 между ООО «Амур Стимул» (арендодатель) и ООО «Три кота» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, предметом которого является нежилое здание площадью 3240,6 кв.м, лит.А1, А2, расположенное по указанному адресу (

<

...>); договор заключен на срок – 15 лет.

В договоре стоит отметка о его регистрации в управлении Росреестра по Хабаровскому краю 20.11.2014 за № 27-27-01/257/2014-538.

В последующем, в связи с принятием бенефициаром арендатора решения о прекращении торговой деятельности на территории г. Хабаровска соглашением от 01.11.2018 договор аренды от 01.10.2014 расторгнут.

Пунктом 2 соглашения стороны констатировали, что оно является одновременно актом приема-передачи и об отсутствии претензий у арендодателя к арендатору.

ООО «Амур Стимул» в адрес регистрирующего органа направлено заявление о снятии с объекта недвижимости обременений по аренде имущества, зарегистрированных в пользу ООО «Три кота».

Уведомлением от 28.11.2018 регистрирующий орган сообщил обществу о невозможности снятия обременений ввиду имеющихся в ЕГРН сведений об аресте указанного имущества на основании определения от 22.10.2018 Ленинского районного суда г. Владивостока, содержащего, в том числе запрет на совершение действий по регистрации.

ООО «Амур Стимул», ссылаясь на прекращение права аренды в связи с расторжением договора аренды, что свидетельствует об отсутствии оснований для сохранения в ЕГРН регистрационной записи о залоге, совершенной 09.01.2017 за регистрационным номером 27:23:0051110:79-27/001/2017-1, обратилось в арбитражный суд с иском о признании обременений в виде ипотеки, зарегистрированных в отношении нежилого здания площадью 3004,3 кв.м с кадастровым номером 27:23:0051110:79 в пользу ООО «Три кота»,  отсутствующими.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшим до 01.01.2017, и согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующей с 01.07.2017, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

В соответствии с приведенным разъяснением требование о признании права (обременения) отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРП, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.

В данном случае оспариваются обременения в виде ипотеки права аренды, зарегистрированные  в отношении нежилого здания площадью 3004,3 кв.м, кадастровый номер 27:23:0051110:79. Данные помещения были переданы ООО «Три кота» на условиях аренды по договору от 01.10.2014 (арендодатель - ООО «Амур Стимул»), которое право аренды предоставило банку в залог в обеспечение обязательств по договору ипотеки от 26.12.2016 № 700160135-5 (залогодержатель – ПАО «Сбербанк России»).

В рамках дела № 2-5369/2018 Ленинского районного суда г. Владивостока по иску ПАО «Сбербанк» о взыскании задолженности по кредитному договору судом удовлетворено ходатайство банка о принятии обеспечительных мер по иску, определение от 22.10.2018. Суд запретил, в том числе отчуждение, распоряжение иным образом имущественными правами, принадлежащими ООО «Три кота» на основании договора аренды от 01.10.2014  и переданными банку по договору ипотеки от  26.12.2016 № 700160135-5.

В последующем указанные обеспечительные меры отменены определением от 23.07.2019 того же суда по заявлению ООО «Амур Стимул». 

Спорные правоотношения судом правомерно квалифицированы как регулируемые нормами параграфа 3 «Залог» главы 23 ГК РФ, главы 34 «Аренда», ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств в соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является залог.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 названного Закона предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункт 5 статьи 5 названного закона).

Согласно статье 19 Закона об ипотеки ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При этом пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды недвижимого имущества.

Судами установлено, что предметом залога являлось право аренды в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 3004,3 кв.м, возникшее у залогодателя – ООО «Три кота» на основании договора аренды от 01.10.2014; собственником и одновременно арендодателем объекта недвижимости по названному договору выступало ООО «Амур Стимул». При этом доказательств согласия арендодателя (собственника) имущества на передачу права аренды в залог в материалы дела не представлено.

Соглашением от 01.11.2018 договор аренды от 01.10.2014 расторгнут, т.е. с указанной даты прекратились обязательства сторон; объект недвижимости возвращен его собственнику – ООО «Амур Стимул». Данный вывод соответствует правилам пункта 3 статьи 453 ГК РФ. 

В этой связи, суды правомерно признали, что прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора залога (пункт 1 статьи 352 ГК РФ).

Учитывая эти юридически значимые обстоятельства, а именно факт выбытия из владения ООО «Три кота» арендуемого имущества, право аренды по которому передано в залог ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель), суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно признали, что при такой ситуации залог (ипотека) утратил обеспечительную функцию и не может являться предметом реализации по иску залогодержателя в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства, следовательно, обременение в виде ипотеки, зарегистрированное в отношении вышеназванного недвижимого имущества, является отсутствующим, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска. При этом судами принято во внимание, что требование по настоящему спору заявлено владеющим собственником недвижимого имущества – ООО «Амур Стимул» к лицам, которые этим имуществом не владеют, но в пользу которых зарегистрировано обременение в виде ипотеки на указанное имущество, что непосредственно свидетельствует о нарушении прав владеющего собственника имущества на реализацию своих полномочий в отношении этого имущества.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о том, что при рассмотрении данного дела судами были допущены существенные нарушения норм права, которые могли бы служить основанием для отмены вынесенных судебных постановлений, и направлены на переоценку установленных судами обстоятельств по делу, что также не является основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

В связи с этим, учитывая общепризнанный принцип правовой определенности, являющийся одним из условий права на справедливое судебное разбирательство, предусмотренный статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты  на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.04.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 по делу №  А73-121/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                    М.Ю. Ульянова         

 

И.В. Ширяев