АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2328/17 

Екатеринбург

05 июня 2017 г.

Дело № А60-25056/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

Председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Рябовой С.Э., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство «ПАРК» (далее – общество Рекламное агентство «ПАРК») на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 09.11.2016 по делу № А60-25056/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации г. Екатеринбурга (далее – администрация)  –                   Соболевская Т.В. (доверенность от 31.10.16  № 417/05/01-12/0111);

общества Рекламное агентство «ПАРК»  – Вакорина Е.Г. (доверенность от  28.03.17 № 1); Логвиненко Е.И. (доверенность от 28.03.17 № 2).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу Рекламное агентство «Парк» о взыскании задолженности по договору аренды от 25.04.2002 № 5-715 в размере 83905 руб. 19 коп. за период с ноября 2012 по май 2016, пени за период с 11.05.2016. по 27.05.2016 в размере 1426 руб. 39 коп.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АСП-Стар» (далее – общество «АСП-Стар»).  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.11.2016 (судья Ванин П.Б.) суд применил срок исковой давности, в связи с чем в части взыскания задолженности за период с ноября 2012 по май 2013 в сумме 10397 руб. 94 коп, пени в сумме 175 руб. 90 коп. отказал, взыскав задолженность за последующий период  в размере  73557,25 руб. и 1250 руб. 49 коп. неустойки за период с 11.05.2016 по 27.05.2016.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 (судьи Зеленина Т.Л., Макаров Т.В., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными и необоснованными. По мнению общества Рекламное агентство «Парк», поскольку ответчик является собственником доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, который в настоящее время не сдан в эксплуатацию и не используется ответчиком, подлежит применению п. 65 таблицы  постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее – постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП), согласно которому ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для строительства и реконструкции объектов, составляет 1,5 %. В обоснование указанных доводов заявитель ссылается на судебную практику по аналогичным арбитражным делам № А60-39791/2016, № А60-46622/2016, № А60-34152/2016, № А60-28164/2016, которые не были обжалованы в апелляционном и кассационном порядке. Кроме того, кассатор указывает, что не является стороной договора аренды спорного земельного участка, какого-либо соглашения об условиях ответственности, предусмотренных данным договором, не заключал, в связи с чем у судов отсутствовали основания для взыскания неустойки.     

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считая их законными, обоснованными и принятыми в соответствии со сложившейся судебном практикой по аналогичным делам № А60-28173/2016, № А60-28147/2016,                     № А60-25056/2016, № А60-39793/2016. Как указывает истец, спорный земельный участок предоставлен застройщику для строительства торгового центра на срок с 01.06.2000 по 31.05.2010; согласно разрешению на строительство, выданному 21.08.2008, застройщику разрешено строительство                           2-ой очереди торгового центра – административного здания переменной этажности общей площадью 18855,6 кв.м. В связи с вводом в эксплуатацию объекта  1-ой очереди торгового центра и государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, образовалась множественность лиц на стороне арендатора. Согласно выписке из ЕГРП ответчику на праве общей долевой собственности принадлежит доля в объекте незавершенного строительства (2-ой очереди торгового центра) в размере 770/183038. Администрация со ссылкой на п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11) указывает, что новый соарендатор земельного участка после приобретения в собственность объектов недвижимости обязан исполнять условия договора аренды без каких-либо исключений. Таким образом, в случае приобретения объекта недвижимости на арендуемом земельном участке происходит перемена лиц на стороне арендатора без изменения самих условий договора аренды. Как полагает истец, в силу п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов носят солидарный характер, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. Администрация, ссылаясь на п. 11 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при  аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление от 16.07.2009 № 582), указывает, что поскольку право собственности на спорный земельный участок не разграничено, участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то размер арендной платы следует определять по формуле, указанной в постановлении Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, то есть пропорционально площади принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке. В соответствии с п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области,  утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП,  ответчику начислена арендная плата. Как указывает истец со ссылкой на вступивший в законную силу судебный акт по делу № 3а-340/2016, данный пункт в части установления порядка определения размера арендной платы при множественности лиц на стороне арендатора не противоречит основным принципам определения арендной платы, установленной постановлением от 16.07.2009 № 582, предусмотренной для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, что предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации. Администрация обращает внимание на то, что, поскольку срок разрешения на строительство от 31.12.2009   № RU 66302000-424 истек 31.03.2012, ответчиком не представлены документы, свидетельствующие о продлении срока строительства, а также доказательства, подтверждающие принятие мер, направленных на завершение строительства, постольку расчет произведен истцом с учетом ставок, предусмотренных по окончании  сроков строительства. Ставка 1,5 применению не подлежит, поскольку является льготной и применяется только в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. В дополнении к отзыву  администрация указала, что в связи с истечением 31.03.2012 срока действия разрешения на строительство объекта – торгового центра 2-ой очереди, учитывая недопустимость несения потерь собственником земельного участка, с ноября 2012 по 10.01.2014 подлежит применению ставка арендной платы в размере 3,5 %; с 11.01.2014 по 31.12.2014 в размере 4,5 %; с 2015 в размере 5,5 %. В обоснование данного довода указаны ссылки на судебные акты по делам № А60-25056/2016, № А60-28174/2016,                   № А60-5346/2015, при вынесении которых судами были применены указанные ставки арендной платы.                    

В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы. Поскольку  решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований, заявителем не обжалуется, судебные акты в данной части судом кассационной инстанции на предмет их законности не проверяются.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании постановления главы города Екатеринбурга от 18.05.2000 № 489-п между администрацией (арендодатель) и обществом «АСП-СТАР» (арендатор) заключен договор от 25.04.2002 № 5-715 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 площадью 19550 кв. м. (в редакции дополнительного соглашения № 2), расположенного по  ул. 8 Марта, 149 в г. Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с 01.06.2000 по 31.03.2012 (в редакции дополнительного соглашения № 5).

Поименованный договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от 29.12.2004 № 66-01/01-249/2004-500).

В соответствии с разрешением на строительство от 21.08.2008 № RU 66302000-424  на вышеуказанном земельном участке возведено два объекта недвижимости: 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди общей площадью 40968,8 кв. м. и объект незавершенного строительства торгового центра 2-ой очереди общей площадью 18 855,6 кв. м. со степенью готовности 40 %.

Согласно свидетельству о вводе объекта в эксплуатацию № RU 66302000-150 объект недвижимости – 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди введено в эксплуатацию 10.06.2008. 

Администрацией 02.09.2010 выдано разрешение на строительство 2-ой очереди торгового центра – административного здания переменной этажности общей площадью   18 855,6 кв. м. 

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 04.04.2012 серии 66 АЕ № 346111, ответчику на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства (административное здание, литера А), площадь застройки 1507,5 кв. м., а именно 770/183038 доли. Основанием государственной регистрации права собственности ответчика на указанный объект послужило вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2011 по делу № А60-46466/2010 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.03.2011) по иску общества Рекламное агентство «ПАРК» к обществу «АСП-СТАР» о признании права собственности на долю в праве собственности.     

Ссылаясь на то, что  в связи с государственной регистрацией ответчиком указанной доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, у ответчика возникли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 25.04.2002   № 5-715;  неисполнение обязанности   по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком площадью 79,32 кв.м (определена пропорционально его доле в праве собственности на объект), истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя частично исковые требования, суды применили срок исковой давности,  сочтя его пропущенным за период с ноября 2012 по май 2013, и исходили из того, что, приобретя права на объект недвижимости, возведенный на арендованном  застройщиком земельном участке, ответчик приобрел права на земельный участок, в связи с чем с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у ответчика возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в том числе обязанность по уплате арендных платежей и пени за нарушение срока их внесения, а также отсутствия в материалах дела доказательств оплаты за пользование земельным участком и, соответственно, наличия оснований для взыскания пени. Суды определили размер подлежащей взысканию с ответчика за период с мая 2013 по май 2016 арендной платы, исходя из ставок арендной платы, установленных постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011    № 1855-ПП с ноября 2012 по 11.01.2014 в размере 3,5 %; с 11.01.2014 по 31.12.2014 в размере 4,5 %; с 2015 в размере 5,5 %, отказав в применении ставки 1,5 % (для строящихся объектов), указав, что в настоящее время строительство объекта не ведется, срок разрешения на строительство истек в 2012г.      

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С момента государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства он становится объектом гражданского права, что позволяет совершать с ним различные гражданско-правовые сделки. 

Поскольку, как указано выше, ответчиком зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, указанный объект становится объектом гражданских прав как объект недвижимости.   

Согласно  п. 7 ст. 1, п. 1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73)  указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

При таких обстоятельствах, поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой,  в связи с чем арендатор обязан уплатить арендодателю плату за пользование земельным участком исходя из такой цены.

В силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора                 (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).

Согласно п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер обязательства по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на его  стороне должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В связи  с государственной регистрацией ответчиком его доли в праве  собственности на объект незавершенного строительства, у последнего возникли права и обязанности по договору аренды от 25.04.2002 № 5-715. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что, став долевым собственником объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, ответчик в силу закона приобрел право пользования земельным участком, занятым указанным объектом на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в том числе и обязанность по уплате пени за нарушение обязанности по уплате арендной платы. При этом приобретение ответчиком доли в праве собственности на объект недвижимости, а не конкретного помещения, не изменяет правовое регулирование рассматривающих правоотношений. 

С учетом изложенного, учитывая, что срок действия разрешения на строительство истек в 2012 году и не продлевался, в настоящее время строительство не ведется, оснований для применения льготной ставки в размере 1,5 % не имеется, в связи с чем суды обоснованно применили ставки арендной платы, предусмотренные  для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой постройки и пришли к выводу о верном исчислении администрацией размера арендной платы за пользование спорным земельным участком в заявленный истцом период и наличии задолженности по арендной плате у ответчика в сумме 73557,25 руб., в связи с чем обоснованно удовлетворили требования о взыскании долга за период с мая 2013 по май 2016 в указанной сумме. Также судами правомерно удовлетворено требование о взыскании пени в сумме 1250,49 руб., начисленные за период с 11.05.2016 по 27.05.2016.

В силу положений ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность арендатора уплатить неустойку за просрочку уплаты арендной платы в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.  

Установив факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы, суды первой апелляционной инстанции с учетом положений                 п. 3.1 договора аренды и размера задолженности, обоснованно взыскали с ответчика в пользу истца 1250,49 руб. пени, начисленные за период с 11.05.2016 по 27.05.2016.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на состоявшиеся судебные акты по аналогичным арбитражным делам № А60-39791/2016, № А60-46622/2016,         № А60-34152/2016, № А60-28164/2016, в которых судами при расчете арендной платы за земельный участок была применена ставка в размере 1,5 %, судом кассационной инстанции отклоняется ввиду следующего. 

В силу ч. 4 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.  

В мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции отмечает, что в силу изложенного в мотивировочной части настоящего постановления правовая позиция ответчика, изложенная на основании представленных им судебных актов, на которые он ссылается в кассационной жалобе, принята быть не может. 

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены или изменению судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 09.11.2016 по делу              № А60-25056/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство «ПАРК» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						З.Г. Семенова

Судьи						С.Э. Рябова

                                             					 В.А. Купреенков